鄂尔多斯市铜川汽车博览园住宅小区建设项目可行性研究报告

1 鄂尔多斯市铜川汽车博览园住宅小区建设项目 第一章 总 论 项 目 名 称 ： 鄂尔多斯市铜川汽车博览园 住宅 小 区 建设项目 建 设 单 位 ： 鄂尔多斯市天骏房地产开发 有限责任公司 项 目 建 设 地 址 ： 鄂尔多斯市 铜川 镇 可 研 编 制 单 位 ： 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 资 质 证 书 编 号 ： 工咨乙 10520060001 证 书 等 级 ： 乙级 发 证 机 关 ： 国家发展和改革委员会 本项目由鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司全资子公司鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司（以下简称天骏房地产）组织开发。 鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司成 立于 2009 年 2 月，公司注册资本10000 万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。 鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司是一家规模较大的民营企业。公司注册资本 1 亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物流、销售、 2 维修等产业为主导的多元化股份制企业。 公司旗下全面开发建设的 “ 天骏（塔拉壕）国际汽车 博览 园 ” 是鄂尔多斯市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府 2009 年重点工程。园区本着 “ 高起点、高规格、高标准 ” 建设，打造成中国西部最大的集汽车贸易、汽车 修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。 “ 天骏（塔拉壕）国际汽车产业园 ” 规划有 汽车销售区（包括世界名车区）、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、 汽车物流服务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综合服务区等九大区域。 项目完成后 将成为辐射中国西北地区规模 较 大、功能 较 全、档次 较 高、服务设施 较 好、商家 较 多的产业平台 。 公司旗下开发建设的 铜川汽车博览园（二期）是鄂尔多斯市、区两级政 府的重点园区，该项目立足鄂尔多斯，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等 周 边地区，项目总占地约 10平方公里，总投资 100多亿元，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的汽车综合贸易服务新园区。 鄂尔多斯市天骏实业有限公司将在园区内建设多个汽车专业市场。目前园区内正在建设的有天骏国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的 天骏国际汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多个专业园区。 天骏国际汽车城修配基 地已于 2009 年 3 月开工建设，首期工程将于 2009 年底竣工并具备商户入驻条件。 3 这些专业园区将建设成 我国汽车服务贸易区的典范，力求 成为服务鄂尔多斯，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、品位高的汽车服务贸易平台！ 鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于 2009 年 5 月，是鄂尔多斯市天骏实业有限公司的全资子公司。公司注册资本 6000 万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。公司正在开发建设的铜川汽车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目。 鄂尔多斯市天骏 房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师 15 名。 随着 公司 经营规模不断壮大，公司 将致力于打造精品工程 ，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的服务 ，依法经营，规范管理，以行业旗舰 为目标 打造中国地产 新航母 ！ 鄂尔多斯境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是我国煤炭和天然气的重要产地。 进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为鄂尔多斯营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为鄂尔多斯的城市发展的强力助推器。 随着国家 西部大开发的实施，鄂尔多斯的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。 