宗申广场策划书

我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 0 一、前言 日前，经与贵司的初步接触， 了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。 同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。 二、焦作市房地产市场分析 作市住宅市场分析 作市商品住宅供求关系分析 1997 年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。 1998 年，由 于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比 97年增长 43，是近年罕见的增幅。到 1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓， 99年比 98 年同期减小 而 2000年比 99年减少 2001 年原八区批准预售量比 2000 年更是大幅减少 其主要原因是从 1999年初起焦作市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 1 图 1：各年批准预售量与登记成交量比较 资料来源：焦作市房地产信息中心 在登记成交量方面， 因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响， 1998 年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势，今年原八区的住宅成交比上年下降 4%。可以说，焦作市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。 作市住宅市场价格走势 由于受供求关系的影响，焦作市住宅物业的登记成交均价，自 1996 年以来，基本呈逐年降低趋势，其中高层住宅物业的成交均价下降趋势最为明显，从 1996年的 7,372元 /平方米降到 2001年的 5,168元 /平方米，降幅达 这主要是受到售价稍低的小高层住宅供应量上升及市区高层售价下降的影响。 而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，基本保持在 4000元 /平方米的幅度。而到 2001年，原八区多层住宅因供应量少的缘故，价格开始逐步上升， 另外，今年首次把番禺、花都数据纳入统计范围，而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。 单位：万平方米0200400600800批准预售量 42 337 651登记成交量 95 475 7141995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年2001年八区2001年十区 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 2 图 2：焦作市历年住宅成交均价对比 单位：元 /平方米 010002000300040005000600070008000高层住宅 7372 7078 5877 5525 5290 5168 4839多层住宅 4202 4476 4200 3800 3718 4032 33401996年 1997年 1998年 1999年 珠区住宅市场分析 珠商品住宅供求关系分析 随着焦作城市总体规划“北优、南拓、东进、西联”政策的确立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至 12座，内环路的开通、地铁二号线的动工以及三号线的立项，令区内的交通状况得到较大的改善，为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。 2001年全区批准预售面积、成交面积分别为 仅次于番禺居市属十区的第二位。批准预售面积比上年微降 成交面积则 上升 海珠区住宅市场供需两旺。 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 3 珠商品住宅价格走势分析 海珠区 2001 年的高层住宅成交均价为 4934元 /平方米，比上年下降 多层住宅成交均价 3848 元 /平方米，比上年上升 从 2001 年每月成交均价走势看，海珠区高层总体价格呈下降趋势，并主要在 4500平方米之间波动；多层住宅价格起伏亦比较大，但基本围绕在 3800元 /平方米的附近上落。 2 0 0 1 年 海 珠 区 住 宅 供 求 情 况05101520251 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份万平方米批出面积 成交面积2 0 0 1 年 海 珠 区 住 宅 成 交 均 价 情 况3000350040004500500055001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份元 / 平 方 米高层 多层 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 4 珠区楼盘推售情况分析 近 10个月以来，海珠区每月推售楼盘数基本均在 35个以上，“十一”期间更高达 60个同 时大做广告推售。