五常苑开发项目策划报告

- 1 - 五常苑开发项目策划报告 项目 策划 概述 第一节 项目 概要 一 地块基本资料 209 号地块位于西部分区，东临市区南北向主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路，西与特大型商住区 京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约一公里，距火车站约 里，距省重点中学 邗江中学约 500 米，东边分布有栖月苑，月亮圆，宝集半岛等大中型住宅小区，所处区域交通便捷，环境优美。表 1图 1 给出了地块的基本情况。 209号地块规划设计条件 表 1地面积约 138711 绿地率 40% 容积率 筑密度 24% 规划用途 住宅 出让年限 70 年 - 2 - 图 1 地块图示 二 项目概要 五常苑 住宅小区 ； 138711 ； 242740 。其中高层住宅面积 34320 ，商业用房面积 2640 ，小高层住宅面积 14028，联排别墅面积 60012，配套设施 5740（其中幼儿园 2200，公厕 100，物管用房 300，变电室 50，社区服务中心 3000，门卫三处 90）。另建地下 人防车库 12739，地下汽车库 5460 ； 州市贾七路西侧，孙庄路南侧； 元； 筹 15000 万元，争取银行贷款 21317 万元，其余通过预收房款作为项目建设资金； 7建设期： 30个月； 江苏新能源置业集团有限公司 . - 3 - 第二节 项目建设单位情况 江苏新能源置业集团有限公司原名扬州新能源房屋开发有限责任公司，成立于 1996年 5月，于 2004年 5月组建江苏新能源置业集团，下设 4个子公司， 该公司是扬州市唯一的一家一级资质的房地产开发企业 。集团公司位于扬州市新城河路 386 号，目前注册资本 5000万元，集团公司现已开发完成了望月苑、咏月苑、得月苑、栖月苑、月亮园、金鼎国际公寓六个小区，正在和即将开发的有奥都花城、淮左郡、公元国际大厦、金旺阁、杭集综合楼、北京太扬家园等项目。集团公司开发的住宅小区各有特色：栖月苑突出 “ 叠石文化、建筑 博览 ” ，是中西合璧的别墅群；月亮园是江苏省第一个月亮文化主题楼盘；金鼎国际公寓推崇时尚装修，提包入住的酒店式管理模式；而 “ 前庭后院、南北露台、室内天井、动静分离 ” 的淮左郡庄园，是一种传统建筑文化与现代住宅科技交相辉映的现代中式住宅，开启了扬州民居的新时代；在扬州创建全国文明城、卫生城、节水城、最佳人居城市中，新能源集团公司开发的小区起了重要的示范作用。集团公司自成立以来完成开工量 平方米，竣工 平方米，实现销售 122573 万元 ,上缴税金 15040万元 ,其中 2004年完成开工量 平方 米，竣工量 平方米；实现销售 （资料来源： ） - 4 - 第三节 项目主要建设内容 本项目总建筑面积 242740 ，其中新建 240 套联排别墅面积为 60012 ， 2幢 14层高层住宅面积为 39690 （含一层商业用房 2640 ）， 21幢 740028 ，中心花园 3000 ， 公共厕所 100 ，物管用房 300 ，变电室 50 ，社区 服务中心（二层，一层为超市 1200 和卫生所 300 ，二层为阅览室、健身馆以及会所共计 1500 ），门卫三处共 90 ，幼儿园 2200 。另建住宅底层人防车库 12739 ，地下汽车库 5460 。 配套建设场区道路、停车场、绿化等设施 。 第四节 主要经济技术指标 经初步测算，主要经济技术指标见表 1 主要技术经济指标 表 1号 指标名称 主要内容 1 项目名称 五常苑 2 建设单位 扬州市新能源房地产开 发有限公司 3 建设地址 贾七路西侧，孙庄路南侧 4 规划总用地面积 138711平方米 5 总建筑面积 242740平方米 6 建筑容积率 绿地率 42% 8 建筑密度 9 总投资 10 建设期 一期 10个月 ,二期 14个月 11 资金来源 自筹 15000 万元，争取银行贷款 21317万元，其余通过预收房款作为项目建设资金 12 销售收入 13 两税一费 14 土地增值税 ,印花税等 15 营业利润 17 税后利润 - 5 - 18 投资利润率 19 投资利税率 第一章 市场调查分析的结论 根据对市场调研资料数据的整理和分析，我们对扬州整体尤其是毕业设计所 涉及 的209号地块周围的整体经济环境、项目建设条件、竞争环境与特征、项目存在的优劣势都有了初步的了解： 一扬州近年来总体经济发展环境良好 根据扬州市近年社会经济发展趋势与主要经济指标分析，扬州市近年来国民经济每年均 以 10%以上增长速度在稳步前进，经济综合实力不断增强， 2005年生产总值达到了922 亿元，这进一步表明扬州市的国民经济发展已进入一个稳定增长期，城市规模在不断扩大。