城镇保障性住房建设项目可行性研究报告

1 X 市 X 县 2012 年城镇保障性安居工程 可行性研究报告 编制单位： X 省城乡规划设计研究院 日期： 2012 年 7 月 15 日 2 目 录 第一章 总 论 . 4 目概况 . 4 行性研究报告编制依据 . 5 行性研究报告编制范围及目的 . 6 行性研究报告编制原则 . 7 目提出的理由和过程 . 8 目建设条件 . 10 目建设地点及规模 . 11 目主要规划技术指标 . 11 目估算总投资及效益情况 . 12 设周期 . 13 目主要技术经 济指标 . 13 研结论 . 14 第二章 项目建设背景 . 15 目区位及昆明概况 . 15 障性住房建设政策环境 . 19 头堡战略的重要组成部分 . 23 障性住房建设分析 . 24 障性住房建设的重要性分析 . 26 内外保障性住房建设经验 . 35 第三章 项目建设的必要性 . 43 目建设是解决中低收入住房困难问题的需要 . 43 目的建设将促进我国房地产市场的健康发展 . 44 目建设是重要的民生工程 . 49 目的建设能够推动城市经济发展、提升城市形象 . 49 第四章 建设规模 . 50 设规模确定依据 . 50 目建设规模确定 . 50 第五章 场址选择 . 51 目场址现状 . 51 址建设条件 . 52 第六章 规划及建筑设计方案 . 53 计依据 . 53 体设计原则 . 54 设条件分析 . 54 计理念 . 55 3 划定位、规划目标与规模 . 59 划布局 . 59 筑设计 . 65 第七章 工程技术方案 . 70 向规划设计 . 70 构设计方案 . 72 排水设计方案 . 75 力规 划及设计方案 . 79 气节能与环保 . 86 第八章 节水及节能减排 . 88 能标准及规范 . 88 能减排的原则和要求 . 88 目能耗分析及指标 . 89 水及给排水节能措施 . 89 能减排措施 . 90 第九章 环境保护措施 . 92 境保护标准 . 92 目主要污染源 . 93 目建设与营运对环境的影响 . 93 境保护措施 . 96 目环境影响评价结论 . 99 第十章 劳动安全与卫生消防 . 101 要危害因素及危害程度分析因素 . 101 全卫生防范措施 . 101 防标准及规范 . 102 防措施 . 102 第十一章 项目组织机构与建设管理 . 104 织机构设置 . 104 织管理方式 . 104 目建设资金的管理 . 106 成后的运营管理 . 106 第十二章 项目实施进度及招投标 . 107 目实施进度 . 107 目的招投标 . 108 第十三章 投资估算与资金筹措 . 110 资估算 . 110 金筹措 . 112 第十四章 财务评价 . 113 4 础数据与参数选取 . 113 营收入估算 . 113 本估算 . 113 利能力分析 . 114 第十五章 经济效益分析 . 115 第十六章 社会评价 . 116 目对社会的影响分析 . 116 目与所在地互适性分析 . 118 价结论 . 120 第十七章 风险分析 . 121 要风险因素的识别 . 121 险程度分析 . 122 范和降低主要风险的措施 . 123 第十八章 研究结论与建议 . 125 究结论 . 125 1 议 . 126 5 附图： 日照分析图 绿化景观分析图 道路交通分析图 功能结构析图 现状分析图 区位分析图 商业局部透视效果图 沿 街透视效果图 鸟瞰效果图 附件： 项目相关批复 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 4 第一章 总 论 目概况 目基本情况 项目名称： X 县 2012 年城镇保障性住房建设项目 项目地址：建设项目位于 X 县城南片区，围绕于云龙寺所在山脚西南部 项目承办单位： X 省城乡建设投资有限公司 项目性质：新建 项目用地面积：总规划用地约为 。 项目总建筑面积及住宅规模： X 县城 2012 年度保障性住房总建筑面积为 117365 ， 共计 1908 套保障性住房 。 设单位简介 X 省城乡建设投资有限公司 （ 简称：“ X 城乡投” ） 建立于 2008 年6 月 18 日，是经 X 省人民政府 （ 云政复 2008 19 号 ） 文批复，由 建设立的以城乡建设投资为主业的现代企业，为 X 建工集团有限公司下属的全资子公司。公司注册资本金为 10 亿元人民币。 X 城乡投作为一家立足于城乡建设领域的投资公司，依托 X 建工集团有限公司建筑主业，拥有一支既懂建筑专业，又有金融投资、融资专业技巧的专业团队，对于建设施工的行业经验有着其他普通投资公司不可比拟的专业优势。 