农村集贸市场网络建设可行性研究报告

第一章 总论 1 第一章 总论 目单位基本情况 况 项目单位法定名称： X 市 X 市场 发展历程 ： X 市 X 市场 成立于 ？ 年 ？ 月，是由 X 市供销合作社联合社 所属的全资 法人 企业 。 市场 经营 面积 ？ 平方米 ， 包括农副产品贸易大厅、家具城和日用品市场等三大经营项目，年市场交易额达到 其中： 农副产品交易额超过 8000 万元 。 是 X 市规模最大的综合贸易市场 。 ？ 年荣获丹东市文明市场称号。 X 市 X 市场成立以来，坚持为农服务的合作社经营宗旨，努力开展日用品下乡、农产品进城的双向流通业务，逐步成为 X 市珍稀、鲜活农特产品的集散平台和 优质日用生活品下乡的主力军，为解决农民买难卖难问题， 促进 了项目区农村商品经济的发展 和 社会主义新农村建设做出了 重要 的贡献。 主营业务 ： 市场服务 。 人员结构 ： 市场 现有技术人员、 管理人 员 31 人，其中：大中专以上技术人员 6 人 、管理人员 5 人，职工 队伍素质较高。 获得的主要业绩、荣誉等 ： ？ 出资情况； 注册资金 30 万元 。 务状况 2008 年项目单位资产总额 ?万元、固定资产净值 ?万元、流动资产 ？万元、所有者权益 ？ 万元、实收资本 ？ 万 元 、营业 收入 ？ 万元、净利润 ？ 万元、资产负债率为 ？ 、净资产收益率 ？ %。 第一章 总论 2 2009 年 项目单位资产总额 ?万元、固定资产净值 ?万元、流动资产 ？万元、所有者权益 ？ 万元、实收资本 ？ 万 元 、营业 收入 ？ 万元、净利润 ？ 万元、资产负债率为 ？ 、净资产收益率 ？ %。 定代表人基本情况 市场总经理法人代表陈广斌曾荣获？ 光荣称号。该同志长期从 事涉农企业管理工作，熟悉行业情况，实践经验丰富，管理水平较强，具备领导和实施本项目的能力和素质 ，无任何破产、银行欠款记录，信用等级良好。 目建设方案 目名称、建设性质、建设地点及期限 项目名称： X 市农村集贸市场网络建设项目 建设性质： 改建 建设地点： X 市及所属 大兴、爱阳、赛马、通远堡、四门子、青城子、鸡冠山、红旗、边门、刘家河等 10 个乡镇 建设期限： 2010 年 5 月 2013 年 5 月 设规模 对 农村集贸市场网络 的龙头企业 X 市 时分批改造农村 10 个 乡镇供销社大院市场为封闭式或半封闭农贸市场。 建工程 水泥交易 场地 ； 31000 平方米 。 封闭式交易大厅 5100 平方米。 改造独立门市 4200 平方米。 第一章 总论 3 围墙 1560 延长米。 绿化 2000 平方米 。 资结构及资金来源 本项目总投资 631 万元。其 中： 建筑工程 投资 546 万元； 设备及安装 投 资 65 万元 ，预备费 20 万元 。拟申请财政扶持资金 200 万元，自筹 531 万元。 目效益 经济效益： 项目 实施后 ， 预计 年新增 市场服务和 门市出租收入 180万元、投资回收期 、财务净现值 1336 万元 、 社会效益： 概括为 扩内需 、促增收、惠民生。 扩内需 ： 本项目 建设实现了城市工业品与农村农产品的双向流通，既可以改善乡镇区域流通服务业基础设施条件，提升农村消费环境，激活和扩大农民消费能力。又能够满足城市消费者不断日益增长的对优质农产品的需求， 可谓一举两得。 保 增收 ： 本项目 建设既为农民销售 自产 农产品 提供了便利条件 ，同时也增加了大量的农村服务业就业岗位，为农民增收开辟了新的渠道。 可谓建一处市场、活一地经济、富一方农民。 惠民生 ： 本项目在促进农民增收、增加农村就业、繁荣项目区服务业经济、保证消费者食品安全等众多民生方面，产生积极作用，是一项重要的民生工程。 行性研究报告编制依据 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 ； 第一章 总论 4 中共中央国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见 ； 中共中央国务院关于切实 加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见 ； 国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发 200519 号） ； 中央财政农村物流服务体系发展专项资金管理办法（财建2009228 号） ； 财政部新农村现代流通服务网络工程专项资金管理办法（财建 2009630 号 ； (国办发 2008134 号 )国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 ； 国务院国发（ 2009） 40 号关于加快供销合作社改革发展的若干意见 ； 中华全国供销合作总社网络薄弱和空白县振兴计划； 丹东市国民经济和社会发展 “十一五 ”规划 ； X 市国民经济和社会发展 “十一五 ”规划 。 