农产品批发市场进行升级改造项目可研报告

- 1 - 农产品批发市场进行 升级改造项目 可行性研究报告 - 2 - 第一章 总论 项目提出的背景 党的十七大以“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设”为主题，明确指出解决好“三农”问题始终是全党工作的重中之重；强调要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡的长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局；要求坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务 ,加强农村基础设施建设 ,健全农村市场和农业服务体系。 2008年中央一号文件进一步要求“继续实施农产品批发市场升级改造等工程， 落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策”，这既给市场建设提出了明确要求和任务，也为市场发展带来了重要机遇。 *镇位于山东省 *市西南部， 2000 年被山东省人民政府命名为中心镇。全镇总面积为 方公里。辖 56 个行政村，人。近几年来，全镇上下在镇党委、镇政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十七大精神，坚持“解放思想，大胆创新，科学发展，放开搞活，干事创业、促进经济社会全面协调发展”的总体工作思路，实现了经济社会又好又快发展。农业方面形成了“大枣、 花生、蔬菜、畜牧”等四大产业基地， 2007 年农产品实现年销售收入 民人均纯收入 5106 元，增长 11%。 3 - 建于上世纪九十年代初，设施陈旧，有些地方破烂不堪，随着农村经济的快速发展，农产品流通日益加快，特别是具有 *特色农产品如大枣、大葱、粉皮、花生等贸易量不断增加，已远远不能满足快速发展的需要，扩建改造、配套升级势在必行。 为此*镇党委政府在 根据产业发展的需要，多次实地考察研究、论证并达成共识，相当必要尽快对 项目建设的必要性 (一 )市场是经济发展的基本要素。 2007 年 *镇 的国内生产总值达到 元 亿元，比上一年增长 高于全 区 中第一、二、三产业分别为 元、 元，分别比上年增长 4、 14， *镇 地理位置优越，市场流通业发展滞后，与经济发展不协调，因此加快市场建设是该 镇 经济发展的需要。 (二 )为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业 在 *镇 经济发展中是滞后的产业。 产品批发市场的升级改造 ，对提高本区域农副产品的商品率具有重要意义。从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。 (三 )建设 搞活农产品的流通，有利于更多农产品来这里设立营销窗口，扩大营销网络，提高市场占有率， - 4 - 从而更有利于促进农副产品生产的发展。 （四）是市场消费需求结构发展趋势的必然要求 经过 30 多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的 买方市场。首都人均 000美元，居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。大洋路农产品批发市场升级改造项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。 编制可研工作的依据和范围 (一 )依据 （ 1） 国务院关于促进流通业发展的若干意见 （ 2） 2008 年中央一号文件进一步要 求“继续实施农产品批发市场升级改造等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策”， （ 3） 中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见； （ 4） *市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； （ 5） 山东省委、省人民政府关于 关于促进流通业发展的若干意见 （ 6） *市 *区 *镇总体规划； - 5 - （ 7） 当地有关基础资料； （ 8） 现行有关法律、法规； （ 9） 现行有关技术规范、规定。 （二） 可行性研究范围 （ 1）项目提出的背景及必要性 （ 2）市场预测和拟建规模 （ 3）建设条件和场 址方案 . （ 4）设计方案 （ 5）组织机构和人员编制 （ 6）工程进度 （ 7）投资估算与资金筹措 （ 8）财务测算与评价 （ 9）经济评价 第二章 市场预测和拟建规模 市场预测 据市场调查， *镇 有行政事业单位 10 个、生产企业 45 家、主要大型企业 2家，履盖人口 人，个体工商户 4800家，据预测 *镇 发展力度加大，基础设施的完善，有更多的工商户会到市场兴业发展。 