同时随着经济的增长，城市建设也继续在大步前进，扬州火车站和润扬长江大桥的通车，必将使扬州的城市建设在今后相当长的一个时期内扬州市的城市建设继续得到进一步的加强。这一切都是推动扬州房地产业发展的基础和动力。 - 6 - 二扬州市房地产业发展迅速 近年来，扬州市的房地产 开发总量 在快速 上升 。据相关资料显示， 2002 年扬州市房地产开发投资总额为 261908 万元， 2005年为 731400 万元。同时开发商的 开发水平不断提高，开发商处于发展成熟期 ， 随着市场的不断成熟 、 先进开发理念的 不断 引入 、 扬州市民对房地产的消费观念 日益更新 ，扬州市的地产商 正 开始向品牌化、规模化的方向发展。 近几年， 扬州市 商品房销售 状况一直保持良好势头 ,销售价格增长较快。 随着扬州市民收入的增加和住房商品化进程的加快，市民房地产投资意识逐步增强，而户籍制度的松动也为商品房销售注入新的活力。 2005年底，扬州市商品房销售面积达 2005完成商品房实际销售额 668200万元。同时， 在二级市 场红火形势的带动下，房地产三级市场交易也日趋活跃，房地产二、三级市场初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。 同时， 随着土地价格的攀升和开发档次的提高，开发商成本投放呈上升趋势，因此，全市商品房销售价格继续稳中趋升， 目前普通多层住宅均价已经上升到 3400元 /以上， 商业营业用房价格涨势 也 较为明显。 三扬州市居民消费水平提高，居住现状一般，近年购房欲望较强 据市统计局统计， 2005 年市区居民人均可支配收入 11379元，比上年增长 扣除物价因素，实际增长 全市 从可 支配收入主要构成看，工薪收入的增长仍是主要力量。 近年来，扬州市区居民家庭居住条件有了明显改善，但现在的居住条件仍一般，有待进一步的改善。目前扬州市区居民居住房屋面积大多在 60100平方米左右，小区拥有配套的配套也以生活类（如菜场）、教育类（如幼儿园）为主。 四扬州市居民对商品房的需求特征趋于理性 现在消费者购房时考虑的因素比较多 ,其中价格、交通便利和小区的配套是影响购房的三大因素，此外住宅的户型、物业管理等也日益受到消费者的重视。购房以分期付款和按揭贷款方式的为主，只有相当少的一部分置业者选择一次性付 款。调查表明 ,购房者用于购房的支付能力还不是很强 ,同进也说明贷款买房的观念已被相当一部分人所接受。购房总价在 21万 40万范围内的总价水平是被调查者最适宜的承受范围。 - 7 - 第二章 项目 析 第一节 项目优势分析（ S） 209号地块位于扬州西区，东临市区南北主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路，西与特大型商住区 京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约 1公里，距火车站约 处区域交通便捷，环境优美，是居住的良好地段。 扬州市近年来开发西区的战略也为项目的成功运做奠定了政策上的 基础。根据近几年的扬房指数报告显示，西区的房价明显高于其他各区，同时消费者在西区的购房倾向也时最高的。西区内没有大的污染项目，空气质量极佳，符合居住的条件。 开发该项目的 江苏新能源置业集团有限公司 在扬州有着很大影响和知名度。作为扬州市唯一的一家一级资质的房地产开发企业， 江苏新能源置业集团有限公司 近年来开发的项目都取得了极好的社会效益和经济效益。其开发的月亮园项目是扬城第一个以月亮文化为主题的小区，震动了整个扬城；淮左郡庄园作为一个以传统的徽派建筑为特色的 - 8 - 古典小区，其文化韵味十足。有这样成功的知名企业开发 该项目，其前景必然是乐观的。 