地铁上盖物业项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

1 地铁上盖物业 项目 可行性研究报告 2 第一部分 项目总论 一、 项目背景 1. 项目名称 X 地铁 X 湾车辆段上盖 项目 2. 委托方 3. 承担可行性研究工作的单位 4. 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标 2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资 1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经 199811 号） 开发公司提供的相关资料 国家及 X 经济建设的方针、政策和城市规划 5. 项目建设规模和内容 根据开发公司提供 的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。 序号 名称 数据 单位 3 1 总用地面积 方米 上盖物业用地面积 方米 物业部分用地面积 方米 上盖政策性住房用地面积 方米 2 总建筑面积 1410000 平方米 商品房用地建筑面积 807850 平方米 住宅 395130 平方米 商务公寓 48670 平方米 办公 224300 平方米 商业 81100 平方米 酒店 26250 平方米 幼儿园等配套 32400 平方米 政策性住房用地建筑面积 602150 平方米 3 建筑覆盖率 不大于 40% 4 建筑间距 满足深标及消防规范要求 5 建筑高度或层数 120 米及 200 米 6 绿地率 30% 二、 可行性研究结论 1. 市场预测 X 片区是 X 未来重点发展的核心地区，属于 城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是 X 建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为 X 高强度发展的 项目正处于未来 X 湾 东南角。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。 2. 项目建设进度 工程于 2008 年报批报建， 2009 年初开始动工，预计 2013 年 11 月底全部 4 完成竣工验收，开发建设工期历时 6 年。各宗地建设进度如下： 地：包括 1、 2、 3、 11 四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于 2009 年初开工， 2011 年 12 月 31 日前完工，历时 3 年。 地：包括 6、 8、 9、 10 四个地块，为地铁上盖商住用地。2009 年初开工， 2011 年 2 月完工，历时 3 年 地：包括 4、 5、 7 三个地块，为白地商住用地。 2011 年 8月开工， 2013 年 11 月工，历时 3 年。 各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。 3. 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计 为 1530956 万元，开发成本及费用分别为 1405153 万元、 125803 万元， 政策性用地自 2009 年 开工， 至 2011 年底，历时 3 年，各年开发投资额分别为 139233 万元、 104425 万元、 104425 万元，共 计 348083 万元。 上盖物业商住用地自 2009 年开工，至 2013 年底竣工，历时 5 年，共投入1182873 万元。 资金筹措 本项目 1/2/3/11 号地块 的资金来源 主要 有 两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为 78597 万元、 269486 万。其中 78597 万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或 5 投资商来进行融资，必要时该宗地可与 410 号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。 因此， 410 号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售 /经营收 入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议 /合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下： 筹措资金来源 筹措资金额 （万元） 比例 % 自有资金 444339 38% 融资金额 13330 1% 银行贷款 140658 12% 销售 /经营 收入再投入 584546 49% 总投资额 1182873 100% 备注 ： 1、表中融资金额为 410 号地块 2008 年建设资金缺口； 2、自有资金已超过银行贷款要求 35%水平的下限，可进行银行融资。 项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口 78597 万元、410 号地块 2008 年建设资金缺口 13330 万元，共计 91297 万元。协议 /合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表： 出资额 出资比例 地铁公司 444339 投资方 91927 合计 536266 在这种合作模式中，地铁公司占 股权，投资方占 股权。 4. 项目综合评价结论 市场可行性研究结论 6 本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业， 选址适 宜，定位准确，设计合理， 售价适中，符合 未来 X 片区的 市场主流需求。 经济可行性研究结论 政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于 410 号地块，在计算期内预计销售收入 1005442 万元，经营收入 13903338 万元，共计14908780 万元，可获利润 11083463 万元，扣除所得税后净利润为 8312597万元；缴纳所得税 2770866 万元，项目盈利能力较强。 