临川温泉商业计划书

1 临川温泉商业计划书 目 录 1. 摘要 . 3 项目公司 . 3 市场营销 . 2 投资与财务 . 5 2. 抚州 市环境评估 . 5 区 位 优势 . 5 . 地理气候 . 5 人口状况 . 6 经济状况 . 6 基础设施 . 6 交通运输 . 7 旅游资源 . 7 自然资源 . 9 教育体育 . 9 3. 旅游地产行业概况 . 10 旅游业整体发展趋势 . 10 抚州 房地产现状 . 11 旅游地产的发展 . 12 4. 市场、竞争和项目定位 . 13 抚州 旅游市场分析 . 13 竞争分析 . 13 市场分析 . 14 竞争分析结论 . 15 5. 市场 营销 . 16 目标客户群 . 16 产品与服务 . 16 公关宣传策略 . 16 初步销售策略 . 16 1. 活动策略 . 16 2 媒介策略 . 16 6. 管理团队 . 17 机构设置 . 17 管理团队 . 17 7. 投资估算 . 18 8. 融资计划 . 19 融资资金金额 . 19 融资资金用途 . 19 9. 结论 . 20 2 1. 摘要 项目 公司 江西临川百伦温泉国际度假城是本商业计划书建开发的项目 ，它将由 江西百伦旅游置业有限 公司取得对 江西省抚州市临川区温泉乡 860亩土地 （一期） 的开发权并进行运营。 江西百伦旅游置业有限公司拟投资兴建的一座 集地产、食、住、游 等为一体的综合性度假城 。项目 一期拟占地 860亩，容积率 80%，建筑密度 25%，建筑限高 15 米，绿化率 45%，总建筑面积约 410000平方米。其 中 别墅约 85000平方 米、多层及小高层公寓约 21000平方米、 临川历史文化巨匠 纪念 园约 30000 平方米、五星级温泉大 酒 店约 30000平方米、旅游购物风情街 约 30000平方米、其他附属建筑 35000平方米。含 “ 历史文化名人纪念馆”、“历史文化名人雕像群”、“古今艺术长廊”、“四季温泉池群”、“高尔夫练习场”、“山地跑马场”、“冲浪游泳池”、“戏剧大物台”等 。度假城（一期） 将按照星级酒店的标准管理并为业主提供物业服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接 销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售 推广 温泉旅游地产 ，并力争成为江西省 管理 水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级温泉主题度假城 。 江西自然环境自然十分优越，自身经济虽然不是很发达，却紧挨经济发达的长三角地区，可以看出临川的温泉发展是具备充足条件的，问题是如何发展出独特的，令人难以忘怀的特色温泉。要发展独特的温泉，必然离不开当地的地域文化，包括自然环境和历史。 临川的自然环境以山水著称，具有悠久的历史文化，历来有“才子之乡”之称，在教育方面的成就突出，在历史上有着许许多多的才子以及其不可替代的成就，如黄羲之等的书法成就，晏殊的文学成就，王安石 的政治成就，但最为突出的是戏剧文化的成就 汤显祖的“临川四梦”。 临川温泉风景区位于抚州市临川温泉镇。临川温泉是古代名家，北宋文学家苏东坡曾评 3 价“天下温泉有七，汝水其一也”。临川温泉分日、月二泉，两泉相距三公里，有数条温泉从断层经过，水温 40C，总出水量 5000 吨 /日以上。温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、钡、硒、砷、偏硅酸等 20 多种元素，其中对人体有益的锶、硫、偏硅酸等含量较高。特别是温泉附近蕴涵大量的钡矿石，在全省乃至全国的温泉中都是独一无二的。钡沙中硫酸钡含量达 85%以上；温泉水对人体有很 好的健康疗养作用，特别是对各种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效；温泉距 抚州市区 10 公里、 省会南昌 110 公里，距鹰潭 100公里，交通便利。