归纳起来，本项目的优势主要有以下几点： （ 1）经济环境优势，具有良好的市场环境； （ 2）区位及用地规模优势； （ 3）市委市政府重视和全社会关注； （ 4）周围配套设施齐全； （ 5）开发商的影响力。 第二节 项目劣势分析（ W） 西区作为居住和商业的优势地带，势必会吸引各个投资者的目光。目前西区现有的开发项目较多，竞争较为激烈。若想取得成功，必须有自己的思路和特色，以吸引消费者的关注。 另外，该地块位于主干道附近，对地块的规划限制比较多，开发商需要较多的考虑建筑高度、绿化等方 面的因素。 第三节 项目机会分析（ O） 传统文化是中华文化的瑰宝，是中华文化精神的体现。近年来，传统文化的流失日趋严重，在历年的“两会”期间，加强传统文化教育的提案都是一个重点。扬州是国务院首批历史文化名城之一，其传统文化丰富绚烂，是中华文化的重要组成部分。在这样的时代、这样的城市建造一个有中国传统文化特色的住宅小区，其发展的机会和空间是很大的，政府部门和广大群众对此的拥护和支持也将使得该项目有较好的发展机遇。 第四节 项目威胁分析（ T） 鉴于该项目是有中国传统文化气息的住宅小区，其色彩必将不会像现代派那样的明朗活泼，而是有着古典的灰色基调。大部分的年轻人会感觉到压抑而选择不在此购买，这样势必会失去一部分购房者的目光。另外，对于传统文化建筑，其所用的建筑材料必须是有着灰色基调的，而这样的建筑材料成本较高，会影响到开发商的利润和效益。 - 9 - 第四章 项目定位及项目规划设计方案 第一节 项目定位 一项目名称的由来 近年来 ,民族文化的流失相当严重 ,尤其是在青年一代。每年“两会”期间，都会有代表提案加强传统文化的教育。中国文化是伴随着中华民族的发展而发展起来的，它对中华民族的形成、繁衍、 稳定和自立于世界民族之林，起了巨大的作用，有着超时代的意义。而作为中国文化的基本精神，即指导中华民族不断前进的基本思想，正是中华民族优秀文化传统的集中体现，它反映了中华民族的优秀品格，在中国历史上陶冶和培养了一代又一代对祖国以及对人类进步作出巨大贡献的英雄人物，造就了无数的仁人志士，而且在东方各国以至在全世界，至今仍闪烁着不灭的光芒，成为人类文明发展史中的文化瑰宝。 中国文化的基本精神，有如下的概括：刚健有为的自强不息精神，博大宽容的仁民爱物精神，注重实际的现实主义精神，整体至上的爱国主义精神。儒家思想作为 中国文化的主体，“仁”贯穿了孔子思想的始终。孔子的伦理思想、政治思想、经济思想、教育思想等，都是围绕着“爱人”这个中心展开的。孔子的“仁”爱思想发展到孟子那里，得到了充分的发挥。他不仅强调爱己爱人，还应在爱己爱人的前提下，进一步把这一爱 - 10 - 心施于万物。而“仁义礼智信”这五常更是奠定了整个中华民族的整个民族精神基调：以仁爱人。 然而，目前各地方都不够重视对传统文化的思考与宣传，这也是导致整个社会风气下降的一个原因。因而，以传统文化中的五常“仁义礼智信”作为项目的主题，有着很好的社会效益和经济效益。 二背景 （一 ） 近年来，扬州市房地产业有较快的发展，房地产业投资规模不断扩大，楼盘品质不断提升，为满足群众对商品房的需求做出了积极的贡献。在国家对房地产业实施一系列宏观调控政策后，扬州市房地产市场更趋理性。 目前扬州市房地产市场需求旺盛，主要有以下几个方面的原因： 根据扬州市建成区面积达到 100 平方公里和建成区居住人口 100 万人的发展目标 ,在今后一段时期内城市人口仍将不断增加 ,对住房的消费需求仍将不断增大 ;特别是近年来被评为“国家环保模范城市”，“国家卫生城市 ”，“中国卫生城市”，“中国人居环境奖”，“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的城市”后，越来越多的外来客商到扬州投资兴业，对居住和营业用房的需求增加； 人民生活水平的不断提高 ,使得不少群众迫切希望购房来改善居住条件 ; （二） 扬州既是风光秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里不仅拥有优美秀丽的自然风光，还享有深厚、凝重的历史文化遗迹：古老的运河、唐宋古城的遗址、明清时期的园林、汉隋帝王的陵寝，还有大明寺、四望 亭、文昌阁等等，人文景观颇为丰富，向人们展现了历史长河对岸那隅逝去的风景。 在扬州 ,传统特色的住宅小区仅淮左郡一处 ,且其为徽派建筑 ,小区中以别墅为主。