合评价 目建设的必要性 X 市是全国重要的 优质农产品生产 基地，出产的 农产品 质地优良 ，比较优势突出 。 但由于农村流通领域基础设施建设滞后，导致农产品流通不畅，使特色农产品资源优势没有顺利转化为助农增收的经济优势，导致农民增收缓慢，部分乡镇经济发展停滞。因此，迫切需要通过项目建设改善项目区流通条件， 同时 带动农户，安置就业，拉动 项第一章 总论 5 目区 农业产业化发展 。本项目 符合社会主义新农村建设的大政方针，符合国家扶持鼓 励的产业方向，有利于解决 项目区 “三农 ”问题。 目建设的可行性 本项目主要投资区域在农村乡镇，属于投资回报率较低的领域。由于项目可以利用原有乡镇供销社大院来建市场，可以大大节省项目投资，从而使项目经济，可行。 险评估 本项目 投资存在两大风险 :一是项目重复建设风险。在乡镇投资集贸市场并取得成功后，有可能引起社会其他投资者的效仿， 出现 一镇两市，恶性竞争，影响投资效益；二是乡镇建设规划、道路建设的变化会 导致新兴商圈的兴起，而冷落了旧商圈，使我们的市场失去客源支撑 。 动作用 本项目 建成后可增加农产品交易额 元，增加乡镇服务业就业岗位 600，按照 60%的农产品毛利和年人均 2 万元的服务业收入计算，每年可助农增收 元。同时，通过项目龙头企业 以促进农民专业合作社 不断做大做强。 论及建议 本项目符合国家产业发展的总体趋势和产业政策、 依托的自然资源条件优越、配套基础设施完备、网络体系先进、政策环境良好、管理资源雄厚， 可有效地将千家万户组织起来，带动农民脱贫致富，对促进当地农业产 业 化结构调整，加快地区经济发展，解决 “三农 ”问题都 具有重要意义。经综合分析， 本项目建设使建设条件充分，建设方第一章 总论 6 案可行。项目建成后的经济效益、社会效益和生态效益都十分突出，建议尽快实施。 第二章 背景及必要性 7 第二章 背景及必要性 目建设背景 总社四届六次理事会议提出：进一步加快县级供销合作社改革发展，扎实推进网络薄弱与空白县的网络振兴，健全系统县域经营服务网络，促进网络间、地域间优势互补、良性互动、协调发展，打牢供销合作社发展的根基，夯实为农服务的基础，进一步提高为农服务水平。 决定从 2009 年开始，利用三年时间通过政策性资金、项目扶持等措施，解决部分县 级供销社网络薄弱与空白问题。本项目既是在上述背景下提出的。 目建设的必要性 目的实施是建设社会主义新农村和农业现代化发展的需要 2007 年中央 1 号文件指出： “用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业。 ” 要求各地区采用现代 流通 手段，摒弃传统农业生产模式， 促进和带动本地区产业结构优化调整，带动地方经济的发展。加快发展农业产业化经营。 本项目 建成后，以 项目单位为龙头，辐射带动周边地 区乡镇集贸市场开展双向流通， 有利于 发挥“城市支援农村”的作用， 促进项目区农业产业的 发展，从而带动农民致富。因此，通过本项目的建设，有利于中央 2007 年 1 号文件的具体贯彻和落实。 目的实施是推进农业和农村经济结构战略性调整的需要 第 二 章 背景及必要性 8 在农业和农村经济进入 新阶段后，加快农业和农村经济结构战略性调整，迫切需要农产品流通网络的带动和推进。通过农村集贸市场网络的 建设 ， 可以 促进 项目区 商品交换，繁荣市场 ，扩大内需 。 目的实施是 保障食品质量安全的需要 本项目通过 乡镇农贸市场定点收购农副土特产品 ， 然后由位于市中 心的 X 市场 集中 对外批发 配送 ， 实现了农产品来源的有序和可追溯， 可以保证 农产品 的食品安全，维护消费者安全消费权益。 目的实施是 促进农民收入稳步增长的需要 2009 年中央一号文件围绕稳粮 源 、增收 入 、强基础、重民生四项重点工作，提出了 “千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展继续提供有力保障。 ”的工作要求，体现 了对农民增收的高度重视。 