该景区有着丰富的旅游资源和便利的交通环境，旅游开发潜力巨大，故提出江西省抚州市临川温泉风景名胜区项目的建设，开发临川温泉风景名胜区，发展旅游业是临川区实现全面小康社会的重要途径，也是符合省委、省政府“后花园”的战略要求的正确选择。 市场营销 （一）、自用经营部分： A、带租约销售一部分，返租经营。（指酒店式公寓、购物商业风情街 等产品） B、建立项目公司运营中 心， 配合自用部分经营开展，保证日常经营经济效益。（指酒楼、主题公园 、 温泉 会所等产品） C、与抚州乃至江西全省及周边省份 各企事业单位、团体合作经营，建立联盟经营关系，定向消费服务合作单位。 （二）、计划对外销售部分 A、按物业的基本功能单位对外进行整体或功能分割进行产权销售、预售 。（指别墅、公寓等） （三）、销售方式： A、向企业直接销售 B、面向社会个人销售 C、与专业营销策划机构进行合作进行代销或者让利包销。 4 D、给当地房地产营销机构进行分销。 E、通过经营服务带动物业销售，实行自销甚至公司全员营销。 投资与财务 本项目 一期 总投资约为 40,850 万元，其中 1 1期约需要投资 17,250 万元， 1 2期约需要投资 22,800万元。 其中一期为：土地成本 860亩 2 5万元 /亩 2150万元， 别墅 85000 800元 / 6800万元， 历史文化巨匠 纪念 园 30000 500 元 / 1500万元（含建筑和园林 ）， 温泉大 酒 店 30000 1600 元 / 4800万元（含内部装修）， 四 季温泉群约 60000 200元 / 1200万元 ， 给排水、变电站等附属工程 800 万元， 合计： 17,250 万元。 二期为：多层 公寓 160000 800元 / 12,800万元， 小高层公寓 50000 1000元 / 5000万元 ， 旅游购物 风情街 30000 1000 元 / 3000万元 ， 其它附属建筑，包括周边道路、园林、高尔夫练习场、跑马场等约 2000万元 合计： 22,800万元。 1 1、 1 2二期建设共计投资约 40,850 万元。 区位优势 地理 气候 抚州市位于江西东部，东邻福建省。南接赣州地区，西连吉安、宜春，北毗南昌、上 饶。南起北纬 ，北抵北纬，南北全长约公里。西自东径，东迄东径。东西宽约公里。面积 18817平方千米。 5 抚州市属中业热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，日照充足 ,结冰期短 ,无霜期长，四期分明，全市年平 均气温度。抚州气候温和。全市年平均气温 17 18度，年降水量 1700 1800毫米，年均降水天数 170天，年日照时数为 1600 1900小时。无霜期最长达340天。 抚州市河流属长江流域鄱阳湖水系，主要特点是水系完整、河道密布， 溪流不断，水面广阔，水流量大， 含沙量少，水能资源丰富，抚河是江西省第二大河流。全市资源丰富，全市土地面积 均土地 于全省均土地水平。 临川温泉风景区位于江西抚州市临川区温泉镇，地理坐标东经 116 04至 116 39，北纬 27 31至 2814。风景区距抚州市区仅 10 公里，东靠抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪，北与抚北镇、展坪乡接壤。 人口状况 人口 400万， 其中城市人口 100万，市政府所在地临川的城区人口 32万。 经济状况 2006 年，全市 新签国内省外资金合同项目 872个，项目履约率达 100%；合同引资 269亿元，实际到位资金 目进资率为 实际利用外资 11729万美元，增长 全市引进亿元以上项目 11 个， 5000万元以上工业项目 54个，实际到位资金 年国民生产总值 204 亿元，年财政收入 中地方财政收入 镇居民人均可支配收入 7411元，农民人均纯收入 2861元，规模以上企业 321个，销售收入过亿元企业 6个，最高 税过千万元的企业 5个。 