住宅区建设项目可行性研究报告

1 郑州十二里屯项目 可行性研究报告 二 零一零 年 七 月 2 目 录 1. 项目背景 . 3 报告编制目的 . 3 项目概况 . 3 地块基本条件 . 3 项目资源分析 . 4 基地资源评 估表 . 5 2. 项目开发经营环境分析 . 6 2010年上半年全国房地产市场回顾 . 6 上半年房产政策效果 ： . 7 2010年下半年国内房地产市场趋势预测 . 7 郑州市房地产市场分析 . 7 2010年上 半年郑州整体市场情况分析 . 7 2010年下半年郑州房地产市场展望 . 11 3. 区域房地产住宅市场研究 . 12 项目所处房地产板块市场特征分析 . 12 东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚 . 12 东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩 . 12 项目区域主要竞争项目分析 . 12 主要在售竞争项目一览表 . 12 后续市场供应预测 . 14 重点竞争个案分析 . 14 项目区域置业者分析 . 16 4. 项目开发经营 . 17 项目综合分析（ . 17 项目销售价格预判 . 17 建筑类型 . 17 销售价格建议 . 18 5. 项目开发经营策略及投资估算 . 19 . 19 6. 营销推广节奏 . 21 郑州楼盘销售一览表 . 21 产品推售时间 . 21 入市节奏及产品类型 的选择 . 22 7. 项目综合评价 . 22 结论 . 23 3 1. 项目背景 报告编制目的 1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估 。 2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 3、 结合 市场 的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、 对项目 投资预期进行分析 。 5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。 6、 对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。 项目概况 地块基本条件 地块位置：该 地块位于 郑州市 东风路沿线，具体位置为西起天明 路、 南临群办路，东接 丰庆路西， 位居东风路核心板块。 地块目前为 驾校及部分住宅，住宅部分已拆迁完毕 ， 地块 较为平整。 地块编号： 项目四至： 西起天明 路、 南临群办路，东接 丰庆路 ， 位居东风路核心板块 ； 用地面积： 65亩 ； 规划 用地性质： 住宅 建筑容积率： 4； 总建筑面积： 约 17万 ， (其中回迁面积 约 4 项目资源分析 方向 资 源 照 片 东 东面为 丰庆路 ， 丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差 南 南面是 群办 路， 群办 路南侧是 为老式居民区 ， 房屋破旧 西 西面 临天明路， 隔路相望是该区域商业核心 天旺商业广场 北 地块北 临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园 绿荫广场 。 5 基地资源评估表 结论： 地块 属 东风路 板块， 东风路为城市次干道 ，但交通压力过大，堵车现象严重，道路亟待拓宽，周边多为老居民区 ，区位形象很受影响。 地块所属位置属 老郑州人中心居住区域 ， 人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来 郑 务工人员居住地， 社会治安、环境一般 。 外部市政配套较齐全，商业配套 较为集中 ，教育资源档次 较高，东临轻工业学院 、财经学院 等院校 ； 地块位于 金水区 东风路 板块， 位于郑州的西北区域， 虽 随着城市的不断发展目前也 属主城区 ，但本案目前周边现状多为外地来 郑 的打工着居住 或老郑州人居住 ， 由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕，因此 实际 离主城区 也 较远， 无法与 蓝堡湾 及圣菲城等 相提并论，是属于 东风路区域 中相对比较差的位置。 地块 北 侧的 为绿荫广场及新建居住区，其中不乏有森林半岛等高端项目，这为地块的未来价值提升提供的潜在契机 。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中 等偏上 。 本案位于 中心居住城区，总体 开发条件 上属良好 ， 如潜心规划 项目价值 潜力巨大 。 权比细目 优 良 中等 一般 较差 土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 社会治安 社会人文 区位形象 人工开发 6 2. 项目开发经营环境分 析 2010年 上半年 全国 房地产市场回顾 2010年 上半年 房地产市场 随着一系列房产新政的推出 衰退态势 明显 。 随着 国 70 个大中城市反应迅速，各地成交量急剧下降，开工面积及成交面积也下降明显，客户观望情绪严重，目前调控政策的累积作用已开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态，特别是房贷政策，是历史最严状态。 