同时，在市场开始 升级改造 建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。对 206国 道和前薛线 沿街摆推 现象进行清理 ，解决交通阻塞现象， - 6 - 给城 镇 的管理规范化，起到积极作用。 *行政单位及生产经营基本情况 见表 2 1表 2 2： 分类 数量 生产经营情况 备 注 行业 户数 营业额 行政机关 10 企业单位 45 个体工商户 4800 表 2 2果蔬生产经营基本情况表 分类 规模 产值 运销 营业额 备注 品 种 (万元 ) (户 ) (万元 ) 水 果 30000亩 680 1300 5000 蔬 菜 20000亩 590 800 6000 畜禽养殖 50000头 860 200 7500 建设规模 根据预测 ,该项目建设规模如下 : (1) 农产品交易大棚工程 每个大棚长 118米，宽 40米，单体建筑面积为 4056平方米，共3个大棚， 结构为钢架大棚， 总建筑面积 12168平方米 ，总投资 560万元。 - 7 - (2)农产品批发零售商贸用房。 在市场周围，采用双层转混结构，总建筑面积 15000平方米，总投资 1400万元。 （ 3）新建磅房、水 泵房、警卫室 （含设备） 。 磅房、水泵房、警卫室均为单层设计，采用砖混结构建筑面积分别为 300平方米、 80平方米、 44平方米 ， 总投资 280 万元。 （ 4）变配电室（含设备及照明设备） 变配电室采用砖混结构，建筑面积 200 平方米，总投资 256元。 （ 5）停车场及道路（含供排水工程） 建停车场 3 处，面积为 3000 平方米，道路硬化 3000 米，均为 石人工结构。道路（含供排水）投资为 490 元，停车场 78 万元。 （ 6）电视监控系统工程 监控区域分为交易系统、交通系统、收费系统和机关办公系统四大板块，总监控点 272 个 ，监控范围可达到整个市场，总投资近 450 万元。 （ 7）食品安全检测中心 购置四台农药残毒检测仪，对各类农产品进行对各类农副产品的农残检测，为创建“食品安全市场”夯实了坚实的基础。总投资 180 万元 （ 8）市场管理办公室 - 8 - 建设双层砖混结构 400平方米。总投资 40万元。 第三章 建设条件和场址方案 场址的地理位置 项目场地位于 206 国道和前薛公路交界处 ，距 京杭大运河港口 4 公里 ，距 京福高速铁路 10公里 ， 地势相对平坦，交通运输便利，适合中小型机械作业，水、电、交通、通讯等配套条件优越，环境条件良好， 完全可以保证项目的顺利实施。 地理位置优越，水 陆路交通便利，经济发展潜力巨大。 自然条件 (一 )地形地貌 *镇属于半丘陵白平原地带，南部是平原，北部是丘陵，较为平坦。境内的文峰山是境内最高点，海拔 350米。 (二 )气候 *镇属温暖温带季风型大气候，其特点是：四季分明，春旱多风，夏热多雨，秋高气爽，冬寒睛燥。气候温和，雨量集中。年平均气温 14，最冷月 (1 月 )平均气温 1 8，最热月 (7 月 )平均气温 26 5，最高气温 39 1，最低气温 8。全年无霜期 205天。常年主导风东北风。 (三 )水文地质 *镇土壤以沙壤土为主，为地下水一般富集区，属第四系松散土层，厚度 ，表层亚黏土、粉沙，下为礓石。地下岩层 - 9 - 以成岩为主，南部山区为石灰岩地层，地下水单井出水量约 50立方米每小时 配套条件 (一 )供排水 l、供水 *镇所有村已采用自来水集中供水，镇驻地实行统一供水。 2、排水 排水系统尚不完善，仅在局部路段设置了排水沟，雨天排水不畅。 (二 )供电 *镇最大电力负 荷 3000变容量 4000东部 350镇区供电，一路为工业用电，另外两路为民用线，线总长 300 公里。 (三 )交通 *镇公路四通八达，交通十分方便。镇内实现了村村通柏油路。南临京杭大运河，东接枣台公路， 206 国道、京福高速公路和京沪铁路，从境内两侧纵穿而过，前薛公路横贯东西。 (四 )通讯 *镇通讯十分发达，拥有 门程控电话交换机组，能 满足全方位通讯需求。有线电视入户率达到 95以上。 第四章 设计方案 - 10 - 项目构成 一、主要构成 分 为专业 水果蔬 菜市场、家畜 水产 肉类 、 粮油 类市场； 靠 206国道 路 和前薛路 沿街为办公场所 及农产品批发零 售商贸用房。 二 、建筑防火设计 本方案建筑高度为 20 米，为多层建筑。消防安全按 7中要求进行设计。 三 、排水系统 (环保处理 ) 1、管道布设方案原则 因市场内地势平缓，用水户不集中，所以管线布设方案的选择合理与否均对工程造价、运行管理、维护费用等有重大影响。因此，管道布设应按以下原则： （ 1）镇驻地建设独立统一的排水工程； （ 2）管道走向应与 道路建设相吻合。 根据 *镇发展规划， *镇排水管网主要包括：全线采用 3、管径选择 本着经济实用与安全卫生要求，管材选定为球墨铸铁管，根据排水需要，经水力计算并进行了各供水节点的供水量、水头平差调整，选择各段管径如下：选用 墨铸铁管 和 4、管道铺设技术要求 - 11 - 依管道的走向与道路建设相吻合的原则，鉴于供排水管道布设与道路平行，为检修方便，供水管网尽量布设在最外侧，采用地下直埋式。 