抚州市现有年 成交额亿元以上的交易市场 5家，这 5家交易市场门类齐全，覆盖面广，已经形成了综合市场与专业市场的多特色、批发与零售多层次相结合的格局，极大地繁荣了地方经济，带动和促进了相关产业的发展。据最新统计，二季度，亿元以上市场成交非常活跃，成交额大幅度增长，累计成交 出去年 去年同期增长 外贸进出口增长较快。 2006年全市外贸进出口总额 13073万美元，比上年增长 其中进口 332万美元，比上年下降 出口完成 12741万美元，比上年增长 6 基础设施 2006年农村公路建设完成 853公里，新建水泥路 822公里，砂石路垫层通车 210公里。全市新增农村班线 9 条，延伸农村客运班线 23 条，行政村通客车率达 比上年提高 6个百分点。全市重点项目工程 抚州物流中心建设进入了真正实施阶段。济南至广州高速公路抚州段、抚州至吉安高速公路已进入可行性研究阶段。 建成县乡村水泥（油）路面 822公里，新增 131个行政村通水泥（油）路，行政村通水泥（油）路通达率达 交通运输 抚州交通便利，区位优势明显，东靠浙江，南邻福建，距省会城市 南昌仅 l 00 公里，有国家一级公路直达。鹰厦、浙赣、向乐铁路穿境而过，抚州火车站 (二级站 )离市区 6公里；沪瑞高速公路抚州至上海段今年年底通车， 5小时可到达；京福高速公路 (北京至福州 )、昌厦高速公路已全面开通， 320、 316、 206国道横穿市境；距南昌昌北机场仅 里，至香港、深圳、广州、厦门、上海、宁波、北京等各大城市均有航班；中国远洋国际货运集团公司 (中转港上海 )在南昌设有集装箱码头，承接外运货物，抚州距集装箱码头和海关仅 里，抚州的产品能及时、快捷、顺畅地运往世界各地。 旅游资源 抚 州山清水秀，被列入省级历史文物保护单位有 40 多处，省级自然保护区 3个，可供开发的旅游项目众多。 早在唐代初期，大诗人王勃就写下了“邺水朱华，光照临川之笔”的千古名句。宋朝以来，以临川为中心的抚州市，更是群贤荟萃、英才辈出。据史书记载：宋代江西共出进士五千四百四十二名，抚州籍的就有一千一百八十名；清代江西省有进士一千七百八十七名，抚州即有四百四十四名；唐宋八大家中，抚州占了两家；江西古代的十大名医，抚州竟有七位。 抚州具有 2200多的历史，自古文风鼎盛，素有“才子之乡、文化之邦”的誉称。 纵观历史，抚州不但人才 众多，分布面广，而且有突出成就和深远影响的巨星泰斗也交相辉映、代不乏人。如不畏艰辛、锐意改革的北宋政治家、思想家王安石；大散文家曾巩；开一代词风的词 7 坛巨擘晏殊、晏几道；被誉为“东方莎士比亚”的伟大剧作家汤显祖；人称“百世大儒”的哲学家、思想家陆九渊等，均为海内外妇孺皆知的一代名贤。此外，还有南朝时卓越的军事 将领黄法氍；宋代著名学者李觏，地理学家乐史，首创妇科学的医林高手陈自明；元代历史学家危素，桃李满园的理学家吴澄；明代功勋卓著的外交家黄孙茂，威震敌胆的抗倭名将谭纶，颇有造诣的天文学家吴伯宗；清代的教学家 、军事著述家揭暄，方志学家李绂，书画大师瑞清，爱国志士、禁烟名臣黄爵滋等，真可谓“日月之行，若出其中；星汉灿烂，若出其里”。“长江后浪推前浪，世人新人胜旧人”。到了近代和当代随着时代的发展，抚州孕育了更多的著名人物。如：叱咤风云的革命 家李井泉、赵醒侬、傅烈、周建屏；卓有建树的文史学家游国恩、萧涤非；著名物理学家，中国科学院学部委员饶毓泰、余瑞璜、吴式枢；波谱学家西渝；土木建筑学家黄强；铁道机械工程专家程孝刚，他们都是抚州优秀儿女的杰出代表。据不完全统计， 当代抚州籍的专家、学者就有二百余人。 抚州境内水秀山灵，风光旖旎，历代文人墨客为抚州的山水风光所陶醉，写下了大量的名篇佳作。“吾邦山水秀，雄丽冠江右”（吴澄登抚州新谯楼），汤显祖赞美自己的家乡“远色入江湖，烟波古临川”。