近两年，鄂尔多斯市经济的快速发展， 平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。经普访调研分析，鉴于未来市民改善居住环境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来 3 年内置业者居多，粗略估计将带来近 4 600 万平米的刚性需求。目前，东胜老城区拆迁改建工作顺利的进行，市政及生活配套设施日渐完备，随着城市环境的改善，项目所在的东胜中心城区将成 为鄂尔多斯市最适宜居住的区域之一，且由于土地日渐稀缺，房地产开发受到政府严格控制 ，因此该区域物业升值潜力极大。 天骏房地产开发有限责任公司 作为鄂尔多斯市房地产行业的 佼佼 者， 企业品牌及以开发项目良好，已成功开发 了诸多 优质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召力。在此背景下，该公司经过慎密的市场调查分析，决定在东胜区 塔拉壕 镇 开发建设 铜川汽车博览园 商住 小 区 项目建设。 1、 鄂尔多斯市 天骏商住小区 项目 的建设符合 鄂尔多斯市铜川汽车博览园区 城市总体发展规划的要求，与 鄂尔多 斯市铜川汽车博览园区 发展程度相适应，全面推进 房 地产的发展，使其成为 房 地产的一个新的分水岭，满足 鄂尔多斯市铜川汽车博览园区 经济性住房 市场 的 需求。 2、 鄂尔多斯市 天骏商住小区 项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性 ,还坚决贯彻可持续发展的战略要求 ,利用建造技术 为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境， 提升 铜川汽车 城 商住 小区 的功能档次，提高当地居民的居住水平 。 3、 鄂尔多斯市 天骏商住小区 项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。 5 4、 项目 将建筑与环境景观紧密的结合， 整体规划 建立 一种场所感的生活氛围 ， 突出“以人为本”的理念 。 组团空间 体现 亲切宜人、疏密有致 的特点 ,创造了 自然、休憩的社区居住环境 ，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在 实现舒适健康的居住生活 的同时， 也 必将为开发企业带来良好的经济效益 。 行性研究报告编制原则 1、本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件、经济和工程技术方案的可行性。 2、建筑物建设既要经济实用，又要美观 、新颖，充分体现人与自然环境的和谐统一。 3、规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施的综合效益。 4、场区内规划明确功能分区，以规范管理。 5、场区内公用建筑具有一定的开放性，实现资源共享。 行性研究报告编制依据 1、 内蒙古自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2、 鄂尔多斯市 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 3、中华人民共和国城市规划法 4、中华人民共和国建筑法 5、中华人民共和国环境保护法 6、中华人民共和国节约能源法 6 7、自动喷 水灭火系统施工及验收规范 8、国家颁发的各种相关技术标准和规范 9、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 (第二版 ) 10、 国家计委 2002年 1月颁布的投资项目可行性研究指南 (试用版 ) 11、建设单位提供的其他基础资料 行性研究报告研究范围 按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本项目的特点，可行性研究范围确定为项目建设背景、市场分析与预测、项目工程建设方案、环境保护、消防和节能、项目实施进度、项目管理、投资估算、资金筹措及经济评价等内容。 目拟建地点 鄂尔多斯市铜川汽车博览园 天骏 商住 小区 项目建设场地位于 鄂尔多斯市 东胜区塔拉壕镇，距市区 6 公里， 109 国道、包府公路、绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。 设规模 本报告设计 鄂尔多斯市 天骏商住小区 建设 项目 （ A、 B、 C、 D 四个区） ，规划总用地面积 占地 面积 总建筑面积426600其中 A 区占地面积 筑面积 99400 中高层住宅建筑面积 69600业建筑面积 29800； B 区占地面积 筑面积 111000中高层住宅建筑面积 77900业建筑面积 7 33100； C 区占地面积 筑面积 121100D 筑面积 95100 目总投资情况 鄂尔多斯市 天骏商住小区 项目估算总投资 元。 要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 规划总用地面积 2 总建筑面积 426600 3 商业 建筑面积 62900 4 住宅 建筑面积 363700 5 容积率 6 建筑密度 % 26% 7 绿化率 % 34% 8 总投资 万元 8 第二章 需求分析和建设规模 地产市场现状 尔多斯市 房 地产发展及消费能力分析 鄂尔多斯地区 2006年房价为平均每 2500 元 /平方米左右， 2007 年高达3500元 /平方米，房价持续走高，一路飚升。 