地产开开发建设工程可行性研究报告

1 目 录 1 总论 . 1 目背景 . 1 究内容 . 3 要研究结论 . 4 2 项目背景与建设必要性 . 8 阳县 经济社会现状 . 8 阳县 “十一五”、中长期及远期经济社会发展规划的目标 . 错误 !未定义书签。 阳县 新区发展规划 . 错误 !未定义书签。 目建设必要性 . 9 3 市场分析 . 12 阳市商品房价格现状和走势 . 12 阳市商品房销售现状和走势 . 16 4 建 设规模与方案设计 . 19 设规模 . 19 案设计 . 19 筑设计理念 . 20 构设计 . 21 要材料 . 23 排水工程 . 23 气工程 . 25 筑物接地与防雷 . 25 电工程 . 26 5 项目选址与建设条件 . 28 址现状 . 错误 !未定义书签。 址建设条件 . 28 6 环境保护 . 33 境质量标准 . 33 境现状 . 33 2 目建设期与运营期对环境的影响 . 33 境保护措施 . 35 境影响评价结论 . 35 7 劳动安全卫生与消防 . 36 全 . 36 防 . 39 8 节能节水措施 . 40 能措施 . 40 水措施 . 42 9 组织机构与项目管理 . 44 织机构 . 44 目管理 . 44 10 项目实施进度及招投标 . 47 目实施进度 . 47 程招投 标 . 47 11 投资估算与资金筹措 . 49 资估算 . 49 金筹措 . 52 12 财务分析 . 53 制依据 . 53 础数据 . 53 务收入及税金估算 . 53 成本费用 . 54 润 . 55 务盈利能力 分析 . 55 偿能力分析 . 55 亏平衡分析 . 56 务评价结论 . 57 13 综合评价 . 58 3 目风险评价 . 58 目经济效益评价 . 59 低风险的主要措施 . 59 14 问题与建议 . 60 于资金筹措与使用 . 60 于环境保护 . 60 于项目实施措施 . 60 于防洪 . 错误 !未定义书签。 1 1 总论 目背景 目基本情况 项目名称 浔阳花苑建设项目 建设地点 岳阳县长风路与贺坪路交叉口东南 建设工期 共计 18个月，即 2010年 6 月 2010 年 12月 目建设单位简况 本项目 建设单位是 岳阳 县天祥房地产开发有限公司。 公司成立于 2008年 4 月，核定经营范围为凭资质证书从事房地产开发、销售；物业管理、建筑材料销售。 2008 年 4月批准从事房地产开发销售业务，核定资质等级为肆级。 注册资本：人民币 400万元 营业执照注册号： 430621000002392 公司地址：岳阳县城关镇卫农村 159号 法定代表人：黄训洪 岳阳 县天祥房地产开发有限公司的经营宗旨是： 为客户创造生活 提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效丰富多彩； 2 为社会创造价值 服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现天祥房地产开发有限公司的社会价值； 为员工创造机会 创造发展空间，提升员工素质，提高天祥房地产开发有限公司的工作生活质量。 目 简介 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从 而促进国民经济健康持续发展。现在的房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 本项目为 岳阳 县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设 工程 ， 地处 岳阳县长风路与贺坪路交叉口东南 。 目编制依据 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国土地管理法实施条例； 中华人民共和国房地产管理法； 城市房屋拆迁管理条例； 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）； 3 岳阳县国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 ； 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 ； 岳阳县县区基准标价 ； 岳阳 县 城市总体规划（ 2008 2030）； 投资项目方签订的协议书或意向书 ； 国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料。 