经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表： 410 地块项目 利润估算表 序号 项 目 单位 指标 1 占地面积 68431 2 总建筑面积 07850 3 项目总投资 万元 1182873 4 项目销售收入 万元 1005442 5 项目经营收入 万元 13903338 6 利润总额 万元 11083463 7 税后利润 万元 8312597 8 财务净现值（ 万元 286777 9 财务内部收益率（ % 10 动态投资回收期 年 ： 1、上表为项目销售性物业全部实现 100%销售的经济效益指标； 2、按照国家相关规定，一般房地 产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值 12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平 ，且结合目前房地产市场行情 。因此，本项目基准收益率取值 8%。 由以上经济效益指标可看出， 按协议 /合同型合作开发模式， 本项目赢利能力良好，具备可行性。 7 在利润分配方面，综合考虑 双方出资比例 、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表： 地铁公司 投资方 备 注 出资额（万元） 444339 91927 出资比例 建议分配比例 1 75% 25% 知名品牌开发商，如：万科等 建议分配比例 2 85% 15% 一般品牌开发商，财政实力较强 建议分配比例 3 90% 10% 无品牌开发商，财政实力较强 项目风险及防范建议 项目风险 技术风险 地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险 酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼 的经营方面，同样面临一定的经营风险。 项目整体的财务风险 本项目采用自有资金 、企业融资、银行借款 和销售回款 进行 开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。 风险防范建议 8 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发 进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。 本项目是 X 市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目， 项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 综合评价结论： 本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益， 本项目可行。 9 第二部分 项目投资背景研究 一、市场宏观背景 1. 全国投资环境 整体经济发展快速 2001 年 国内生产总值与增长速度 0500001000001500002000002500003000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 幅 2008 年上半年国内生产总值同比增长 。 全国经济仍然保持稳步快速增长势头。 全社会固定资产投资 发展较快 10 2008 上半年 全社会固定资产投资 68402 亿元，同比增长 其中，城镇固定资产投资 58436 亿元，增长 在城镇投资中，国有及国有控股投资 23554 亿元，同比增长 房地产开发完成投资 13196 亿元，增长 2. X 市总体城市发展和规划 市发展概览 X，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。 17 个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续 15 年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。 2011 年，第 26 届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的 X 成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。 在短短 28 年间，从一个不到 2 万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐 、功能完备、环境优美的现代大都市，人均 居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等， 28 年来， X 创下了 200 多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时， X 还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。 11 以下是 2007 年 X 实现的各项主要经济指标： 实际国民生产总值 达到了 人民币 ， 增长了 ； 社会消费品零售总额 元，增长 居民人均可支配收入 ，增长 外贸进出口总额 美元，增长 市发展规划 X 市在珠三角区域城市中的发展定位 按照国家中长期发展计划，到 2030 年，中国将成为世界最大的经济体之一。发展目标是“ 建设可持续发展的全球先锋城市 ”。 未来 X 城市发展的功能定位是 ： 国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 区域性物流中心城市。 与香港共同发展的国际都会。 X 区域发展策略：加强多层 次区域合作 进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是 X 未来应采取的选择。充分发挥 X 移民城市和移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进一步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之一。 