在 本项目 搭建的农产品流通平台上，项目区农民通过扩大农产品流通规模增加一块收入，再通过租赁经营集贸市场周边的独立商铺 稳定一块收入，累计每年可助农增收 元。 目的实施是 维护农民生产 生活 消费权益的需要 本项目在农民 生产、生活服务需求集中的地区建立 农村集贸市场 ，实行 农民 所需的 优质日用生活品 集中采购、统一配送、连锁经营，可以从源头上保证 商品的质 量，降低消费成本。同时通 过定点收购农民的农产品，有利于解决农民卖难以及卖不上价的问题， 保证农民劳有所值 。 目的实施是 增强 县级 联合社竞争实力需要 本项目建设可以有效解决县级联社农村流通网络“线断、网破、人散”的现实问题，提高农村基层供销社资产的质量， 重新 确立基第二章 背景及必要性 9 层供销社在农村商品流通中主导地位。 第 三 章 建设条件 10 第三章 建设条件 目区概况 设地点选择 选址原则： 经对地形、地势、水源以及居民点 的配置、交通、电力、物资供应等条件进行全面考虑，本着充分利用现 有基层供销社土地和院落 、发挥地 利 优势、发挥带动和辐射功能、科学规划、合理布局、节约投资的选址原则。 同时需具备以下条件： 1、以市场外墙为界，直线距离 1 公里范围内，不应有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源。 2、以市场外墙为界，直线距离 1 公里范围内，不应有生产和储存易燃、易爆、有毒等危险品的场地。 建设地点选择： 本项目建设地点 分别 位于 X 市中心和大兴、爱阳、赛马、通远堡、四门子、青城子、鸡冠山、红旗、边门、刘家河等十个乡镇。 然条件 气候条件 X 市属北温带湿润地区大陆性季风气候。受黄海影响，具有海洋性气候特点。冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，雨热同季。正常年景年平均气温 ，无霜期 182 天，结冻期 147 天，降雨量 8001100 毫米，日照时数 时。年最大降水量 1400 毫米，年最小降水 574域内多年平均降水 800米；年内降水量分配不均。日最大积雪 310 毫米 。各年平均降水量为 891月平均降水量如下表所示。 第三章 建设条件 11 表 3 各月平均降水量 降水量 （ 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 00 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 平均降雾日 ，雾口多集中在夏季，一天中雾多出现在后半夜至上午 10 时之间。 园区常风向为 ，强风向为 速（ M S）：全年平均 32 米秒，最大 28 米秒，年平均无霜期 161 天，最大冻土层 88 厘米。 水文条件 X 地区 河 流 密布，主要有 爱河 水系、 大洋河水系、 草河 水系 。全地区 2 公里以上的大小河流 270 多 条，其中流域面积超过 2000平方公里的 大河 2 条，即 爱河、草河 。 地理条件 X 地区是辽东山地丘陵的一部分，属长白山脉向西南延伸的支脉或余脉。地势由东北向西南逐渐降低。其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地、盆地、台地等小型地貌单元。 会经济状况 X 市位于辽东半岛东部，地近黄海北岸，为省辖县级市。全市总面积 5513 平方公里，户籍总人口近 59 万人，全市共有满、汉、蒙、回、朝等 24 个民族，满族人口占 全市辖 3 个经济管第 三 章 建设条件 12 理区、 1 个民族乡， 17 个镇， 201 个行政村。近年来， X 市先后被确定为全国商品牛生产基地、绒山羊生产基地、板栗生产基地、国家粮食自给工程建设市、国家对外开放县（市）。 X 的自然概貌是“八山半水一分田，半分道路和庄园”。全市耕地总面积 93 万亩，人均耕地 ；林地 604 万亩，占土地总面积 居全省县 (市 )级第二位 ,森林覆盖率 境内有爱河、大洋河、草河等大小河流 270 多条 。水资源总量 立方米 /年，人均占有量 5831 立方米，占辽宁省地表水资源的 可利用水总量 立方米，其中地表水 立方米，地下水 立方米。水质为纯碳酸钙优质饮用水，是酿造业和轻工业理想用水。地下热水已发现 5 处，其中东汤温泉最高水温达 78度，水中含有 28 种元素，对关节炎、皮肤病等多种疾病疗效显著。 X 境内山多林密，野生资源繁多，拥有高等植物 81 科 404 属998 种（其中野生果就有 13 科 20 属 52 种）、哺乳动物 14 科 28 种、鸟类 39 科 162 种。