东丰百乐购物广场建设项目商业计划书

1 东丰百乐购物广场建设项目商业计划书 第一章 摘 要 一、公司简介 （ 一）项目名称： 东丰百乐购物广场建设项目 （二）项目承办单位： （三）公司性质：有限责任公司 （四）法定地址： 吉林省辽源市东丰县 （五）经营范围： 房地产开发、餐饮（分支机构）、市场管理服务（分支机构），住宿、洗浴、理发、熨烫、烟、酒、零售、定型包装食品（以上项目限分支机构经营）（以上项目未取得许可证不能从事经营活动） （六）注册资金： 1400万 元人民币 （七） 法定代表人 ： 二、项目概要 （一）项目名称： 东丰百乐购物广场建设项目 （二 ） 项目负责人： 2 （三） 项目的目标 1、建筑规划总建筑面积为 67080 中商业用房 29700 宅 37380 2、项目初步规划为建设为 25层，其中地下一层至地上五层为商业用房，地上六层至二十五层为住宅。 （四）项目经济指标 1、该项目预计总投资： 元 2、该项目预计销售面积： 67080 平方米 3、该项目预计租赁面积： 29700 平方米 4、该项目预计销售收入： 元 5、该项目预计年租金收入： 元 （五）项目的背景 随着中国加入 界经济一体化的 发展，我国经济在各行各业呈现出健康发展的态势，房 地产 行业面临着前所未有的良好机遇。 东丰县地处正在重新振兴的东三省之一的吉林省腹地，区位优势明显。随着当地经济的快速发展和城市规划战略的进一步推进与实施，东丰县将成为东北交通的重要节点，必将极大的促进经济对外交流，在提高自身辐射能力的同时，更加有力地接受来自长春等重要经济中心的辐射 。 三、融资计划 1、需向哈尔滨华瑞房地产经济公司融资： 6000万元 3 2、融资时间： 10年 四、投资商资金退出计划 （一）资金退出方式 1、固定回报 7%（ 420万元 /年）； 2、项 目期末还本； 3、从第一年末开始还本付息。 4、公司拥有足够的财产对项目进行担保。 （二）投资效益分析 1、项目期末企业的总价值： 3亿 元以上 2、投资商收益估算 ： 10200万元以上 五、投资评价 本项目投资的行业整体发展潜力巨大，项目管理团队优秀，财务估算乐观，发展前景广阔。 六、投资建议 综上所述，该项目是一个增长长期，快速稳定，发展潜力巨大的项目。并且经济收益好，风险小，技术成熟极具投资价值，建议投资。 4 5 第二章 公司概要 一、公司宗旨 公司坚持以促进房地产产业发展为己任，视质量为 生命， “以人为本，科学管理，诚信服务 ”为宗旨。 二、公司简介 公司名称： 辽源市双龙房地产开发有限责任公司 法定地址： 吉林省辽源市东丰县 经营范围： 房地产开发、餐饮、（分支机构）、市场管理服务（分支机构），住宿、洗浴、理发、熨烫、烟、酒、零售、定型包装食品（以上项目限分支机构经营）（以上项目未取得许可证不能从事经营活动） 注册资金： 1400万元人民币 法定代表人 ： 姜玉轩 企业性质： 有限责任公司 三、公司的历史情况 辽源市双龙房地产 成立于 2000年 4月， 拥有强大的员工队伍和先进的技术设备，五年以来，公司全体员 工在 姜玉轩董事长的带领下 成功的运作了辽源百乐购物广场项目，取得了巨大的成功。 四、公司的发展战略 为促进我国房地产业整体水平的提高，开拓市场积极参与全国房地产开发，公司制定了整体发展规划： （一）积极结合国家的宏观经济政策和市场情况，通过引资、合 6 资等方式实现市场与资本的强强联手，建设公司 东丰百乐购物广场建设项目 ，以满足市场需求，并为企业进一步发展打下坚实的基础。 （二）加大科研投入，依托科研机构联合开发新产品，加快引进国际先进管理技术，提高项目运作水平，在开拓和巩固国内市场的同时积极开拓国际市场。 （三 ）随着我国房地产市场的进一步走向国际市场，争创民族品牌，是公司的长远战略目标。公司计划把企业做大做强，创中国房地产业的国际名牌，并争取上市，使公司的发展融入世界经济的大舞台。 五、公司发展规划 公司将抓住我国加入 机遇，按照经济全球化的要求，调整思路，更新观念，加快公司发展，努力培育公司竞争力，推进公司管理现代化，实现营销工作创新，提高技术创新能力，加快现代公司制度建设，促进公司全面进步，开创公司美好的未来。 （一）发展原则 引进先进理念，不断开发新产品，开拓更广阔的产品领域，从全方位、多方面发展； 加强企业在市场中的竞争力，保持效益不断增长，从而实现企业的长远发展目标。 （二）指导思想 抓住机遇，勇于探索，敢担风险，开拓向前。 