而中国传统的岭南派也有其自身的特色。艾定增曾将岭南派的主流和成就做出过如下的概括： (1) 宁变勿仿 ,宁今勿古 ;(2) 追求意境 ,力臻神似 ; (3) 因借环境 ,融为一体 ;(4) 群体布局 ,组合空间 ;(5) 清晰明快 ,千姿百态。其特色为：自由、自然和符合人们活动规律的平 - 11 - 面安排；明快、开朗和形式多样的立面和体形；与园林绿化和城市或地域环境的有机结合。 三 . 项目定位 准则 （一） 实的市场调查为依据，使项目定位符合市场的现实选择 项目定位是否成功主要取决于对市场行情和变化趋势能否进行准确判断。因此，必须十分重视市场调查，通过科学、深入、细致的市场调查，把握客户的需求，研究竞争对手和竞争楼盘的优势和亮点，寻找市场空白点。而且，要在一般调查的基础上，充分运用发展商、专家的指挥和经验，进行若干次深度调查和“头脑风暴”式的研讨，科学把握区域市场的特点，准确锁定项目的目标对象并精确判定其特征，确保项目定位万无一失。 （二） 应和引导目标对象的多维需求 楼盘操作成功的锁钥不在于推广中的“故事情节”和“花式营销”，而在于对购房者需求的充分了解和最大满足。一旦确定了一个项目的目标对象，就必须准确把握目标对象的行为和感受，针对目标对象的生存模式，结合项目所在区域的人文地理特征、生活习惯，对他们的生活方式和居住行为进行模拟整合，真正弄清客户的现实需求和潜在需求。 影响目标对象购房决策的因素是多方面的，也是变化的，通常与区域房地产市场发展的阶段、市场竞争的状况、购房者的收入水平、产业政策等相关。 （三） 分发现和满足个性化需求 在房地产项目 定位时，一般通过细分市场的方法，确定目标客户群，针对特定的目标客户群，进行具体的项目策划。现在看来，仅仅细分市场还不够， 细分市场并确定了客户目标群的基础上，必须进一步细分客户，针对不同的客户，充分考虑其家庭结构、生活规律和偏好，做到面积、空间合理配比，功能分区相宜，并突出重点和差异。 一个项目的目标客户群的需求不可能是完全同质的，会存在一定程度的差别，因而在项目定位时，既要保持整体上的一致性，又要创造局部的差别化，采取定制化的产品 - 12 - 开发策略，以满足不同客户的多样化的需求。 （四） 家型整合 21世纪是分工和专业化发达的时代，网络经济的发展使知识的传播日益便利，也进一步加深了专业化的程度。房地产全过程策划或项目定位是一项知识性活动，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，在知识不断分工细化和专门化的过程中进行知识创新和知识积累，既包括房地产的专门知识，还包括社会一般知识的积累，形成房地产项目运作的思想库或脑库，从而不断获得知识的外溢效应。这就 意味着 房地产全过程策划或项目定位的组织应是一所大学，是一种学习型组织，实行专业化运作和专家型整合，能不断进行知识创新。 这种房地产全过程策划或项 目定位的运作方式，彻底改变了传统的粗放经营和拍脑袋上项目的决策模式。在专业化深度分工的条件下，可以利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成整合优势，真正做到集约经营和专家决策。在有效分工和合作中提高效率，降低成本，借助于知识和人力资本打造精品物业，大幅度提高项目的附加值，使物业具有更大的投资升值空间，使投资者深感物有所值、物超所值，可以在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到更多的实惠。对于发展商来说，可以通过增加供给，刺激和创造需求，增强其市场竞争力，提高项目的销售业绩和资本回报 。 本项目定位为传统文化特色的住宅项目，以中国传统的领南派的风格作为小区的基调。 四 . 项目目标对象定位 本项目主要为有中国传统文化气息的住宅项目，色调稍显暗淡，一般年轻人不愿意在此居住。 本项目锁定的目标客源群，大部分在 40 岁以上的中老年人，他们事业上有一定的成就，对中国传统的文化有着很深的理解，有着很高的文化修养。同时，部分房地产投资看客看好本区域发展潜力进行投资兼自用。 对目标对象的锁定，不能只集中在家庭年收入水平这一参数上，即购买力一个方面，而应该进行多视角的观察和分析，做出复杂而系统的综合判断。根据 深入细致的市场调查我们确定本项目的目标对象具有以下特征： - 13 - 1. 