究内容 通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然 条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展 ，重点研究项目建设的必要性 ， 同时 ， 结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成 浔阳花苑建设 工程 可行性研究报告。本报告主要研究内容有： (1)项目建设的必要性； (2)市场分析 ； (3)建设规模 与方案设计 ； (4)建设条件； 4 (5)投资估算及资金筹措； (6)经济评价； (7)工程环境影响分析； (8)问题与 建议。 要研究结论 设内容 与建设规模 岳阳 县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设 工程主要包括 住宅 房建设、给排水、绿化、电力、电讯等配套设施建设，项目 用 地面积 方米 ， 总 建筑面积 其中住宅建筑面积 方米 ，方米，架空车库建筑面积 方米。 项目主体建筑 3 栋，单体建筑均为 18F+1。 资估算及资金筹措 投资估算 本工程总投资估算 5000万元，其中工程费用 4250万元，工程建设其他费 550万 元，基本预备费 200万元。 资金筹措及安排 本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下： 申请银行贷款 1000万元。 自筹资金 4000万元。 5 资计划方案 投资 计划 安排 见表 1 表 1 推荐方 案投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 年份 项目 合计 建设期 第一年 第二年 1 总投资 5000 2800 2200 有资金 4000 2500 1500 行贷款 1000 300 700 期安排 建设工期安排 本 项目 建设进度，计划用 2年 (成。 实施计划 拟建项目工程进度安排 见表 1 表 1 拟建项目工程进度安排表 年份 2010 年 2011 年 季度 二 三 四 一 二 三 四 一 前期工作 征地拆迁 三通一平 材料及现场准备 土建工程 辅助工程 竣工验收 济评价 该 项目 的各项基础条件已具备、时机已成熟， 符合国家的有关方针、政策， 能产生一定的社会效益 ， 因此项目是可行的。 6 合评价 本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，因此，本项目推荐实施。 主要技术经济指标见表 1 表 1 主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 指标 备注 1 项目总用地面积 小区总用地面积 2 净用地 面积 3 总建筑面积 宅建筑 面积 业小铺面 空车库面积 4 建筑基底面积 5 总户数 户 296 25 76 15 46 35 154 05 2 它复式 户 18 6 地上停车位 个 96 6 建筑密度 % 个小区 7 容积率 个小区 7 8 绿地率 % 个小区 9 总投资估算 万元 5000 10 项目建设期 月 18 8 2 项目背景与建设必要性 目区概况 岳阳县位于湖南省东北部，东接湖北省通城县，东南连平江县，南抵汩罗市，西南以湖洲与沅江市、南县交界，西与华容县、君山区毗邻，北与临湘市、云溪区、岳阳楼区、君山区接壤。县界极端位置，东至月田镇钟山村钟家山南麓，南至长湖乡民主村王家寮分水岭，最西、最北均以东洞庭湖湖洲与君山区相接。全县土地总面积 方公里，占全市土地面积的 县境地貌自东北幕 阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全县水域面积 1190 平方公里，占全县总面积的 主要为县辖东洞庭湖水面。主要河流有直泄东洞庭湖的新墙河、费家河、坪桥河、直入南洞庭湖的罗水河。全县干支河流 63条，其中入东洞庭湖的 59条、入南洞庭湖的 4 条。 2009年，岳阳县人民在县委、县政府的正确领导下，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，推进和谐社会建设，努力克服原材料、能源价格持续上涨等制约经济发展的因素，实现了“十一五”的良好开局 。人民生活水平继续提高，经济结构进一步优化，各项社会事业加快发展。 