2006年鄂尔多斯市城镇居民年人均可支配收入为 元，按家庭人口 3 人 /户 计算，鄂尔多斯年家庭可支配收入近 4 万元。这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。以下为部分地区人均收入对比图表： 呼市 包头 鄂尔多斯 北京 天津 重庆 大连 人均可支配收入（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配收入（元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房销售均价（元 /） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房单套均价 （按 120 /套计算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房价与年家庭可支配收入比值 现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，鄂尔多斯的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息： 1、鄂尔多斯的人均消费能力高于其他一般城市； 9 2、鄂尔多斯的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。 地产市场消费基础的分析 1、人口 增加导致的刚性需求 鄂尔多斯东胜市现有常住人口 30 万人，预计在今后 4年即 2007 2010年城市人口达到 60 万人，其中，东胜城区将达到 50 万人规 模， 铜川镇 达到 10 万人口规模。如 果这一规划能够实现，按照目前人均 35 平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为 1050 万平方米。 东胜市现有住房 平方米， 2006年开工尚未完工的建筑面积为144 万平方米， 4 年内年均新增 200万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。 随着东胜地区、城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。但鄂尔多斯整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单一，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。 2、 城市化对地产市场的影响 不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。目前，鄂尔多斯市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致 2006年东胜市房地产市 10 场供求关系失衡、住宅刚性需求上升、房屋销售价格急剧攀升的重要因素之一。 2006年东胜城区拆迁量为 1710户，拆迁建筑面积 当年商品住宅销售面积的 即使这样，也仅是按一比一的换算比例换算的需求量，如果按 5 人 /户（考虑到老城区拆迁的分户需求）、人均 35 平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到 30万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之一 。 通过这一组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。 3、流动人口对地产市场的 影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。在内蒙境域内，鄂尔多斯市绝对属于经济增长最快地区。 2000 年东胜城区仅有 10 万余人，到时隔 6 年后的 2006 年，均增长人口 ，年均增长比例为将近 20%。 目前，东胜市常住人口 人，加上流动人口近 40 万人。人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。 4、 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条 件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 11 同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。 5、非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场 的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。 目前鄂尔多斯的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在鄂尔多斯市的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。 