原生态休闲观光度假农庄建设项目可行性研究报告

1 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称： 某 原生态 休闲 观光 度假 农庄建设项目 （二）项目业主： 某 山庄 有限公司 （筹） （三）项目地址： （四）项目性质：新建 （五）项目建设内容及规模 本项目拟租赁土地 260 亩，其建设主要内容为生态农业园、风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下： 1、生态农业园：种植果林 120 亩 ，景观灌木及花卉 40 亩 ，天然绿色蔬菜种植 30 亩 ，养殖园 20 亩 。 2、接待配套用房：改造修整原有用房 600 建 200 3、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练 基地 30 亩 。 （六）项目工期： 项目建设期拟定为 2 年，即 2012 年 11 月至 2014 年 12 月。 （七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资为 4610 万元。 2、资金筹措： 项目资金全部由业主自筹。 2 二、项目编制依据 某 县 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要； 某 县农业 发展十 二 五规划 ； 某 县 城乡总体规划； 某 县 旅游发展总体规划； 农业部、国家旅游总局 关于推进休闲农业与乡村旅游发展合作框架协议； 某 县美丽乡村建设总体规划 三、报告研究内容 （一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。 （二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。 （三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。 （四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。 （五）测算项目财务效益和社会效益。 （六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。 四、简要结论 原生态 休闲度假 农庄的建设将巩固 农业开发 成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富 旅游 的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。 3 原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决 “ 三农 ” 问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。 五、主要经济指标 项目主要经济指标见表 1 表 1技术经济指标一览表 1 总用地 亩 260 2 总建筑面积 00 3 容积率 4 项目总投资 万元 4610 中：建设投资 万元 4520 设期利息 万元 0 动资金 万元 90 5 资金筹措 万元 4550 中：企业自筹 万元 4550 企业自有资金 行借款 万元 0 6 年销售收入 万元 1927 正常年份 7 总成本费用 万元 563 正常年份 8 所得税 万元 315 正常年份 9 年净利润 万元 944 正常年份 10 所得税前财务内部收 益率 % 11 所得税前财务净现值 万元 3597 12 所得税前投资回收期 年 建设期 13 所得税后财务内部收益率 % 14 所得税后财务净现值 万元 2054 15 所得税后投资回收期 年 建设期 4 16 总投资收益率 % 常年份 17 项目资本金净利润率 % 常年份 18 盈亏平衡点 (% 5 第二章 项目背景 观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业旅游观光农业应运而生。 一、国际观光农业现状 观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源 于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅 “ 看 ” 而且 “ 干 ” ，由过去欣赏结果，变为参与过程。 法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有 户农家建立起了家庭旅馆， 3000 多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的 “ 绿色度假 ” 旅游活动每年可以给法国农民带来 700 亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的 1/4。 6 美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次， “ 瓜果塑造 ” 、 “ 庄稼人艺术 画 ” 等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是 20 英亩的 “庄稼画 ”向日葵。 韩国大城市周边有许多 “ 观光农园 ” 和 “ 周末农场 ” ，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明， 2005 年， “ 农村观光 ” 带来的收入约为 亿韩元。 马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的 7 月 2 9 日定为 “ 花卉节 ” ，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将 “ 花卉节 ” 与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。 二、国内观光农业现状 20 世纪 90 年代， 我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在 19961997 年期间已动工投资 1 亿元以上的观光农业项目就有 7 个以上。 1998 年国家旅游局以 “ 华夏城乡游 ” 作为主题旅游年，使 “吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景 ”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北 京的锦绣大地农业观 7 光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。 三、观光农业发展前景 1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。 