每月仅广日、羊晚两报广告投放量就在 1400万至 2500万元，与天河并驾齐驱，成为焦作楼市竞争最激烈的区域。 注：以上资料以焦作日报和羊城晚报统计得出 珠区楼市热点板块分析： 业大道 江燕路 宝岗大道一带 。 该区域一直以来是海珠区楼市的供应大户，随着原有工厂的陆续迁出，后续供应量仍然很大，如光大花园、富力万宝地块等。热点楼盘有南景园、宏宇广场、南北广场、保利花园、光大花园、金碧花园等，价廉物美，大受买家欢迎。 村、赤岗一带 。 琶州会展中心的建设、滨江东路的开通、地铁三号线规划以及海珠区府将搬迁至此等一系列利好消息把该区域的房地产送上了快车道， 合生的 3大楼盘愉景南苑、逸景翠园和珠江帝景相继推出市场，叠彩园、 琴海居、丽水庭园、翠园、和平家园等亦加入战团。该区域拥有大片的可开 发用地，将是海珠区未来楼市竞争的重点。 海珠区每月楼市走势图179815711479243315061943 195517695771420554723434859353644500500100015002000250005/01 06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 01/02 02/02广 告 费 用 : 万 元020406080推盘数广告费用 推盘数 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 5 表：海珠区每月广告投放量排行前五位楼盘情况 时间 第一位 第二位 第三位 第四位 第五位 05/01 中海名都 140 万 海印南苑 105万 玫瑰园 68万 豪丰园 63万 嘉仕花园 60万 06/01 中海名都 197万 南景园 165万 千禧花园 148万 叠彩园 122 万 光大花园 115万 07/01 琴海居 154 万 南景园 148万 愉景南苑 133万 嘉仕花园 99万 叠彩园 97万 08/01 逸景翠园 302 万 南北广场 138万 嘉仕花园 129万 保利花园 95万 南景园 76万 09/01 珠江帝景 225 万 中海名都 188万 嘉仕花园 176万 南北广场 137 万 南景园 125万 10/01 珠江帝景 218 万 南景园 117万 丽水庭园 102万 宏宇广场 95万 保利花园 87万 11/01 南景园 196 万 南北广场 147万 中海名都 126万 逸景翠园 123 万 翠园 101万 12/01 宏宇广场 160 万 顺意花园 151万 蓝色快线 121万 叠彩园 92万 南北广场 83万 01/02 海岸俊园 217 万 蓝色快线 152万 光大花园 129万 叠彩园 116 万 南景园 93万 02/02 光大花园 81 万 保利花园 63万 海岸俊园 54万 富景花园 45万 南景园 44万 域竞争对手分析 针对贵项目的区位、规模等多个因素，现选取兰亭颖园、万丰花园、益 丰花园、万寿雅苑、海印南苑、翡翠华轩、利和阁、富力千禧花园作为可比性楼盘进行分析。 域竞争对手价格水平 由分析可见，该区域楼盘的均价多集中在 4400 5300元 /平方米之间，兰亭颖园最后一期单位售价升至近 6000元 /平方米，主要是其园林绿化做得最出色，前期销售大受欢迎，价格相应作了大幅提升。 楼盘 名称 益丰花园 兰亭颖园 万丰花园 万寿雅苑 海印南苑 翡翠华轩 利和阁 富力千禧花园 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 6 楼盘 地址 江 南 大 道中 99号 前进路口 前进路 54号 万寿路 40号 海联路 海联路 海联路 东晓路 实价 4751 5750 4844 4700 5167 5271 5650 4622 装修 标准 豪华 豪华 高级 普通 毛坯 毛坯 豪华 普通 域竞争对手户型面积分布 根据调查统计结果显示，该区域竞争楼盘在售户型主要以二房和三房单位主，占比例在 90%以上，另有部分四房以上大单位、复式及一房一厅。其中二房一厅面积范围集中在 60房二厅面积集中在 700房二厅则集中在 90方米。 楼盘 利和阁 益丰花园 兰亭颖园 万丰花园 万寿雅苑 海印南苑 翡 翠华轩 富力千禧花园 户型 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 一房一厅 48 二房一厅 68 20 505 二房二厅 819 40 6888 790 603 5300 三房二厅 107060 9857 1110 1007 766 905 四房以上 1540 184 域现存供应量分析 区域竞争对手中除富力 余各盘均已入住，现时主要以销售尾货为主。剩余单位较多的有万寿雅苑、千禧花园、益丰花园、利和阁、海印南苑等，统计情况如下表。 