当前房地产市场已经出现供大于求的状况， 70 大中城市房价自 4 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。 2010 年 上半年 房地产市场运行状况呈现以下 六 个特征： a) 房屋交易量 大幅 下 降， 部分重点城市跌幅过半 。 2010年上半年，主要城市成交套数相比 09 年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比 09 年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比 09年同期，下跌幅度均超过了 50%。 上半年，重点城市成交均价相比 09年、08 年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。 b) 房地产开发 投放量 稳中有降 。 受需求市场低迷的影响， 北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平，可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳，可售面积减少 18 万平方米。广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。 c) 房价 继续上涨，但涨幅回落，房价基本持平 。 国家发改委、国家统计局统计数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。 2010年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 涨幅比 5 月份缩小 百分点；环比下降 5月份为上涨 d) 新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应 力度 。 7 2010 年， 国家继续 加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一， 经济适用房投资增加 和 廉租房建设 的 加快 ，对商品房市场存在一定的冲击 。 上半年房产政策效果： a) 房地产新政对购房需求影响显著， 5、 6月商品房销售面积环比、同比双降； b) 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成； c) 多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现； d) 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。 2010年 下半 年 国内房地产市场趋势预测 后期房地产政策走势展望： a) 短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现 “ 高开低走 ” ； b) 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性； c) 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。 后期房地产 市场 走势展望： a) 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性； b) 土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇； c) 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。 郑州 市房地产市场分析 2010年 上半年郑州 整体市场情 况分析 a) 2010年上半年供不应求局面略有缓解，整体市场运行良好； 2010 年上半年郑州市区商品住宅共计批准预售 平米，同比增加 环比 8 下降 成交备案 平米，同比增加 环比下降 供销比为 1，而同期供销比为 1， 09年下半年为 1，市场供小于求的局面在逐渐得以改善，但目前市场仍供小于求。 2010 年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为 5084 元，同比上涨 与近几年市场房价涨幅基本相当，维持在 10间，市场表现稳中有升，郑州房地产商品住宅市场处于快速发展阶段。 。 9 2010 年郑州上半年商品住宅市场从各行政区供销情况来看，金水区区域范围大，房地产发展起步早，区域发展成熟，因而接连几年成为郑州市的主力供销区域，当前金水区可开发用地少，而市场需求不减，出现供不应求局面；其次是中原区， 中原区城市改造力度加大，动辄上百万平米建筑体量，并且以其成熟的区位、完善的市政配套及优质的教育资源而备受客户喜欢，呈现供销两旺态势。郑东新区和二七区发展迅速，近两年区域接受度大幅增加，供不应求。惠济区区域小，人 口数少，楼盘有限，所以楼市供销量均较小。 2010 年郑州上半年商品住宅情况分区域来看，郑东新区为郑州重点发展区域，以其环境优美及未来的升值前景而备受客户欢迎，因此价格也较高， 09 年上半年商品住宅已经突破 6000元 /平米大关；其次是管城区，由于高品质大盘带动作用，价格也冲破 6000 元 /平米。从价格预期和实际成交的价格情况来看，郑东新区、金水区、惠济区均存在预期价格高于成交价格现象，而其它区域预期与成交基本相当。 