2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在 “ 十五 ” 期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。 3、 发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。 本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合 浙 西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供 体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。 8 第三章 项目建设的重要性和必要性 随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变 某 农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造 某 旅游品牌都具有现实的指 导意义。 一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要 随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。 二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康 农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三 产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。 三、提高科技对农业的贡献率 9 本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为 某 县 农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动 浙江省山区 经济区现代农业与生态农业的发展。 四、促进 某 旅游业的发展 某 的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在 2 晚以上的只占到了 因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前 某旅游业面临的问题。而本项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进 某 旅游业的发展将起到很大的作用。 10 第四章 项目的可行性 为了对该项目进行全面分析，本报告中采用 ，即 S势）， W 势）， O 遇），T 胁）。这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过程中。 一、优势（ 某 生态农业观光园的发展优势有：（ 1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；（ 2）区位条件方面， 某 县 处于 浙江 西部 山区，浙赣皖 交接处，其发展有希望得到政策倾斜。（ 3）旅游产业蓬勃发展。 某 自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型。（ 4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。（ 5）地方政府积极支持。 县 委、 县 政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。 二、劣势（ 其发展劣势有：（ 1）离市区相对较 近 ，基础 设施条件欠缺；（ 2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（ 3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。 三、机会（ 其发展机会有：（ 1）区域背景条件。 浙江山区经济 开发的战略，使 某 县 面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业 11 的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路，为 浙 西经济振兴发挥示范作用。（ 2）交通运输条件。随着 高速公路、 铁路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数 与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。 四、威胁（ 其发展威胁有：（ 1）它距离 辉埠经济开发 区 2 公里，故属于生态敏感区。 根据以上分析，规划采用的基本对策是以 “ 发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁 ” 为原则，在 析的基础上，对整个园区进行科学的策划。 12 第五章 市场分析与预测 一、整体市场概况 根据携程旅行网 2012 年度假目的地去的人数前 20 位排行如下： 排名 国内长途 人数 排名 国内长途 人数 1 三亚 38428 11 厦门 3321 2 丽江 8928 12 成都 3142 3 某 县 7352 13 青岛 3064 4 北京 6816 14 临安 3040 5 南京 5599 15 惠州 2787 6 舟山 5229 16 黄山 2759 7 九寨沟 5098 17 大连 2192 8 武义 4802 18 湖州 2115 9 杭州 4651 19 金华 2115 10 上海 3916 20 桐庐 2108 与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前 20 位的景点如 下表： 排名 景区名称 国内 /外 浏览量 排名 景区名称 国内 /外 浏览量 1 杭州 国内 320985 11 厦门 国内 144963 2 上海 国内 251937 12 黄山 国内 143120 3 三亚 国内 247747 13 张家界 国内 126598 4 北京 国内 227776 14 南京 国内 121810 5 香港 国内 220547 15 大连 国内 105336 13 6 丽江 国内 198670 16 张家界 国内 103209 7 青岛 国内 187535 17 西安 国 内 94767 8 九寨黄龙 国内 161028 18 阳朔 国内 91161 9 苏州 国内 150995 19 普陀山 国内 88688 10 成都 国内 145026 20 扬州 国内 85428 百度 07 年底根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图： 此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游 +农村旅游的比例达到了 31%以上，加上部分休闲旅游 整个接受本项目的客户人群可以达到 旅游人群的40%。 