2006年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到 450 万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房开 发占总开发量的 70%左右，经济适用房占 20%左右，廉租房仅占总开发量 80 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的 80 120 平方米的住宅占住宅供应量的 120 平方米以上的住宅占住宅供应量的 在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为 100%， 80 120 平方米的住宅预售率达到 120平方米以上住宅预售率达到 以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。具体表现在： 12 1、产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与 福利性住房的开发比例严重失调； 2、户型配比不合理。从现有可售商品住宅看， 80 平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出 80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。 尔多斯市 房地产市场供需预测 1、 居住人口结构分析 “十五”期间，鄂尔多斯市城镇人口增加 20万人。“九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为 方公里，到“十五”末为 142 平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。 主城区人口分布变化呈以下特点： （ 1）东胜区人口最多，铁西区人口增长率最快， 铜川镇 最具发展潜力。 老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着城市中心的转移和新区的开发建设，东胜区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张 的东胜区向新区迁居；铁西和 铜川镇 将 是人口的主要迁入区。 （ 2）人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。近两年内，天骄路板块的人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什 13 新区刚开始投入建设不久，医疗、教育、金融、娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。东胜区的人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区、康巴什新区、伊旗的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商 务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足鄂尔多斯人居家、购物的现代需求。 铜川镇 随着基础设施的完善，将形成自身的中心商务区与中心商圈，吸引鄂尔多斯人前往置业投资。 （ 3）人口文化程度 调查显示，目前鄂尔多斯市主城区人口的文化程度比鄂尔多斯市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，鄂尔多斯主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。 又据调查了解，鄂尔多斯各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了鄂尔多斯从业人员 的文化教育水平。此外，鄂尔多斯市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。 2、居住结构分析 鄂尔多斯的市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，鄂尔多斯人乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了 /，其次是公车约占 1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。 14 在区域居住结构里面，东胜区是传统的行政和商业区，也是原来鄂尔多斯人心目中的“高尚居住区域”，铁西、康巴什新区是新兴的城区，区政府迁往铁西区 与市政府迁往康巴什新区标志着行政区的转移，预示着这两个新区将来的发展速度将超过东胜区，而成为新的行政区和商业区。随着铁西和康巴什新区交通和基础设施的改善以及全市性优秀住宅小区的建设，在居住结构中铁西和康巴什新区的比重已有很大提高，鄂尔多斯人选择的居住区也将偏向这两个城区，逐步形成东胜区、铁西区、康巴什新区三分天下的格局。 3、鄂尔多斯市房地产行业未来发展方向 鄂尔多斯市的房地产水平目前还处于初级阶段，发展水平较全国其它发达城市还很低。纵观这两年鄂尔多斯市的房地产发展情况，可以看出虽然房价增长很快，但价位相对 较低；没有出现高品质的产品，产品形式也相对单一 ,没有出现高档社区，房屋仅起到提供居住的作用，社区内涵较少还未上升到文化的高度；营销手段也很初级仅是在简单地卖房子，因此鄂尔多斯市房地产行业的发展空间还很大，未来产品将朝高端方向发展。 