尤其是南城麻姑山“地气殊异，山川炳灵”，被称为“第二十八洞天，第十福地”，颜真卿、谢灵运、王羲之、白居易、刘禹锡等大诗人、大书法家都曾慕名前来游览，颜真卿手书“天下第一楷书”麻姑山仙坛记就诞生于南城的麻姑山。 抚州大地上大量文化遗存和壮美自然风光有机结合，使这里成为海内外旅游者青睐的崭新和最具潜力的旅游胜地。抚州 著名的风景名胜区有：天然氧吧 资溪大觉山旅游区，资溪华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化缩影的有“千古第一村”之称的乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院的居地“金山寺”，金溪的疏山寺，宜黄的曹山寺，王安石纪念馆、汤显祖纪念馆；广昌的明清船形古民居，黎川的船形屋，南城的麻姑山、洪门风景区，宜黄的华南虎风景区，南丰的紫霄溪漂流和潭湖、车磨岭风景区及临川的日月温泉和资溪的法水温泉等。南丰的桔园风情、广昌的百里莲乡令人神往。古典艺术：抚州采茶戏、宜黄的海 盐腔、南丰的傩舞、广昌的孟戏、东乡的狮子舞等，传唱不衰，观之使人留下终生难忘的印象。 抚州的旅游产品品位高，组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备，名人文 8 化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。抚州的地方小吃独具风味，旅游产品丰富多彩。旅游行政机构完备，从业人员素质优良。已开辟赣东古文化旅游线、临川至流坑古村的才子文化线、临川、南城、南丰、广昌的生态观光线等专项旅游线路。抚州正在同周边省市联手开辟旅游市场，合作打造旅游线路。抚州具有数家三星级以 上宾馆，旅游配套功能日益增强，产品更加成熟。 自然资源 抚州自然资源丰富，物产富饶，生态环境保护良好。特色农产品众多，南丰蜜桔、广昌白莲、崇仁麻鸡、临川西瓜；黎川茶薪菇闻名遐迩，南丰、广昌、崇仁、临川等县区分别被农业部命名为中国蜜桔之乡、中国白莲之乡、中国麻鸡之乡、中国西瓜之乡；森林覆盖率高达 61，是江西主要木竹产区 9有林面积 84 万公顷，活立木总蓄积量 3000万立方，毛竹近 3亿根；目前已探明的金属和非金属 40 多种；水能源理论蕴藏量 种水面面积 利用水面 26 74 公顷。可开发的荒草坡面积 l 33 1万亩，滩涂 14 2万亩。 抚州资源丰富，生态环境优美。素有“赣抚粮仓”之称，是国家区域性商品粮基地。全市森林覆盖率达 62，部分县甚至高达 80以上，全市森林面积 130 万公顷，其中毛竹林面积4 江西的主要木竹产区。已探明的金属和非金属矿有 40多种，铀矿储量为亚洲第一。 抚州农业特色鲜明，名特优产品众多。南丰蜜桔种植面积 20万亩，年产量 15万吨，被农业部命名为中国蜜桔之乡；广昌白莲栽植面积 18 万亩，产量 1万吨，被命名为中国白莲之乡；崇仁麻鸡为中国十 大名鸡之一，年产销 5000万羽以上，被命名为中国麻鸡之乡；临川被命名为中国西瓜之乡；黄栀子人工栽培面积已达 8万亩，计划在三年内发展到 30 万亩。工业已形成纺织、机械、食品、医药、化工 5大支柱产业。 9 教育体育 基础教育目前长期处于全国前列。临川教育是在全国都叫得响的品牌，临川教育集团已吸引了全国 20多个省市自治区的高中生在这里就读；向全国各高校输送的少年大学生占全国总数的 10。 体育事业取得好成绩。在省十二届运动会上共夺得金牌 牌 26 枚，铜牌 23 枚，圆满完成既定目标，同时还被大会组 委会授予“体育道德风尚奖”，取得了运动成绩和精神文明的双丰收。抚州市运动员参加世界残疾人举重锦标赛、远南运动会和全国残疾人举重锦标赛，均夺得 44 公斤级全国、世界和远南运动会该级别冠军，并打破了该项目女子青年组世界纪录，提前获得了 2008年北京残奥会的参赛资格。在省运动会上已连续 7年夺得举重团体冠军，羽毛球团体总分在连续 7年第三名基础上前进为第二名。 