管道埋深 根据当地冻土层深度多年平 均为 所选用管材为球墨铸铁管及外部荷载对管道的影响，为保护管道安全免受冲击，埋深确定为 1 米。 管道基础 根据当地土质情况， 1 米以下可能会遇到砂层，地基易出现不均匀沉陷，应适当加深道沟，在沟底回填不小于 的中粗砂作为基层，在水平或垂直弯管处加砼镇墩。 管槽开挖 按设计图纸测量放线，在中心上打桩标开挖深度，管槽断面采取梯形，边坡系数为 05，管槽底在两端满足开挖高程的情况下，尽量做成孤形，管槽的弃土应堆放在管槽的同一侧最少 以外。 管道铺设安装 管道连接均按厂家要求的方法操作，当 遇有特殊管件时 (直通、三通、四通等 )应采取相应加固措施，确保管道不渗、不漏，满足强度要求。 四 、电气 本农贸市场总安装容量约 500 千伏安，属三类用电负荷，采用一路电源供电，选一台 10 五 、防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿 1 墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻 R 10欧姆。 - 12 - 六 、抗震：根据中国地震强度区划，场址地区地震基本烈度为7 度，建筑物按地震基本烈度 7度设防。 平面布置 1、临 206国道 做为主立面，按规划要求留退位线做为加宽人行道。 2、平面设计，考虑市场人流进出较多，四面临街，设 2 个主入口。在 206 国道 ，市场被临街独立面包围，即便于菜市场的封闭式管理，同时也方便了市 民购物及菜场本身的噪音等问题的解决。 建筑装饰工程 一、装饰要求 贸市场为 驻地 较独特的建筑， 市场 道路包围中央，因此场址内的外装饰要求朴实、大方、一致。 二、主要装饰项目 1、 外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖。 2、底层铺面为铝合金卷闸门、门窗为经阁铝材 90 系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空间延伸。 3、地面工程： 市场内为广场地砖，推位为白色磁砖、铺面及二层办公为水磨地面。 4、 办公室及商贸房 地面不作装饰，水泥砂浆抹平，内墙墙体为一般涂料刷白。 - 13 - 5、灯具：安装线盒及普通照明灯具。 第五章 组织机构和人员编制 组织机构 为加强项目管理，提高投资效益，保证基础设施建设项目的顺利实施， *镇党委、政府决定成立工程项目指挥部，下设精干的办事机构，具体负责项目资金的筹集和工程的实施，确保项目保质保量的按时完成。项目组织管理如下图所示： 劳动定员 根据项目建设及运行管理需要， 参照当地类似项目劳动定员情况，项目劳动定员 20 人，其中管理人员 6 人，技术人员 10 人，工人 4 人。详见劳动定员表。 劳动定员表 *镇党委、政府 项目指挥部 办公室 财务组 规划组 施工组 质检组 - 14 - 序号 单位名称 单位 人员 1 指 挥 人 1 2 副指挥 人 2 3 办公室 人 3 4 财务组 人 3 5 规划组 人 3 6 施工组 人 5 7 质检组 人 3 合计 人 20 第六章 工程进度 根据市场需求，前期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期 18个月，项目在 2008年 11月开始进行前期工作，争取 2010年 12月份全部竣 工。 程进度实施计划表 15 工程施工形象进度计划表 序号 进度计划 2008年 2010年 项目 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 前期工作 2 土建施工 3 基础施工 4 主体结构 5 外装饰工程 6 销售 - 16 - 第七章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算 估算依据及说明 (一 )估算依据 1、山东省市政预算定额； 2、山东省建筑工程预算定额； 3、 *市有关材料市场指导价； 4、有关设备的市场价格或同类工程参考价格； 5、项目其它费用单价； 6、省内颁布的工程类别取费标准； 7、其它相关基础资料。 (二 )说明 1、勘察设计费：按工程费用的 取。 2、建设单位管理费：按工程费用的 1%计取。 3、工程监理费：按工程费用的 取。 4、劳保统筹：按有关规定执行。 5、预备费：按工程费用和其他费用之和的 8%计取。 估算范围 投资估算的工程费用包括：道路工程（亮化绿化工程）、桥涵修建工程和排水工程等几部分，并根据国家现行规定对其他费用和预备费进行了估算。 - 17 - 资估算 经估算，项目的固定资产投资为 4238 万元，其中：工程费用3734 万元，其他费用 190 万元，预备 314 万元。详见固定资产投资估算表。 