10 b) 新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交价格依然坚挺。 新政后郑州市区商品住宅 4、 5、 6月 份批准预售面积分别 售情况稳中有升，这是 09 年市场火爆情况下开发商加快开发节奏，集中在 10年 5、 6月份入市的表现。 新政后郑州市区商品住宅 4、 5、 6月份成交备案面积分别为 平米，自 09年 3月份以来，除了 2010年 2月（因春节成交量少）外，新政前的月成交量均在80 万平米以上，而新政后的 5月、 6月份成交量不足 60 万平米。说明新政对住宅的影响比较大。 11 新政后郑州市区商品住宅 4、 5、 6月份成交备案价格分别为 5007、 5506、 5419元 /平米，同比分别上涨了 新政后价格不但没有下降的趋势，反而大幅上涨，有几方面的原因，一是开发商资金充裕，不急于降价销售，二是反映了郑州商品住宅的需求主要为刚性需求，刚性需求支撑房价不会大幅下跌，三是受市场供应结构影响，当前市场可售货量少，供应主力价格较高，消费者可选择余地小，导致总体成交价格高。四、部分楼盘变相采用低首付策略，使得合同单价提高，大量的成交也在某种程度上拉升了整个市场成交价格。 2010年 下半年郑州 房地产市场 展望 预计下半年将保持稳定的供应量和成交量，房价 短期内较为波动，长期稳中有升 a) 展望 2010 年下半年郑州市区商品住宅市场，受施工周期和开发节奏影响，第 3 季度的市场批准预售面积仍会持续增加，将在 180万 4 季度将根据新政影响力度有相应的调整。 b) 从需求来讲，郑州市需求结构主要以刚性需求为主，而郑州当前累计可售商品住房量仅 应量的不足与刚性需求的巨大是支撑房价的主要原因。 c) 预计 2010年下半年，郑州商品房住宅市场仍将保持稳定的市场成交量，约 50万 价将会受各种因素影响上下波动，长期来看稳中有升是大势，大幅下跌的可能性小。 12 3. 区域房地产住宅市场研究 项目 所处 房地产 板块 市场 特征分析 东风路沿线 板块： 区位优势明显 ， 居住氛围浓厚 东风路作为次中心道路， 是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位置显著； 周边多为居住区，随着城市改造进程的加快，掀起城中村改造的热潮，周边多原郑州郊区人口， 由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住 ， 由于位置显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地 。 东风路 板块 供应量稍显不足，供求比 失衡 ，新政影响成交量萎缩 东风路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘 ， 或高端楼盘 客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛， 随着 2010 年上半年新政 的逐步落地，新政对房地产的 影响 愈发明显 ，成交量有所下降 ，但总体成交量尚属正常。 项目区域主要竞争 项目 分析 主要 在售 竞争项目一览 表 东风路 、南阳路 区域： 13 项目名称 建业壹号城邦 怡丰新都汇 家天下 正弘春晓 华林尚峰苑 白庙改造 正弘数码公寓 项目地址 南阳路东风路交 汇处北 300米 农业路与天明路 交汇处 金水南阳路与农业路交汇处向北300米路东 索凌路与北环交汇处西南角 金水南阳路与农业路交叉口向西200米 文化路以东、文博东路以 西、东风路以南、白庙路以北 花园路与东风路向西 200米路南 开发商 河南建业 河南 怡丰 置业发展有限公司 河南国基置业 正弘置业 郑州中原华丰投 资公司 恒大 金基不动产 总建筑面积 40 万 30万 50万 14万 110万 15万 容积率 6 化率 40% 36% 40 % 35% 40% 推出时间 预计 2010年 9月 8售期数 一期 一期 一期 四期 一期 二期 建筑形式 9栋小高层、底商 12栋 31 高层 15栋高层 3栋 33 层高层 9栋 高层 ,小高层 5栋 32 层高层 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装 总套数 691套 4360套 2046套 约 400套 1300套 4270套 销售率 未开盘 40% 一期剩下两套 156 100% 30% 未开盘 100% 销售均价（元 /） 预计 7500 6200（一期） 6500 5600 6400 6700 主力面积（） 6067 70623力客群 主城范围内年轻白领及成功人士 首次购房外地人， 白领上班族 首次购房外地人， 白领上班族 板块内首次购房 外地人 高级白领，改善性 住房 主要建设精品住宅、顶级酒店、商务配套等设 首次购房外地人，白领上班族 后续供应量（） 约 11万 二期 10 万平 约 13万 售完 约 10万 部分资料不详 售完 14 项目所在区域楼盘受 土地稀缺性 限制，建筑一般 为 高层 、 小高层，争取建筑面积的最大化 。 从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以 36房一厅） 60房两厅）、 89房两厅）的户型占据了市场主力地位， 两房与小 三房仍然最 受市场的青睐。 从价格上看， 项目所在 东风 路区域销售均价在 5500 /平方米左右 ， 较 东风路东段和郑东新区 板块的 中高端 定位居住区价格低，符合此区域中端购买人群的定位 。 