X 的空间发展策略： 南北贯通 西联东拓 中心强化 两翼伸展 坚持以地区特色为基础，以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建 12 “差异化”的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。 3. 区域发展和前景预测 山区是 X 重要的西部滨海区 为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技、人才 和环境等方面的优势， X 提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。 西部滨海区（即包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区一起 成为 X 市高强度发展的 ，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设 区域生产型服务中心的需要。 山区 发展的定位 产业功能定位 ： 国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一 ,集装箱枢纽港 空间发展定位 ： X 特区带形组团结构中重要的西部城市组团， X 市二十一世纪的建设热点地区之一。 景观形象定位 ： 融 “ 山海城 ” 为一体的现代化生态型海滨城区。 13 14 4. 宏观环境与本项目发展的联系 X 投资宏观背景 经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。 第二、三次产业共同推动经济增长，推动房地产投资。 高新技术 产业、现代物流业作为 X 未来的支柱产业 ， 占第三产业增加值 更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。 域发展前景 南山区 有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域； 规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值； 片区经济的不断发展，人民生活水平和消费能力的不断提高，对片区的房地产发展起着很大的促进作用。 15 二、房地产市场发展状况研究 2008 上半年批准预售面积同比增加 推售面积则减少 10% 08年上 半年 比增加 05 X 商品住宅供应量不断减少， 除了开发用地减少的影响外，由于楼市火爆，开发商捂盘也是一个重要 原因。虽然 08 年上半年住宅预售量有所增加，但 量不大， 仍有一些项目因市场低迷而捂盘。 03上半年 X 市商品住宅批售面积 3 2 1 . 83 7 7 . 62 7 9 . 1 2812 4 4 . 1 2 5 7 . 501002003004000 3 年上半年 0 4 年上半年 0 5 年上半年 0 6 年上半年 0 7 年上半年 0 8 年上半年万平方米但 如果只记实际供应量，即推盘量，上半年全市新增住宅供应 263 万平方米，虽比预售面积多，但同比 07 年上半年的实际供应量，则减少 10%。 05 X 市推售住宅面 积 6 4 8 . 5 6 1 9 . 42447 4 0 . 8010020030040050060070080005年 06年 07年 0 8 年上半年万平方米 16 成交分析 供应然远大于求 08 年上半年全市成交住宅只有 平方米，同比减少 54%。按目前的销售速度， 08 年全年的销售量将只有 96、 97 年的水平（ 96、 97 年 X 销售住宅面积分别为 343、 405 万平方米），足见低迷。 近年来 X 住宅市场火爆，供不应求，特别是在巅峰期 07 年上半年，住宅供求比只有 1。之后受各种因素影响，下半年楼市转熊，楼盘成交普遍低迷，供需倒挂，加上 07 年 12 月供应量达 125 万平方米，最终导致下半年供求比达 1。 08 年上半年成交略有起色，但供应然远大于求。 03 X 市住宅供求关系图 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 0 0 9 0 0 1 0 0 0 03年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年万平方米00 522 售面积 供求比注：供求比 =批准预售面积 /销售面积 价格分析 08 年上半年大幅回落 近年房价上涨，其中 05涨势飞快，同比涨幅分别达到 18%、 31%和 45%。08 年上半年房价回落，虽同比 07 年上半年仍上涨 4%，但是与 07 年下半年比，已下跌 18%。 17 03年 X 房价走势 5680 5980704092301229315560127890500010000150002000003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米X 房地产市场周期分析及其预判： 房产的价格会围绕房 产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。没有人能非常准确预测顶部及底部出现地时期，但是房地产市场发展也是有一定的规律可循的，中原认为房地产市场发展有复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个周期，每个周期又有其表现特征。 价格价值8 房地产市场周期及其表现特征表 客户特征 价格特征 市场特征 复苏期 用家观望，投资者入市 楼价平稳上升，租金回报率上升；楼花价格比现楼高一些 楼价升到你不信 高涨期 用家入市，投资者入市 楼价急速上升，楼花远比现楼贵 楼价升到你相信 危机期 投资者 离场，市场上所有买家变成投机者 楼价升到脱离现实购买力，楼花价格缺乏上升动力，成交放缓，现楼价格逼近楼花价格 楼价升到你迷信 萧条期 买家亏损，负资产出现，市场上只剩有实力的用家及部分抄底的投资客 价格急速跳跃式下跌，市场出现有价无市，缺乏承接力，楼花价格甚至低于现楼价格 楼价跌到你没信心 香港几个房地产周期 表 年度 上升时间（年） 楼价最高升幅 调整时间 楼价最大跌幅 1967 - 1976 6 6（倍） 3（年） 35% 1976 - 1983 （倍） ） 40% 1984 - 2003 13 14（倍） 6（年） 65% 从表中可以看出，香港房地产市场的周期的规律是楼价上升越长楼价最高涨幅越高，其调整时间和楼价跌幅也最大，因此，房地产市场的上升时期与调整时期的时间是成正比的。 