城中村改造项目可行性研究报告

1 徐家寨城中村改造 项目可行性研究报告 广天苑小区 关键词 ： 地铁南站核心居住区、 大学 城 、西安地铁、 西安地铁 2号线南站 。 目录 一、 概述 二、 项目概况 三、 开发项目现状调查 四、 市场分析和建设规模确定 五、 项目定位和 规划设计方案选择 六、 资源共给条件分析 七、 环境影响评价 八、 项目开发组织机构各管理费用研究 九、 开发建设计划编制 十、 项目经济及社会效益分析 十一、 结论及建议 一、概述 西安市 第四次城市 规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。 2 完善 公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。 西安市第四次城市规划中二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区； 东南 部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区； 西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合 浐 灞河道整治建设成居住、旅游生态区。 本项目所在区域 作为“九宫格局”最 南边韦曲 镇板块 将迎来 更 大的发展契机 。本项目东面正是即将建设的西安 地铁 2 号线 南站，本项目所在村徐家寨正是紧抓这千载难逢的机遇开始了徐家寨城中村整体改造。 二、项目概况 广天苑小区 本项目 地处西安市 长安区长安街以西，大学路以南 , 潏 河 以北，西京路（西京 大学）以东。本项目东 面是 即将建设的 西安市 地铁 2号线南站，南面有 潏 河 沿河绿化生态带 ，西 部和南部 均是大学城区域，同时 距离 西面正在建设的 30 万平方米太阳新城水岸新城仅 300 百余米。 项目北面是一条 30 的 市政 规划路。 本区域规划用地性质均为居住用地，区域 规划 居住人口 5万人以上 ，是城南地铁站核心居住区。 本项目区域 北面 地势平坦， 南临 潏 河 和神禾塬， 自然环境宜人， 远离城市污染是居住的绝佳之地。 本项目项目总用地 80亩，总建筑面积约 10 万平方米，其中商业面积 6000 平方米，项目多层（ 7层） 15栋。小高层 7栋，其中点式小 高层 4 栋，板式小高层 3 栋。目前 9 栋多层已经封顶正在进行外装，其中 4 栋为安置楼， 5 栋对外销售，已经销售尽 90%，销售均价约2000 元 /平方米，剩余 6栋由于资金紧张尚未建设。徐家寨村和陕西广天实业发展有限公司欲将其中 6栋小高层楼花转让。 广天苑小区一期地理位置示意图 3 徐家寨城中村改造 简介： 见徐家寨城中村改造申报资料。 城中改造： 本项目是徐家寨城中村改造的第一期 项目，本项目东 60亩地项目正在向政府相关部门上报审批，徐家寨整体改造已经取得西安市城中村改造办公室审批，政府相关部门正在制定该村整体改造的规划设 计。 4 6 栋 小高层项目 ： 4栋点式小高层已完成建筑设计，最东南面的 1栋小高层已经转让，并 开始进行地基施工。该 4栋小高层标准层平面基本一致，标准层为 8 户 2 部电梯。 正南向 户型 为 2 室 2 厅 2 卫，建筑面积 约 为 90 平方米；东西南北四个角户型相同， 为 3 室 2 厅 1 卫，建筑面积： 110 平方米，正东和正西户型相同 为 2室 2厅 1卫，建筑面积： 95 平方米；北向 户型 为 2室 2厅 1卫，建筑面积： 78平方米，次卧室 面积较小为： 9 平方米。 3 栋板式小高层正在 进行建筑设计。 6 栋小高层规划 15 层至 18 层， 4 栋点式高层设计为 15 层， 总面积约 72000平 方米。 三、开发项目现状调查 1、项目的进展情况 a. 本项目于 2006年 12月 20日 开始进行城中村改造申请 （韦曲街办） ， b. 本项目 于 2007年 3月 19日向长安区城中村改造领导办公室提出实施改造的请示报告， c. 本项目 于 2008年 5月 9日长安区韦区街办向长安区城中村改造领导办公室提出关于徐家寨村实施改造工作的请示， d. 208 年 7月 9日长安区城中村改造领导办公室向市城改办提出关于徐家寨村实施城中村改造的请示， e. 徐家寨成中村改造于 2008年 11月 5日取得西安市成城中村改造办公室批复准予改造 f. 本项目 于 2008年 3月开工建设， 2008 年底完成 9栋多层建设 g. 徐家寨村控制性详细规划正在编制，预计今年 6、 7月份能通过并实施。 2、项目地块调查与分析 1）、项目地块区域城市用地规划 5 西安市 2004 2020 年城市总体规划 6 2006 年西安市主城区用地规划 从以上 城市规划的主城区 用地 规划图中我们可以得出以下结论： 本区域是西安市向 南 发展的主要方向，是近期城市发展 中距离城中心较近 的主要区域。 7 2006 年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下 本区域 全是 文、教、用地 和 住宅用地， 基本没有工业用地 。 本区 域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。 本区域住宅用主 要集中在本项目周边和偏 西 方向，这也是形成 本项目西北方向 已经有较多的房地产开发项目的原因。 从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目 ， 规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域 已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。 