有人参、细辛、天麻、 龙胆草等中药材 620 种；木耳、榛蘑等野生食用菌几十种；蕨菜、大叶芹、刺龙芽数十种野菜和板栗、核桃等干鲜果，有天女木兰、娃娃鱼等珍稀动植物。矿产资源丰富，现已发现煤、铁、金、铜、硼等金属、非金属矿藏59 种，其中砂金和脉金储量较大，分布面广，开采已有 200 多年的历史， 1989 年被列为全国黄金生产重点产区之一；硼矿储量占全国固体硼矿总储量的 63%，刘家河翁泉沟固体硼矿储量居全国首位；红柱石储量居亚洲第一位、世界第三位。“丹东绿”“凤凰绿”等大理石产品被东南亚国家誉为“理石之冠”（毛主席纪念堂的部分装饰就选用了“丹 东绿”大理石）。花岗岩板材有十多个品种，第三章 建设条件 13 已打入国际市场。 X 历史悠久，名胜古迹众多，旅游资源丰富。国家级风景名胜区的凤凰山，具有“泰山之雄伟，华山之险峻，庐山之幽静，黄山之奇观，峨眉之秀美”。除凤凰山外， X 市境内还有玉龙湖、浦石河原始森林、大梨树花果山、赛马溶洞群、爱河鸽子洞、东汤温泉和古遗址、古城堡等旅游资源。 X 市交通发达便捷。境内有沈丹铁路、凤上铁路、沈丹公路、沈丹高速公路贯穿。铁路总长 195 公里，有大小停车站 23 个；公路干线 11 条，总长 1258 公里。 X 距丹东机场 78 公里，距丹 东港63 公里，距浪头港 70 公里，距大东港 90 公里 。 目建设条件优劣势分析 策、资源、科技、基础设施条件 策 条件 本项目属于第三产业范畴，投资区域位于农村，服务行业针对农业，服务对象指向农民。无论是投资行业、经营内容还是服务群体，都属于国家重点支持的项目。 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 明确提出建立新型农业社会化服务体系。要求从发展现代农业的角度 “加快构建覆盖全程、综合配套、便捷高效，公益性服务和经营性服务相结合、专项服务和综合服务相协调的新型农业社会 化服务体系。 ”根据这一决定 ,国家各部委都从各自职能出发对涉及促进流通、扩大消费、推进农村现代物流体系建设、维护农民生产消费权益、稳定粮食生产、保障食品消费安全等方面出台了众多扶持政策， 尤其是全国供销总社网络薄弱与空白县振兴计划的推出， 使本项目的建设拥有良好的政策背景。 第 三 章 建设条件 14 源 条件 X 市供销社在农村拥有土地面积 平方米，这是一笔难得的资源，这些土地资源大多数位于乡镇的中心地带，非常适合开办农村集贸市场。同时，项目区由于地处长白山余脉，且气候特点是四季分明，使农产品资源非常丰富，包括山野菜、 食用菌、淡水鱼、中药材、坚果、笨鸡蛋、林蛙、柞蚕、辽宁黑猪等，农产品品类丰富，质量上乘，为市场提供良好的的交易资源。 技 支撑 条件 现有的互联网技术，可以实现中心市场对乡镇贸易市场的远程监控，保证中心市场的采购信息、库存信息能够通过互联网在第一时间传递至乡镇贸易市场，使整个流通网络的信息来源和处理更加便捷、迅速。 础设施条件 X 市交通发达便捷。境内有沈丹铁路、凤上铁路、沈丹公路、沈丹高速公路贯穿。铁路总长 195 公里，有大小停车站 23 个；公路干线 11 条，总长 1258 公里。 X 距丹东 机场 78 公里，距丹东港63 公里，距浪头港 70 公里，距大东港 90 公里。 项目区自然环境良好，交通便利。互联网覆盖本区域，程控电话的普及率达 90，为本项目建设提供了较好的信息疏通和交流平台。 第四章 市场分析与销售方案 15 第四章 市场 招商 方案 场分析 营 现状 及前景分析 经营 现状 X 市场是 X 市供销社的骨干贸易市场，年综合贸易额 元，其中农产品交易额超过 8000 万元。农产品经营以带有绿色食品特征的鲜活、高档农业特产为主，主要供应 X、丹东等地中高档酒店、农业特产专卖店和农产品旅游市场，并且随着 人们消费 观念的更新以及对绿色农产品的青睐， 市场农产品的批发配送规模呈现稳步增长的态势 。 即将投资改造的 10 个乡镇农贸市场，目前的交易场所比较简陋，露天经营、场地原始、使整个交易场所雨天烂泥塘、风天暴土扬， 落后的交易环境时买卖双方的交易热情不高，交易商品的档次低，交易额停滞不前，甚至出现农民舍近求远，不得不耗费时间和精力到城里采购商品，由于基础设施投入的滞后，没有发挥打造乡镇商业圈、聚集乡镇消费流、活跃乡镇经济的作用。尤其是对于城市急需的中高档农产品的经营，一般都是游走于各地的农民经纪人来经营，打一枪换一个地 方，交易信誉和农产品质量都没有保障，也影响了农产品的有序稳定经营。 