14 二、项目市场定位 根据有关资料表明，人均 到 1000 美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。 本项目选址在 某 县 近郊区，其定位必须立足于 某 这一地域特征基础上。基于此， “ 某 生态农业观光园 ” 的战略定位之一是：依托 三衢山 ，吸纳 江浙沪 、辐射 长三角 ，凸现生态 农业 园区特色，与 某 县 周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。 15 第六章 建设内容及经营理念 一、设计思想 本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求 “ 原汁原味 ” ，避免 “ 视角污染 ” ，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真 、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。 二、项目建设内容 本项目拟租赁土地 260 亩，其建设主要内容为生态农业园、 景观植物园 、 接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下： 本项目拟租赁土地 260 亩，其建设主要内容为生态农业园、 景观植物 园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下： 16 1、生态农业园：种植果林 120 亩 ，景观灌木及花卉 40 亩 ，天然绿色蔬菜种植 30 亩，养殖园 20 亩 。 2、接待配套用房：改造 修整原有用房 600 建 200 3、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地 30 亩 。 三、经营理念 1、观光。 一是风貌观。观赏 三衢山 特有的山水风光，观看农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞。 2、休闲。 住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩： 原生态拓展训练等。 3、采摘。 根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。 4、购物。 用 自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。 5、品尝。 17 在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历 12 个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受 浙 西饮食文化。 6、农事活动。 根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛 活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。 7、 景观 文化。 挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验 山区 民族文化。 18 第七章 项目选址和建设条件 一、项目选址 本项目拟选址于 某 县紫港街道大弄口 村。 二、自然条件 场址现状 1、场址地点： 某 县外港天马镇大弄口北侧、 320 国道 北 侧。 2、地理位置：项目场址在 某 县城北郊，离县城中心区 3 公里。场址北侧紧靠 205 国道，东面和杭金衢高速公路连线邻近，南面即为通向 某 县城的道路，既与喧闹的城市商贸区和 人口稠密的居民区保持了一定距离，又紧靠城市，交通便利，地理位置优越。 3、土地权属类别：土地权属为 村 集体用地。 是废弃的工矿土地和农民承包经营土地项目 建设用地 为原有的工矿企业用房，其它土地通过土地流转获得 。 4、场址占地面积： 260 亩。 场址主要建设条件 地形地貌 某 县位于钱塘江上游。地处浙江西部，与江西玉山交界、杭金衢高速公路、 320 和 205 国道穿境而过，对外交通便捷，区位优势十分明显。 本项目建设用地规划在天马 街道 大弄口村，场址地势平坦，地 19 形规则，呈长方形，环境清幽，交通便利，场址 内有 一 个天然水塘可作规划保留，对美化 庄 园，美化环境，具良好的作用。 气象水文 某 属亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明，主要气象水文资料如下： 年平均温度： 年极端最高气温： 年极端最低气温： 年平均降水量： 无霜期： 254 天 年平均相对湿度： 79% 年主导风向：东北风 年平均风速： /秒 最大风压值： 大雪压值： 大地震烈度： 6 度 场址土壤类别：类 海拔高程 86海高程） 无洪涝资料 记载 工程地质 某 县地形南高北低，平均海拔高程为 52海高程），县域全境横跨北东 西南向的江山 绍兴深断裂，分属扬子准地台和华南 20 褶皱系两个一级大地构造单元，地质环境复杂，构造形态多样，地层及岩浆发育良好。项目区域属河套冲击层，地基承载力可达 15，是较为理想的项目建设用地。 础设施配套条件 供水 目前， 某 县市政给排水管网已铺入城北，通过主干道供水管道和排水管道分别快速接 庄园 的供水管支管和排水支管，能满足项目建设需要及项目建成后 庄园 的用水需要和生活污水排放要求。 供电 庄园 供电由城区变电所供电，由 35电所与 10电专线供电， 庄园 设变配电房，能满足项目施工需要和 庄园 用电需要。 交通 某 县城北大道从学校门口通过，城市交通极为方便， 205、 320国道及 “ 杭金衢 ” 高速公路等交通网络，构通 某 县境内外，学校与境外的交通十分便捷。 社会经济条件 某 县总面积 方公里，人口为 人，改革开放以来， 某 县社会经济发展较快， 2012 年全年实现国内生产总值 元，城镇 居民 均收入 23408 元，农民人均纯收入 10361 元。 某 县是浙江西部的主要门户，当地有比较厚重的文化传统，改革开放之后， 某 县委、县政府在制订现代化建设的发展规划时，把 现代农业发展 战略放在十分重要的位置，非常重视 现代农业 的发展，县 21 政府把 现代农业 放在优先发展的战略地位，对 农业 基础设施的建设提供了政策，资金等的多方支持。 土地使用条件 项目建设用地 是废弃的工矿土地和农民承包经营土地项目建设用地为原有的工矿企业用房，其它土地通过土地流转获得。 政策法律条件： 建设项目是 现代农业 建设 项目，符合国家投资政策；符合省、市、县 农业 发展规划；符合 某 县城市建设总体规划；符合建设用地各项要求。 本项目的建设具有良好的自然条件，配套设施条件，政府部门重视、支持，资金有保障、技术有依托，项目的各项建设条件具备。同时， 庄园 建设在 某 县城北，与 某 县 城东新区、 产业集聚区、辉埠经济开发区 遥相呼应，分布合理，故本项目场址选择不作多方案比选。 