西安 地铁 2 号线南站的 建成将在 此区域形成一个巨大的 核心 居住区，地铁南站 核心 居住区，本 区域 完成城中村改造后将形成 一座现代化新城。 2）、项目地块区域的交通网络 区域现状 图 （ 2005 年） 8 西安地铁网络示意图 9 主城 区规划示意图 10 西安第四次城市规划中长安区的发展定位 和解读 本次规划涉及的城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为平方千米。 城镇空间布局 规划在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中： “一城”为主城区； “一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴； “一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带； “多中心”为主城区外围的四个组团、三个新城和四个县城。四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾 渭；四个县城指户县、高陵、周至、蓝田。 主城区范围 以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（ 潏 河），北到渭河。 主城区总体布局 凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合 浐 灞河道整治 建设成居住、旅游生态区。 解读： 规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。规划的四个组团，长安常宁宫居其一 。 西安将建设成为全国六大客运中心、十一大编组站和十八大集装箱运输中心之一。 ） 建设货运北环线、陇海线扩能改造、西安平凉线及郑州西安宝鸡客运专线，增建西安至安康、西安至包头、西安合肥南京铁路二线，远期规划建设西安兰州铁路客运专线，使西安成为辐射全国的重要铁路交通枢纽。 ） 规划三主一辅客运站：对既有西安火车站进行扩能改造 ，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。 ） 实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。 解读： 提升了长安的铁路客运地位，西安至安康修建铁路复线，西安规划了三主一辅客运，对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。这个长安站就是现在引镇的西安南站，从规划看这个西安南站可能是暂时的，以后可能成为辅助站，远期以后会在长安建设一个大型的火车南站，成为主站，从规划图看在郭杜附近 ,地铁三号线的终点。 11 加快西安境内国家 高速公路建设，与陕西省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高速、便捷的干线交通骨架，满足西安作为东连西进、辐射南北的交通枢纽的需要。 国家高速公路网在西安境内规划路线有五条：北京至昆明高速公路（临汾西安汉中段）；包头至茂名高速公路（铜川西安安康段）；连云港至霍尔果斯高速公路（洛阳西安宝鸡段）；上海至西安高速公路（南阳商州西安段）；福州至银川高速公路（商州西安平凉段）。 解读： 将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进入西安的门户。 新建东南郊水 厂、子午水厂、东郊水厂、周至水厂、长安三水厂、蓝田水厂、户县水厂、高陵配水厂、阎良配水厂、临潼配水厂等个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力万立方米日，城镇自来水普及率达到。 气 以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至年主城区天然气年用气总量亿立方米，主城区居民燃气气化率达到。 暖 至年，使城市集中供热普及率达到以上。合理布置热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性、可靠性。在现状管 网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。 解读： 西安规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。 关中经济区有望 10年后媲美珠三角 “关中的发展现在已上升到了国家发展战略层面，我们希望经过 10年努力，使关中经济区成为与珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。”省政府驻北京办事处副主任张百鸣昨日表示。 近日，中央媒体采访团在我省宝鸡、杨凌、咸阳和西安等处于“关中天水经济区”内的市、区进行采访 ，并对我省“关中经济区”的 建设给予特别关注。 张百鸣介绍，国家西部大开发“十一五”规划将“关中天水经济区”列为三大重点发展区域，国家主体功能区规划也初步将关中平原确定为全国五大重点开发区域之一，已上升至国家发展战略层面的关中经济区目前正在加紧建设。 包括西安、宝鸡、咸阳、渭南、铜川五市及杨凌农业高新技术产业示范区在内的关中经济区，将经过 10 年努力，基本形成以高技术产业为先导，装备制造业为支撑、服务业快速发展的产业新格局，经济总量实现翻两番， 在这里聚集全省 70的人口，80的经济总量， 90的科教力量，成为与我国 珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。 