本项目 属工农产品双向流通项目，农产品的 最终消费群体是X、丹东的中高端消费群体、中高档酒店以及旅游农产品市场；工业品的最终消费群体是项目区农民 。据测算， 特色农产品 的预期消费总 额 在 2元 左右，而本项目的饱和供应量仅有 1 亿元 左右，第 四 章 市场分析与销售方案 16 仅 能够满足 需求总量的 50%。 前景分析 ： 本项目前景较好。首先是项目区农贸市场建设滞后， 加上社会投资者对项目的认识程度滞后，使项目在没有竞争对手的情况下建设和运营，预期的经营效果良好。同时，在运营过程中大量地采用连锁 、配送等现代流通元素，减少了流通环节，有效地提高了流通效率，发挥了现代流通网络对农村经济发展的基础性配置作用。 场竞争优势分析 模优势 以 X 市场为龙头的农村集贸市场网络，通过采取 统一 收 购 、配送 、连锁经营 等现 代农业流通经营形式， 将农村散、乱、小规模的农产品资源汇集成标准、规范和规模的农产品物流，扩大了流通规模， 节约 了流通 费用 ，体现出了明显的规模效益，从而形成 整体上的竞争优势。 流优势 本项目 采取连锁经营、双向流通的运作方式，形成了一定的标准化、规模化物流，有效地降 低了物流成本。 缘 优势 项目的地缘优势在于利用供销社原有的处于乡镇黄金地带的大院，有地利之优；市场管理人员雇佣原供销社管理干部， 本乡本土，有人缘之优。 商 策略、方案、模式 商 策略 品牌提升策略 ： 项目采取统一市场字号、统一服务标准、统一第四章 市场分析与销售方案 17 产品包装、统一安全保卫等方式，努力打造统一的 X 市场品牌。 客户服务策略 ： 包括为 农产品 加工商服务，保证百公里配送半径内 6 小时配送到位， 100300 公里配送半径内 12 小时配送到位；为 农民专业合作 社服务，建立信息发布 、教育培训 、合作社销售专柜（ 店） 的等综合服务平台，提高 农民专业合作社 社服务社员，管理基地的能力；为 X 市餐饮行业服务，保证小 批量鲜活、高档农特产品 随叫随到 。 绿色环保策略 ： 各农村集贸市场 要通过 创办、领办和引导农民兴办绿色、无公害、有机等农产品基地， 不断提高整个市场体系农产品质量和档次， 保证产品质量和食品安全，践行合作社企业互助、友爱、守信的社会责任，为建设资源节约型和环境友好型社会做贡献。 销方案 本项目通过广播、电视和车体广告、网络发布信息、强化品牌视觉形象等方式向宣传 市场，扩大 市场产品的经营 份额。 营销中充分注意创 立企业 服务品牌，创立市场自有名牌产品，确立名牌企业形象，取得市场竞争优势 。同时 建立加强加工贮藏设施等硬件建设，提高和完善市场服务功能。加强营销 队伍建设 ， 坚持多渠道、全方位，调动 社会各界力量开拓市场。下大力发展订单农业；注重农产品流通 品牌建设。 营 风险分析 主要包括两个方面：一是项目重复建设风险。在乡镇投资集贸市场并取得成功后，有可能引起社会其他投资者的效仿，出现一镇第 四 章 市场分析与销售方案 18 两市，恶性竞争，影响投资效益；二是乡镇建设规划、道路建设的变化会导致新兴商圈的兴起，而冷落了旧商圈，使我们的市场失去客 源支撑。 品安全风险 农产品 作为 天天食用的人民生活必需品，其食用的安全性倍受关注，不仅涉及到个体的健康，更关系到民族 的繁衍与生存问题。因此，民以食为天，从这个意义上说， 农产品市场 从事的是天大的事业，随时可能出现的食品安全问题有可能给企业带来灭顶之灾。 范和降低风险对策 范和降低政策风险对策 积极争取地方政府对项目的支持，采取地方政府出具政府规划和批准建设的方式，将集贸市场纳入法定轨道，避免今后一镇两市和规划变更带来的风险。 范和降低食品安全风险对策 建立食 品安全事件应急处理体系，防患于未然，同时建立食品质量可追溯体系， 做 到对食品质量安全状况可查、可控、可预警。第五章 建设方案 19 第五章 建设方案 设规模 本项目为改扩 建项目， 主要包括两部分： 第一部分是 市场高档农产品配送中心建设、冷藏库建设。总投资 80 万元，拟建设气调冷库平方米，低温冷库平方米。 第二部分是乡镇集贸市场网络建设，主要改建 10 个乡镇集贸市场，具体建设内容见表 5 5村集贸市场网络建设情况表 项目名称 硬化地面 面积 独立商铺 建设面积 封闭式交易大厅面积 建设面积 合计 爱阳市场 ？ 