19 1984 - 2003 年香港住宅价格指数0204060801001201401601801979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006年香港住宅价格指数1984的香港房地产周期，基本上由 3 次升浪组成，第 1 次升浪是1985二次是 1991三次是 1995现一浪高于一浪的发展态势。大周期中蕴含着小周期 ,整个上升周期长达 13 年。 随后进入了市场的危机期和萧条期，到 2003 年开始复苏期的发展阶段。 从 X 楼 市目前的成交情况及入市客户表现来看，确实是处于周期中的萧条期。但从 2003 年 X 市价格走势图来看，房地产市场周期是 2003年启动上升，到 2008 年完成一个周期，即 5 年一个周期。因此我们认为X 房地产的调整周期将在 5 年之内完成。 2003 X 房价走势图 5680 5980704092301229315560127890500010000150002000003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米 20 2007 年底以来， X 市房地产市场出现的进行调整， 2008 年 因 四川地震、全球经济放缓和国内通货膨胀等因素，更增加了房地产后市的很多不确定性因素；但应当看到目前房地产市场的低迷只是短期态势 ，影响 X 市房地产整体市场的基本因素如：经济持续发展、 城市 人口的快速增长等 房地产市场的决定性因素 并没有发生大的变化。 因此，预计房地产市场在 2008 年房地产市场将进入到 小周期的 萧条期探底阶段，这时候将出现供求失衡，价格下跌；而到了 2009 年，市场将进入复苏期的盘整阶段，进行调整，从 2010 年 开始将进入到复苏期的恢复阶段，这时候成交量和价格都开始逐步上升 21 三、 X 房地产发展政策环境研究 1. 政策现状及趋势 2008 年上半年，国内国外宏观经济形势错综复杂。国 际原油价格突破新高、美国次贷按危机蔓延、越南暴发金融危机。国 内 物价指数高企、自然灾害不断、股市下跌一波比一波惨烈，外围和内部因素共同影响，使楼市处于一个非常恶劣的经济环境中。在这样一个不利的经济环境之下， 房地产 宏观政策 又进一步频出，X 楼市呈现出极度低迷的状态，楼市在经过 4、 5 月份的短暂回暖后再次步入低迷状态，臵业者对未来经济前景表现出担忧，消费信心不足。 2008 年上半年宏观政策一览表 分类 政策名称 发布单位 政策核心内容 土地 国务院关于促进节约集约用地的通知 国务院办公厅 打击囤积土地为核心，不仅加大囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险 ；地价下降 住房规划 X 市住房建设规划2008 年度实施计划 X 市国土资源和房产管理局 重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目 X 市住房建设规划2009 年度实施计划 X 市国土资源和房产管理局 重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目 税收 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财政部 、 国家税务总局 支持廉租住房、经济适用住房建设 、 支持住房租赁市场 发展 土地增值税预征率提高 X 市地税局 调整后普通标准住宅按销售收入预征，别墅类按销售收入预征，其他类型房产按预征。 经济类 6 次调整存款准备金率，从年初的 整到目前的 中国人民银行 落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长 22 2. 政策对本项目的影响 宅 供应结构 受 90/70 政策影响 本项目同样受 90/70 住房供应结构 政策的影响， 地内开发的商品住房项目， 套型建筑面积 90 以下住房（含经济适用住房）面积 所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的 70%以上。 策性公共租赁住房对项目开发是一把双刃剑，有利有弊。 地为政策性住房项目，开发量高达 60 多万平方米，且在 2011 年交付使用，其面向的是初级公务员，这与本项目商品住宅潜在客户不会重复，但由于预计政策性住房会有大量的出租行为， 这可能会降低本项目的投资客户对未来项目的预期值，因此可能大大降低本项目的投资客户比例，但与此同时 60 多万平方米的政策性住房为本项目的商业运营提供了巨大的消费人群，是项目商业经营的利好。 23 第三部分 地铁上盖物 业研究 一、 项目 初步 发展方案 “地铁 X 湾车辆段上盖物业项目” (以下简称“本项目” )处于未来 X 湾 X 市地铁有限公司以下简称“地铁公司”） 建设中地铁 1 号线续建工程 X 湾车辆段上盖物业， 拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等大型综合项目。项目以实现建设国际化城市为目标，以促进经济、社会和环境和谐可持续发展为目的，是 X 市政府 2008 年解决交通问题的 集中体现。 项目总用地面积 约 为 50 万平方米 ，其中车辆段上盖面积约 34 万平方米 。规划总建筑面积 约为 141 万平方米 (不计车辆段建筑面积 )，平均容积率 约 项目初步发展方案 宗地号 201201地性质 白地商住用地 上盖商住用地 政策性住房用地 建筑面积 5448006305002150业类型 商业 /住宅 /办公 /酒店 /商务公寓 商业 /住宅 /办公 商业 /住宅 公共配套 学校 /幼儿园 /其他 幼儿园 /其他 学校 /幼儿园 /其他 24 二 、地铁上盖物业 特殊性研究 1. 概念 地 铁上盖物业 把发展地铁与发展房地产业紧密有机结合形成双赢乃至多赢，采用“地铁物业”的建设模式，以地铁为核 心，在上盖空间进行地铁配套设施建设以及商住等 多种 物业和公益配套设施的多层开发。 地铁上盖物业 是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。 