为此，我省将加大对西安、宝鸡、咸阳、阎良、渭南等 6个国家级开发区的支持力度，加快西安韦曲航天科技产业开发区、郭杜教育科技产业开发区、泾河工业园、 浐 河经济开发区等省级开发区的建设步伐。同 时还将加快培育壮大 30 户百亿元企业，重点培育航空、航 12 天、输变电设备、汽车等 12大产业集群，并使关中的“一村一品”成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。 解读： 这上面标明长安的省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。 目前已经成立的 西安国家民用航天产业基地，同时国家级的西 安高新区和曲江文化产业示范区均向长安发展。长安区的文化、教育以及科研区的地位其他区域已经难以撼动。 从以上图片 和 资料 可以得出以下结论： 本项目北面 长安区老县城 区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善 ， 形成 区位 一体的道路网络系统。 本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营 和城中村整体改造 。 本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。同时还具备开发成本低廉等诸多优势。 西安地铁 2号线南站在 本区域 东部 ，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。 西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。 西安地铁 2 号线南站的建造成将极大提成本区域的城市基础设施 和城市配套 ，为本项目的开发建设迎来契机。 南 郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的 文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。 本区域的开发建设必将使 本区域 居住区 和 韦曲老县城 板块 和 大学城板块 连成一片，显现 出 城市的聚集效用，促使城市功能升级。 同时从主城区规划示意图可以看出 ，新 规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分 已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。 随着交通的日益发达长安韦曲区域作为西安市城南的居住中心地位即将实现，白天在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住的生活模式已经形成。 3）、项目地块 周边 的房地产开发情况 韦曲南部区域（本项目周边） 太阳水岸新城 项目地址 ：大学路西段 简介： 主要为小高层和高层 均价： 3500平方米 项目性质：商品房，五证齐全。 长青园 项目地址：南长安街南段 13 简介：主要为多层，仅 1 栋小高层， 2004 年开始开工建设，当时售价为 1500 元 /平方米，小高层于 2006 年开工建设 ，售价约 2500元 /平方米。目前基本销售完成。 均价： 1800元 /平方米 （ 2006年） 项目性质：商品房，五证齐全。 东方明珠 项目地址 ：南长安街南段 简介： 主要为多层，仅 1 栋小高层， 2005 年开始开工建设，当时售价为 1500 元 /平方米，小高层于 2007 年开工建设，售价约 2600元 /平方米。目前基本销售完成。 均价： 1800元 /平方米 （ 2006） 项目性质： 商品房 西寨 新区 项目地址 ：徐家寨北 简介： 城中村改造，多层。 均价： 1500元 /平方米 （ 2005） 东新花园（东韦村城中村改造项目） 项目地址 ： 环城路（西寨北） 简介：城中村改造， 高层 19层 。临街角 1、 2层商业， 3层以上住宅。 2室 83平方米和 3室，已经建设到 3层。 均价： 2800元 /平方米 ，起价 2380元、平方米 （ 2009） 海红轴承厂经济适用房 项目地址 ：南长安街南段 简介： 多层，小高层。小高层在售，一次性付款 2400元 /平方米。其他付款单价约： 2600元 /平方米。 均价： 2600元 /平方米 项目性质：经济适用房 综述：本区域 属于长安区市政基础设施和市政配套设施较差区域 ， 除新开发的五证齐全，位置较好项目外，其他项目的价格均低于长安城区平均水 平， 价格 约为 2400 2800元 /平方米。 长安广场区域和老城区 14 吉源 晶 鑫丽座 项目地址：长安广场 简介：高层。 均价： 3400元 /平方米（ 2008） 项目性质：商品房 吉源美郡 3期 项目地址：长安 南路灯具厂十字南 简介：高层。 均价： 3500元 /平方米（ 2009） 项目性质：商品房 嘉禾丽都 项目地址：长安南路灯具厂十字南 简介：高层。 均价： 3300元 /平方米（ 2009） 项目性质：商品房 长安相府 项目地址：长安老区政府 简介：高层。 均价： 4000元 /平方米（ 2009） 项目性质： 商品房 朝华美域 项目地址：长安华美十字 简介：高层。 均价： 3500元 /平方米（ 2009） 项目性质：商品房 毓秀园 项目地址：长安广场南 15 简介：多层和高层。 均价： 多层 2000元 /平方米（ 2007），高层 3000元 /平方米（ 2008） 项目性质：城中村改造 长安新天地 项目地址：长安 广场北 简介：多层和高层。 