7 第三章 项目概述 一、项目名称： 东丰百乐购物广场 建设项目 二、项目财务计划 （一）总投资： （二） 该项目预计销售面积： 67080 平方米 （三） 该项目预计租赁面积： 29700 平方米 （四） 该项目预计销售收入： 元 （五） 该项目预计年租金收入： 元 三、项目的背景及由来 随着中国加入 界经济一体化的发展，我国经济 在各行各业呈现出健康发展的态势， 商业地产 行业面临着前所未有的良好机遇。 自 2002年开始，全国 房 地产市场迅速升温，供给量增速很快。商务部调查显示， 2003年 1 11月，全国商业 房 地产建设投资额 1000亿元，面积为 2000万平方米，同比增长达 40%。在供给类型上，新增商业地产以大型的购物中心和商业街为主，且产品的差异化程度不高，大都集中在超级区域中心，而便利店和邻里中心发展不足。按照我国国民经济发展总的要求，到 2010年社会消费品总额将达到8 万亿 元人民币 ，生产销售总量达到 17万亿 人民币 ，商业消费还存在很大的需求 空间 。 东丰县地处正在重新振兴的东三省之一的吉林省腹地，区位 8 优势明显。随着当地经济的快速发展和城市规划战略的进一步推进与实施，东丰县将成为东北交通的重要节点，这必将极大的促进东丰经济的对外交流，在提高自身辐射能力的同时，更加有力地接受来自长春 等重要经济中心的辐射 。 四、项目的目标 （一）建设生产规模： 建筑规划总建筑面积为 67080二）管理目标：采用目前世界上最先进的管理方法。 （三）生产产品： 商业用房 29700 宅 37380 五、项目基建及设备估算 （一） 项目新增建筑面积： 67080 （二）项目新增设备：项目单位已有设备完全可满足项目的设备条件要求。 六、项目实施步骤 1、 2006年 10月 2月，拆迁及三通一平； 2、 2007年 04月 1月，主体工程完毕； 3、 2008年 04月 2008年 10月，内装、外装完工、全面竣工。 整个工期从 2006年 10月 0月共计 24个月。 9 第四章 建设地点及投资环境 一、项目所在城市 自然情况 (一 )地理位置及人口状况 1. 地理位置、气候特点： 东丰 为内 陆县，位于吉林省中南部，长白山分支哈达岭余脉，辉发 河上游。地处东经 1253 12550和北纬 4218 4314之间，因地形南北长，东西窄而得名 “大肚川 ”，是个五山、四水、一分田的低山丘陵区农业县份。面积 方公里。下辖 14 个乡镇、 3 个街道办事处、 35 个居民委员会、 229 个村民委员会、 1682个村民小组。人口 405081 人，其中汉族占 满族、朝鲜族、回族、蒙古族、苗族等其他 11 个少数民族占 农业人口 296358人。 东丰县 汉魏 时 属玄菟，晋为高句丽地。清兵入关后被辟为盛京围场，史称 “皇家鹿苑 ” 。 在改革开放春风下， 古老的 东丰 正焕发出勃勃生机，确立了 “科教兴 县 、外向带动、可持续发展 ”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。 东丰 正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地 ， 科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地， 21 世纪的 东丰 将是 “经济繁荣、科教发 10 达、生活富裕、环境优美、社会文明 ”的基本现代化地区。 (二 )自然条件 东丰 地势西高东低， 平均海拔 374 米，南部多山，东北多丘陵，中部为岗丘平台，为低山丘陵地貌。属东部季风区中温带湿润气候，四季分明。年平均日照 时，年平均气温 ，年平均降雨量 米，无霜期 128 天 ； 有水域 12899 公顷，境内河流主要有伊通河、大沙河、沙河、梅河、大横道河。 二、项目所属城市综合情况 东丰县 国民经济综合实力明显增强 、 产业结构不断优化。 2001年，国内生产总值 202267 万元，工业总产值 122390 万元，农业总产值 103269 万元，社会消费品零售总额 46017 万元，财政收入 7133万元，农 民人均纯收入 1870 元。有各类学校 258 所，医疗机构 27所。有图书馆 1 座。是中国三个民间绘画画乡之一，与上海金山、陕西户县齐名，先后 2 次在中国美术馆举办东丰农民画展， 197 件作品被中国美术馆收藏， 108 件作品获国家级奖励。东北地区最大的变电枢纽 “东丰五十万变电所 ”距县城 10 公里， “22 万变电所 ”距县城 1 公里。 （一） 交通现状 四梅铁路贯穿境内，集锡线四平至白山国家一级公路、东丰至长春省级二级公路、东丰至西丰、东丰至辽宁省草市线等多条公路干线纵横交错，四通八达，全县乡镇均通公路。 （二）邮电通讯 11 东丰拥有先进 的通讯设施， 10 万门程控电话可直拨全国及世界各地， 无线通讯覆盖全境，互联网络联通世界，有线通讯则贯通九洲大洋。 （三）自然资源 东丰 自然资源丰富，生物物种繁多。有林地 103466 公顷，是全国百万亩人工林基地县，森林覆盖率达 活木蓄积量 466 万立方米，曾获全国造林绿化先进县、森林防火先进县。有野生药用动植物 101 科 448 种，其中成片分布的药用植物 31 种，储量 150 多万公斤。特产有猕猴桃、山野菜、寒葱。有雉鸡、斑翅、山鸡、雕等主要鸟类 13 种。人工饲养梅花鹿已有 200 余年的悠久历史，早在清光绪年间就 被列为 “养鹿官山 ”，已有私人养鹿圈 2 户。辞海记载东丰 “以产鹿茸著称，有全国较早的养鹿场 ”。曾受皇封的 “马记鹿茸 ”作为国家免检产品而驰名中外。 矿产资源丰富，分布较广，现已探明的矿产主要有锰、铝、铜、煤、沙金、石灰石、石英石、草炭土、花岗石等 20 余种，其中石灰石、草炭土储量都在数十亿吨以上，开发价值很高。已探明 5 处矿泉水资源，均为低矿化、低钠、偏硅酸型，含锶、锌等 21 种微量元素的优质矿泉水年流量达 50 万吨。 （四） 旅游资源 12 东丰 参观旅游景点有南照山公园、龙头水库、淋漉生态旅游渡假村等 3 处风景区。文物古迹有 西断梁山遗址、龙头山遗址、城址山山城遗址，以及瓦房顶子山石棺墓群、邱家沟石棺群等 5 处，出土了大量新石器时期、西周至春秋前后、汉代、辽金时期的器饰等文物 三、吸引外资的优惠政策 招商引资政策优惠 为了进一步改善投资环境，扩大开放开发，广泛吸引国内外资本、技术、人才来我 县 投资兴业，促进全 县 经济社会全面提速、加快发展，在进一步全面贯彻落实国家、省 、市 关于实施 振兴东北老工业基地的 有关政策措施的基础上，结合我 县 实际，特制定以下招商引资优惠政策措施 ： （ 一 ） 除国家法律和产业政策明令禁止的领域和项目外，投资者可选择各种形 式在我 县 投资兴办各类项目。投资者在户口迁移、购房建房、子女入托入学、社会医疗保障、信用担保、成果鉴定与奖励等方面本 县居 民享有同等待遇。 （ 二 ） 凡投资兴建高新技术企业、基础设施项目和社会公益事业项目，除享受国家省 市 规定的税收优惠政策外，缴纳的所得税地方分享部分由县区财政酌情给予一定返还。投资新办专业市场和综合市场，试营业三个月内，只服务不收费，对鼓励类项目免收 县 内有权决定的各种规费。 13 （ 三 ） 所有经营性项目的开发建设所需土地，均以招标、拍卖的方式出让土地使用权。投资建设非营业性市政、环保、能源、交通、水利等 基础设施和公益事业所需用地，由政府统征后按最低限价划拨。投资者依法取得土地使用期限为：住宅用地 70 年，工业用地 50 年，商业服务用地 40 年。在使用期限内，经政府批准许可依法延期、出租、抵押、入股、继承和赠予。投资开发荒山、荒滩、废弃土地等从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或小流域治理等项目，可由政府酌情返还土地出让金和土地使用费，期限 50 年。 （ 四 ） 金融单位对招商引资企业可采取仓库保全质押、出口退税质押、知识产权质押和应收帐款质押等形式提供贷款，积极支持企业发展。对特色、节水、生态农业和矿产资源开发、农副产 品深度加工等产业化龙头企业积极给予信贷支持。加大对速生丰产用材林、经济林、山野菜、中药材开发、个体苗圃和交通、能源、城建等基础设施项目的信贷支持力度。对产业化龙头项目、 “十强百户 ”项目、重点财源项目，政府通过多渠道争取项目资金、财政贴息和借款等方式给予支持。 （ 五 ） 按照 “不求所在，只求所为 ”的原则，热忱欢迎、广泛吸引各类人才来我 县 兴办实业，参与开发。县（区）政府和企业对技术开发、研发产品和增加税收等方面作出重大贡献者给予高薪和重奖。创办企业或在高新技术成果转化工作中取得重大成果，对地方经济社会发展作出突出 贡献者，可视具体情况一次性奖励 210 万元。 14 （ 六 ） 广泛吸引、积极鼓励投资者和各类企业托管、租赁、承包已建成的营业性基础设施、市政设施和旅游项目以及国营、集体企业，参与企业改制改造，原有企业可实行 “零资产 ”处置。通过合资、兼并、收购、参股等形式转为招商引资企业的，享受招商引资优惠政策；转为外商投资企业的，享受外资企业待遇。大力鼓励和支持东丰在国外、省外创业的企业家和市外、国外企业来东丰注册设立分部、分公司、加工车间、销售网络或办事机构，与外资、招商引资企业享有同等待遇和优惠。 （ 七 ） 对在 县 内城镇新规划区 和产业示范园区的新建企业项目，项目合作单位可为企业提供道路、供水、排水、供电、电信、有线电视等基础设施配套服务，协调解决项目实施、经营过程中的各种有关问题。 （ 八 ） 鼓励和支持我 县 行政、事业单位的公务员和工作人员（不包括学校、医院等社会公益事业的工作人员）创办、领办、帮办各类企业和社会公益事业。凡本人申请，组织批准创办、领办、帮办企业的干部职工，在企业工作期间，本人原级别、工资三年内不变、其它待遇与在岗人员同等对待。对事迹突出，贡献较大的人员要给予重奖，并在同等条件下优先选拔使用。 （ 九 ） 对在我 县 投资数额 较大，科技含量较高，对全 县 经济发展、财政增收有较大带动作用的重大招商引资项目，要进行重点支持、确定领导帮扶、选派干部无偿为企业提供服务，协调解决建设中的有关问题。项目建成后，可实行政府挂牌保护。 15 （ 十 ） 对为本 县 经济建设和社会公益事业引进项目、资金（不包括国家、省上资金、上级单位计划内拨款）、物资、设备和高新技术的单位和个人，按照东丰 县 招商引资奖励办法进行奖励。 吉林省东丰县优惠的政策、宽松的环境、优质的服务， 也 为我双龙地产创造了优良的发展条件和广阔的发展空间， 公司希望借助于这样的优势，吸引到更多的人才 、更多的风险投资者，共展鸿图，共创大业，共铸辉煌！ 16 第五章 产品及服务 一、产品规划 （一）建设规模 商住大楼共计 26层，建筑面积共 67080 （二）产品品种 地下一层至地上五层为商业用房 29700 上六层至二十五层为住宅 37380 二、产品优势 （一）设备优势 该项目建设设备采用国际先进建筑设备。 （二）管理优势 双龙房地产开发有限责任公司 之所以能迅速发展和企业的管理优势是分不开的。 1、 现代化的管理理念使企业的管理机制灵活、效率高； 2、 管理公司主要管理人员，大都具有高级职称或来自大型企业，是具有多年管理经验的专家。 （三）项目地理位置优势 自古以来步行街就是商业重地，这是可谓寸土寸金，许多商家都把目光投向这里，不遗余力的投以巨资，事实证明他们的决策是正确的，眼光是敏锐的。本案的所在地也处在该地区唯一的商业步行街。目前，该地区的商业主要以门市房为主， 17 商场只有一个老式的以摊床为主的自由市场。可以说真正意义的商场还属空白。由于该地区的所有消费都集中在这条街上，因此，人气非常兴旺。经营商业项目最重要的就是客流，如此巨大的客流也真正使该段步行街成为 该地区的黄金地段。 （四）商业面积稀缺 根据我公司对该地区的市场调研情况，东丰县内商业经营面积仅为 20000 东丰县 40 万人口计算，人均商业面积仅为 一比例远远低于辽源市市内的人均水平。因此，现有的商业面积根本无法满足东丰县日益增长的消费需求。致使大部分东丰县人都到辽源、梅河两个临近市区进行消费。同时，现有商业面积的购物环境也无法满足商消费人群。因此，在该地区建设相对优越购物环境的大型购物广场，是非常有发展前景的好项目。 （五）消费潜力巨大、购买能力强 由于东丰县的自然资源丰富，畜牧 业、养殖业非常发达。矿产资源丰富，原材料的生产和加工也有相当规模。因此，当地人的人均收入丰富，甚至高于辽源市市内的人均收入。特别是农民收入高。所以东丰县的消费能力非常强，这也是要在该地区发展大规模商业的原因之一。 （六）销售优势 由于长期以来我公司一直从事商业地产的开发工作，在销售上有一套科学、成熟的销售策略，和一批高水平的策划、销 18 售人员。加之东丰县内从未进行过商业地产的销售，各种投资机会也非常少。所以，用我们成熟的销售、投资理念去引爆东丰县的地产投资热潮是很现实可行的。那么这种热潮的引爆也会大大缩短我们资 金回笼的时间，从而降低项目的投资风险。 （七）经营优势 根据我公司现在正在运行的百乐购物广场项目来看，招商成功、物业管理先进、购物环境高雅、管理团队精英荟萃，我公司已经有成功运营商场的经验，只需根据东丰县的具体情况做出相应调整，成功经营该商场应该没有任何问题。 （八）政府支持优势 由于我公司于 2003年在东丰县大兴镇累计投资 4000万元，建设吉林省联搏实木窗有限公司，现厂房办公楼已建完毕，并开始生产。其中固定资产投资 3000 万元，流动资金 1000 万元。由于在该地区有过投资并有着良好的商业信誉，因此，我公司在该地区与该地 区政府的关系良好，信誉良好，在开发此项目时，可以充分利用这一优势，从而降低此项目的风险。 三、 本项目周边环境情况 1、项目所在地 土地肥沃 ， 民风淳朴、环境优雅、文化底蕴深厚，本项目所在地基础设施一应俱全，清一色的生活居家区域，生活环境优越。 2、项目所在地近年来正在大力建设新城区，新城区的开发建设，吸引了大量的高智白领前来开创事业。本项目作为此区域的重要生 19 活配套区，“筑巢引凤”，可实现与新城区的优势互补。 3、 本项目所在地已成功吸引了大量的企业和私营业主进场投资和贸易。