4、鄂尔多斯市房地产行业供给及需求情况 鄂尔多斯市房地产行业目前处于需求比较旺盛，供应相对短缺的阶段。东胜现状作为市域的政治中心、经济中心、文化教育中心、信息中心。随着城市行政管理、经济管理职能向 铜川镇 转 移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业，产业以羊 绒纺织、生物制药等新技术产业为主。未来发展趋势是，东胜区将在旧城改造的基础上出现高端产品，新区将出现低密度，反映生态理念的高尚社区。今后东胜区 15 的需求依然会很旺盛， 铜川镇 和伊旗的房地产发展会随着新区的建设和发展情况而发展。另外，东胜区土地供应受限，在供给小于需求的情况下，将有一部分购房人群被分流到新区。 地产价格 预测 2006年至 2007年是鄂尔多斯房地产市场价格变化最大的一个时间段。市区内的房价也在这一时期完成了从平均 1000 2000 元 /平方米到平均2000 4000 元 /平方米的过度 。至今，还有很多鄂尔多斯人没有从这个现实中清醒过来。就象股市一样，股价的急剧变化或者有业绩支撑、或者有看涨预期、或者有人为炒做，楼市也是一样。在前面的篇幅中，我们已经从技术角度列举了拉动房价的几个主要因素，即：城市扩容、城市化进程、改善现有居住环境、非理性消费及外来人口等几个因素综合作用，致使现有需求极大的超出供给，进而造成房价的上涨。但这仅是技术方面的因素，放诸四海皆可行，人为的因素在房地产价格的上涨过程中起到了至关重要的作用。 1、管理部门的统计数据缺失严重。没有及时的信息披露，没有管理部门的权威机构言 论，消费者无法获得正确的消费引导； 2、 代理商。鄂尔多斯的规模项目不多，大部分知名项目或高端项目全部集中在几家代理公司手中，如大国机构。这些代理公司大部分为外埠公司，这些公司在操作项目时尤其是在市场信息闭塞的地区操作项目时，习惯性的套用原驻地的市场价格走势对本地项目的价格进行调整，而这些项目在本地又能起到排头兵的作用。因此，现在市场上会出现开发商严重惜售的市场状况。大家都在等 :呼市的公司在看呼市的价格走势，北京的公司 16 在看北京的价格走势，深圳的公司在看深圳的价格走势，大家都在看全国的价格走势，本地的公司看代理 公司的价格走势。这样，势 必就造成目前市场上价格随时涨，销售不放量的市场环境。 购房者对东胜区未来的高档物业房价，预期的心理承受能力还存在一定的心理障碍。在没有详细了解项目情况，固守东胜区普通住宅销售价格的条件下， 3000元 /平方米价位的接受力最强；但我们也可以看出，不少客户也能接受高档社区 3500价位，甚至更高价位，产品、服务、附加值决定了项目的竞争优势。 在这种市场环境下，开发商的操作空间比较灵活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原则皆有实际操作的空间。唯一要注意的就是，鄂尔多斯的房地产市 场自主性不强。结合全国的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。 对于区域市场有如下特点： 1、区域市场内，有较强的消费能力； 2、由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣； 3、目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决； 4、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。 1、位置：地处 东胜区塔拉壕镇 ， 距市区 6 公里 2、交通：紧邻 西源路，文明路，路网四通八达 小区 位于东胜区塔拉壕镇，距市区 6公里， 109国道、包府 公路、绕城 17 线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。 3、产品： 中高档商品 房 在 东胜区塔拉壕镇 目前 房 地产开发的基础上， 鄂尔多斯市 天骏商住小区 将给 日益发展起来的消费群 体 提供 经济、舒适、优质的居住环境以及良好的小区配套设施 ，使消费者 用有限的 资源 得 到 高 价值的体现。 4、服务：知名物业管理公司，为业主提供全面专业服务 目前 鄂尔多斯市 物业服务质量参差不齐，缺少国内知名物业公司进驻，以本地公司为主，管理模式滞后，服务类别单一，服务专业化程度不高，建议本案通过引进国内知名物业管理公司，为业主提供全面专业的物业服务，创造本案营 销的又一亮点。 目劣势 1、本案受销售市场的波动影响较大，在项目开始实施时应密切关注销售市场动向，对可能出现的波动应提前做出防范。 2、在项目实施过程中，从控制工程成本投入、节约各项开支、提高销售率等方面制定相应措施，以提高项目的抗风险能力。 目机会 1、 鄂尔多斯市 已形成了能源、化工、旅游等在国内外颇具影响的优势和资源垄断产业，产业发展迅速，城市竞争力高幅提升，促进本地经济水平持续上涨的同时，亦吸引了大量外省市资金进入，衍生出众多优质的高收入人群，促进了高端的市场需求。 鄂尔多斯市 铜川汽车博览园 住宅小区位于东胜区塔拉壕镇市区 6 公里，全镇总面积 600 平方公里。 2008年全镇税收收入完成 6 亿元，全社会固定资产投资继续保持良好的发展势头，全 18 年完成投资 41 亿元 。 