未来后续供应量最庞大将会是富力 禧花园一期的 时可以发售；二期的 6栋高层亦建至 4层，供应压力大。 城建集团位于新港西路的江南新苑于早前动工，该盘占地超万平方米，由幢小高层及高层组成，其中栋层、栋层、栋层、栋层与栋层。项目正好处在中山大学与广东美术学院中间，区内原生植被郁郁葱葱，又是地铁二号线上盖物业，生态、人文与交通等条件均十分优越，预计下半 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 7 年开盘。 另外，前期销售情况较差的金麟台（约 200套）、嘉宏阁（约 120套）不排除调整后重新入市。 楼盘 千禧花园 翡翠华轩 海印南苑 利和阁 万寿雅苑 万丰花园 兰亭颖园 益丰花园 占地（ 38000 25184 4万 2089 6524 15041 3万 总建（ 153000 79433 15万 21412 15万 59671 15万 在售单位 剩余 100套 9167 余 33套 2645 余 68套 8439 余 84套 8760 余 140套 12552 余 51 套5491 余小量单位 东丰阁154 套14186 ：竞争楼盘情况表 富力 项目基本资料 名 称 千禧花园 楼盘地址 海珠区东晓路与新港 西交汇处 预售证号 20010088 代理商 / 销售电话 84188877 开发商 焦作富力地产股份有限公司 建筑设计 / 物业管理 焦作天力物业管理有限公司 园林设计 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 3800053000期为 5 栋 18 层，二期为 6栋 26 层、三期为1 栋 12 层商贸中心、 / 欧式 欧式 区内配套 地下停车场，泳池、健身室等会所设施 周边配套 大、中、小学校、银行、医院等 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 余 145 套 豪华 现楼 现楼 格 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 8 实 价 最高价： 5580 元 /扣 一次性： 93 折； 3栋 95折 按 揭： 3 折； 3栋 95折 最低价： 4019 元 /销会优惠 免入住费 1600 元、煤气安装费 3500 元、首年管理费 均 价： 4622元 /型 (户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四 房或以上 合计 60 24% 70 22% 8089 9099 19% 12% 100120 13% 13% 120140 3% 3% 140 合计 72% 12% 13% 3% 100% 评述 首次公开发售时间 2001 年 6 月中 销售情况 约 72% 广告主题 富 力地产集团，河南首个楼盘 ,15 万 区 宣传卖点 1、全新花园即将展现。 2、地铁站就在小区旁，晓港公园近在家门口，距海印桥仅 800 米，接驳内环路。 3、特惠价实例表：原价折让 2 /套。 现场评述 1、 项目位处一线路面 中 受道路影响较大，因此 的付款折扣较其他优惠 2%。 2、 现场花园尚未完工， 最后的大堂装修，因此现场较脏乱。 3、 园林绿化及泳池虽基本完工，但规模较小，花园约有 600中泳池 300 4、 楼宇密度较高，部分单位看到硫酸厂的工厂，预计二 ，令环境大受影响。 万寿雅苑 项目基本资料 名 称 万寿雅苑 楼盘地址 万寿路 40 号 预售证号 20010046 代理商 中原地产 销售电话 34293437 开发商 焦作勤联房地产开发有限公司 园林设计 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 6524 栋 20 层 35% / / 区内配套设施 商场 周边配套设施 蟠龙市场、海印公园、 42 中等 在售情况 推售范围 套数 总 面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 待售情况 A、 B、 C 剩余 140 套 125522% 豪华 现楼 现楼 1 面 价 最高价： 6500 元 /扣 一次性： / 折 按揭： / 折 额外折扣 ： 95 折 最低价： 4300 元 /销会 优惠 送税费、送入伙费 均 价： 5030 元 / 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 9 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 60 7079 8089 9099 100110 110120 120130 140 合计 100% 展销日期 场顾客人数 4 台 销售情况 70% 广告主题 海印桥南万寿路首个园林精品小区 宣传卖点 提前竣工 获 2001 年焦作最佳精品小区 近东山、周边配套成熟 现场评述 小区已入住，居住气氛浓。周边为老城区，楼盘的外观等在该区域突出，销售情况好。 