便捷的交通条件，优良的居住 环境，一流的物业服务，人文的设计理念，将使本项目成为这些高档次、高品位消费人群安家置地的首选。 4、本项目位于本县大力发展区域，符合城市未来的发展方向和总体发展规划，又由于本项目将是本区域品位高、质量好、极具现代气息的新型楼盘，因此蕴含着较大的升值潜力和投资商机，故楼盘已被有远见、有实力的投资者所看好。 四、 项目设计原则 本项目将 依据该区域用地条件和规划设计要求，按相关标准定位进行规划设计，始终贯彻“以人为本”的理念， 坚持安全、合理、完善、美观、高档次、高品位及实用性相结合的设计原则，通过自然景观、人文景观 、建筑景观的天然组合， 通过各种 配套设施， 多样化的景观设计，建设完善的物业、保安部门，设计创造一个布局合理、功能齐备、自然和谐、建筑高尚、环境优美、 符合人们生态需求的百乐购物广场。 五、购进设备原则 建筑设备是建设必备的生产资料，是顺利进行生产和质量保证的基础与前提，双龙地产设备选择的指导思想是：主要设备采用国际先进设备，定购国家定点生产厂家或国外厂家生产的先进设备，并遵循四条原则： 20 一是设备的先进性； 二是设备的经济性； 三是设备的配套性； 四是设备的实用性。 六、 项目 质量设计理念 1、提高配套设施质量 随 着人们经济能力和生活水平的不断提高，人们对商务区有了更高的要求，充足、良好的空间环境，完善的周边配套设施，是一个现代购物广场的必备条件。本项目不仅会有效地利用外部公用设施，还会在各方面不断完善自身配套设施，配套各项市政设施，百乐购物广场内所有管线一步到位并入地处理；并与一流的物业管理企业合作；设置公建用房；设置地下车库。 2、提高生态环境质量 本项目在选址伊始，就充分考虑到了周围环境质量， 百乐购物广场 位于市区绿色纯氧地段，周边是清一色的生活居家区域，远离工业污染。在设计方面，设置充足的采光面积，从而保证项目 区域的生态环境。 3、提高文化环境质量 以百乐购物广场独特的文化理念，贯穿整个百乐购物广场的各项基本功能，使它们在满足基本功能的原则下，都提升到文化品位上来，如商务文化、饮食文化、娱乐文化等。在公建、绿化、采光设计等方面均要有独具匠心的、高品位的文化特征。通过一系列独 21 特的文化环境的设计，使人们感受到浓郁的文化气息，陶冶情操。 4、建筑与环境融合 通过建筑界面的多种方式，如围合、向心等，将建筑与空间环境有机地融为一体，塑造良好的百乐购物广场外部环境。 七、服务理念 公司建设本项目最主要的服务理念就是为当地居民 创造一个具有现代化气息的、较大型的、各方面条件俱佳的现代化购物广场，满足人们对居住环境日益发展的需求，拉动当地经济的发展。依托当地政府对城镇大力度改造及规划的良好契机，加大公司发展力度，同时做到取之于民，用之于民，造福于民。 22 第六章 营销管理 一、产品竞争策略 公司 对 本项目中 开发建设 的房地产 项目，运用整合营销概念，从观念、设计、位 置 、环境、 户 型、价格、品牌、推广上进行整合，合理确定目标市场的实际需求，以 公司 、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执 行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，规划出 了 合理的建设取向， 并进一步开发建设本项目， 从而使 项目 及服务完全符合消费者的需要，并通过消费者的满意使 公司 获得利益 。 公司对项目的市场前景、需求、目标客户做了大量、详实、全面的市场调研，并对项目做了准确的市场定位。 我们将努力做到： 1、经营管理理念：以人为本、以诚取信； 2、市场竞争策略：高质量、高性能、低价格； 3、产品发展道路：系列化、多样化、大众化。 二、销售政策的制定 1、应遵循的原则 有利于产品营销，有可操作性 ，有利于调动人员积极性的激励机制，体现权利分明的原则。 2、制定销售政策的程序 在公司总经理的领导下，由分管营销工作的副总经理召集市场 23 营销部共同起草，经分管副总审核后报总经理审核批准。 3、销售政策的决定和执行 经总经理审核后的销售政策、方案，上报公司董事会讨论，由董事会决策后经总经理签发执行，属总经理职权的，经总经理同意后执行。 4、销售政策的个性和调整 市场对政策执行情况作全面评价，对不当的、不正确的地方提出意见和解决办法，属总经理职权的，经总经理同意后执行，属董事会决策的，经董事会讨论通过后执行。 三 、 营销策略及理念 （一）营销策略 公司的销售策略是以市场为导向，以效益为中心，以管理为重点，以服务为宗旨；坚持用户至上，经济效益、社会效益兼顾。 