农家乐可行性研究报告

可行性研究报告 二一二年九月 I 目 录 第一章 总 论 . 1 一、项目概况 . 1 二、报告编制依据 . 3 三、报告研究内容 . 4 四、简要结论 . 4 第二章 项目背景 . 5 一、石柱土家族自治县经济社会发展现状 . 5 二、石柱县旅游发展现状及机遇 . 7 三、项目的提出 . 11 第三章 项目建设的必要性 . 15 一、是促进石柱县旅游业发展，打造商旅强县的需要 . 15 二、有利于促进石柱经济快速发展 . 16 三、有利于 保护传承土家族非物质文化遗产，建设民族特色文化县 . 17 三、是加快社会主义新农村建设的需要 . 18 五、有利于促进三峡移民安置、就业工作的推进 . 19 第四章 客源定位及市场预测 . 20 一、全国旅游市场分析 . 20 二、市旅游市场分析预测 . 21 三、目标市场分析预测 . 22 第五章 建设内容及规模 . 25 一、规模确定的依据 . 25 二、主要建设内容及规模 . 25 第六章 建设条件 . 27 一、项目选址 . 27 二、气候条件 . 27 三、区域地质概况 . 27 四、不良地质作用及地震评价 . 28 第七章 工程建设方案 . 29 、总体规划方案 . 29 二、总体规划方案 . 32 第八章 公用设施方案 . 39 一、建筑设计 . 39 二、结构设计 . 40 三、给排水设计 . 40 四、交通组织方案 . 41 五、电气设计 . 42 六、消防设计 . 44 七、灯饰工程设计 . 45 第九章 节 能 . 46 一、能耗状况及指标分析 . 46 二、节能措施 . 46 第十章 环境影响评价 . 49 一、设计原则 . 49 二、适用标准 . 49 三、主要污染源及污染物 . 50 四、主要环境保护措施 . 51 五、环境评价结论 . 53 第十一章 劳动安全措施 . 55 一、影响劳动安全的因素分析 . 55 二、防护和监控措施 . 55 三、施工安全措施 . 56 四、劳动卫生措施 . 56 五、预期效果及评价 . 57 第十二章 组织机构与建设管理 . 58 一、组织机构 . 58 二、人力资源配置 . 59 三、 项目建设管理 . 59 十三章 项目进度计划及招投标方案 . 62 一、项目进度计划 . 62 二、项目招投标 . 62 第十四章 投资估算及资金筹措 . 64 一、投资估算范围 . 64 二、投资估算依据 . 64 三、项目投资 . 64 四、资金筹措 . 67 第十五章 经济评价 . 69 一、评价原则、依据及参数 . 69 二、经济效益计算 . 70 三、营业税金计算 . 70 四、经济费用计算 . 70 五、经济评价结果 . 72 六、偿债能力分析 . 73 第十六章 社会影响评价 . 74 一、社会效益 分析 . 74 二、社会影响分析 . 75 三、社会适应性分析 . 76 四、社会评价结论 . 77 第十七章 结论与建议 . 78 一、结论 . 78 二、建议 . 79 附 表 附表 1 项目总投资估算表 附表 2 项目建设期利息估算表 附 表 3 资金使用计划与资金筹措表 附表 4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 表 5 总成本费用估算表 附表 5定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费估算表 附表 6 项目投资现金流量表 附表 7 利润与利润分配表 附表 8 借款还本付息表 X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 1 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称 X 星级农家乐项目 （二）项目业主 X 土家风情旅游发展有限公司 （三）法定代表人 马健 （四）建设性质 新建 （五）建设地址 市 石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山（县城至沪蓉高速连接路，距县城约 2 公里）。 （六）主要建 设内容及规模 X 星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、 博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积 50 亩。 1、宾馆楼：建筑面积 方米，共 5 层，其中一层设置餐饮接待区， 2设置住宿区。 