投资估算表 单位：万元 序号 工程或费用名称 单位 估计资金（万元） 备注 一 工程费用 万元 3734 1 农产品交易大棚工程 万元 560 2 农产品批发零售商贸用房 万元 1400 3 新建磅房、 水泵房、警卫室（含设备） 万元 280 4 变配电室（含设备及照明设备） 万元 256 5 道路（含供排水工程） 万元 490 6 停车场 万元 78 7 电视监控系统工程 万元 450 8 食品安全检测中心 万元 180 9 市场管理办公室 万元 40 二 其他费用 万元 190 1 建设单位管理费 万元 37 2 勘察设计费 万元 45 3 工程监理费 万元 52 4 劳保统筹 万元 56 三 基本预备费 万元 314 合计 万元 4238 资金筹措 本项目估算总投资为 4238 万元，资金筹措方案拟采取以下方式： - 18 - 一、申请上级扶持资金 1600 万元。 二、镇政府自筹 1638 万元。 三、镇政府财政配套资金 1000 万元 第 八章 财务测算与评价 本项目根据国家计委 1993年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数并结合本项目的特点进行项目的财务测算。经济平价和不确定性分析。 财务测算说明 (1)固定资产形成率按 95，残值率 5测算。 (2)建筑物折旧按 50年。 (3)店门出售按 3800，办公楼按 1000元，摊位 出租按360元年 . (4)项目建设采用快速投资方式进行 2009年以前完成基础工程， 2010年 12月份竣工交付使用。 (5)依据 产品批发市场 的实际情况，市场门面销售按建设次年 60销售，第三年为 20市场内摊位出售按次年的 40，销售剩余摊位出租分二年租完，每年 50。 (6)商贸方 销售按建设次年 60销售，第三年为 20。 (7)项目计算期为五年，五年后租金收入按 1=10以 10年折现。 (8)店面出租应交营业税及附加，房产税等。 - 19 - 经营利润测算 项目建设预售和销售收入及租金收入见表 8 1。 经营利润见表 8 2，从表中可以得出经营利润为 元，税后利润 税前平均投资利润率 ( )=109 100 =58 税前平均投资利税率 ( )109 100=60 预售和销售及租金收入计划表 表 8一 1 单位：万元 年份 项目名称 2002年 2003年 2004 年 2005年 2006年 2007年 预售收入 183 销售收入 1177 183 租金收入 46 93 93 93 合 计 183 1177 229 93 93 93 经营利润表 表 8 一 2 单位：万元 序号 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013 年 合计 1 总收入 183 1177 229 93 93 1775 2 总投资 0 0 0 1109 3 销售税金 0。 12； 7 4 租售税金 0 0 利 润 一 目 金额 时间 - 20 - 6 所得税 税后利润 一 现金流量测算 现金流量测算见表 8 3，从表 可计算得出。 资回收期： )含建设期 现金流量表 表 8 3 单位：万元 序号 金额年份 项目 1 2 3 4 5 现金流入 183 1177 229 93 93 1 销售及租赁收入 183 1177 229 93 93 现金流出 1 固定资产投资 0 2 租赁税费 3 销售税费 4 所得税 净现金流量 四 累计净现金流量 - 21 - 税后财务收益率为 29。税后财务净现值 (31 ) 项目资金回报率高于社会折现率，说明项目有较好的经济效益，并且在 确定性分析： 本项目敏感性分析结果见表 8 5由敏感性分析表可以看出：总投资和销售收入是较为敏感的因素，项目总投资增加 10和销售收入减少 10，其内部收益率都低于社会折现率 (1 )总投资增加 10的内部收益率高于银行同期贷款利率。总投资增加 5和销售收入减少 5，其内部收益率高于社会折现率 (31 )本项目具有一定的抗风险能力。 敏感性分析表 表 8 5 序 号 变前量 内部 收益率 敏感 性因素 10 5 基本 方案 +5 +10 1 总投资 1 销售收入 1 主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 8 6，通过财务经济分析，本项目在经济上是可行的。本项目的建设，将加速 *镇 及其周边经济的发展，进一步带动第三产业的发展，促进该区域经济的腾飞。 主要技术经济指标汇总表 表 8 - 22 - 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 总投资 万元 2668 2 建设期 年 3 销售收入 万元 1775 4 经营利润 万元 5 投资利润率 58 6 投资利税利 60 7 财务内部收益率 29 8 投资回收期 年 社会效益分析 *市 *区 产品批发市场 的建设可以形成一定的规模经营，估计年营业额在 至 2 亿之间，市场形成后，可以解决转移农村剩余劳动力问题 ，促进社会稳定。 产品批发市场 的建设，有利于 *镇 的经济发展，加速农产品的流通领域 市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，