以公司的发展战略为核心，从产品形象、市场销售、产品质量、技术发展等方面采取多渠道、多途径方式系统规划品牌竞争策略，使产品一经面世，就获得很好的市场认同。公司拟采取以下的营销策略： 1、树立鲜明的品牌形象。 2、广告宣传 首先做到广告有的放矢，精确投放； 其次合理分配媒体广告，多方面、多角度、全空间、立体化宣传，让潜在客户从不同方面接受信息； 投放形式：电视、本地报纸 、户外广告、人员投放传单等。 24 3、积极参加相关行业的各种公共关系活动。 4、运用物流管理降低成本，运用信息管理反馈市场，监控产品销售。 （二）营销理念 要想成功运作市场，离不开全球化运作模式和管理经验，及其对营销理念的深度把握、理解和创新。要体现市场销售以服务为核心的营销理念。 1、销售就是提供优质服务 本公司提倡为顾客提供精细化服务，通过细致入微的工作把服务做到客户心中，牢牢把握终端销售。密切企业与客户的关系，实现客户资源的有效管理和利用，提高客户对企业的满意度。 2、销售就是在为客户创造价值的同时实现“ 双赢” 在合作过程中，本公司秉承“不断地为客户创造价值”的理念，与客户资源共用、利益共享，最终实现“双赢”，这将是我们获得销售稳定快速增长的重要因素之一。 3、科学的销售管理模式 本公司将开辟专用的信息通道，搜集市场上有关产品资料，及时把握行业动态和市场导向，并将所有的客户档案输入电脑，以快速、准确、高效的信息化管理促进销售管理质量的提升。 4、激励机制 公司将建立、健全激励机制，充分调动销售人员的工作积极性和能动性，培养员工与公司荣辱与共的意识。 25 5、售后服务 在售后服务中，公司将继续始终坚持“质量是产品 的生命，服务是生命的延续”的服务理念，提升公司的信誉度。 四、定价策略 1、低价入市策略 （ 1）内部认购期采用相对低价入市策略，制造产品“物超所值”的市场认同； （ 2）为新盘入市营造人气，确保一定的认购率； （ 3）预留较大的升值空间和价格弹性空间，为中后期价位的逐步走高奠定良好的基础。 2、差异定价策略 （ 1）根据销售单位的朝向、面积、区位等综合因素，采用分级定价策略，实现较高的性价比； （ 2）按照销售单位的综合价值和销售情况，分批投放市场，并逐步提升竣工品种的档次及价位，最终确保销售均价，获得良好的销售利 润； （ 3）实行灵活的付款方式和优惠幅度。 3、保持价格策略的动态性 （ 1）价格策略是推动销售进程的实质性推动力之一，必须根据实际销售情况进行策略性调整； （ 2）推广阶段不同，竣工量不同，工程进度和卖点兑现程度不同，价格进行策略性调整； 26 （ 3）客户实力不同，在优惠幅度上也要做策略性调整。 、重要调价点提示 （ 1）首期认购完成； （ 2）建筑主体封顶； （ 3）建筑外立面完成； （ 4）工程竣工交付； （ 5）阶段性分期认购完成。 27 第七章 项目管理及公司管理 一、项目管理 （一）产品 竞争策略 公司对项目影响区域整体的经济状况、社会发展状况、道路状况及房产消费状况做了全面详实的调研，对本项目的现状、市场前景、目标客户作了大量、详实、全面的市场调研和预测，对项目产品做了准确的市场定位；并对此路段的现场进行踏勘，对路段建设所采取的技术标准、路线方案作了精确的分析研究，并最终确定下来。 本项目在建设过程中，公司将会采用最新的科研技术，凭借先进完善的管理队伍，提高工作效率，在保证质量的前提下尽量缩短工期，使项目产品尽快建成并投入使用。 （二）项目管理及发展目标 公司将从产品形象、工程质量、技术发 展等方面采取多渠道、多途径方式系统规划品牌，使我们建设的项目能造福人民，带动一方经济发展。 并使本公司在造福人民的同时获得长足发展。 二、 公司管理理念及管理架构 （一） 管理理念 双龙地产将以行业发展和市场发展为准则，以先进的管理思想为武器，努力创建一支高水平的管理团队，实现公司的持续发展。 公司总体的管理思路是按照开发运营市场化、融资渠道多元化、管理水平现代化的总体原则，建立符合现代公司体制要求的管理体 28 制，充分发挥自身优势，提供优质、高效、完善的服务，成为行业中佼佼者。 （二）管理架构 根据现代化企业管理体 制的相应要求， 公司 已建立起了完善的法人治理结构，实行所有权和经营权分离，决策权对经营权有效监督。建立起了所有、决策、经营三权制衡体系，形成了有效的监督约束机制。 (1) 公司管理采用现代企业的经营管理模式，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是公司最高决策机构，总经理在董事长的领导下负责公司全面工作，执行董事会决议，全权负责日常业务的开展。并根据业务需要开设多个职能部门，它们各司其职，精诚合作， 更好地促进企业实现科学决策、科学管理。