况 旅游业整体发展趋势 2004年，全球国际旅游者接待量达到 2003年增长 9%；中国全年旅游业总收入达到 6150亿元，比 2002年增长 2005 年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为 8 中国国内旅游人数年均增长率为 5 2006 年，中国入境旅游人数 12494万人次，比上年增长 其中：入境过夜旅游者人数 4991万人次，比上年增长 入境外国旅游者 2221万人次，比上年增长 国际旅游（外汇）收入 元，比上年增长 酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自 1995年至 2002年一直保持 10以上的增长率，高于 2002年我国旅游总收入已经达到 5500 亿元，占 旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速， 1991 年 2002年旅游外汇收入年复合增长率达到 14以上，见下图。 10 资料来源： 中国旅游统计年鉴 2003 根据我国旅游业发展的“十五”规划，到 2005年我国将接待海外旅游者 11,20000万人次，年均增长 6 8；实现国际旅游收入 240 260 亿美元，年均增长 8 10；实现国内旅游收入 5350 5850亿元，年均增长 11 13。根据世界旅游组织的预测，到 2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达 世界市场份额为 我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达 到 1 亿人次，占世界市场份额为 旅游业将是我国增长最快的产业之一。 抚州 房地产现状 随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，抚州房地产业迅速发展壮大，已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 2005年，抚州有工作量 114家房地产开发企业共完成投资 宅投资中的经济适用房投资 房地产开发投资的高速增长，使抚州房地产业迅速发展壮大，同时也大大改善了人们的居住条件。 2005 年抚州城市居民人均居住面积 方米，农村居民人均居住面积 方米。 伴随着房地产开发投资的快速增长，抚州商品房市场出现了供需两旺的局面。 2005 年，全市商品房施工面积 平方米，其中新开工面积 平方米，竣工面积 品房销售面积 售额 中住宅1991 2002 入境旅游情况 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 0 5000 10000 15000 20000 25000 入境旅游人数（千人） 旅游外汇收入（百万美元） 11 销售面积和销售额分别占全部商品房销售面积和销售额的 旅游地产的发展 旅游巨大的增长空间带动的饭店业需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。尽管人们对旅游地 产的怀疑依然存在，尽管旅游地产仍然有许多的不足，但其极为广阔的发展前景，以及作为旅游加地产这两个黄金产业的交叉型产业，其蕴含的潜力却是我们不应该忽视的。据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资的另一个重头戏。 旅游度假地产这几年来曾一度红火、复而沉寂。然而近期，不温不火的旅游地产热度再次飙升。国家发改委在近期一份有关房地产行业的报告中预测：在未来几年里，住宅开发将呈下降趋势，办公楼、商铺、旅游地产等商用物业开发将升温。 随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商进 入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。