海印南苑 项目基本资料 名 称 海印南苑 楼盘地址 海联路 50 号 预售证号 19990271 代理商 / 销售电话 34281808 开发商 焦作市 海印南苑房地产开发有限公司 园林设计 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 4 万 5 万 栋多层， 5 栋高层 / / / 区内配套设施 幼儿园、小学、邮局、商场、停车场、会所 周边配套设施 佰汇超市、海印公园 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 待售情况 5 栋高层 剩余 68 套 84394% 毛坯 现楼 现楼 面 价 最高价： 6400 元 /扣 一次性： 98 折 按揭： 98 折 额外折扣 ： 折 最低价： 4600 元 /销会 优惠 均 价： 5350 元 / 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 10 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 60 43% 43% 8089 9099 100120 57% 57% 120130 140 合计 43% 57% 100% 展销日期 / 现场顾客人数 0 台 销售情况 剩余少量尾货 广告主题 宣传卖点 海联路规模最大楼盘 与东山一桥之隔，交通方便 可望江 现场评述 小区已开发完毕，入住率高。规模大，配套全，为该区域的龙头盘，吸引了众多东山客。现时剩余的主要为一些高层单位，并联和复式单位剩余较多。 翡翠华轩 项目基本资料 名 称 翡翠华轩 楼盘地址 海联路 预售证号 20010007 代理商 南金置业 销售电话 84436878 开发商 南华西房地产开发有限公司 园林设计 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 m2 栋 6 层半无电梯住宅 / / / 区内配套设施 泳池、网球场 周边配套设施 佰汇超市、海印公园、市场 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 待售情况 全部 剩余 33 套 26459% 毛坯 现楼 现楼 面 价 最高价： 6400 元 /扣 一次性： 89 折 按揭： 91 折 额外折扣 ： 98 折 最低价： 5350 元 /销会 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 11 均 价： 5860 元 /惠 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 40 50 60 70 8089 9099 100110 120130 140 合计 100% 展销日期 / 现场顾客人数 0 台 销售情况 售出 80% 广告主题 海印桥畔六层半小洋房 宣传卖点 过万平方米街心花园 与东山一桥之隔，交通方便 实用率高，管理费低 现场 评述 翡翠华轩位于怡海华轩北侧，正对 1 万平方米的街心花园，由迎翠阁、叠翠阁、映翠阁、拥翠阁和观翠阁五栋六层半住宅组成，每栋又分两个楼梯，一梯仅 2户少而单纯。单位面积由 48至 104 平方米，有一房至三房设计，部分单位的采光通风欠佳。售价比附近的海印南苑略贵。但其低密度，高达89%的实用率，以及 /平方米的月管理费仍引来一定捧场客。 利和阁 项目基本资料 名 称 利和阁 楼盘地址 海联路 预售证号 代理商 穗正阳 销售电话 34280288 开发商 焦作市博成实业发展有限公司 园林设计 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 20891412栋高层 / / / 区内配套设施 会所 周边配套设施 佰汇超市、海印公园、市场 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 待售情 况 剩余单位 84 套 87604% 豪华 现楼 现楼 面 价 最高价： 6940 元 /扣 一次性： 94 折 按揭： 95 折 额外折扣 ： 折 最低价： 5190 元 /销 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 12 均 价： 6000 元 / 优惠 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 40 50 60 70 8089 9099 100110 120130 140 合计 100% 展销日期 / 现场顾客人数 0 台 销售情况 售出约 40% 广告主题 滨江东水岸风情 宣传卖点 江景 周边配套完善 现场评述 已入住，但入住率较低。利和阁既可望江景，又可望东晓小区的中心花园，但楼盘为单体楼，临近臭涌，设计上厅不出阳台，价格偏高，因此销售不好。 