赛马市场 通远堡市场 鸡冠山市场 四门子市场 青城子市场 大兴市场 红旗市场 边门市场 刘家河市场 合计 第 五 章 建设方案 20 设标准和管理 标 准 中华人民共和国农产品质量安全法 中华人民共和国食品安全法实施条例 农产品包装和标识管理办法 农产品产地安全管理办法 零售商供应商公平交易管理办法 农产品批发市场管理技术规范 农副产品绿色批发市场认证标准 农副产品绿色零售市场认证标准 391色食 品 产地环境技术条件； 393色食品 农药使用准则； 394色食品 肥料使用准则。 库设计规范 筑方案 体工程 本项目 主体工程有： 建设水泥 场地： 21000 平方米 。 钢结构封闭式交易大厅 ：建筑面积 280 平方米。 转运 库 房 ：建筑面积 1350 平方米。 助及其它配套工程 远程监控系统一套。 气调冷库 200 平方米。 第五章 建设方案 21 低温冷库 400 平方米。 办公用房 ： 10 处，砖混 结构， 总 建筑面积 560 平方米 ，主要作为各市场 管理人员办公使 用。 围墙： 560 延长米。 绿化： 2000 平方米 施进度安排 表 5目建设进度表 项目 进度 2010 2011 2012 2013 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 前期可研 土建工程 设备安装 对外招商 人员培训 第 五 章 建设方案 22 第六章 环境影响评价 境影响 项目区域内环境空气常规检测的各污染物浓度均达到环境空气质量标 准（ 1996）中二级标准要求；声环境各点位均达到城市区域环境噪声标准（ 93）中 I 类标准的规定。 项目施工期间影响环境的主要因素为运输建筑材料（砂石、水泥）及施工过程中产生的扬尘、噪声和建筑物垃圾，将对项目区周围的环境空气和声环境产生一定的影响。随着施工期的结束，影响环境的因素也随之消失。 项目营运期各点位噪 声值均达标， X 市场制冷机 噪声对周围环境 影响不大 。夜间不工作， 对环境的影响主要是 交易场所 废弃 垃圾对环境的影响。 境保护与治理、节能等措施 本项目不产生废水。主要的 废弃物是 交易场所的垃圾，采取专人定时清扫、统一送到指定场所焚烧和填埋。第七章 项目组织与管理 23 第七章 项目组织与管理 织机构与职能划分 目组织机构 图 7目建设阶段组织机构图 图 7目运营阶段组织机构图 能划分 本项目由 X 市 X 市场 投资兴建，建成后，由 X 市 X 市场 负责管理，为保证项目建设顺利进行，拟成立项目建设领导小组，职能分工如表 1： 表 7目建设领导小组职能分 工 部门名称 负责人 职责范围 总经理 总经理 办公室 安全 保卫 部 客户 服务部 财务 计划 部 人事 教育部 配送 业务部 仓储班 加工班 运输班 管理班 集贸市场管理部 10 家农村 集贸市场 项目建设 领导小组 办公室 招商部 财务审计部 工程部 培训教育部 第 七 章 项目组织与管理 24 项目建设 领导小组 刘忠伟 负责领导、组织、指挥和协调项目建设 办公室 于良玉 负责项目建设的具体实施 工程部 陈广斌 负责土建工程 财务审计部 荣 刚 具体负责资金筹措、划拨和管理 招商 部 ？ 负责招商方案的设计和实施 培训教育部 ？ 人力资源的招聘、培训和教育 动定员 项目劳动定员 80 人，其中管理人员 25 人，雇员 55 人。其中：总经理 办公室 2 人， 客户服务 部 2 人， 安全保卫 部 10 人， 配送 业务部 33 人，财务计划部 2 人，人事教育部 1 人（兼党委办公室） ，集 贸市场管理部 30 人 。 营管理措施 程管理 要按照保工期、保质量、保效益的要求，进行严格的工程管理。选择具有三级以上资质的施工单位施工，在设备安装和调试过程中，在保证安装质量的前提下，力求损耗最小、效益最佳。工程完工后，组织专家验收把关，保证工程建设质量。 营管理 根据企业的经营目标，建立分工明确、架构完整、权责统一的岗位经营责任体系。提高企业计算机管理信息系统的应用水平，保证企业的信息来源和处理电算化、业务处理网络化、企业决策科学化。 第七章 项目组织与管理 25 务管理 按照会计法的要 求建立制度化、规范化的会计核算体系。项目运营后要设立独立的会计核算部门，进行独立的会计核算和帐务管理。坚持专款专用原则，保证项目资金全部用于项目建设。建立财务费用控制考核体系，财务情况做到费用预警。 销管理 建立符合 农产品市场 经营特点和要求的 经营管理 队伍，采用聘用制的用人方式，底薪加提成的工资制度。努力培养 人才 梯队，保证 经营管理 队伍的平稳更替和稳定。在营销方式上，通过建立服务品牌的措施，与市场其他 市场 企业开展差异化竞争。 术培训 本项目的技术培训包括 面向雇员的技术培训和面向 市场独立商号 业主 的技术培训，如表 示。 