2、近两年， 鄂尔多斯市 东胜 区 塔拉壕镇 经济的快速发展， 平大幅提升，带动了城市居民收入的增长。市民消费欲望高涨，市场需求旺盛，为市民未来消费打下经济基础。 目威胁 项目处于规划阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。 （ 1）加强区域市场调研分析工作。 （ 2）把握国家宏观政策及市场发展趋势。 （ 3）深 入研究、重点分析。 （ 4）针对项目做出及时有效调整。 目市场定位 1、项目产品定位原则 适应市场需求，体现区域价值，带动开发商品牌的提升，开发出区域内代表性的高 品质 产品，从项目产品本身特性、开发商品牌未来发展方向及目标客户的消费需求等角度综合考虑定位。 2、项目主题定位及项目产品定位 明朗 、 清秀 、典雅的“新古典”风格的设计手法 ，配合三段式的立面造型， 树立中心 宜居 的城市想象。 3、定位支撑： （ 1） 规模 多平米规模 高尚品质 优质 生活 鄂尔多斯市 天骏商住小区 成就核心区域的大 生活 ， 大规模，高品质带 19 动区域核心的升级换代，带动城镇消费的发展方向 。 （ 2）建筑 高品质 新古典的风格设计 高品质的建筑形态设计，既显品质，又便于营造良好的 居住 生活、娱乐 环境 ;建筑整体 明朗清秀 ，典雅大气，结合当地人文特点，给人以高品质的归属感 ; 建筑本体形态与行业特征的结合，产生新的建筑个性。 （ 3）绿化 景观系统的人性化 本规划以 步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划 ，有机联系各组群绿地，使各个 组 群 绿化连为一体增强户外 空间 连续性。 采用核与轴、点线面相结合的手法 形成小区中 心绿地系统，从而使绿地更均匀的接近居民 。 销策略 1、根据市场调查结论，本项目的民族建筑特色与现代化的建筑手段完美结合、人性化设计特征最被消费者认可，亦是今后项目推广的重点。 2、从被访者对项目的认知途径的评价来看，报纸、熟人介绍和招商处是当地消费者获取商厦信息的主要渠道。调查结果有助于我们在营销通路上选择何种广告媒体作为告知渠道，更为准确向消费者传达我们的信息。 3、营销中通过产品本身条件、项目位置、销售价格、市场机遇、宣传推广、服务六方面综合作用，更好地实现销售目标。 本 工 程 总规划 用地面积 总 建筑面积 426600 ，其中 住宅 建筑 面积 363700， 商业 建筑 面积 62900。 20 第三章 场址和项目建设条件 鄂尔多斯铜川汽车博览园住宅小区 建设项目建设场地位于东胜区塔拉壕汽车产业园（铜川镇）国道 109 路快速道路 北 ， 西 面紧邻润兴 西 街， 东面紧邻润兴 东 街 ；北 面紧邻 团中路 ， 北 面紧邻 南外环路； 项目规划总用地面积 。 地现状 建设基地南北长约 700 米，东西长约 510 米，用地范围内地势东南较西北约低 7 米。项目周 未无名胜古迹、自然保护区等特殊环境。 土地使用性质为商业 和住宅 用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。 鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土地 使用权 。 市规划及区域性规划要求 本项目场址符合 鄂尔多斯市城市总体规划（在编）和鄂尔多斯市铜川组团控制性详细规划（在编）， 项目按 鄂尔多斯市东胜区规划局 鄂尔多斯市塔拉壕汽车产业园二期城市设计 规划方案 有关规定， 按照 鄂尔多斯市东胜区塔拉壕汽车产业园 住宅小区的 城市规划功能分区要求 进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。 边建筑物及环境条件 本项目位于 鄂尔多斯 塔拉壕 镇，场地 北 侧为 团 结 中路 ，南侧为 南外环路， 西侧为 润兴 西 街 ，东侧为 润兴 东 街 ， 交通便利。基地创造良好的 居住 21 环境，同时与自然环境的融合，通过设计广场绿化， 将绿化、中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合 ，使之成为统一绿化系统。小区绿地采用 核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地 ，从而使绿地更均匀地接近居民。 改善建筑以及城市环境，体现以人为本的设计理念。 地工程地质情况 基地现状地形属于丘陵地貌，四周高，中间低。 整体地形较为平缓，平均坡度为 右，南北两 侧局部最大坡度为 右，属于城市适宜建设用地。 1表土主要为素填土，土黄色，松散，干燥，主要组成为风成细砂堆积为主，中等冻胀性。厚度较小埋深一般为 0 米，厚度 。 1表层以下主要为细砂、 2 1粉砂细砂、 2 2细砂和 2 3粉质粘土，分布均匀，强冻胀性，埋深一般为 0 。细砂层下面为 3 1中砂粗砂、 3 1砾石； 3 1细砂岩， 3 2冲洪积，中密密实，饱和。成分多为石英砂、石英岩，分布均匀埋深在 本项目建筑为带地下室结构建筑物，设计地下室埋深 ，根据勘察资料和建筑载荷分析，地基承载力基本值在 250然持力层可选在 2 2细砂层作为直接持力层。 单元层 2 1、 2 2、 2 3、 3 1、 3 2、 3 1、 3 2、承载及形变特性均可满足建筑需求，可以作为天然持力层。 项目建设场地没有建筑物，场地经人工平整后地形较为平坦。根据勘探土地地质资料，场地土层均由第四纪全新世洪积沉积层和中新更世湖相沉积层组成。地震烈度为 7度区，场地类别为 类。 