2、土家特色餐饮街：餐饮区建筑面积 米。 3、玉音楼（戏楼）：建筑面积 2500 平方米，共 5 层， 集文化展X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 2 示、土家民风民俗表演、 休闲娱乐、 综合办公一体。 4、碉楼：建筑面积 2000 平方米，楼层共 4 层。主要设置品茶区、咖啡区、休 闲区、会议培训区。 5、博物馆（马氏土司陈列馆）：博物馆建筑面积 2400 平方米，楼层共 5 层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。 6、厨房：厨房建筑面积 700 平方米，共一层。 7、停泊区：项目区内布置一个停车场，面积 6000 平方米。 8、楼道连接廊桥：楼道连接廊桥建筑面积 700 平方米，共三座，采用土家建筑风格。 9、酒厂作坊：酒厂作坊建筑面积 500 平方米，共一层。作为 要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。 10、门卫室：门卫室建筑面积 方米，共一层。 11、给排水工程： 给水泵站 1 座；一体化污水处理设施 1 座。 （七）建设期 根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期拟定为 17 个月，即 2012 年 10 月 2014 年 2 月。 （八）项目总投资 项目投资估算总额为 元 ， 其中工程费用 元，工程建设其他费用 元，基本预备费 元 ， 元 ，铺底流动资金 元 。 （九）资金筹措 X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 3 项目总投资 元，主要通过业主自筹 、申请三峡后续扶持资金 和银行贷款 三种渠道 筹集资金，其中： （ 1）通过业主自筹 元，占总投 资的 （ 2）申请三峡后续扶持资金 1500 万元 ，占总投资的 占建设投资的 ； （ 3）申请银行贷款 3000 万元，占总投资的 二 、报告编制依据 投资项目可行性研究指南（试用版） ； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 国务院关于加快发展旅游业的意见； 市国民经济和社会发展第十二个五年规划旅游业发展重点专项规划； 市渝东南地区旅游发展规划（修编 )； 市人民政府办公厅关于加快渝东南地区旅游业发展的意见； 石柱土家族自治 县国民经济和社会发展第十 二 个 五年规划纲要 ； 石柱 县 旅游“ 十 二 五 ”发展规划； 市石柱县南宾镇红星村规划（ 20112020 年）； 项目业主提供的其他资料。 X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 4 三 、报告研究内容 可行性研究报告主要研究内容包括：项目背景、建设必要性、市场预测、建设条件、工程建设方案、环境影响分析、节能方案、投资估算及资金筹措、实施安排、经济及社会效益评价等。 四 、简要结论 作为渝东南偏远山区的石柱县，近年“四高一铁一港”交通的大发展带动了城市经济的快速增长，区位优势在发展蓝图中更加突出。面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。 X 星级农家乐项目是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”，集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素为一体。本项目的实施，有利于促进石柱县旅游产业发展，完善旅游配套设施建设，加快对土家民俗文化的深度挖掘，促进非物质文化传承 ，同时 还将有利于推动新农村建设，有利于农民群众脱贫致富奔小康，有利于 区域 生态环境保护工作的推进。 X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 5 第二章 项目背景 一、 石柱土家族自治 县经济社会发展现状 “十一五 ”时期是石柱发展史上极不平凡的五年。