表 7合社雇员培训计划表 培训时间 培训对象 培训内容 培训人数（人次） 2 月 市场经理 农村集贸市场 管理 51 9 月 收购站长 收购技术与质量管理规范 36 11 月 管理人员 管理中的信息化技术应用 24 1 月 配送业务 设备使用与维护培训 106 表 7产品独立商号 培训计划表 第 七 章 项目组织与管理 26 培训时间 培训对象 培训内容 培训人数（人次） 9 月 鲜活商户 农产品保鲜技术 500 11 月 干品商户 农产品包装 设计 500 1 月 水产商户 淡水鱼经营 技巧 100 3 月 熟食商户 食品安全管理规范 100 动安全、卫生与消防 害因素和危害程度 本项目为 商品 流通 类项目， 经营 过程中没有有毒有害物产生。 全措施方案 执行劳字 (199848 号 )关于生产建设性工程职业安全卫生监察暂行规定；工业企业设计卫生标准；工业企业噪声控制设计范围； 活饮用水卫生标准。严格执行中华人民共和国安全生产法安全生产规范。 加强安全生产管理，在易发生人 身伤害事故的 经营 环节设立警示牌，有条件的地方要加装安全防护网罩。每班专门设立安全员一人，负责当值安全生产事宜。 市场安保人员 严格坚持 8 小时工作制度，禁止超时上岗，疲劳工作。 配送业务部 职工要佩戴口罩、手套等劳动保护用品，每名职工每月发放一斤木耳供日常保健，防止粉尘污染危害健康。 防设施 设计依据：建筑设计防火规范 001 年修订版 )；火灾自动报警系统设计规范 筑灭火器配置设计规范7 年修订版 )。 第七章 项目组织与管理 27 （ 2）建筑耐火等级：本项目建筑物耐火等级为一 、二级。 （ 3）消防措施：根据建筑设计防火规范 算室外消防用水量 20L/S、室内为 10L/S 按一次发生火灾次数、贮水量按 2小时计算，水源从 市场交易 区内自备水井和蓄水池提供。 集贸市场 主要 交易区 及 独立商户 四周均有通道，道路宽度满足消防要求。 根据建筑灭火器配置设计规范，在 交易 区 重点部位 布设二氧化碳灭火器、磷酸铵盐型干粉灭火器。 实行 市场交易 区全面禁烟制度， 每个市场 设立消防站一处，同时在火灾重点防护位置，设置灭火设备。每 季度 进行一次消防知识培训。每 年进行一次消防实战演习。 第 八 章 投资估算与资金来源 28 第八章 投资估算 与资金来源 资估算依据 本项目依据建设项目可行 性研究报告内容和深度规定以及国家、地区和部门现行政策法规、 农产品市场经营行业 相关技术要求，并依据项目单位和相关专业提供的基础资料进行编制。 资估算 投资 本项目总投资 631 万元。其中：建筑工程投资 546 万元；设备及安装投资 65 万元，预备费 20 万元。拟申请财政扶持资金 200 万元，自筹 431 万元。 设投资 总建设投资 546 万元。其中：建筑工程费 487 万元，占 设备购置费 44 万元，占 8%；安装工程费 15 万元，占 设期利息 没有银行贷款，所以没有利息支出。 金来源 财政 新网工程专项 资金 本项目拟申请 财政 新网工程专项以奖代补资金 200 万元 。 筹资金及来源 本项目自筹资金 433 万元。 主要来源是： X 市场 自有资本 200万元 ， 乡镇供销社职工 内部入 股 150 万元， 乡镇集贸市场 土建工程可延期一年 付款 83 万元。 第八章 投资估算与资金来 源 29 金使用和管理 政资金使用和管理 财政资金 200 万元。其中：用于 X 市场冷链和农产品配送中心建设 100 万元，用于乡镇农贸市场水泥地 面 100 万元 。财政资金全部实行报账制管理。 它 自筹资金使用管理按照合作社会计内控制度进行管理。第 九 章 财务评价 30 第九章 财务评价 务评价依据 建设项目经济评价方法与参数； 企业会计制度 （ 1）本项目计算期 10 年，建设期 4 年。当年 建设的项目当年即可试运营。从第 四 年开始 全部项目 正式运营，达产率为 100%。 （ 2）基准收益率，参照同行业平均水平并考虑一定的风险系数，本项目的基准收益率为 8%。 （ 3）项目定员 80 人，并考虑到工资逐年递增趋势，年平均工资及福利费按照 15000 元 /人 计取。 （ 4）折旧及摊销：根据现行财务制度，本项目固定资产中的房屋建筑按 20 年折旧，设备按 10 年折旧。 （ 5）修理费：按房屋和设备原值 5%计算。 （ 6）其他支出：管理费用 按年收入 1%计取。 