22 第八章 规划布局 一、规划基本原则 （一）生态安全原则 要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控， 与自然景观协调，对环境无不良影响。 （二）宏观与微观有机结合原则 要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。 （三）科学性原则 实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。 （四）市场需求原则 规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态 资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。 （五）综合统一原则 在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益，通过合 23 理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。 （六）创新原则 新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。 二、总体规划方案 （一）总平面布置和功能要求 本项目主要是以 生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、 景观植物园 、 原生态拓展训练基地、接待区。 （二）平面功能布局 本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地， 景观植物园 、原生态拓展训练基地。 精品植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观花类、观叶 类和观叶赏果的栽培生产。 蔬菜种植园分布在农庄 东、 西 面，以现有坡地为主，进行平场培 24 土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。 景观植物园 布置在农庄南面，以 某 山区 的歌舞表演、民俗风情展示、文化用品展示为主。 原生态拓展训练基地布置在农庄 北 面，以团队协作训练、拓展训练、丛林穿越等为主。 接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。 25 第九章 工程方案 一、基础设施建设 （一）给排水工程 1、设计范围与依据 （ 1）设计范围：红线范围内工 程给水、排水及消防。 （ 2）设计原则 建筑给水排水设计规范（ 1997 版）； 建筑设计防火规范（ 2001 版）； 室外给水设计规范（ 室外排水设计规范（ 生活饮用水卫生标准（ 其它有关部门资料。 2、给水系统 （ 1）水源 采用市政供水。 （ 2）用水量及要求 本项目年工作日为 365 天。 11 用水量 考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标 如下： 26 游客 按 40 升 /人 日计算 客房 按 80 升 /人 日计算 公建 按居民用水量 15%计算 其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量 上述水量 20%计算 22 用水要求 水质：符合饮用水卫生标准 水温： 20 水压： 3）管网设计 11 管网布置 本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。 城市干管为 米，给水管布置于道路右侧（标准 横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。 22 管材及接口 室外管道： 0 毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。 室内管道： 米，采用闸阀： 5 毫米，采用截止闸。 管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。 27 3、排水工程 （ 1）系统的划分 本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清 污分流排放方式。 污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。 （ 2）污水量统计 污水排放总量按用水的 80%考虑，排放量 立方米 /天。 （ 3）管道设施 采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。 （二）供电设计 1、设计依据、规范 （ 1）民用照明设计标准（ （ 2）建筑物防雷设计规范（ （ 3）低压配电设计规范（ （ 4）其它有关资料。 2、设计范围 本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。 3、供电要求及负荷等级 28 除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。 4、供电方式 供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供 380/220V 电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。 根据项目的用电容量，配备 400压器三台。分别配置于1、 1、 1。各单体内的线路采用铜芯电缆 穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。 所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于 8 欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于 4 欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于 10 欧。 二、生态园林工程 （一）建设标准 1、水土保持综合治理技术规范（ 1996）； 2、灌溉与排水工程设计规范（ 3、土地开发整理项目规划设计规范（ 1012 2000）； 4、土地开发整理项目验收规程（ 1013 2000）； 5、灌溉与排水工程设计规范（ 0288 99）； 6、国家及当地的现行设计规范和技术标准。 （二）建设内容 1、生态农业 29 （ 1）范围 种植果林 170 亩 ，景观灌木及花卉 100 亩 ，天然绿色蔬菜种植50 亩 。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。 （ 2）品种选择 果林主要有猕猴桃树、 蜜桔树、金香柚树、板栗树等 。 景观林主要为桂花、木棉、洋紫荆等。 花卉主要有红掌、百合、剑兰、月季杜娟花、单性木 兰、叉叶苏铁、龙虾花等。 