万丰花园 项目基本资料 名 称 万丰花园 楼盘地址 前进路 54 号 预售证号 990095 代理商 / 销售电话 84433638 开发商 焦作兴建房地产开发有限公司 园林设计 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 5 万 栋 27 层、 4 栋 9 层 / / / 区内配套设施 商场 周边配套设施 万松园市场、南园酒家、万国广场等 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 待售情 况 君雅大厦 1、 3 栋 51 54916% 豪华 现楼 现楼 1 面 价 最高价： 5528 元 /扣 一次性： 98 折 按揭： 100 折 额外折扣 ： 折 最低价： 4566 元 /销会 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 13 均 价： 4970 元 /惠 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 60 7079 8089 40% 40% 9099 30% 30% 100110 10% 10% 110120 10% 10% 120130 10% 10% 140 合计 40% 60% 100% 展销日期 / 现场顾客人数 0 台 销售情况 售出 75% 广告主题 / 宣传卖点 周边配套完善 现场评述 实用率过低 兰亭颖园 项 目基本资料 名 称 兰亭颖园 楼盘地址 前进路 预售证号 20000144 代理商 经纬 销售电话 84488818 开发商 焦作市广电房地产开发有限公司 物管顾问 戴德梁行 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 4 栋 12 层 / 岭南园林 / 区内配套设施 幼儿园等 周边配套设施 好又多、南园酒家等配套完善 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理 费 待售情况 榕轩 4 座 160 145148% 豪华 准现楼 面 价 最高价： 6160 元 /扣 一次性： 94 折 按揭： 95 折 额外折扣 ： 折 最低价： 5500 元 /销会 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 14 均 价： 5750 元 /惠 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 60 7079 8089 9099 100110 110120 120130 140 10% 10% 合计 10% 100% 展销日期 / 现场顾客人数 0 台 销售情况 剩余小量单位 广告主题 岭南佳 境居兰亭 宣传卖点 岭南特色园林 间隔可灵活修改， 82 平方米的 2 房变 3 房 地铁、前进路的繁华 现场评述 小区园林好，区内环境清幽，销售情况理想。 益丰花园 项目基本资料 名 称 益丰花园 楼盘地址 江南大道中 99 号 预售证号 20000165 代理商 合富辉煌 销售电话 84493346 开发商 焦作东华实业股份有限公司 物管顾问 / 占地面积 总建面积 规划情况 绿化率 园林风格 建筑风格 3 万 5 万 栋高层，一栋写字楼 / / / 区内配套设施 小学、幼儿园 周边配套设施 好又多、南丰商场、南园酒家等配套完善 在售情况 推售范围 套数 总面积 实用率 装修标准 工程进度 交楼时间 管理费 待售情况 东丰阁 140 129662% 豪华 现楼 现楼 1 面 价 最高价： 5192元 /扣 一次性： 95 折 按揭： 97 折 额外折扣 ： 折 最低价： 3920元 /销 3 房单位送 5 万元礼券 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 15 均 价： 4751元 / 优惠 户 型 对 应 面 积 数 量 统 计 户型 面积 单间 一房一厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房二厅 四房或以上 复式 合计 60 20% 20% 7079 8089 40% 40% 9099 100110 40% 40% 110120 120130 140 合计 20% 40% 40% 100% 展销日期 / 现场顾客人数 0 台 销售情况 / 广告主题 地铁上盖高雅住宅小区 宣传卖点 地铁出口、江南大道前进路的繁华 69方米多种户型选择 现场评述 首期落成多时，外观设计较落后，销售情况一般。后期的建设仍未有动静。 三、项目的基本资料理解及优劣分析 本资料理解 目的基本情况 目地理位置：本项目位于焦作市海珠区海印桥南，东晓路与前进路交界。 目总体规划： 该项目总占地面积： 31,502 万平方米，总容积率为 建筑面积为 153,451 平方米。项目分四期建设，包括 3 栋32 层住宅楼宇及一栋 24 层写字楼。配套设施包括办公 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 16 楼、大型综合超市、地下停车场、写字楼、综合商场、幼儿园及小学、空中走廊及大面积的绿化面积等。 