从楼盘配套来看， 周边 环境 尚可， 周边配套设施齐全，教育资源商业等一应齐全，但交通不够顺畅，时有堵车现象发生 。 后续市场供应预测 根据房地产网上公布的 东风路 板块 在售和在建项目 （不包括未入网的待开发地块） 不完全统计数据， 预估 项目所在区域 总待售和待建的 后续供应量约 为 200万平方米 ， 由于项目周围同属城中村改造，而且基本都在下半年动工，该 区域 将 竞争非常激烈 。 但该区域整体供应量 较大 ，在 2010 年 全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下，快进快出，快速回笼资金，在其他项目未动之前抢占先机，快速销售， 避免展现过长，销售前景值得期待 。 重点 竞争个案分析 开祥御龙城 项目概况： 项目坐落于东风路与天明路交汇处，行政隶属金水区，东侧紧邻绿荫公园，对绿荫公园景观充分的拥有；南侧紧邻天旺广场商业项目，项目总占地面积约 129亩，拟规划建设商品房 50万平方米。 项目位于大学集中的文化区内，配 套成熟，教育机构、医疗设施，以及购物、休闲、餐饮、金融等生活服务设计完备，同时以森林半岛为代表的大型居住社区落成，已将该区域 15 打造成郑州市内最适宜居住的区域之一 。 基本情况： 物业类别 ： 住宅、商业 建筑类别 ： 高层 装修状况 ： 毛坯 物业地址 ： 东风路与天明路交汇处 开发商 ： 河南开祥置业股份 有限公司 开盘时间 ： 未开盘 占地面积： 129亩 总建筑面积： 50 万 平方米 总户数： 4833户 容积率 ： 化率 ： 35% 交通状况 ： 17路 ,723 路 ,90 路 ,92路 ,95路 , 。 周边配套 ： 五洲强仔俱乐部，香格 里拉大酒店，丰乐园大酒店，金帝咖啡，天旺购物广场，世纪联华 ； 科技市场 ， 文化路一小，文化路二小，东风路小学，南阳路小学，九中，三十一中，实验中学，轻工业学院，河南财经学院 规划与产品设计： 整个项目用地面积约 129亩 。项目推广名称为 御龙城 。 项目总用地面积 88778 。绿地面积 31250，占总用地面积的 总建设面积 548026：地上 412732（其中住宅364253 ，阳台 12187 ，其它幼儿园、商业、物业等 36292 ）；地下 135294 （含人防 26321）。容积率 90以下住宅面积 265834 ，在总住宅面积的占比中大于 70%。40宅 2426套、 70宅 1607套、 100住宅 272套、 130宅 528套。小区主要设备包括安全、消防、智能化设备等 ，项目启动区有可能从商业开始 。 16 销售情况 ： 目前未开盘 项目区域 置业者 分析 因为 东北 板块 尤其是项目所在地为普通住宅 居住区，产品多为 高容积率、高密度产品 ，交通与发展前景均不如东区， 因此 该区域一次 置业的客户 有以下主要特征： 附近居住或工作的外来人口、都市白领 区域内的改善型自住人群 ； 投资客 ； 17 4. 项目开发经营 析及销售价格预判 项目综合分析（ 析） S 优 势 成熟居住区，北部已形成大型居住群，生活氛围浓厚； 公交情况相对 较好 ； 商业、 超市、银行、 学校、 医疗 、公园 配套等较齐全 ； 地块本身条件良好 且拆迁完毕 ； W 劣 势 地块面积小， 且存在不规则状况， 规模 中 ，景观档次、品牌创立等均有难度 ； 周围为老式居民区，环境嘈杂，治安状况较差； 大众心目中， 区域心理认同度低 ，区域市场不易突破 ; O 机 会 南阳路与东风路即将拓宽， 交通问题的解决大力抬升了 东风路 板块的价值 ； 楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色 ； T 威 胁 本案周边 新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数 ； 区域内 有几个同质 楼盘较多， 且规模较大，尤其是开祥御龙城的开发， 对 本案 开发 产生较大影响 ； 区域内客户不足， 要在客户群的突破上作文章 。 结论 ： 本案若想 在激烈的市场竞争中取胜， 须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分 ，用精品物业在市场中取胜。 项目销售价格预判 建筑类型 本项目占地 65亩，容积率为 4，总建面积为 17万 平方米， 为 保证 多 出面积需建成高层住宅小区 。 18 销售价格建议 根据对项目的分析和市场环境， 我们选取与 本项目定价最具有参考价值的项目 建业一号城邦、怡丰新都汇、 家天下 、正弘 春晓 采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。 