2012 年，经省政府研究， X 省人民政府 （ 云政复 2012 7 号 ） 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 5 文批复，决定指定 X 省城乡建设投资有限公司作为省内唯一省级城镇保障性住房投 融资公司，全面参与全省保障性住房的建设。 X 城乡投公司将充分利用省级城镇保障性住房投融资平台的政策、资源优势，以及 X 建工集团有限公司强有力的支持，与各州市开展广泛的合作，全面推动 X 省保障房建设。努力实现“十二五”期间 X 省保障性安居工程建设目标。 法人代表：俞志明 研编制单位 X 省城乡规划设计研究院 工程咨询资质：工咨甲级 资质证号：工咨甲行性研究报告编制依据 本项目是根据业主提供的资料、数据、以及国家有关的规范、标准等编制的。 具体包括以下内容： （ 1） X 省人民政府关于做好 2012 年全省城镇保障性安居工程建设工作的意见 （ 云政发 2012 34 号 ） ； （ 2） X 市人民政府关于转发 2012 年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知 （ 保政发 2012 77 号 ） ； （ 3） X 县人民政府关于 X 县 2012 年城镇保障性安居工程建设实施意见龙政发 2010 94 号； （ 4） 关于下达 2012 年中央补助公共租赁住房专项资金的通知 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 6 （ 保财综 （ 2012） 53 号 ） （ 7） 关于本项目的规划设计方案 （ 8） 投资项目可行性研究指南中国电力出版社； （ 9） 建设项目经济评价方法与参数 （ 第三版 ） 中国计划出版社； （ 10） 建设单位与 X 省城乡规划设计研究院签订的本项目可行性研究报告技术咨询合同。 （ 11） X 市房地产市场 （ 销售及租赁市场 ） 的相关市场调查资料； （ 11） 建设单位提供的其它有关资料 （ 12） 我国现行的有关规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、环境保护等专业规范及相关技术规定。 （ 13） 其他有关的文件资料等。 行性研究报告编制范围及目的 本可行性研究报告编制的工程范围为 2012年 据 X 市总体规划 2012 年城镇保障性住房建设计划，积极响应国家关于房地产调控及保障房建设的政策要求，本可研报告从保障性住房建设需求及配套设施需求入手，分析本项目建设的必要性并科学测算项目的建设规模；研究制定可实施的的规划方案，研究项目建设的可行性，通过详细的经济测算及财务分析，制定合适的融资、建设、运营及管理方案，对项目建设提供前瞻性的指导。同时，根据规划用地现状，科学规划，充分利用自然地形地貌，制定经济合理的工程技术方案；并同时研究项目的实 施是否符合国家关于环境保护方面的政 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 7 策，研究项目实施对 X 县建设及构建和谐社会、保障社会民生的重要意义，并为 该项目的决策部门提供确切可靠的依据。 行性研究报告编制原则 （ 1） 根据项目所在地的政治、经济和社会发展情况，按照建设的需要和可能性进行可行性论证。 （ 2） 政策符合性原则：本项目的研究分析及方案制定紧扣国家及各级政府关于城市建设、保障性住房建设的有关政策、指导意见及办法；严格执行有关保障性住房建设要求；统筹考虑“十二五”期间， 合 2012 年 X 市保障性工程目 标任务，合理确定建设规模。 （ 3） 政府指导、企业市场化运作原则。 （ 4） 可持续发展原则。 （ 5） 因地制宜原则：充分利用现在地形现状，以有限资金获取最大投资效益、环境效益和社会效益。 （ 6） 严格执行节约建设用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全的要求。工程设计符合国家的有关法规、规范和标准，采取经济合理、环保节能的工程实施方案。 （ 7） 统一规划、统一分期建设、统一管理、集中连片，尽可能实现经济效益、环境效益、社会效益最大化。 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 8 目提出的理由和过程 近年 来，随着全国各地的房价过快上涨，已经远远超出了工薪阶层的经济承受能力及心理承受能力，已经引起了较大的社会反响，“房价”已经是牵动上至中央下至每个百姓的重要的社会问题。因此，保障性住房建设也成了自 2011 年以来房地产市场发展的重要一环，中央及国务 院将房地产调控与建设保障性住房作为促进房地产市场健康发展的重要举措。 