业收入、营业 税金和附加估算 业 收入 按照 100%达产，年可加工水稻 5 万吨，生产糙米 吨 ，每吨销售价格 4200 元 ；年可生产米糠 吨， 每吨销售价格 350元 ； 年 总 销售收入 15120 万元。 业 税金及附加 合作社农产品免征增值税。同时，依据中华人民共和国企业所得税法实施条例第八十六条规定：企 业从事农产品初加工，免征所得税。 第九章 财务评价 31 成本及经营成本估算 位产品生产成本估算 按主要产出物糙米来核算单位生产成本， 。 项目单位成本如下： 表 9项目单位成本 序号 项 目 单位 消耗定额 单 价 （元 /单位） 金额（元） 1 原辅材料 4,稻 吨 ,米包装 条 燃料、动力及水 度 /吨 工资福利 元 /吨 制造费用 元 /吨 副产品回收 6 单位产品生产成本 4, 项目总成本估算 项目总成本万元。 项目 总 成本如下： 表 9项目总成本 序号 项 目 金 额 序号 项 目 金 额 1 外 购 燃料及 动 力 5 7 2 新增 工 资 及福利 费 60 8 3 修理 费 32 9 4 折旧 费 10 5 其他费用 6 11 6 总 成本 费 用 142 12 第 九 章 财务评价 32 营成本估算 总成本中扣除折旧费、摊销费后，经营成本为 14,元 。 务效益分析 利能力分析 经测算，该项目投资利润率 投资回收期（税后、静态） 3 年，财务内部收益率（税后） 财务净现值（税后，8%） 1336 万元。 偿能力分析 本项目无银行贷款，项目自筹资金全部由项目单位自有资金解决，本项目建成后资产负债率小于 50%。 确定性分析 亏平衡分析 经测算项目的盈亏平衡点为 说明本项目的保本点较低，经营风险小。 盈亏平衡点计算公式为： 总固定成本 /（年销售收入 年总可变成本） 151204, 详见下图： 第九章 财务评价 33 图 9盈亏平衡分析图 盈亏平衡分析图00%感性分析 本项目对 建设 投资 、原材料价格、产品价格 分别做了单因素敏感性分析（见下表）。分析结果表明效益指标对 原材料价格、产品价格 最为敏感，其次为 建设 投资。当销售收入下降 1%时，内部收益率(税后 )为 当 原材料价格上升 1%时，内部收益率 (税后 ) 说明该项目敏感性 强 ，因此企业应密切关注市价格波动情况，一旦出现价格波动，应通过提前上市或延期上市 场 等方式避开上市高峰等方式提高销售价格或通过内部挖潜等降低成本以保证目标收益的实现 。 表 9敏感性分析表 序号 不确定因素 评价指标 变化率 0 1% 1 产品价格 净现值 382 859 1336 1813 2290 内部收益率 2 原材料价格 净现值 2265 1800 1336 872 407 内部收益率 3 建设投资 净现值 1344 1340 1336 1333 1327 内部收益率 第 九 章 财务评价 34 图 9敏感性分析图 1% 0 1%务评价结论 各项评价指标表明，本项目财务效益较好，投资回收期（税后、静态） 3 年，财务内部收益率（税后）财务净现值（税后， 8%） 1336 万元。但对价格变动敏感性强，企业应密切关注价格市场变动，避免价格变动风险。 以上数据表明该项目经济优越，投资回收期短，具有一定抗风险能力，清偿能力可靠，效益可观，该项目财务可行。第十章 社会效益分析 35 第十章 社会效益分析 会评价基本结论 粮食 生产是 东港市的主导产业之一，发展粮食加工 和流通业态有助于发展壮大主导产业 。 本项目的实施对调整 当地 农业和农村经济结构，安置富余农民就业，提高原料种植业的产业化水平，提高农产品附加值，增加农民收入都具有重大意义。项目实施后 ，随着农民收入的增加及生活水平的提高，社会秩序也得到相应稳定，为地方经济更好地发展创造一个健康、和谐的社会环境。项目引进国外先进的粮食保鲜加工技术，并加快技术消化和转化，努力进行技术创新，为自主开发新技术奠定基础；项目产品出口创汇，提高我国农产品在国际市场上的竞争力；符合社会主义新农村建设的要求。 要社会效益分析 大主导产业，促进结构调整分析 本项目对于做大做强东港优质稻米产业，调整稻米种植产业结构，发展精准农业和稻田渔业具有重要的推动作用。项目以糙米加工为桥梁使优质稻米的生产同 高档大米的流通有机的对接，使整个大米产业链顺畅、高效，有效地推进了农产品流通。同时，发展以稻田为载体的果菜、河蟹、泥鳅、日本沼虾生产，对于提高有限土地的投入产出比例、增加农民收入、维护粮食安全、推进生态河蟹都具有重要意义，体现出合作社在农业产业化和农村经济发展过程中的重要公益载体作用，为合作经济组织如何通过推进农业产业化经营来繁荣农村经济、促进农民增收致富起到较强的示范引导作用。 第 十 章