2、土地整理 （ 1）土地平整 土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治： 一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。 二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的 “ 三保土 ” 。共修建保坎 8000 米，高 ，下底宽60 厘米，上宽 30 厘米，预留泄水孔 35 厘米，其弧度随山势而变。 三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度 以上，挖宽 1 米，的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度 以下的，采用挖穴改土。 （ 2）排水沟 总长 1000 米，内空上宽 ，下宽 ，高 ，墙体采 30 用直径 8米的块石， 泥砂浆衬砌；底面采用 。 （ 3）蓄水池 蓄水池：共计 10 口，长 10 米，宽 8 米，深 ，墙体采用浆砌 砖，池底 5 厘米厚 100#砂浆。 （ 4）灌溉系统 修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一个喷水龙头，浇灌半径 20 米，每个作业区安装直径为 60 毫米的 作引水主管，直径为 32 毫米的 作支管。 4、休闲住宿区域 休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅 、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北面，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。 31 第十章 环境保护 为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照中华人民共和国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。 一、项目区环境条件 项目位于 某 县紫港街道大弄口 村，所选地址地形 相对独立， 开阔整齐，背风向阳。周边无工业 “ 三废 ” 及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。 二、环境保护 本项目 以发展生态旅游为主要内容，采用的主要技术措施是无公害生产技术，在种植的生产过程中不会产生有毒物质。 项目区配置农业废弃物处理场，采用微生物技术处理农作物稿秆。经过沼气发酵处理后，提供优质肥源。 项目采用设施栽培和无公害生产技术，减少化肥、农药等对环境的污染。 因此，本项目不但无污染，而且通过发展果林、景观灌木和花卉园能美化环境，有效地提高当地环境质量。 32 三、水土保持 项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中，由于人为因素可能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治 理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、农艺措施等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠两边种树种草，涵养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。 33 第十一章 建设进度及招投标方案 一、建设进度 根据原生态农庄建设项目规划，本项目拟定在 2 年内实施，具体工作安排为： 根据计划于 2012 年 11 月开始各项准备工作，于 2014 年 12 月进行竣工验收。具体安排如下： 1、 2012 年 11 月开始项目前期工作阶段，包括：编制项目规划方案、可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。 2、 2013 年 7 月开始逐步完成项目初步设计和施工图设计。 3、 2013 年 11 月开始主体工程建设。 4、 2013 年 10 月开始生态农业种植。 5、 2014 年 12 月进行竣工验收。 二、招投标方案 （一）项目招投标原则 依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第 3 号令及 某 县 市有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位。 （二）项目招投标方案 1、招标形式及资质要求 （ 1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定 34 施工单位，采用邀请招标形式确定勘察 设计单位和项目监理单位。 （ 2）资质要求建议 勘察单位资质：乙级； 设计单位资质：乙级； 施工单位资质：二级以上； 监理单位资质：乙级。 （ 3）招标信息发布 招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。 2、招投标工作组织 由业主自行或委托具有乙级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于 5 家， 邀请招标的投标单位不宜少于 3 家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。 35 第十二章 投资估算及资金筹措 一、投资估算范围 投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。 二、投资估算依据 （一） 国家 发改委、建设部 2006 年 7 月 颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （二）项目技术方案、产 品方案、建设条件、建设工期； （三）工程量根据方案设计估算； （四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）； （五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用 2007年 某 省工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）； （六）相关费用按国家及 某 省有关规定计算； （七）业主提供的相关资料。 36 三、计算期 计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为 24 个月（ 2013 年 4 月至 2015 年 3 月），运营期确定为 15 年，则项目计算期为 2013 年至 2028 年。 四 、项目投资 （一）建设投资 项目建设投资估算总额为 4520 万元，其中工程费用 2310 万元，公用设备购置费 800 万元，设备安装工程费 65 万元，工程建设其他费用 1130 万元，工程基本预备费 215 万元。 