初步核算， 2009年地区生产总值 长 ， 9 增幅比上年提高 中：第一产业增加值 长 第二产业增加值 元，增长 27%；第三产业增加值 元，增长 。按常住人口计算，人均生产总值 12816 元，增长 。三次产业结构由 2006 年的 整为 末全县从业人员 21516人。年末城镇登记失业率控制在 4%之内。 2009年岳阳县全社会固定资产投资完成额 长 75%。城镇以上固定资产投资完成 长 其中：基本建设完成投资 元 ,更新改造完成投资 地产投资 4000万元。商品房销售额 4000万元，销售面积 7000万平方米。 据公安部门统计， 2009 年岳阳县户籍人口 689952 人，增加 3166 人。其中：非农业人口 114204人；农业人口 575748人。全县城镇在岗职工平均工资 15893 元，比上年增长 农村居民人均纯收入 5104 元，比 上年增长 ；城镇居民可支配收入 10009 元，比上年增长 目建设必要性 民 居住环境的需要 扩大城市容量 ， 提高城镇综合承载能力，加快城 市 化进程 ，改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力 ，是岳阳县的重要发展目标之一。同时 岳阳 市 城市住房建设规 10 划（ 2006） 明确提出 建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城居住区和 “ 城中村 ” 改造，逐步实现其综合环境改善。 建设 地地处东西向过境岳阳县中心城区地段，项目建设符合岳阳县经济和社会发展“十一五”规划及岳阳县城市住房建设规划的要求，是岳阳县城市建设的重要片区 。 构建和谐社会主义社会的需要 “居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在政府工作报告中一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾突出。开发建设居住小区 ，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定具有重要作用。 岳阳 县 城市建设用地的客观需要 岳阳 县 优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源，使岳阳 县 具有强大的发展潜力。但是，目前岳阳 县 城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了岳阳市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单 ,可为扩大岳阳城区规模 11 提供完整的发展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为岳阳市的未来发展提供广阔的空间。 带动相关产 业和地方经济共同发展的需要 房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。 12 3 市场分析 阳商品房价格现状 和走势 阳商品房价格现状 从房屋成本 均价来看，销售价格基本合理 从目前我 县 购房群体来看，多层住宅仍是我 县 购房者首选。根据房地产价格评估机构测算， 2007 年，岳阳一般地段普通多层商品住宅成本均价为 1543 元 / ，其中：楼面地价 400 元 / ，前期费用 130 元 / ，建安工程费 700 元 / ，税值 130 元 / ,其他 183 元 / 。而 2007 年多层商品住宅销售价格在 1650元 / 左右。 2008 年 1，岳阳一般地段普通多层商品住宅成本均价为 1858元 / ，其中：楼面地价 450元 / ，报建费等前期费用 130 元 / ，建安工程费 820 元 / ，税值约 190 元 / ,其他 268 元 / 。而今年上半年多层商品住宅销售价格平均为 1916 元 / 。根据以上数据推算，开发企业在多层商品住宅开发中企业利润率在 15%以下，属于正常利润水平，销售价格基本合理。 从省内其他地市销售价格比较来看，我 县 销售价格基本正常 今年上半年，我省其他地市新建商品住宅平均销售价格是 13 长沙 3000元 / 、郴州 2200元 / 、益阳 1600元 / 、株洲 2300元 / 、衡阳 1800 元 / 、常德 2000 元 / 、湘潭 2100 元 / ，所以岳阳平均销售价格 1916 元 / 不算高，属正常水平。 