2011 年 2 月 25 至 28 日，李克强副总理出席了全国保障性安居工程工作会议并做了关于保障性住房建设的重要讲话，并向各省市下达了 2011 年建设 1000 万套保障性住房 （ 2010 年为 580 万套 ） 的建 设计划；温家宝总理在新华网和网友在线交流时谈及房地产市场时也表示将以建设保障性住房建设作为进一步抑制房价过快上涨的手段之一，同时也是改善民生的重要举措之一，并提出五年内新建保障性住房3600 万套。中央已经把包括保障性住房建设作为民生战略的重要组成部分。 2012 年由中央财政安排保障性住房补助资金 1030 亿元，比 2011年增加 265 亿元； 2012 年 3 月 5 日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告时表示， 2012 年要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成 果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成 500 万套，新开工 700 万套以上。 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 9 国务院明确要求土地供应优先保证保障性住房的建设用地。 为此， X 省政府要求各地健全保障性安居工程建设投融资体制机制，各州市政府及保障性住房建设任务较重的县市区政府，可成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。同时，要积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与公共 租赁住房的开发经营和棚户区改造住房的 开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。 2012 年， X 省与国家签订的 2012 套 （ 含 10 万户新增租赁补贴发放 ） ，国家要求 X 省到年底前各类城镇保障性住房要三分之一主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工，并基本建成 套以上；除此以外，省政府还要求，各地城镇保障性安居工程建设项目要在 9 月底前全部开工，并在年底前完成 60%以上的投资额。 2012 年 X 省继续严格贯彻落实国家房地产调控政策，进一步巩固2011 年以来的房地产调控成果，进一步加强和改善房地产市场调控、切实稳定住房价格。 2012 年 1， X 省完成房地产开发投资 元，同比增长 高出全国房地产开发投资平均增速 百分点， 按照 X 市人民政府关于转发 2012 年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知中明确， 2012 年， X 市建设保障性住房任务为 30000 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 10 套。其中：新增租赁补贴 ，并确保所有建设项目今年 9 月 30日前全部开工建设。 X 市根 据各县得实际情况，下达了 2012 年的建设任务， X 县城镇保障性安居工程建设任务为 2600 套，其中：新增租赁补贴 600 户，按照自下而上、按需申报的原则，建设任务分解到乡镇集镇公共租赁住房 92 套，集中在县城建设 1908 套。 由此 X 市 X 县县城保障性住房进行了统一选址、统一规划、统 一建设、统一管理，统筹建设，并按照和谐人居思想将保障性住房规划建设，建设一个配套完善、功能齐全、安全、舒适、怡人的大型和谐社区即本项目 X 县保障性住房建设项目。 目建设条件 （ 1） 本项目用地符合 X 市 X 县总体规划及控制性 详细规划，并且已经获得用地审查报告，规划方案同时编制上报。 （ 2） 本项目的建设符合国家、 X 省、 有关保障性住房建设的规划及政策。 （ 3） 本项目交通位置优越，周边市政道路路网完善，市政配套条件较好。 （ 4） 本项目的总体规划布局均衡、各种产品结构 （ 公共保障性住房、商业配套、服务设施 ） 配置合理、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。 （ 5） 国家、 X 省及与 X 县对保障性住房建设在土地供应、税收、 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 11 资金安排等方面给予了强有力的政策支持，本项目建设的政策背景较好。 （ 6） X 县 近年来经济发展迅猛，具有较好的经济基础及项目融资条件，项目的建设资金能得到保证。 （ 7） 项目建设方在基础建设、投融资及开发方面积累了丰富的经验，对项目具有较强的把握能力。 目建设地点及规模 （ 1） 拟建地点 项目建设用地位于 X 县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于云龙寺所在山脚西南部。 （ 2） 计划建设规划 X 县城保障性住房建设项目，规划建设国家保障性住房 1908 套。 目主要规划技术指标 主要经济指标： 序号 项目名称 单位 指标 一 用地面积 亩 总建筑面 积 117365 其中 地上 建筑面积 81464 商业建筑面积 15351 地下室建筑面积 20550 三 建筑密度 % 容积率 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 12 五 绿地率 % 总户数 户 1908 七 机动车位数 个 555 八 非机动车位 个 400 目估算总投资及效益情况 （ 1） 估算 总投资 序号 工程或费用名称 合计（元） 备注 一 土地征用费 二 前期工程费 三 建安工程费 四 基础配套费 五 其他工程费 六 利息 七 不可预见费 八 间接费 十 项目总投资 （ 2） 资金筹措 项目所需建设资金以下列两个方式予以筹措： 1） 中央、省关于保障性住房建设的财政补贴资金： 元。 本次新建 保障性 住房 1908 套，总建筑面积 117365 平方米，其中：住宅 81464 平方米，配套商业用 房 15351 平方米，地下室 20550 平方米，以及附属设施建设，估算总投资 元 。 2） 自筹； （ 3） 项目社会效益 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 13 本项目产生的效益主要是社会效益。 首先社会效益表现在：解决了部份中低收入住房问题，让全市人民共享改革发展成果，让广大人民群众可以享有可靠的社会基本保障，实现安居乐业，构建社会主义和谐社会，体现党和政府高度关注民生问题，促进社会安定团结。 其次，项目也体现了一定的经济效益。根据财务分析计算，项目在运营其中通过收取租金及物业管理及出租商铺，能维持正常的运 营工作。 （ 4） 项目环境效益 本项目按照低密度、低容积率、高绿地率的规划思想规划设计，并充分考虑了与用地区域内自然、人文环境的融合，同时采用成熟的节能环保工程技术，故项目本身具有良好的环境效益。 设周期 项目建设周期计划 1 4 个月，自 2012 年 7 月 30 日 2013 年 9 月30 日。 计划 201 2 年 7 月 30 日前开工， 2013 年 9 月 30 日前全部建成并投入使用。 目主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 备注 合计 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 14 一 技术指标 规划总用地 亩 1 总建筑面积 117365 2 户数 户 1908 二 经济指标 1 总投资 万元 程费用、工程建设其它费用、预备费 2 总投资的单位面积造价 元 / 2621 05 研结论 （ 1） X 县城保障房建设项目是 X 市 2012 年保障性住房建设的重要项目之一，具有较好的政策支撑，是 X 市 2012 年重要的民生工程之一，建设的必要性充分。 （ 2） 本项目的规划方案布局科学、各种住房产品结构搭配合理、环境怡人、交通便利， 工程技术方案安全、经济、合理，方案的可实施性较好。 （ 3） 通过经济分析，就整个项目而言，因有部分商业设施可进入市场销售，保障性住房长期持有具有一定的长期收益，因此项目具有一定的投资收益。 （ 4） 通过风险分析，本项目的各类风险基本可控，项目具有较好的抗风险能力。 （ 5） 建立完善的住房保障体系，让中低收入家庭享有可靠的社会保障，是构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，因此本项目具有较好的社会效益。 （ 6） 本项目的工程技术方案符合环境保护的有关政策，符合节水、节地、节能有关要求，具有较好的 环境效益。 编制单位：云南省城乡规划设计研究院 15 第二章 项目建设背景 目区位及昆明概况 目区位 X 县是一个山区县，位于中国 X 西部边陲，地处怒江、龙 川江 两江之间，高黎贡山山脉由北向南伸入县境，地势呈中部高而东西倾斜之势，全境崇山峻岭，丘陵起伏，河流纵横，最高海拔 ，最低海拔 535 米，垂直高差 。 X 县域东西最大距离 64 公里，南北最大跨度 78