一部分先知先觉的开发商已经把目光转移到了另外一块更大的，并且在不断扩大的蛋糕上，这就是依靠旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的地产。 目前涉足旅游休闲地产的公司超过百家，这其中既包括首创、合生、万通集团等一大批知名房地产开发商，也包括三林地产等一些快速崛起的新公司。据悉，三林地产已制定了宏大的滨海度假项目计划，而上海知名企业前沿控股集团正在海南、天目山紧锣密鼓地开发度假、会议项目，在美国纳斯达克上市的天津泰达集团属下泰达旅游集 团月收购了目前国内最大的分时度假公司这一连串的事实表明，国内度假地产开发热将进入“白金时代”。 中国房地产业协会秘书长顾云昌在“旅游房地产投资与发展策略研讨会”上曾表示：“旅游房地产热应该说即将再次抬头。中央提出来近年经济工作有四个方面的经济增长点：住宅、汽车、旅游、通讯，旅游地产在四个热点中就占了两个”。 进入 2006 年 以为 ，伴随着旅游休闲度假的热潮，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假房产等产品开始兴起，旅游地产为中国地产的新一轮发展开拓了一条崭新之路。 12 4. 市场、 竞争和项目定位 抚州 旅游市场分析 抚州旅游业目前已具有一定的发展基础和产业规模，旅游食、住、行、游、购、娱六大要素初步具备、旅游业在该市经济社会发展中的作用已初步显现。该市旅游资源丰富，生态环境相对保护较好，目前可接待游客的主要景区（点）有王安石纪念馆、汤显祖纪念馆、临川金山寺、南城麻姑山、南丰紫宵溪漂流、宜黄太极岩风景区、乐安流坑、资溪大觉山旅游区等。 2003年全市完成接待国内人数 内旅游收入 海外人数 4071人次 ,外汇收入 2005年上半年该市 接待海外旅游者 2533人次，完成全年目标 52 %，旅游外汇收入达 美元，完成全年目标 60 %；国内旅游人数达到 成全年目标的 仅 2005年的“五一”黄金周累计接待旅游者 夜旅游者 境旅游者 1148人次，旅游总收入达 2077万元。旅游是一种高级也高“贵”的休闲方式，既能增长学识又能开阔视野还能够锻炼身体。 2004 年一季度该市居民人均旅游支出 去年同期增长 争分析 在旅游活动 中，区位条件是一个很重要的因子，它对一个地区的旅游开发起着至关重要的作用。临川位于江西东部，抚河中游，地理坐标东经 116 04至 116 39，北纬 27 31至 28 14。临川温泉风景区位于江西抚州市临川区温泉镇，距南昌 110公里，距抚州市区仅 15 公里，距临川区所在地 10公里，公路全部为水泥硬质路面，经京福高速只有 1小时的路程，距全国交通枢纽中转站鹰潭也只有 100公里，向乐铁路穿温泉而过。风景区东靠抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪镇，北与抚北镇、展坪乡接壤。昌抚高等级公路将抚州市临川区与省城南昌相连， 京福高速公路出口处距温泉风景区也只有 14公里，从省城到温泉风景区只需 1小时的车程，南昌至江边村的火车经过温泉镇，设了临川火车站。因此，温泉风景区差不多属于省城的郊区。此外，临川区与赣中丰城、赣西吉安紧密相连，与赣东北鹰谭距离只有 100公里，交通便利，区位条件十分优越，对促进临川温泉风景名胜区旅游的发展具有重要作用。 13 通过调查分析，我们发现抚州及周边 区 域 的住房建设经过近几年的快速发展，居民的居住环境得到了很大的改善，住房建设取得了较大的成就。从调查情况看， 90 年代后建成的多层房屋已成为市民住房的主体，房屋的成 新状况和整体质量有了很大的提高；平房已从城市的各个区域淡出，大量的多层建筑拔地而起，城市面貌发生了巨大改观，充分展示了市政府改善居民居住条件的政策已见成效。从住房需求看，改善居住条件等主动性需求构成了购房需求的主体，居民倾向于配套设施齐全的成熟的区域居住；高学历者相对低学历者在居住条件上，无论是人均面积、户均面积，还是套房面积有较大的优势，特别是别墅产品。 