对高层管理人员实行能者上、庸者下、劣者罚的运行机制。 三、 公司管理机制 （一）建立强有力的公司组织 在市场经济条件下，公司组织应是最具有效率和效益的组织，它应具有顽强的生命力和竞争力，同时，更有不断突破极限的能力，极强的市场运作能力。 （二）企业文化 公司的企业文化，是企业在创建和发展过程中，本着开拓、创新、高效、务实、积极进取的态度，积累总结出来的思维轨迹、行为准则、管理观念和道德规范。 29 （三）原则：低成本、高效率、高效益。 （四）公司、客户、员工、社会“多赢”局面的形成 公司充分尊重和重视各利益主体的平衡和发展，在极个别时间段和事件中，可以依法有立场及有原则地牺牲公司部分利 益。 （五）市场观念 市场导向是企业赖以生存和发展的根本。企业的生命在市场，企业的效益在市场，所以本公司管理范围都必须来自于市场，服务于市场。 （六）人才观念 人才是企业最宝贵的财富，公司人力资源开发的目标是使每个人受到尊重，使人力资源的最佳组合和最大价值得以充分发挥。职工应具备的素质是品质优良、能力优秀、勤奋努力、团结协作、开拓创新。 四、公司管理策略 （一）销售管理 良好的销售业绩离不开科学完善的销售管理，我公司在销售管理上将做出以下三个方面的努力。 1、客户管理 公司会在积极维护、开发客户的同时，按不 同的类别与标准，将客户资料整理归档，并输入计算机系统，建立起庞大、详尽的客户信息库，以便公司员工有针对性、有目的性地与客户进行沟通，满足客户需求。 30 2、员工管理 公司将建立起一整套的、充满人性化的员工管理制度。公司还将保证销售队伍内部人员晋升的透明性与直接性。庸者下，能者上，“努力就有回报”是公司对每一位员工的承诺，充分调动员工的工作积极性和主动性。 3、信息管理 公司将开辟专用的信息通道，积极收集相关市场的资料，及时把握行业动态和市场导向，以信息化促进销售管理质量的提升。 （二）质量和成本管理 1、产品质 量管理体系 公司将严格按照质量管理规定进行项目操作和实施，坚持顾客至上、精益求精、重质守信、发展创新的质量原则，争创一流产品，使顾客达到最大满意度。 、成本管理 公司在充分考虑各项费用和技术装备等因素的同时，制定详细的产成品成本预算计划，在产品的生产经营中严格按照成本预算计划开展工作，使产品成本控制在合理的水平。 3、成本控制 公司在经营管理过程中，任何一个环节，都将建立严格的成本控制体系，并根据企业的发展战略，设定各部门的成本指标。根据产品的品质和市场需求确定产品的市场销售价格。奖优罚劣分明，培养员工“ 花小钱，办大事”的意识。 31 第八章 财务计划 一、财务管理 （一）总则 为加强财务工作，发挥财务在经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规定。 1、财务职能 （ 1）认真贯彻执行国家有关财务管理制度。 （ 2）建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。 （ 3）积极为经营管理服务，促进项目取得较好的经济效益。 （ 4）厉行节约，合理使用资金。 （ 5）合理分配财务收入，及时完成需要上缴的税收及管理费用。 （ 6）对有关机构和财政、税务、银行部门了 解，检查财务工作 ，主动提供有关资料，如实反映情况。 （ 7）完成管理者交给的其他工作。 2、财务部成员 财务部由总会计师、会计、出纳和审计工作人员组成。 （ 二 ） 岗位责任 32 总会计师、会计、出纳和审计工作人员相关职责参照国家相关法律法规执行。 二、项目投资预测和分析 1、融资 计划： 企业自筹资金： 元人民币； 投资公司融资 资金 ： 6000 万元人民币。 2、总投资估算 本项目总投资 元人民币 ， 总投资估算见下表 ： 总投资估算表 序号 名 称 单位 单 价 元 / 资额万元 备注 一 商场投资 1 拆迁补偿费 8400 000 2520 2 行政性事业性收费 3 经营性收费 4 施工费 2970000 2376 5 外网设施 6 其它费用 68 合计 +2+3+4+5+6 二 住宅楼投资 1 行政性事业性收费 212 万 2 经营性收经费 3 施工费 37380 00 2243 4 外网设施 396 5 其 它费用 合计 +2+3+4+5 三 总 投 资 +二 33 三、财务分析和预测 （一） 销售收入估算 因公司经营方式有两种，故销售收入的 预测也分为两种情况： 1、商铺租赁与住宅出售则 公司销售收入的 预测 ： （ 1）双龙地产的最终开发目标是将所开发的项目全部售出，商铺租赁收入仅能作为短期收入，则商铺租赁 收入的预测 详细情况见下表： 商铺租赁 收入估算预测明细表 