均价： 多层 2200元 /平方米（ 2007），高层 2800元 /平方米（ 2008） 项目性质：经济适用房 长安 区子午大道 智慧城 项目地址： 子午大道 简介： 多层、 高层。 均价： 多层 2600元 /平方米，高层 3300 元 /平方米（ 2006 项目性质：商品房 长安春天花园 项目地址：子午大道 简介：小高层、高层。 均价： 3300元 /平方米（ 2007 项目性质：商品房 京科花园 项目地址：子午大道智慧城北 简介：小高层。 均价： 3000元 /平方米（ 2008 项目性质：经济适用房和商品房 西区热力中心北小产权房 项目地址：西区热力中心北，西部大道南 16 简介：多层和高层。 均价： 多层 1600元 /平方米，高层 2300 元 /平方米（ 2008 项目 性质：城中村自建 四、市场分析和建设规模确定 （一）西安市 概述 西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。 西安市现辖 9区 4县，总面积 10108 平方公里，总人口 830万。其中，中心城区规划面积 275平方公里，建成区面积 203平方公里，市区总人口 以下略 。 （二）西安市 2005人口等经济指标 西安市 2005人口等经济指标： 指 标 2005 年 2006 年 全市常住人口 (万人 ) 区生产总值 (亿元 ) 方财政收入 (亿元 ) 岗职工平均工资 17728 元 /人 20475 元 /人 城市居民人均可支配收入 9628 元 /人 10905 元 /人 农村居民人均纯收入 3460 元 /人 3809 元 /人 城市居民人均生活消费支出 7900 元 /人 8987 元 /人 农村居民人均生活消费支出 2603 元 /人 2709 元 /人 17 居民消费价格指数 屋销售价格指数 006 年、 2007 年统计局公布各区县常住总人口数据： 区县 2006年 常住人口 （万人） 2007年 常住人口 （万人） 比上年增减（万人） 新城区 林区 湖区 桥区 央区 塔区 良区 潼区 安区 18 蓝田县 至县 县 陵县 市 析： 2004 年后西安常住人口年增长在 10 20 左右，主要原因是新的 1000 万人口 规模城市规划颁布 后 ， 西安市 的城市化进程进一步加快， 外地迁居西安人口数量 和周边区县部分农业人口向市区迁移 的数量进一步加大 ， 在一定意义上 也 极大拉动了西安市房地产投资 置业需求 ，使西安市房地产价格稳步上涨。使 诸如长安区这样具备 房地产 价格优势和 便捷的城市生活条件区域的 房地产需求一直保持旺盛的 增长趋势 。 西安的城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口的增长实际增长最快的也应该是该区域，只是由于该区域人口政策的问题，落户较少，因此统计数据 较低。未来随着该区域，尤其是长安区的城市化进度的加快，长安势必会成为西安常住人口最都的区县，这也为 长安区的房地产发展带来了前所未有的机遇，移居长安在未来 5至 10 年内是城市中等收入家庭的最佳选择。 （ 三）西安市房地产的发展状况与趋势 1、西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析 略 （四）项目周边房地产市场发展分析 1、 周边地区房地产发展情况 2003 年至今西安市 长安区 的房地产市场逐年稳步发展， 2005 年新的城市规划颁布后 长安 的房地产开发 便 以次 迈上 上了新的台阶。此次规划修编 ，期限将从 2004 年至 2020 年 ， 进入 21 世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度、规模、形态 19 等提出了新的要 求，因此这次规划修编的任务是建设“现代化的新西安”，和前三次规划相比较应该是一个跨越式的、具有历史意义的城市规划。本次规划完成后，仅拿 市区 人口、用地两个指标来说将达到“双千”规模，即人口 1000万、用地 1000平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入一个现代大都市。 新的城市规划 中 作为 文教科研区的长安 城区 在居住适宜度 和通达度 上位居全市前列，有所欠缺的仅是城市基础设施，西安地铁 2号线的开工以及 2号线南站的修建必将大大提升本项目区域的城市基础设施 ，本区房地产开发必将跨入新的高度 。 2、项目所在区位市场未来发展预测 西安的房地产市场布局 一直以城南为最具发展实力区域，与城南相连的长安区韦曲在最近 2 年也迸发出前所未有的活力 。 在 2006 年下半年至 2008 年底的房地产大涨行情下西安市长安区的房地产价格由原先的 2000 元 /平方米 ,暴涨至 4000 元，逐渐其 不可估量的发展潜力。目前正处全球金融危机带来的经济不景气时期，房地产价格回落，由于长安区的房地产开发项目较小资金实力有限，因此长安区的房地产价 格回落也比西安市内更加理性。由于房地产开发成本的变化不大在购房者 购买力不足情况下 ，长安区较低的土地价格促生的相对低廉的房地产价格更能被目前的 购房者 接受 。 因此此次房地产市场的调整对长安城区的房地产市场影响不大，从某种意义上来说还具有一定的促进作用。 （五） 本项目 市场竞争能力与前景分析 1、市场竞争优势 本项目 为城中村改造项目，价格较长安区的正常的房地产项目更低， 均价在 2500 2600 元，极具 价格优势。同时本项目一期多层已即将竣工 对 购房者 来说具备相当的呈现信心。加之地铁 2号线南站的修建是消费者具 备未来的增值信心 。 20 2、销售前景比较分析 本项目 板块住宅的销售价格在 2400 3000元 /平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产 价值还将进一步提升。