1、工程费用 主要包括全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整工程，其均根据近期同类工程的造价资料进行测算。 2、公用设备及安装工程 （ 1）设备原价 按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。 （ 2）设备运杂费、安装费 由工艺专业根据相关的估算指标进行 测算。 3、其他费用 根据国家和地区相关政策规定计取。（包含 30 年的土地租赁费） 4、预备费 37 基本预备费 按工程费用的 5计取。 价差预备费 根据原国家计委颁发的计投资（ 1999） 1340 号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。 建设投资估算详见财务分析辅助报表 1。 （二）建设期借款利息 本项目全部资金均由业主自筹，故建设期利息为 0 万元。 （三）流动资金 流动资金估算采用分项详细估算法。 估算得项目满负荷生产年份需流动资金，各年流动资金根据该年生产负荷估 算。流动资金的 30%为铺底流动资金，由业主自筹（资金来源为业主自有资金），项目铺底流动资金为 30 万元。 流动资金估算详见财务分析辅助报表 2。 （四）项目总投资 项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。 经上述计算，项目总投资为 4610 万元，其中建设投资 4520 万元，建设期利息为 0 万元，铺底流动资金 90 万元。 （五）有关问题说明 1、其它费用参照国家和 某 省有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。 2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和 38 公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计 造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。 五、资金筹措 本项目投资全部由业主自筹。 其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为： 2013 年安排55%， 2014 年安排 45%。 项目 投资使用计划与资金筹措 详见财务分析辅助报表 3。 39 第十三章 财务评价 一、评价原则、依据及参数 （一） 原则 1. 遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应； 2. 遵循费用与效益识别的有无对比原则； 3. 以动态 、 定量分析为主，静态 、 定性分析 为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价； 4. 在计算期内不考虑通货膨胀 因素。 （二） 依据 1、 国家 发改委、建设部 2006 年 7 月 颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规； 3、建设方案； 4、业主提供的基础资料。 （三）评价参数 项目建设期为 2 年，财务评价计算期取 2013 年至 2028 年。 项目融资前税前财务基准收益率为 12%，项目资本金财务基准收益率设定 13%，基准投资回收期为 。 二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 （一）销售收入估算 40 本项目收入包括特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入、农家特色种植体验收入等，经预测 项目拟吸引 32120 人次，按每人消费600 元估算，正常经营年份收入为 1927 万元。 根据目前市场行情预测及植物生长特性，本项目 2013 年收入为385 万元， 2014 年收入为 1156 万元， 2015 年收入为 1542 万元。 （二）销售税金及附加和增值税估算 项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为 5%，城市维护建设费费率为 7%，教育费附加费率为 3%。 经计算，正常经营年份项目的增值税为 96 万元，城市维护建设费为 7 万元，教育费附加为 3 万元。 项目各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务 分析辅助报表。 三、成本费用估算 （一）经营成本估算 1、原材料费： 原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。 2、燃料及动力费 项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据企业经营统计数据综合估算。 3、职工工资及职工福利费 项目劳动定员为 40 人，职工平均工资和福利费按 元 /人 年估算。 41 4、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。 5、其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。 通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成 本为 398 万元，经营成本估算见表 12 表 12营成本估算表 序号 费用名称 年成本 （万元） 估算说明 1 原材料费 91 2 燃料及动力费 21 3 工资及职工福利 104 4 修理费 113 5 其他支出 69 经营成本 398 （二）折旧费、摊销费 折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为 40年，设备折旧年限为 15 年，固定资产残值率按 5计算。无形及其他资产按 10 年摊销。估算得项目年折旧费为 160 万元，年摊销费为 0万元。 折旧费、摊销费估算详见财务分 析辅助报表 6。 （三）财务费用 财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。 （四）总成本费用 通过上述估算，正常生产年份项目的总成本费用为 563 万元。 项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表。 42 四、盈利能力分析 （一）项目财务现金流量表分析 根据项目财务现金流量表（财务分析报表 1）计算的财务指标如下： 项目投资财务内部收益率： 所得税前） 项目投资财务内部收益率： 所得税后） 项目投资财务净现值：（所得税前） 3597 万元（ 12%） 项目投资财务净现值：（所得税后） 2054 万元（ 12%） 项目投资回收期（所得税前）： 项目投资回收期（所得税后）： 分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率： 所得税前），