职业为公司白领，科教文卫人员，政府官员企业上层管理人员等； 2. 年龄集中在 40岁以上； 3. 受教育程度较高； 4. 对居住文化有较高的追求； 5. 家庭年收入在 5万元以上。 五户型比例与设计 根据本项目确定的目标对象和市场调查的结论，充分斟酌这些人群的住宅需求特征，并要求基本适应和主动引导目标对象的生活方式，进而确定户型比例和户型空间功能配置。 （一） 本项目高层和小高层突出两个主力户型，再配以两个辅助户型，主力户型为三室二厅二卫和三室二厅一卫其各约占 30%左右，辅助户型为二室二厅一卫和四室二厅二卫，其比例分别各占 20%左右；联排别墅为二层。 1. 户型设计要点 户型设计的第一位决定因素是能满足现代居住生活行为和居住心理的要求，也就是使居住者在住宅内感到适用方便。 根据采光要求，形成如下户型设计特色： （ 1） “一梯两户，户户朝南”。无论是多层还是小高层，均采用一梯两户的设计，户户朝南，可了一梯多户的立面凹凸不平、采光效果参差不齐的弱点，最大限度地满足日照的需要； （ 2） 低窗台，大开窗，小进深，大开间。凹凸窗台的设置，不仅达到了相同建筑面积更多使用面积 ，更宽敞室内空间的效果，同时因 为有更大面积的玻璃替代了钢筋水泥，自然而然地加大了采光面，使房间更通透，更明亮。 根据通风要求，形成如下户型设计特色： （ 1） 对流风。住宅的通风效果，不单取决于窗户的大小，更重要的是风的对流。五常苑的户型设计充分考虑到扬州地区的气候特点，客厅和餐厅双 - 14 - 面朝向，南北对开，达到最佳的“穿堂风”效果； （ 2） 小气窗。小气窗的设置源于节能环保的理念。在确保良好通风效果的前提下，还能让住户把握室外气候的变化，主动调节通风效果。白天开大窗，晚上开小窗；风大时开小窗，风小时开大窗。开小气窗通风，还能有效 确保卧室的私密性。 附上几个户型的图例如下： - 15 - 图 2 三室二厅二卫（ ） 该户型动静分区，居室功能合理安排，生活阳台连接餐厅，既采光通风，又方便家务，双阳台确保采光，也能让高层生活多一些自由空间。 - 16 - 图 3 二室二厅一卫（ ） 该户型充分发挥居住功能，空间配置合理，前后大飘窗，采光通风，倍感舒适。 - 17 - 图 4 四室二厅二卫（ ） 该户型 270度转角观窗景，收获无限风光，书房独立于一侧，静雅清心，错层设计动静分离，步入式衣柜方便使用，独立厨房和餐 厅自成一体，采光阳台双倍面积，为居室增添光彩。 - 18 - 小区内联排别墅按照不同的功能区分层面设置，动静皆宜；一层宽敞开间，宜于亲朋聚会、日常起居；二层享受家庭天伦之乐，雅致温馨；三层主人独享空间功能齐备。 图 5 联排别墅户型 1 - 19 - 图 6 联排别墅户型 2 第二节 规划设计方案 一 规划思想 从根本上来讲，住宅小区规划设计是对居住者生活方式的全面整合的过程，人类对改进自身生活方式的追求永无止境，因而如何提高住宅小区规划设计的品位确是复杂而永恒的课题。本项目的规划依据如下几点展开： （一） 古代“天人合一”的思想，运用现代规划手法和建筑符号，努力贴 - 20 - 近自然，追求“人与自然的和谐统一”； （二） . 因地形顺势而建，整体布局南低北高，由南面的联排别墅向北面的小高层、高层逐步抬升，顺应了古人所说的“凡住地，南低北高，名曰晋土，居者吉”的吉祥之意； （三） . 在小区规划方案的构思上，创造观念超前、设施完备、品位高雅、和谐、健康、舒适、开放的绿色生存空间，以达到社区的人性化与人文文化的和谐统一； （四） . 满足可持续发展要求，形成合理生态系统，同时经济上易于操作，达到良好的生态、经济与社会平衡； （五） . 以人、建筑物、构筑物和自然融为一体的规划设计，以小区花园般的整体环境设计和灰色建筑设计，为久居闹市的人们建造一个清新的城内“世外桃源”。 （六） . 以中国传统文化为切入点规划设计，使居住小区具有扬州特色，突出“仁义礼智信”五常的景观特色，赋予文化品位和内涵，缔造情景交 融、画景倾心，健康舒适的人居环境。 二 整体规划 本项目借鉴中国传统的岭南派风格，并结合扬州本身的古韵，重点突出“仁义礼智信”五常的精髓。 