目建设进度：项目分四期建设，包括 3 栋 32 层住宅楼宇及一栋 24 层写字楼，预计 2005 年全部完工。其中第一期为靠近前进路边的一栋 32 层住宅楼，计划于 2002 年 5 月 15 日封顶， 9月 30 日建成并交付使用。第二期一栋 24 层写字楼已开始基础施工。 目一期户型面积分析 层至三层为裙楼（综合商场），四层为架空层；五层至三十层为标准层住宅（ 31、 32 层面积参考 30 层）。各单位的具体面积如下： A 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； B 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； C 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； D 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； E 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； F 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； G 单位 27 套，面积为： 58 层）、 926 层）、 2632层）； H 单位 27 套，面积为： 58 层）、 932 层）； 共 216 套单位，每层合计 8 套单位，标准层建筑总面积为 银广场一期住宅面积分布图1 0 0 - 1 2 0 平 方1 0 8 套 5 0 %9 0 - 1 0 0 平 方5 4 套 2 5 %7 0 - 9 0 平 方5 4 套 2 5 % 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 17 目户型分布主要为三房二厅单位，具体分布如下： 二房二厅单位 ： 54 套 三房二厅单位： 162 套 由以上分析可看出，东银广场一期住宅的户型分布主要集中在 100 理位置及交通状况 本项目位于海珠区前进路与东晓路交界，南倚晓港公园，距海印桥脚仅几百米，附近有 10 多路公交车上落（ 14、 44、 45、 125、 184、 188、 253、 542 等），地理位置优越，交通方便，项目毗邻万寿路、海联路；其一个是有成熟配套的老住宅区，一个是拓通至滨江东路的新型住宅区，随着海联路买家的基本入住，该地段已逐渐发展成为海印桥南一个中型的住宅区，是海珠区少 有的安居置业的理想地段。 林规划 本项目一期与后三期中间有段高压线经过，对整个项目形象有较大影响 ，且该项目位处两条主干道间，外部环境较嘈杂 ，建议在规划上加强园林景观设计，创造个性特色鲜明的住宅小区。利用绿化景观净化空气、降低噪音、减轻污染，同时尽可能削弱买家对高压线的注意力。 由于一期开卖时二期工程仍在进行，二期工地现场最好等与一期待售楼盘做一定隔离，而项目一期临前进路，如能利用架空层绿化及局部组团绿地将该项目的小环境与晓港公园的大环境有机融合在一起，则对吸引买家有极为重要的作用。 近生活配套分析 本项目位于居住气氛较为成熟的海珠区一级地段前进路上 ,附近生活配套设施齐全，包括有：晓港公园；南园酒楼、明记小炒王、炳胜酒家；万佳超市（小区配套）、好又多超市、沃而玛（即将开业）；农业银行、公商银行、建设银行；学校、 医院等。 值得一提的是，该项目与万佳百货的合作将成为该楼盘的一大亮点，亦可利用万佳的知名度吸引周边住宅区居民前来购物，使该项目成为集居住、休闲购物、娱乐于一体的全程式住宅小区。 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 18 目优劣势分析 势分析 理位置较为优越 该项目毗邻万寿路老住 宅区，又与滨江东大型住宅区群相连，与东山区也仅一桥之隔，交通便利，生活配套完善。其南倚晓港公园，空气清新，生活环境旺中带静。 区规划、配套较为完善 从项目规划图上可以看到，该项目由 3 栋住宅、 1 栋写字楼组成，分四期销售，小区内大型商场、会所、小学、幼儿园、架空层绿化、地下车场等配套设施齐备，可算是自身配套较完善的适于居住的优质小区。 型间隔较合理 该项目户型间隔较合理，功能分区基本能适应现代生活的需求，通过示范样板间的设计及适当宣传，应可以促成客户成交。 期条件有利于提升项目知名度 2002年 10月大型连锁商场万佳百货的进驻，将为该项目知名度的提升起到重要的作用，届时借助万佳的宣传及该项目第一期的正式开卖，可有效提升项目形象，为楼盘的顺利销售打下良好基础。 楼发售给予买家信心 该项目预计 5 月中封顶， 9 月底建成，发售时基本已是现楼，如能同时配合现场绿化环境的设计建造，将会给予买家极大的购买信心。 项目的劣势 目停工再建的阴影 该项目于 1999 年动工，中途因种种不明原因导致停工数年，对周边住户 来说，烂尾的阴影始终存在，此次正式销售期间，如何打消买家疑虑则成为一个重要问题。 