目前在江西 市场上能与我们项目竞争的 有明后年可能推出的江景的温泉旅游的“天沐温泉”、“庐山西海温泉” 项目等，但是地域的不同，应该是各有各的市场，着重抓共同 的客护群体。 场分析 临川温泉风景名胜区风景资源非常丰富。“远色入江湖，烟波古临川”，这里除了日月双泉、地下温泉带以及青山碧水、丰林茂树、潺潺溪水以外，更有山地、平原、低丘和盆地等复杂地形地貌，是一处不可多得的人间美境；加之诸多人文景观点缀其间，为风景区增添了许许文化韵味，使得资源更加丰富迷人。概括之，临川温泉风景名胜区资源的基本特征有 : 温 40 60 度，总涌水量为 5000吨 /日以上，水量居全省首位； 水资源融合； 历史温泉 从苏东坡的评价到蒋介石、宋美龄、蒋经国、邓小平、李井泉来此沐浴，留下不少名人遗址； 王安石、汤显祖。 临川风景名胜区面积广阔，风景资源十分丰富，根据对原始文献资料的查阅以及现场资源的调查、踏勘，整理出较有价值的风景资源共计 36 处，在风景名胜区规划规范风景资源分类的 2个大类、 8个中类和 74 个小类中，具有 2个大类、 6个中类和 19 个小类，其中自然风景资源 18处，人文风景资源 18 处，临川温泉风景名胜区的风景资源类型多样、组合较好、 14 分布合理、有多重性，开发潜力较大，可以开发出比较理 想的风景游赏产品，说明临川温泉风景名胜区有着丰富的风景资源，这也是进行风景游赏产品开发和临川区旅游业可持续性发展的有力保证。 以温泉为旅游主要特色优势 温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。达到温泉的养生功能与休闲度假旅游概念完美融合，温泉不再是”疗养”的代名词，也不在是热气腾腾的大澡池，而成为养生，休闲，度假，旅游的文化载体，既是进行健身，疗养的温泉，也是放松心情，舒活筋骨的旅游目的地 ;既是能与家人或三五好友 ;一起前来度过温馨一刻的休闲地，也是能安享生命的尊贵和心灵宁静的度假村。温泉的内涵”以养生，休闲，度假，旅游，”为核心并得以延伸，目标群体目前扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游较其他形式的旅游具有不可比拟的优势。 江西旅游 房地产这两年继续保持增长势头，开发量、竣工量、销售面积和销售价格均有所增加。 我们项目所在的 江西抚洲旅游 全面开发，将成为市民新一轮关注热点。城市化进程加快，势必有 大面积动迁举措，给住宅开发带来了契机。新一轮白领置业高潮将在 抚州 短期内出现 ，本来就不多的 温泉旅游 别墅 、公寓 产品 将成为人们的追逐。 争分析结论 根据项目的分析，我们可以 通过企业自身努力和正确的经营策略增长型进取战略，尽快实施江西临川百伦温泉国际度假城项目，使其 能够尽快投入运营， 温泉 别墅和公寓获得客户的青睐。 5. 市场营销 目标客户群 所在区域：生活在大、中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。 年龄：一般在 28 岁至 65岁之间。 15 职业：国营大型企业、外企及其高收入的职员； 术人员、经贸企业代表；私人企业经营者；自由职业者等。 收入情况：属于中高收入阶层，手中有“闲钱”。 产品与 服务 主要提供 地产 、食、住 等为一体的综合性服务。 公关宣传策略 新闻媒体：加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高产权式酒店的认知度。 交通工具：如飞机、巴士上的介绍和宣传。 人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。 初步销售策略 活动策略 新闻发布会； 有针对性的参加大型“房展会” 媒介策略 可 利用资源 报纸广告、广告牌、电视广告、广播媒体、网络、车体广告、杂志等 媒体策略： 第一阶段：在政府招商过程中提及本项目，让目标客户产生最初步的