面对艰巨繁重的发展改革任务，在市委、市政府的正确领导下， 石柱县县委、县政府坚持以邓小平理论和 “三个代表 ”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面贯彻落实 “314”总体部署，紧跟全市 “加快 ”和 “率先 ”发展步伐，抢抓交通区位加速嬗变的历史性机遇，团结带领全县各族人民，围绕建设渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县奋斗目 标，大力实施 “生态立县、工业强县、开放兴县 ”战略，开拓创新，扎实工作，全面实现 “十一五 ”规划确定的主要目标，人民生活总体达到小康水平，胜利完成 “改善环境、培植产业、积蓄后劲、加快发展 ”的阶段性任务。主要体现为 “六个翻番 ”、 “六个零的突破 ”和 “六个全面提升 ”。 “六个翻番 ”。 一是全县地区生产总值翻一番多，年均增长 达到 元；二是工业增加值翻一番多，增长 达到 是社会消费品零售总额翻一番多，增长 达到 是全社会固定资产投资翻两番多，增长 突破 100 亿元；五是地方财政收入翻两番多，增长 达到 7 亿元；六是招商引资实际到位资金翻六番，超过 100 亿元。 “六个零的突破”。 一是高速公路实现“零的突破”，沪渝高速公路石柱段建成通车，结束了境内无高速公路的历史，交通区位发生历X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 6 史性跨越。二是工业园区建设实现“零的突破”，工业园区从无到有，累计投入资金 元，建成区面积达到 4 平方公里，连续三年被市政府评为“优秀工业园区”。三是实际利用外资实现“零的突破”，成功引进香港正高科技、迪昌纺织、柏卡红葡萄酒 3 家外资企业，实际利用外资累计达到 195 万 美元，有效提升了全县经济发展的对外开放度。四是机电加工业实现“零的突破”，成功引进万力联兴、荣易达铝业、德华机械、铭红电子等一批机电加工企业，结束了石柱一直依靠本地资源发展工业的尴尬历史。五是辣椒产业出口创汇实现“零的突破”，“石柱红”辣椒系列产品成功走出国门，远销亚洲、东欧等国家和地区，为建设“全国辣椒生产第一大县”拓展了巨大的市场空间。六是黄连产业深加工实现“零的突破”，引进温州国豪集团，投资 12 亿元建设以黄连为原料生产治疗糖尿病、高血脂新药的制药项目，让有近千年种植历史的黄连产业跨入新的发展阶段。 “ 六个全面提升”。 一是交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现 100%，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了坚实基础。二是民俗生态休闲旅游业全面提升，千野草场、大风堡原始森林分别被评为“最美草场”、“最美森林”，黄水林海、西沱天街进入“巴渝新十二景”，成功举办市第三届森林旅游节、黄水林海消夏节、土家民俗文化节，全县游客接待人数、综合收入分别是 2005 年的 、 ，旅游形象更加靓丽多彩。X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 7 三是农业产业化水平全面提升，继续保持和实现了黄连、莼菜、长毛兔三个全国县级第一，建成西南地区最大的辣椒生产基地县，成功引进小天鹅、贵州百花药业、北京国港、山东康大、山西兄弟实业等一批知名龙头企业，农业产业化水平跨入全市前列。四是特色城镇品质全面提升，县城成功创建“市级山水园林城市”、“市级卫生县城”，黄水镇、西沱镇分别被评为“全市十大宜居小城镇”、“全市最具人气小城镇”之一，百里土家民居长廊建设取得重大进展。五是民生事业全面提升，五年累计完成民生支出 元，占财政 总支出的 城乡居民收入大幅增长；农村留守儿童、新型农村合作医疗、农房抵押贷款等工作率先在全市取得探索性突破；群众健康素质、安全感、幸福感明显增强；基本实现养老、医疗、低保等城乡全覆盖，社会保障更加健全。六是基层建设全面提升，“三项活动”、“三项制度”工作成效明显，化解了一大批历史遗留积案；村民自治、社会管理明显加强，基层基础工作更加扎实；干部队伍建设深入推进，凝聚起加快发展的强大合力。 二、 石柱 县旅游发展现状及机遇 （一） 石柱 县旅游发展现状 石柱旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。最具代表性的旅游资源有：“巴渝新十二景” 美草场 美森林 渝新十二景” 级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 8 镇、巾帼英雄秦良玉文化、川东名刹银杏堂、国家非物质文化遗产“ 啰儿调”和经典民歌太阳出来喜洋洋以及土家吊脚楼、哭嫁、盘歌、薅草锣鼓、土家摆手舞等历史文化资源。 