围绕 2000 的 中心花园，在小区的南侧横向布置联排别墅 240 套，其楼间距和道路宽度尽可能大的 满足规划设计要求；沿孙庄路布置两幢 14 层高的高层建筑，其一层作为商铺出售；在高层与别墅之间布置 21 幢小高层；在横向干道中心花园西侧建造配套的社区服务中心等配套设施，其中社区服务中心一层为 1200 的超市和 300 的卫生站，二层为会所和图书阅览室等活动的地方，阅览室应布置的有传统文化气息，其图书也应多为中国传统文化方面的图书；中心花园东侧布置 2200的幼儿园和物管用房。 景观设置：围绕“ 仁义礼智信 ”，在小区的四个部分和中心花园分别设置以这五个字为中心的景观。小区中应以水和绿化为主要的枢纽，传达出古代文人所向 往的青山绿水的田园生活气息。 小区布置图见图 7。 - 21 - 幼儿园道路道路道 路道 路门卫门卫门卫社区服务中心，物管等配套用房信智礼义中 心仁花 园小高层区高 层 高 层联排别墅区联排别墅区图 7 小 区 布 置 图 - 22 - 第五章 施工建设方式和进度安排 第一节 项目施工建设方式 本项目采用分期开发、分期建设的方式。一期开发建设联排别墅和高层住宅，二期开发小高层。根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目将进行公开招标。为了优选施工队伍确保工程质量，合理降低工程造价，本项目建筑、安装的招标范围为全部招标。 招标的组织形式又自行招标和委托招标，根据国家发改委制定的工程建设项目自行招标试行办 法及现行招标有关规定，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标形式为委托招标，招标方式为公开招标。 项目将派驻业主代表和聘请相关监理单位对工程的质量、进度、投资进行控制，以达到最优的经济和社会效益。 第二节 项目实施进度表 项目实施进度表见附表 1。 - 23 - 第六章 营销计划 第一节 房价的确定 一 . 联排别墅价格的确定 近年扬州西区别墅价格数据资料 表 6间 西区别墅均价 (元 / ) 逐期 增长量 时间 西区别墅均价 (元 / ) 逐期增长量 03年 3季度 04年 4季度 03年 4季度 05年 1季度 04年 1季度 05年 2季度 04年 2季度 05年 3季度 04年 3季度 05年 4季度 （资料来源：扬房指数报告） 根据上述数据资料，设价格模型方程为 y=a+则计算列于表 6 价格计算表 表 6据计算上表的数据可以得出： a=b=排别墅的价格模型为 y=6年一季度联排别墅的价格即为当 t=11时， y=1=间 t y t*y t*t 03年 3季度 1 03年 4季度 9 04年 1季度 5 04年 2季度 04年 3季度 04年 4季度 1 05年 1季度 3 05年 2季度 5 5 05年 3季度 7 9 05年 4季度 9 1 合计 0 - 24 - 结合类似楼盘的价格，我们定五常苑项目的联排别墅价格为 5288元 /。 二 . 小高层价格的确定 近年扬州西区小高层价格数据资料 表 6资料来源：扬房指数报告） 设模型方程为 y=a+则计算列于下表： 价格计算表 表 6间 t y t*y t*t 05年 1季度 05年 2季度 05年 3季度 1 05年 4季度 3 合计 0 4 根据计算上表的数据可以得出 : a=b=高层的价格模型为 y=7年 1季度小高层的价格即为当 t=13时， y=3=合类似楼盘的价格，我们定五常苑项目的小高层价格为 3588元 /。 三商铺价格的确定 时间 西区小高层 均价 (元 / ) 逐期增长量 05年 1季度 05年 2季度 05年 3季度 05年 4季度 - 25 - 近年扬州西区商铺价格数据资料 表 6间 西区商铺均价 (元 / ) 逐期增长量 时间 西区商铺均价 (元 / ) 逐期增长量 03年 3季度 4136 04 年 4季度 3年 4季度 5 年 1季度 4年 1季度 5 年 2季度 4年 2季度 5 年 3季度 4年 3季度 5 年 4季度 资料来源：扬房指数报告） 设模型方程为 y=a+则计算列于下表： 价格计算表 表 6间 t y t*y t*t 03年 3季度 136 1 03年 4季度 9 04年 1季度 5 04年 2季度 04年 3季度 04年 4季度 1 05年 1季度 3 05年 2季度 5 5 05年 3季度 7 9 05年 4季度 9 1 合计 0 30 根据计算上 表的数据可以得出： a=b=铺的价格模型为 y=6年 1季度商铺的价格即为当 t=11时， y=1=合类似楼盘的价格，我们定五常苑项目的商铺价格为 5888元 /。 - 26 - 四高层住宅和车库价格的确定 由于现有数据资料不足以建立一个较为准确的数学模型，因此我们仅参照相关类似楼盘的价格，定位该项目高层价格为 3488元 /，汽车停车位每个为 8万元。 第二节 销售收入 五常苑住宅小区开发项目总建筑面积 242740 ，可供销售面积 23700 ，其中联排别墅 60012，小高层 140028，高层住宅 34320 ，沿街商铺 2640。 根据扬州市近年来的商品房价格走势并结合相似楼盘的销售情况， 五常苑住宅小区商品房价格暂定为：联排别墅 5288 元 /，小高层住宅 3588元 /，高层住宅 3488元 /，商业用房 5888元 /，车库 80000元 /个。 经测算，别墅销售收入为 高层销售收入为 元，高层住宅销售收入为 元，商铺销售收入为 元， 车库销售收入为 1760万元。 五常苑住宅小区商品房总销售收入为 元。 第三节 营销计划 一销售方式 本项目将采取自行销售的方式 。为筹措尽可能多的资金以满足连续开发的需要，在每期投资达到 25%左右时，进行房屋的预售，一期预售比例为 43%左右，二期预售比例为 60%左右。 二 营销宣传 在房地产销售过程中，宣传工作是整个销售过程的重头戏，宣传的是否到位、宣传的理念和宣传的过程策划将直接影响到房地产的销售进程。因此，根据扬州市的具体情况，结合以前的工作经验，做出如下的营销宣传计划：在开发理念成 熟的时候，在市区主要的路口处设置大幅的广告标语，给消费者一个期待；在房地产开盘的前一周，在扬 - 27 - 州的主要媒体扬州晚报、扬州日报、扬州电视报等报刊以及扬州电视台、 扬州广播电台进行大规模的宣传。通过狂轰烂炸式的报导，使“五常苑”这个名字深深印入市民的脑海中。同时，利用房交会的机遇和赞助相关的文化活动，提升项目的知名度和社会影响力，为项目的运做成功做出宣传上的努力。 - 28 - 第七章 项目投资概算和资金实施计划 第一节 投资概算依据 根据国家有关概算指标及市 有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步概算。 1. 江苏省市政工程预算定额及相应费率； 2. 江苏省建筑工程综合预算定额及相应费率； 3. 全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表； 4. 扬州市工程造价信息并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定； 5. 扬州市商品房价格管理实施细则； 6. 业主提供的相关项目资料； 7. 类似工程项目估算指标。 第二节 投资概算 一土地出让及拆迁费用 土地每平方米出让金为 1950元 /，土地面积为 138711，土地出让及拆迁费用合 计为： 138711 1950=元 ) 二前期工程费 前期工程费按每平方米建筑面积 155元计算： 242740 155=元） 三建筑安装工程费 联排别墅 60012 800=元 ) 高层住宅及商铺 36960 950=元 ) 小高层住宅 140028 950=元 ) - 29 - 门卫配电房等配套 5470 700=元 ) 人防地下车库 12739 1500=元 ) 地下汽车库 5460 1200=元 ) 小计 电气及给排水 242740 120=元 ) 电梯 176988 60=元 ) 弱电 (有线电视、电话、智能化管理等 ) 242740 15=元 ) 小计 建筑安装费用合计为 四 242740 200=元 ) 五 按每平方米面积分摊 50 元计 : 242740 50=元 ) 六 按每平方米建筑面积计算，一级开发企业按 35 元每平方米，二级开发企业按 30 元每平方米，三级开发企业按 25 元每平方米计算 242740 35=元 ) 七 前五项（土地取得及拆迁安置费用，前期工程费用，房屋建安成本，附属配套设施费用，公共基础设施费用）之和的 1%计算 ( 1%=元 ) - 30 - 八 利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的 30，计息时间为：七层及以下多层住宅不超过 18个月，超过七层的高 层住宅不超过 30个月。