按“房价收入比”分析，我 县 房价整体合理 按照国际通行的“房价收入比”计算，我市 2007年城镇家庭年收入为 元，而同期市场主力户型（ 120 平方米）售价约为 20万元，“房价收入比”为 于 3至 6 倍的合理区间；按我国通行方式测算， 2007 年我市城镇双职工年均工资收入为 元，而同期 60 平方米经济适用住房售价约为 8万元，“房价收入比”为 于 4 的合理区间。由此可见，我 县 房价虽在增长，但整体仍然合理。 售价格仍将平稳上涨 住房建设投资成本在增加，决定了房价上涨 土地价格不断上涨。 2007年新建商品住宅每平方米楼面地价为 400 元，今年上半年为 450 元，上涨 而且城区可供房地产开发的土地资源越来越稀缺，刺激地价快速上涨。据国家统计局岳阳调查队调查情况显示，我市中心城区地价每年涨幅不低于 20%。 税收增加。据调查，岳阳房地产开发的新建商品住宅税金 2007年为 130元 / ，今年为 190 元 / ，增 长 增长 14 快的原因是：今年开始，增加和调整了土地增值税等税种，其中，城镇土地使用税提高了 2 倍，耕地占用税提高了 1 倍。另外， 2007 年前，开发企业所得税按销售利润计税，为此，不少开发企业项目决算报表中将企业利润做成 0 或亏损，无法计征企业所得税。而从 2008年开始，企业所得税在项目销售前提取3%。 劳动力成本增加。管理人员、营销人员报酬增加等因素带动管理费用增加，去年为 40元 / ，今年为 50元 / ，增加25%。 融资成本增加。融资手续费每个项目去年约 为 20万元，今年约为 25万元，增加 25%。利率去年为 9%，通过央行 6次调息后，今年为 12%。利息去年为 50 元 / ，今年为 85 元 / ，增加 70%。 建材 价格上涨。据权威部门调查情况显示，今年 6 月，建材价格同比上涨 其中钢材价格上涨了 30%。 以上成本最终将消化到房价中去。开发项目投资成本的增加，是商品住宅销售价格不断上涨的最主要因素，对房价的提升起到关键性的作用。 需求量的放大，带动购买力的增加，刺激房价的增涨 随着我市城市化进程的加快 ，大量农村人口进城经商、打工，县（市）区部分工职人员、企业人士也选择在岳阳购置房产度假、休闲、定居、投资，市区人口的增加，加大了城市住 15 房的需求。另据权威部门统计，我市每年大约有 6 万人出生，其中楼区大约有 6 千多人，从某种程度上讲，人口的自然增长也带来了住房需求的增长。根据湖南省城镇化发展总体目标，“十一五”期间全省力争城镇化水平年均增长达到 百分点，至 2010 年，岳阳市将成为全省构建 6 个 50 100万人口的大城市之一。需求量的增大终将刺激房价的提高。 岳阳房价与省内同类型 城市相比还存在价格差距，具有价格增长的空间 以多层住宅商品房销售价格为例，我市与长沙相比平均价格少 1000元 / ，比株洲市少 300 元 / ，比湘潭少 100元 / ，比郴州少 300元 / ，与常德差不多，只比益阳和衡阳高出 200元 / 。所以，从价格比较来看，我市房价存在涨价空间。 岳阳房价涨幅平稳 据国家统计局湖南调查总队提供的前二季度房地产价格情况显示，我省纳入国家 70个大中城市调查样本的 3 个城市中，长沙、岳阳、常德 3 市房屋销售价格涨幅分别为 均低于全省平均 涨幅，主要原因是其它城市如湘潭 怀化 邵阳 16%涨幅偏高，拉动了全省房价涨幅较高所至。但与全国 70 个大中城市比较， 1 5 月长沙、岳阳、常德 3市房屋销售价格分别上涨 与全国平均 涨幅比较，长沙、岳阳市分别高出 6 个百分点，居全国房价涨幅中游水平，同时也表明我市房价仍在平稳上升。 综上所述，目前，我市新建商品房销售价格基本合理，也存在上涨空间。按权威部门多年来的调查统计数据分析，从2005 年开始我市房价每年都在以 15%以上的速度上涨，据此推算，在没有国家大的政策调控和其他特殊因素影响的前提下，我市后 5 年房屋销售价格上涨 30% 50%，即新建商品住宅上涨到 2500 元 / 3000 元 / 是很有可能的。况且，我市少数开发企业开发销售的商品房价格正在接近这个价位。 当然，近年来，在国家特别关注房地产市场动态并采取金融、土地和税收等宏观调控政策来抑制房价“大涨”的形势下，再出现房价“ 07狂涨”现象的可能性不大，但从中长期房价走势图上还是可以窥探出房价的绝对价格现在还是出于上行期，只不过速度放缓而已，所以，岳阳商品房销售价格平稳上 涨也是必然。 