2006 年以来，石柱旅游成功协议引资 50 余亿元，完成旅游重点项目投资 20 余亿元，累计实现游客接待 660 余万人次，创旅游综合收入近 25 亿元。目前，全县面向旅游市场开放的景 区有大风堡景区、毕兹卡绿宫、千野草场、药用植物园 4 个，初步开放的有油草河、西沱古镇、银杏堂 2 个，在建或拟建的重点旅游项目 18 个，旅游业已经成为了统筹城乡发展的主打产业。 （二）“五大抓手”抓好旅游产业 抓环境，强领导，不断奠定产业地位。 2007 年，该县确立了优先发展黄水区域旅游战略，集中全县之力促进黄水区域旅游大发展；2008 年成立了旅游产业发展领导小组，定期议事； 2010 年，明确了国有企业参与旅游开发、县级领导 一对一 帮扶旅游项目发展等政策措施，并成立了黄水旅游景区管理委员会，统筹黄水区域旅游发展。 抓 规划，明布局，不断明晰发展思路。 十一五 以来，石柱县先后编制完成了石柱县旅游业发展规划、黄水国家森林公园总体规划（修编）等一系列旅游发展规划。目前，以编制完善石柱县 十二五 旅游发展规划为基础，正在启动石柱土家族自治县旅游发展规划（修编）和黄水旅游区总体规划（修编）工作，委托南京大学编制的西沱旅游区总体规划已通过专家评审。随着一系列旅游策划规划的完成和实施，进一步明确了石柱旅游的发展布局和战略思X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 9 路，为全县旅游的加快发展奠定了基础、指明了方向。 抓开发，树精品，不断完善设施建设。 在不 断完善旅游规划的基础上，石柱县精心策划包装项目，大力招商引资，实施大项目战略，加快了旅游开发建设步伐。通过几年的努力，石柱县已经拥有巴渝新十二景 沱古镇）、巴渝新十二景 水国家森林公园）、森林旅游 国一号水杉母树、最美森林 兹卡绿宫 景区、药用植物园 景区、最美草地 ）。 抓宣传，做营销，不断拓展旅游市场。 2007 年以来，石柱县累计投入宣传营销经费 1000 多万元，加大了宣传营销力度，有效地拓展了客源市场。以举办市第三届森 林旅游节暨首届土家民俗文化节、辣椒文化节、土家美食文化节、中国石柱第二届土家民俗文化节暨首届黄水林海消夏节和 2011 中国黄水林海消夏旅游节等节会为平台，在强化报媒、电视等传统宣传方式的基础上，通过发布户外广告、印发 、制作 告、网络宣传、播放旅游宣传片、召开专题旅游推介会等方式，强化石柱旅游形象宣传。 抓行管，促规范，不断提高管理水平。 近年来，石柱县旅游主管部门充分发挥职能作用，强化对旅游从业人员的教育培训，提升了旅游从业人员的业务素质和服务水平；强化旅游品牌建设，引导药用植物园和毕兹卡绿宫景 区顺利通过 区评审，大风堡 区已上报国家旅游局。同时，积极开展星级宾馆饭店和农家乐评审，提升了景区品质和接待能力，现已拥有三星级酒店 2 家、二星级酒店 2X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 10 家、星级农家乐 4 家。 （ 三 ） 石柱 旅游业面临的三大发展机遇 一是政策机遇。 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出：积极发展旅游业，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅 游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。 2005 年 5 月，中共市委、市人民政府召开了直辖以来的第一次全市旅游发展大会，并出台了关于进一步发展旅游经济的决定，出台了一系列促进旅游业快速发展的政策措施，明确地把旅游业作为新兴的支柱产业来培育和发展，今年市委二届九次全委会进一步明确将旅游业作为三峡库区支柱产业发展的决策，这无疑是促进 石柱 旅游发展的较好政策机遇，我们将紧紧抓住此机遇，积极向市级有关部门争取政策、争取项目、争取资金、争取支持 石柱 旅游业。 二是交通等基础设施 条件改善机遇。 交通历来是旅游业发展的“瓶颈 ”和 “咽喉 ”。 “十一五 ”期间， 石柱 交通条件发生了翻天覆地的变化，交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现 100%，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 11 坚实基础。 