22 地区域水文地质单元属河间平原相对富水区。东、西乌 兰木伦河三面环绕，仅北依丘陵山，地势相对较高。东西乌兰木伦河构成地区区域侵蚀基准面。大气降水、地表水及地下水均向乌兰木伦河汇集排泄。区内地下水补给以大气降水和乌兰木伦河潜流为主，地下水由南及西南方向顺下游乌兰木伦河谷迳流，潜流、蒸发及人工开采是地下水的主要排泄途径。 区内地下水按其赋存与分布特征可分为以下三种类型： 松散岩类孔隙潜水：含水岩组为细砂、中砂 粗砂及砾石层，渗透性中等强，含水层厚度一般为 10 16 米，潜水位埋深一般 水性较好，富水性特征税含水层 厚度变化而变化，单井涌水量一般 300600m3/d,水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型以 化度小于 1g/L，水质良好。 碎屑岩类孔隙裂隙潜水：含水岩组为 砂岩，表面全强风化层渗透性中等弱，中等微风化岩层渗透性弱微，含水层厚度一般80 100米，潜水位埋深一般 28 32 米，单井涌水量 150m3/d，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型为 为主，矿化度小于1g/L,水质良好。 碎屑岩类孔隙裂缝承压水：含水层为 渗透性微极微，无明显的、连续的隔水顶板存在，含水层厚度一般 150 200 米，含水层顶板埋深一般 180 200 米，承压水位 20 30 米，单井涌水量 200 300 m3/d。水位及水量随季节性变化一般，水化学类型为 为主，矿化度小于 1g/L,水质良好。 23 场地在勘探孔深度范围内均见地下水。场地地下水为第四系松散岩类孔隙潜水，地下水埋深 ，水位标高 。因场地地层中部普遍发育有较 薄的粉质粘土层，渗透性弱微，分布较连续，构成局部隔水层。该地下潜水主要接受大气降水及邻近乌兰木伦水库库区侧渗补给，水位及水量受季节影响变化较大，水位变幅 ，即历史最高地下水埋深 。地下水属 水，对混凝土无侵蚀性。 根据建筑抗震设计规范附录 ，确定勘察场地抗震设防烈度为 7 度。加速度值为 三组）。根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为 1460 拟建项目为 经济 型建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合总体规划要求。项目建成后可达到 经济、舒适、环境优雅的居住效果 。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。 1、地理位置 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南，地处古老神奇的鄂尔多斯高原腹地，是自治区呼（呼和浩特） 包（包头） 鄂（鄂尔多斯） “ 金三角 ” 经济 区 的重要一 角。 鄂尔多斯市地处黄河与万里长城的环抱之中 ,“三面黄河一面城”。东、 24 西、北 三面临河 ,在河 几 字形湾内，南接长城，东、南、西与晋、陕、宁接壤，北与呼和浩特、包头市隔河相望构成“金三角”。东西长约 400 公里，南北宽约 340 公里，总面积 平方公里。 2、气候 鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在 850米至 2149 米之间。属典型的温带大陆性气候。年平均气温为 ，极端最高温度 为 ，极端 。全年初霜日多在 9月下旬，无霜期约 。冻 土深度为 水多集中在 7 8 月份，年平均降雨日数为 ，年平均 蒸发量 为 年主导风向为西北风，年平 s，年平均大风日数约 20天 左右，主要出现在冬、 春 两季， 年平均沙暴日数的 23 天 ， 3 5 月份平均为 11天 ，约占全 年沙暴日数的 48%，其中 在 1959年沙暴日数最多达 72 天 。 会经济环境 鄂尔多斯，汉语意为“众多宫殿”。全市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗 8 个旗区，总面积 平 方公里，总人口约 150 万，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。 鄂尔多斯市域近中远期总人口规划分别为 158万、 168万、 172 万，市域城镇等级规模规划为一市三区（中心城市鄂尔多斯市，由东胜区、康巴什新区和阿勒腾席热镇三区）和成吉思汗陵旅游特区组成。 25 1995年至 2006年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，鄂尔多斯市经济发展快速平稳。“十五”期间，鄂尔多斯市各项经济建设指标连续保持两位数增长速度。 5年累计创造 1 年的两倍；全市 8 个旗县区的财政收入 都已过亿元。 2008年，鄂尔多斯市 为 1560 亿元，人均 04698 元，财政收入达到 265亿元，比上年增长 居内蒙古自治区盟市之首；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到 052元。增长势头良好的经济，为 房地产 业提供了良好的外部环境。展望未来，全市经济增长仍将保持快速、稳健势头 ,从而为 住房 消费发展创造了有利条件。 策环境 鄂尔多斯 市委 、 政府工作以科学发展观统领全局，正确处理改革、发展和稳定的关系，适应宏观调控，突破瓶颈制约，发展循环经济，培育壮大 优势特色产业集群，加快建设能源重化工基地；深入推进社会事业发展和精神文明、政治文明建设，努力构建和谐社会，促进经济社会快速、健康、协调发展。