项目 均价（元/） 地理位置 交通状况 配套设施 项目规划 物业服务 户型设计 居住环境 开发商实力 项目价格 修正价（元 /） 建业壹号城邦 7500 98% 98% 100% 100% 100% 100% 99% 101% 99% 7130 怡丰新都汇 6200 100% 100% 100% 99% 99% 100% 100% 99% 99% 5955 家天下 6500 100% 100% 100% 100% 100% 99% 98% 99% 99% 6180 正弘春晓 5600 99% 99% 100% 100% 100% 99% 100% 100% 99% 5379 市场加权算术平均系数修正表 项目 建业壹号城邦 怡丰新都汇 家天下 正弘春晓 修正价（元 /） 7130 5955 6180 5379 权重 10% 40% 30% 20% 修正值 713 2382 1854 1075 本项目价格（元 /） 6024 通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在 6024元 / ， 从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来看，郑州房地产市场影响不大，因此市场不是最主要因素，考虑到本案将是一场快进快出资本运作战役，因此为了短时间内快速消化产品回笼资金， 预计在 10消化 80%以上 的产品 ，本案价格需要有一定竞争力，因此合富建议采用低价入市、小步快跑策略，一期产品定价略低于市场价，建议 一期 入市价 5800元 / ，通过后期热销逐步拉升价格， 最终实现整盘 6000元 / 。 19 5. 项目开发经营策略及投资估算 设预算开发方案 预算前提条件： 1、占地面积： 65 亩 2、容积率： 4 3、建筑面积 173160平方米 （其中含 售面积 147160平米 4、土地成本按 246万 /亩计算） 5、按 2年建设周期 6、销售均价按 6000元 /平方米，总销售 额为 88296万元 序号 项目名称 数量 单位 单价 单位 小计（万 元） 说明 一 土地成本 16000 1 土地出让金 16000 二 前期费用 1055 1 建筑规划设计费 173420 10 元 / 173 2 日照分析费用 173420 / 9 1万以下1万元，超过部分 3 文物勘探费 10 估算费用 4 地质勘探费 10 估算费用 5 招 投标费用 173420 5 元 / 87 6 工程监理费 ( 元 253 建筑安装费的 7 桩基检测 10 估算费用 8 门窗检测 5 估算费用 9 避雷审查 173420 2 元 / 35 10 图纸审查 173420 / 38 11 土壤氡检测 5 估算费用 12 室内空气质量检测 20 估算费用 13 三通一平及临时设 施费 400 三 各项报批报建费用 477 小计 =数量单价 1 用地规划配套费 43355 30 元 / 130 2 施工许可证及开工 报告 173420 20 元 / 347 四 建筑安装成本 31616 数量单价 1 高层建安工程费 173420 1800 元 / 31216 20 2 桩基工程 400 估算费用 五 小区配套费用 840 1 绿化（含设计）、路 灯、大门装饰 等 150 估算费用 2 上水设备及管网 100 估算费用 3 下水及管网 100 估算费用 4 强电及管线 200 估算费用 5 智能化监控系统、弱 电及管线 100 估算费用 6 小区消防设备及管 线 60 估算费用 7 小区道路设施（含雨 水管网） 50 估算费用 8 幼儿园 80 估算费用 六 管理费用 8 万元 /月 24 月 192 七 营销费用 88452 万元 3096 八 开发直接成本 一 七 53275 九 不可预见费 八元 1332 十 实际开发成本 八 +九 54607 十一 销售收入 88452 1 高层销售收入 147420 6000 元 / 88452 十二 销售税费（按销售收 入计算） 88452 万元 售总收入税率 十三 利润（十三 十一十四） 26332 万元 1 净利润率 48% 根据以上经济测算，如果 前期规划和土地成本等共计 项目净利润回报率达到 48%， 总体回报水平 远远高于 行业 20平均开发水平，项目开发具 有 可行性，而且在价格预测上 也持保守态度 ， 按照 的土地及前期规划 的成本预算，项目开发可行 。 21 6. 营销推广节奏 郑州楼盘销售一览表 2009年郑州楼盘销售排行 名 楼盘 套数 /套 排名 楼盘 面积 /万 排名 楼盘 金额 /亿元 1 中原新城 3950 1 中原新城 中原新城 升龙国际中心 2524 2 升龙国际中心 升龙国际中心 新里卢浮公馆 1894 3 新里卢浮公馆 新里卢浮公馆 锦艺国际华都 1785 4 锦艺国际华都 绿城百合公寓 橄榄城 1645 5 橄榄城 锦艺国际华都 汉飞金沙国际 1578 6 汉飞金沙国际 普罗旺世 幸福港湾 1502 7 普罗旺世 汉飞金沙国际 名门国际 1443 8 幸福港湾 东方港湾 东方港湾 1429 9 东方港湾 橄榄城 0 橡树玫瑰城 1361 10 世纪港湾 0 曼哈顿广场 1 亚星城市山水 1349 11 绿洲云顶 1 世纪港湾 2 世纪港湾 1322 12 亚星城市山水 2 鑫苑景园 3 裕鸿国际 1295 13 未来城 3 幸福港湾 4 未来城 1209 14 橡树玫瑰城 4 未来城 5 花半里 1204 15 绿城百合公寓 5 橡树玫瑰城 6 绿都城 1170 16 绿都城 6 亚星城市山水 7 怡丰新都汇 1170 17 曼哈顿广场 7 绿洲云顶 8 鑫苑景园 1167 18 鑫苑景园 8 银基王朝 9 家天下 1161 19 金色港湾 9 蓝堡湾 0 绿城百合公寓 1159 20 天伦水晶城 0 隆福国际 上表可以看出， 郑州楼盘的销售速度 ： 百万平米 大盘通常一年销售 量 约 20 30 万平米 或者更高 ，如中原新城、 升龙国际中心 等， 而几十万平米的中型楼盘，在产品、推广、价格、形象等均好的情况下，年销量基本在 10 20 万平方 ，如 与本案产品接近的 锦艺国际华都、汉飞金沙国际、幸福港湾 等 项目，通过紧凑户型及较高产品附加