利率由价格主管部门根 据银行同期贷款利息率综合测定。 取年利率为 贷款 18个月计算 ( 30% 12 18=元） 九 按 2%计算 ) 5%=元 ) 十 根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，五常苑住宅小区商品房开发项目销售适用营业税率为 5%，城市维护建设税率为营业税的 7%，教育费附加为营业税的 4%。 营业税： 5%=元） 城市维护建设税： 7%=元） 教育费附加： 4%=元） 两税一费合计为 元 十一 花税、综合基金 土地增值税为销售收入的 2%，印花税率为销售收入的 3，综合基金为销售收入的2。 土地增值税： 2%=元） 印花税： 3 =元） 综合基金： 2 =元） 项目投资估算见表 7 - 31 - 项目投资估算表 表 7号 费用名称 工作量 单价 (元 / ) 金额 (万元 ) 单位 数量 一 土地出让及拆迁费用 138711 1950 二 前期费用 242740 155 三 建安成本费 其中 : 60012 800 36960 950 140028 950 5740 700 12739 1500 5460 1200 242740 120 176988 60 (有线电视 ,电话智 能化管理等 ) 242740 15 四 小区配套工程费 242740 200 五 公共基础设施费 242740 50 六 管理费用 万元 七 销售费用 万元 八 贷款 利息 万元 九 不可预见费 万元 十 两税一费 万元 十一 土地增值税、印花税及基金 万元 合计 万元 - 32 - 第三节 资金流入流出计划 资金流入流出计划见附表 2。 - 33 - 第八章 项目经济效益分析 第一节 项目静态经济分析 五常苑住宅小区商品房项目营业利润为 元。按 33%所得税税率计算，应交所得税 元，该项目的税后利润为 元。 经测算，五常苑住宅小区商品房建设项目的投资利润率、资金利税率如下： 项目投资利润率 =税后利润 /投资额 *100% =00% = 项目投资利税率 =营业利润 /投资额 *100% =00% =根据测算，在项目住宅和营业用 房以及车库都销售完全的情况下，投资利税率为 这表明该项目的实施有着良好的经济效益。 第二节 项目动态经济分析 一 净现值的确定 根据相关项目的数据资料以及以前的经验， 确定项目 的月收益率为 1%。 该项目的现金流量表如附表 3所示。 根据计算结果显示，该项目的 元，月 我们可以看出，该项目的 ,月 准收益率 1%，该项目在经济上是可行的。 二 . 敏感性分析 本例取 现值的未来最可能值是 下面就自有资金数量（ K）、销售价格（ P）、建安工程费用（ E）、前期工程费用（ Q）4个不确定性因素作敏感性分析。 - 34 - 由于本案对 及到的变量较复杂，故 不再进行绝对测定，而仅仅考虑相对测定法。 分析结果见表 7 敏感性分析（单位 :万元 ） 表 7确定因素 变化幅度 0 10% 20% 自有资金数量 (K) 售价格 (P) 安工程费用 (E) 期工程费用（ Q） 据上表的数据，我们可以得出如下的结论：在同样的变动幅度下，销售价格（ P）的 变动对方案 下依次为建安工程费用（ E）、自有资金数量（ K），前期工程费用（ Q）的影响最小。 - 35 - 第九章 环境影响和社会效益评价 第一节 环境影响评价 一资源利用和能源耗用分析 按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按照民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（ 要求采用， 本项目采用如下的节能措施： 1. 优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、水泥、木材等建材的耗用量； 2. 注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施，提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体； 3. 窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