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 19 珠花园带来的区域负面效应 该项目斜对面的高档小区楼盘明珠花园，由于 90年代中后期的烂尾而成焦作市相当知名的反面教材，对该区域买家选择楼盘有一定的负面影响，从而导致买家购楼时更挑剔更审慎。 边配套有待完善 从整体上讲，万寿路、前进路虽属于老城区，配套成熟，但其已有的配套已相当陈旧，而可以匹配现代生活的配套设施又因为海联路、滨江东是新建住宅群区而有待完善，现时 项目周边的生活配套尚很薄弱， 娱乐设施较少，商业气氛尚显不足，在日常购物、休闲娱乐方面仍有一定需求需借助周边区域的已有设施， 对未来业主的社交活动亦略影响。 环境及内环境的不利影响 该项目位处河南两条交通干道交界处，内环路也由此地经过，而在小区内部，也有高压线南北向横亘于一期与后期项目间。这些缺陷一方面令该项目临路边单位缺少景观支持，噪音大，另一方面高压线也令小区内部造成较明显分割，并有部分东面及东南面中高层单位将在销售价格上受其影响。 型面积与市场需求有一定差距，易造成某些户型难消化 该项目 一期单位面积由 中两房单位仅占总货量的 25%，三房单位占总量的 75%，整体户型面积偏大，而经调查，河南该区域居民购房较属意 600种供求差异造成某些户型的难消化。 用率偏低，变相提升楼盘单价 该项目实用率仅 对于高层住宅来说，使用率偏低，无形中提升了楼盘单价，将给销售工作带来较大压力。 场竞争激烈，供大于求 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 20 由于海珠区现阶段及未来的市场供应量均很庞大，今年新增供应量大于成 交量，且有部分为大型知名小区项目，推盘手法多样，本项目将要承受很大的市场竞争压力。因此，本项目要在众多竞争对手中脱颖而出，抢占市场份额，除项目的整体综合质素必须达到更高的水平，还要在宣传包装方面充分体现该楼盘的主题特色和社区文化魅力，力求创造出品牌特色。 因此，敝司建议本项目以满足住家的要求为出发点，紧握市场脉搏，了解市场的动态，在项目的开发建议、营销策略及物业管理方面“以人为本”，真正做到全心全意为消费者服务，只有这样才能在激烈的房地产竞争中处于领先优势地位。 四、项目市场定位 项目市场定位是创造佳绩的重 要基础，应针对项目自身优缺点，瞄准潜在目标客户，扬长避短，制定迎合市场定位的最有效的营销策划。这是敝司代理每一个楼盘所持的信念，现从以下几个角度进行分析，以便更准确捉准项目之市场定位。 理因素 项目位于海珠区前进路与东晓路交界处，靠近海印桥脚，交通便利，既拥有老城区成熟配套，又拥有海联路、滨江东新型住宅区群相应配套，但由于新型住宅区配套尚未完善，因此目前在生活设施方面仍有待改进。但由于其与东山区仅有一桥之隔，随着滨江路沿线及前进路周边的环境改善，该区域物业的升值潜力指日可待。 域因素 由于附近有富力千禧花园、万寿雅苑、海联路众多现楼楼盘及沿滨江东多个楼盘推出，难免给本项目带来一定的销售压力，但本项目地域的知名度及升值前景越来越大，随着交通条件的逐步完善，加上其它项目市政工程计划的实施，都将令本地域的发展日新月异，极有可能为本项目的后期销售带来帮助。 场需求 目前焦作市私人购房成为房地产市场的主流；金融机构积极介入房产消费，放宽贷款限制，进一步增强了个人购房的能力。而本区域楼价幅度约在 42005300 元 /平方米，对于以下层次人士有极大的吸引力。 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 21 近老城区居民 老城区居民由于生活在本区域的时间较长，有的甚至是世世代代都是住在这里，因而对这里的民居、公园、酒楼以至一砖一瓦都情有独钟，老城区居民的恋土情怀，使他们在拆迁之后或二次置业都会将已经十分熟悉的地方当作新的置业首选。多以选择中、大户型，大家庭居住为主。 域置业成家者 原居住该区域附近，有较稳定经济收入来源的中青年买家，一般通过银行按揭形式付清部分首期楼款，然后利用每月稳定的收入达成其置业美梦。该部分买家由于熟悉当地环境，且亲友多聚集在此，基本会在所住区域附近寻找价格适中而又有一定配套的住宅。多 以选择小户型和中户型为主。 在周边购房或有购房意向者 本身已在该项目周边购房或有购房意向，因项目宣传及项目自身配套的完善而放弃周边同类楼盘者，以前进路、万寿路、海联路买家为主。该类买家在户型选择上范围较广，大、中、小户型均有可能接受。 穗经商，以在海印桥北大沙头周边 从事个体生意为主的外地人 海印桥北沿江边聚集了大量从事个体生意的经营者，其中有不少是外地人，他们的工作地点与该项目仅一桥之隔，而河南区域的楼盘与东山区楼盘相比，价格上有较大差距，对于这类人来说，选择该楼盘就是选择了物有所值。 他 由于焦作楼市竞争激烈，买家在供大于求的现实情况下，会对各楼盘进行较客观的评价，新盘入市时若定位准确，主题鲜明，也不排除会有其他区域买家为该物业升值潜力而前来捧场。 身素质 目规划为高层小区（首期为 1 栋 32 层） 我们与众不同， 因为我们更重视做好每一件小事 ！ 22 体规模为占地逾 30000中型小区 积率 化率较高，属中等密度楼盘 部分单位面积（建筑）约在 90方米 内有自身配套的会所、架空层绿化、连锁商场、小学、