本区域主要客户为初次置业客户和 投资置业 客户， 本区域的住宅物业的销售率一直在 80%以上，销售周期较西安市的平均周期短 2至 5月 ，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长 。 3、本项目不利因素分析 1）本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在 300米以上，目前交通情况欠佳。 2）本项目不能提供按揭购房，市场环境如进一步恶化， 销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。 3）本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。 五、 项目 的市场 定位和 规划设计方案选择 1、项目 的市场 定位 项目的目标市场 根据 长安区本区 房地产市场一贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类 周边 居住具有一定购买力的工薪阶层 （中等收入家庭） 周边 乡镇 收入较高 原居住村民 外地准备移居西安 ，购买力有限 客户 在 西安 工作的 有置业需求 ，购买力有限的 外地年轻人 西安其他区域对本区域没有抗性的置业客户 项目的市场定位 根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于 “西安 城南 、地铁站旁、大学城城边、长安城区南部核心居住区 。 21 本项目地块特性决定本项目 即属于地铁 物业 ，又属于 大学城物业， 在规划设计时应充分考虑此类物业的特性 ，合理布局商业与居住的空间 ，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。 2、规划设计方案选择 已定 六、资源 供给 条件分析 1、交通条件分析 本项目现状 是 仅有一条 村级 道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设 本项目北 面均是规划道路，政府近期将开 始修筑，为了便于项目开发 首先要 完成项目北面的市政道的修筑，使本项目和 西京 大学城 和长安街南端 交通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。 2、区域发展分析 本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁， 区域新的交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。 七、环境影响评价 1、项目地块环境调查 （略） 2、开发建设中环境影响 （略） 八、项目开发组织机构 和 管理费用研究 1、项目开发机构对项目的开发的影响 （略） 2、项目的管理费用控制 （略） 22 九、开发建设计划编制 1、项目开发建设时机选择 本项目 一期 已经开发，二期小高层在今年 5 月份开始 进行开发，小高层 入市时间 选择 在今年 8 至 9 月，此时西安市 2009 年的房地产行情业已明朗 。 2、项目开发计划选择 进行 分栋 分区域 开发 ，根据目前房地产市场行情，先期最好开发 1小高层，如销售情况较好，或本区规划路修建完毕在增加开发量 根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期开发的开发量 同时可根据本区域城中村改造的进度来确定开发量。 十、项目经济及社会效益分析 （一）、项目成本 估算 开发成本 1、土地 费用 （楼花转让费 ， 项目转让方式为 转让 72000 平方米楼花 ） 单价： 500 元 /平方米 土地成本估算 ： 约为 3500万元 2、 前期工程费 ： 规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费 、建筑设计费 单价： 20元 /平方米 前期工程费用约为： 140万元 3、 房屋开发费 ： 建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化 小高层： 1300*72000 23 房屋开发费估算： 9360万元 4、 城市配套费 ： 150*72000=1080万元 5、 其他费用 ： 工程监理费、招标管理费、保险费、 测量费、 其他 费用 约为： 200万 元 6、 不可预见费用 开发成本的 3% （ 1+2+3+4+5） *28万元 开发费用 7、 管理 费用 开发成本的 3% （ 1+2+3+4+5+6） *41万元 8、 销售 费用 销售收入的 2%， 300万元 9、财务费用 开发成本的 10%（无） 成本估算： 1+2+3+4+5+6+7+8+9=总开发成本 （不含配套费） ： 24 总开发成本（含配套费）： 二）、销售额估算 公共建筑、人防、车库等面积占住宅面积的 3%，则住宅可销售面积 70000 平米 。 本区域住宅均价按 2500 元 / 计算， （ 1）、住宅销售额 ： 700002500元 / （ 2）、整体销售额： （ 3）、营业税、城市维护建设税及教育附加： 元 （ 4）、印花税 ： 88万元 （三）、销售利润估算 销售利润：约为 2149元 1750149万元 税后利润：约为 2149 万 9 1148（ 1 =1440 万元 （四）、投资评价： （ 1）、项目总投入约： 元 （ 2）、销售回款总额： 元 （ 3）、销售利润： 2149 万元 （ 4）、 税后利润： 1440 万元 （ 5）、项目投资利润率约为： 15% （ 6）、项目净利润率约为 :10% （