阳 市 商品房 销售 现状 和走势 阳市商品房销售现状 1份，我市批准商品住宅预售 8425套，面积 售商品住宅 4746 套，面积 场既保证了充足的供应，又没有造成滞销，供需基本保持平衡。 17 1份，我市期房销售面积 平方米，同比下降8%，占销售面积的 现房销售面积 比上升 占销售面积的 我市商品房销售仍以期房为主 ，由于去年销售低迷使许多期房转为现房，使上半年现房销售同比大幅增长，另一方面由于购买现房纠纷相对较少，使消费者更倾向于购买现房。 岳阳市 2009 年 1房屋空置情况见表 3 表 3 岳阳市 2009 年 1房屋空置情况表 单位：万 段 合计 住宅 办公 商业 其它 2008 年 1 009 年 1 1份，我市商品房空置面积为 比 下降 空置率为 低于 10%的警戒线。其中空置 1168 平方米，占空置面积的 15%；空置 3 年以上的 4158平方米，占空置面积的 19%,两者所占比例为 34%，市场供应没有出现滞销积压现象。 岳阳市 2009年 1 18 表 3 岳阳市 2009 年 1份中心城区商品房购买对象分类表 单位 本市 外地 本市城区 本市其他区 本省其他地区 外省 境外 成交 面积 万 交 套数 套 2725 1914 811 542 251 93 198 1，中心城区共成交商品住宅 中本市人口购买面积为 平方米，占 外地人口购买面积为 我市优越的地理环境以及较低的房价吸引了大批外来人员购房。 阳市商品房 销售走势 今年以来，市委、市政府先后开展了打击无资质开发和集中整治违法建设专项行动，我市房地产市场秩序明显 好转。无资质开发和违法建设减少后，将有效提高商品房市场需求，促进销售量稳步增长。此外，随着国家、省、市促进房地产市场消费的各项政策的进一步落实，消费者持币观望的心理将逐步消除，自住型需求和改善型需求将进一步释放，投资型需求将可能触动。 19 4 建设规模 与 方案设计 设规模 本项目为 岳阳 县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设 工程 ， 规划 总用地面积 方米，建筑面积 方米，其中住宅 业建筑 方米，架空车库 方米，总居住户数 296户，容 积率 化率 案设计 导思想 建筑设计、配套设施与三农特点 应互相协调 。随着城建力度加大，规模化 安置 小区面对着农村人口多、从事农业生产人口多、农村民俗讲究等特点，应该着力研究体现城郊农民居住特点的小区建筑格局。同时，要加大交通出行配套设置建设，提高 居民 生活质量。 平面布局 本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。基地的 南 侧为 芭蕉湖 ，为充分利用沿 湖 景观，建筑的天际线由北向南降，从而 形成良好的日照、通风条件， 20 使住户充分享受沿 湖 风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状的总体布置，通过规整的 多 层住宅布局和曲线的 多 层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为 芭蕉湖 沿岸的一处景观 ， 同时也使小区的景观与城市的景观融为一体。 住空间 住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。建筑单体面向中间景观带布置，充分利用景观资源。注意空间的疏密、舒展与紧凑的效果。展现自由的空间形态。 境景观 小区在规划布局中借鉴中国古典园林的手法，“小中见大，步移景异 ”空间有收有放，入口处适当放大。院落空间、中心绿化互相结合，形成丰富的景观空间形态。 路交通 小区交通以环状道路为主，出入口设在规划道路上，减少对城市干道的影响。采用地上停车和地下停车相结合的方式。 筑设计理念 每幢住宅均有相对独立的景观绿化空间，户户均有舒适安静的环境，并共享小区中央花园与周边生态景观，住宅楼的户内空间充分体现出优良的视觉和功能的环境。 21 户型设计继承发展了传统的住宅设计理念，空间布局紧凑合理，以明确清晰的流 线确保生活私密和减少行为干扰。建筑设计的平面布局做到小户型功能分区明确、动静分区、洁污分区；大户型功能齐全，满足居家生活的各种需求。住宅顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设置屋顶花园，既增加屋顶使用率，同时丰富建筑天际线。 在建筑形态上，单体设计从历史文脉中汲取美感，建筑风格力求体现时代感和艺术感，把艺术装饰主义融入建筑，追求空间、花影、色彩、质感的对比和统