近两年来，石柱瞄准构建渝东交通枢纽的远大目标，围绕“建设大通道、连接主干线、形成新网络、畅通乡镇村”的发展思路，加大资金投入，着力实施畅通工程，提高交通运输 能力和综合服务水平。一方面抓住“四高一铁一港”加快构建快速通道，缩短与主城和两翼地区的时空距离。“ 1 小时主城、 1 小时石柱、 8 小时出海”的枢纽门户目标正在实现。 三是直辖后来渝旅游的国内外游客越来越多的市场机遇。 直辖后快速发展，特别是亚太市长峰会和三峡国际旅游节后知名度、开放度、美誉度在国内和国际上得到了很快提高，随着 “山水都市 ”、 “长江三峡 ”、 “温泉之都 ”、 “乌江画廊 ”几大名片的精心打造，来渝旅游的国内游客乃至世界的客人会越来越多，成为中国西部的旅游目的地日渐成为现实，客源市场将进一步扩大。 石柱 作为的旅游 强 县，必将在旅游这个大市场上获得较多的客源份额。 三、项目的提出 （一） X 星级农家乐 简介 X 项目实质上是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”。主要集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素，内设餐饮、宾馆、交通、旅游、购物、娱乐等功能，将土家族特有的民风民俗表演、餐饮小吃、石柱土特产、X 及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示、土家农家乐功能等X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 12 集为一体，用土家特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址 X 等 景点旅游，组建石柱城郊旅游及接待县内、外地会务的游客接待中心，建设石柱土家族非物质文化保护传承地，打造“醉歌摆手唱 啰 儿，风情土家 X”的石柱旅游形象品牌。 （二） 石柱 县旅游发展主要思路 石柱县旅游业起步晚，但发展势头强劲，在国内旅游市场占有一定席位。在“十二五”期间，石柱县将进一步拓展工作思路，高瞻远瞩规划旅游大市场。下一步，石柱县将围绕“一园、一场、一街、一人”核心旅游资源和“大自然、原生态”的主题定位，突出景区开发，完善配套设施，创立特色品牌，做大游客总量，着力构建“土家风情石柱，休闲养生之都”的旅游总体 形象。 石柱县将在继续坚持打造“ 5A 景区之精品，休闲旅游之首选，星级服务之窗口”的宏观定位的基础上，深入思考微观定位，充分挖掘生态、民俗、历史等资源优势，树立“天上黄水，人间仙境”的开发建设理念，确立打造“精品黄水，国际慢城”的目标，以国际化水准，按生态化、人性化、智能化和标准化建设，用 3 年时间，每年投入 20 亿元，将黄水国家森林公园区域内重点景区景点打捆创建国家5A 级景区，逐步打造一批 4A 和 3A 级景区，将黄水旅游景区打造成为 中国黄水国际民俗生态旅游度假区 。 到 2015 年，全县将累计完成旅游投资 100 亿元 以上，实现年接待游客 800 万人次以上（大风堡、千野草场两个核心景区入园人数分X 星级农家乐建设项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司 13 别突破 100 万人），旅游综合收入超过 40 亿元，成为全国旅游强县、休闲度假旅游目的地，使旅游产业成为县域经济发展的重要支柱产业。 （三） X 星级农家乐 开发思路 石柱县 作为三峡 库区旅游强县 ，在新三峡旅游格局下，全县旅游业正逐步由过去的观光旅游向休闲度假旅游转型升级。 围绕“大自然、原生态”的主题定位和建设“ 5A 级景区之精品、休闲旅游之首选、星级服务之窗口”的要求，强力推进以黄水为中心的黄水片区旅游上档升级，全面建成黄水森林生态休闲会展旅游度 假区、千野草场露营观光康体旅游度假区、冷水温泉养生乡村旅游度假区三大景区，把黄水片区打造成为西部地区休闲度假目的地、森林旅游避暑胜地和重要的会展中心之一。以龙河风韵为体、秦良玉历史文化为魂，建设芭蕉滩太保祠复建工程、三教寺秦良玉陵园、万寿山古战场和龙河悬棺等文化旅游景点，开发龙河自然风光和观光农业，打造藤子沟水库至县城的龙河文化休闲旅游带。保护性开发西沱云梯古镇、巴盐古道等旅游资源，辐射带动沿江乡镇旅游发展，形成以临江怀古为主题的沿江旅游带。有步骤地开发银杏堂、龙骨寨、羊子岩等各具特色的旅游景点。 借此契机 ， X 土家风情旅游发展有限公司提出 X 星级农家乐 建设项目， 以民俗风情和历史文脉的刺激，着