以城市核心区和产业重镇建设为重点，加快城镇化进程，在重点地区和重点项目上重点突破，整体提升城市化水平。 进一步加大 东胜区、 康巴什新区、铁西区、阿镇的基础设施和重点工程建设力度，构建城市核心区，拉大城市发展空间，增强人口承载和产业集聚能力，为尽快实施政府搬迁创造条件；加快旗府所在地和产业重镇建设，突出提升树林召、薛家湾、成陵旅游区、乌兰木伦、蒙西、棋盘井、乌审召、巴拉贡、 上海庙等城镇的建设档次和水平，使鄂尔多斯整体城市 26 面貌有明显改观。规划建设沿黄河工业新区，为煤电、化工等大项目的摆布实施创造条件。 强化城镇产业支撑，根据工业经济、重大项目、重点企业和工业园区的服务需求，配套跟进服务项目，大力发展二、三产业，扩大就业容量。结合苏木乡镇机构改革，优化乡镇布局，逐步向资源禀赋好、产业基础强、发展潜力大的地区集中。 把经营城市的理念贯穿于城镇规划、建设、管理的全过程，通过政府引导、市场运作，建立和完善国有土地收购储备和招标拍卖制度，增强政府对土地市场的调控能力，为城镇建设集聚资金。 放宽城镇公用事业市场准入，吸引更多的社会资金投入城镇建设。 口环境 鄂尔多斯地区是内蒙甚至全国近几年发展速度最快的城市之一 ,鄂尔多斯依托资源优势 ,在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了呼包二市 ,但随着经济的发展人力资源的匮乏已经凸现出来 ,目前鄂尔多斯在整个内蒙地区拥有高等教育程度的人口低于全区平均水平 ,高中和中专的受教育人口也远远低于全区平均水平 ,在科技人员的绝对数量上也严重不足 ,这以上的一切都说明鄂尔多斯地区目前人力资源水平低下 ,整体素质不高 ,这些都将会成为影响鄂尔多斯经济发展的瓶颈因素 。鄂尔多斯人也深刻地认识到这一点 ,好多鄂尔多斯当地人都把自己的子女尽量送到呼包二市或者其它地区去学习 ,甚至在子女读到初中、高中时就将子女送到外地读书 ,这也充分说明虽然鄂尔多斯人现在的整体素质不高 ,但他们对文化的要求却更加渴望 ,因此在我们项目的配套过程中应该将教育的元素作为重点考虑 ,此 27 举必然可以吸引更多当地人的关注。 “ 十五 ” 计划以来，鄂尔多斯市不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快， 2000 年以来鄂尔多斯市累计转移农村牧区人口 20多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。 1、交通运输 东胜境内交通便捷、运输发达。城区距包头机场 96 公里，距呼和浩特市 248 公里，距北京市 800 公里，距西安 800 公里，距兰州 850 公里，距太原 585公里，距宁夏 437 公里，距规划建设的鄂尔多斯机场公有 15 公里。109、 210 国道包（头）东（胜）高速公路纵横贯穿市区，包（头）神（木）铁路、包（头）府谷公路沿市而过，公铁交通干道与全国公铁路网相连通。呼（市） 准（格尔）铁路、大（同） 准（ 格尔）铁路、准（格尔） 东（胜煤田）、东（胜） 乌（海）正在开工建设和扩能改造。随着东胜路网逐步完善，铁路现代化水平将不断提高，东胜的经济将持续、快速、健康发展，东胜必将成为内蒙古中西部交通运输的枢纽。 本工程位于东胜区铜川镇，西距东胜区城区 12址四周均为草原，远离居民区。原料运输距离短、能耗低。与东胜 包头公路相通，交通运输十分方便。厂址位置选择是经济合理的。 2、 邮电通信 鄂尔多斯市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网 28 点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、 补点等方面有了较大的突破。呼西光缆贯通，网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。 市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。 3、 水、电、气等供应情况 本项目水、电、气供给由东胜区塔拉壕汽车产业园区公共设施提供 。 变配电房设备均采有成套设备，具有占地面积小，经济技术性能指标优越等特点。二座配电房采用电缆环网供电方式，以提高供电的可靠性。各变配电房采用放射式向各用电单元配电，各用电单元内配电采用树干式和放射式结合的方式配电，低压配电半径不超过 300 米。 天然气供应来鄂尔多斯市天然气公司供应，由 用户调压装备调压。 供水由产业园区市政供水管网提供。 1、给 水工程 本项目主要为生活用水，水源采用市政自来水 ， 由市政给水管网接入两根 管道，给水 可满足 项目 需要 。 2、污 水 采用污、废合流的排水方式，污废水经室外化粪池（餐饮业厨房排水经隔油池）初步处理后排至市政排水管网。 3、雨 水 根据建筑要求采用内排或外排方式，雨水以蓄留回渗为主，大雨时来不及回渗的雨水经室外雨水管收集排至市政雨水管网。 29 4、 供电 要求有两路独立的 10源，两路电源互为备用，每路能承担全部负荷。 5、 供暖 建议优先采用步行街市政热力管网作为一级热源，根据服务的环境保障系统的不同，换热站将要求提供下列系统不同参数的热水：散热器采暖系统 95/70；空调及通风进风预热系统 95/70；空调再热系统 65/55。 6、燃气