序号 内容 面积 价元 总价 万元 备注 一 租赁收入 1 一层室内商铺 1950 1680 40/月 2 地下一层、二层室内商铺 9900 1200 1188 100/月 3 三层室内商铺 4950 720 0/月 4 四层室内商铺 4950 360 0/月 5 五层室内商铺 4950 240 0/月 合计 2169 1+2+3+4+5 （ 2）出于财务充分核算反映的需要，则商铺租赁与住宅出售则 公司销售收入的 预测 详细合算情况见下表： 34 销售收入估算明细表 序号 内容 面积 价元 总价万元 备注 一 租赁收入 1 一层室内商铺 1950 1680 40/月 2 地下一层、二层室内商铺 9900 1200 1188 100/月 3 三层室内商铺 4950 720 0/月 4 四层室内商铺 4950 360 0/月 5 五层室内商铺 4950 240 0/月 合计 2169 1+2+3+4+5 二 销售收入 1 一层室外商铺 3000 10000 3000 2 住宅 37380 1500 合计 三 总收入 +二 35 2出售方式经营： 销售收入估算明细表 序号 内容 面积 价元 总价万元 备注 1 一层室外商铺 3000 10000 3000 2 一层室内商铺 1950 9800 1911 3 地下一层、二层室内商铺 9900 7000 6930 4 三层室内商铺 4950 4200 2079 5 四层室内商铺 4950 2100 6 五层室内商铺 4950 2000 990 7 住宅 37380 1500 合计 按照公司规划，以上各种销售方式的最终结果是全部售出，在财务核算中为遵循保守原则起见，取第二种销售方式 ：即全部资金回收额为 元。以下核算均以此数据为基础。 （二）经营成 本费用估算 按照公司最保守的状态下平均核算 销售费用：按不含税销售额的 1%计提，总额为 元 利息支出 ：按年利率 算，五年本息合计 280 万元 则经营成 本费用 总计 元 （三）税金估算 36 税金：营业税：根据税法规定，本公司营业税率为 5%； 城市建设税：税率分别为营业税的 7%； 教育费附加税：税率分别为营业税的 3% 所得税：税率为 33%； 市场物价调节基金：税率分别为营业税的 1%； 风险基金：销售收入的 1%。 税收测算 核算情况详见下表： 税收测算明细表 单位 ：万元人民币 序号 税种 税率 % 税基 计算式 税额（万元） 1 营业税 5% 销售额 % 城市建设 税 7% 营业税 % 教育费附加税 3% 营业税 % 市场物价调节基金 1% 营业税 % 风险基金 1% 销售额 % 计 所得税 33% 利 润 3% 四） 利润测算 销售利润 =销售收入 成本费用 销售税金 ； 净利润 =销售利润 所得税 ； 详见下表： 37 利润测算明细表 单位：万元人民币 序号 项目 金额 备注 2 销售收入 3 其它收入 4 成本费用 设成本 +经营成本 5 销售税金 6 销售利润 7 所得税 8 净利润 根 据以上资料，编制项目计算期 现金流量表 （ 销售收入 、经营成本、 销售税金 、 销售利润 、 所得税 、 净利润 按 计算期 平均摊销 ）、净现值计算表 见附表 。 （五） 财务盈利能力分析 （ 1）销售利润率净利润 /销售收入 100% （ 2）投资利润率净利润 /总投资 100% （ 3）静态投资回收期： ； （ 4）动态投资回收期： ； （ 5） 财务内部收益率： 从以上 财务分析数据 看出，本项目 各项财务指标均较理想 ，是较为适合投资的好项目。 （六） 敏感性分析 38 正常的企业在实际运行中，所处市场环境及企业自身条件会不断变化。这一动态变化的客观事实，决定了企业盈利能力上下波动的特性。为加强投资者对项 目的把握度，通常的方法是以单个因素的变动（仅仅只有因素变动，而假定其他因素保持不变）对有关财务指标的影响来分析。 但在本项目中，各种财务指标均以最保守的数据核算，实际收入远较上述核算指标高，故此 本项目任具有良好的财务指标，抗风险性较强。 四、项目评价 通过对项目一系列的财务盈利能力等综合分析，结果表明，本项目市场发展潜力大、社会效益和经济效益良好，具有很好的发展前景，完全有能力用综合效益保证使投资商获得高额回报，公司将以每年 7%的固定回报率回报给投资商，因此，本项目具备投资价值 。 39 第九章 风险及价值 通过对企业市场前景及综合因素的分析，该项目可操作性很强；在此基础上，我们对企业不确定因素也进行详尽的分析，通过科学的管理和精心的策划，以及对风险的防范，尽可能使不确定因素带来的风险降到最小，保证客户购买后都能够获得可观的经济效益。 本项目的风险主要为政策风险、市场