特别是我国香港地区发展尤为成熟，香港 由于用地紧张， 其 各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体 即 地铁上盖物业。 2. 特殊性 发难度较一般物业大 地铁上盖物业的 底层是 一般是沿线地铁站，还有可能契合了 换乘公交车站 ，这些基础设施如何与上盖物业（特别是地下车库）进行有机的融合， 这需要与地铁 设计、 建设 工程甚至公交车公司 多方 沟通和配合，且在设计、施工、技术等多方面 不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高 ，开发难度大 。 通更为便捷 地铁上盖物业的最大优势就是 以地铁为核心， “ 地铁物业”的建设模式，地铁为上盖物业带来了地下 交通大动脉 ，出行更加便捷。 25 流量大带来商业机遇 2008“ 五一 ” 小长假 X 地铁 3 天 运送乘客约 100 万人次，其中 5 月 1 日运送乘客 50 万人次， 2 日 人次 。有资料统计显示，若以每公里地铁线路日均载客量计算，香港超过 5 万人次，东京是 人次，汉城是 巨大的人流为地铁上 盖物业带来巨大财富流，充满巨大的商业机遇。 一项统计数据 表 明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、 同等素质物业 30%以上。上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为 100%。 业升值空间更广 地铁的贯通，拉近了物业和周围核心区域的时间距离，大大提高了效率；并且带来了巨大的人流和财富流，这些利好的因素都为地铁上盖物业提供了更大 投资价值 和升值空间。例如北京 地铁 10 号线建成通车后，该 区域离圈和燕莎商圈的时间距离将缩短至 15 分钟左右，因此其地段价值将进一步凸现。 而 南京目前只有一条地铁线，但可以看到一号线所经过的站点，从每个地铁站内部的 商业，再到站点周边楼盘、商业全都 红红火火。 发模式 多样（内容详 见 下一小节“地铁上盖物业开发模式研究”） 26 三 、地铁上盖物业 开发模式研究 地铁建设与土地综合开发相结合 ， 统一规划 ， 一同实施 ， 对城市的发展有着积极的作用 ， 所以地铁的建设之初应多加考虑 ， 根据特点选择与之相协调的开发模式。开发的模式各地有不同的特点 ，归纳 有以下 3 种 。 1. 地铁公司自行组织开发 这种模式是由地铁公司自行开发的形式就是地铁公司作为开发商具体操作沿线土地的物业开发的全过程 ， 开发所得利润和所冒的风险均有地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大 ,风险也大 ， 这种模式比较少用。 2. 地铁公司和开发商合作 开发 这种模式是由地铁公司和开发商合作开发的形式一般由地铁公司提供用地 ， 开发商提供资金和开发经验 ， 并负责具体操作 ， 双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用 ， 香港地铁就是采用这种方式进行运作的 。 例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的 ， 分 6 期进行 ， 合作协议是 5 万 平方米 的物业归地铁公司拥有 ， 其余的都归发展商拥有。 合作开发有以下几种模式。 协议 /合同型合作开发模式 协议 /合同型合作开发，指由合作各方共同按照合 同的约定相互协作，但各 27 自独立经营、各自承担相应的民事责任。合作各方独立核算，不需组建新的经济实体，而只是在合作各方之间订立合作开发合同。双方的权利和义务完全依据合同约定而设定。在这种模式下，土地权属不需要变更，而沿线物业的开发权全部由地铁公司或地铁公司设立的独立的房地产开发公司享有，合作的开发商仅是依据合作开发合同承担投资义务和享有收益的权利。项目登记在地铁公司或地铁公司设立的独立房地产开发公司名下。 法人型合作开发模式 法人型合作开发是指房地产合作开发各方以组建新的法人实体，即成立项目公司的方式进行开发 经营。合作开发各方共同组成项目公司，并以项目公司名义共同办理有关手续。合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。在成立项目公司的情况下，合作开发各方通过公司章程予以规定。合作开发各方在成立新的法人实体后不再根据之前的协议约定承担连带民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。该合作开发模式要求必须进行土地权属的变更，即把合作开发的有关地块的土地权属由地铁公司名下转让到合作组成的项目公司名下。 其他合作开发模式 其他合作开发模式还有如 合伙型、代建及包销、 。 28 3. 开发商承担地铁设 施建设 这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律 ,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施 ， 提供建设用地 (包括结构用地和临时施工用地 )。再比如当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时 ， 则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。 四、 地铁上盖物业案例研究 1. 香港 全球地铁公司普遍亏损，香港地铁公司自 1998 年以来却一直盈利 。 其成功的 经验之一就是 开发沿线物业实现增值 。 香港地铁公司在建造铁路时，也积极与开发商共同发展车站及车辆段上盖空 间，兴建大型的住宅及商用物业，并管理已经建成的物业，保留部分商用物业作投资用途，从而实现增值。 由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。香港地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，从而给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。 29 香港地铁公司和地产商合作，在观塘线、荃湾线和港岛线沿线车站上盖和毗邻的 18 个地点适中的位臵发展物业。该批物业共 31366 个住宅单位、25 万多平方米的办公室面积和 29 平方米的商用面积。物业发展为地铁公司带来近 40 亿港元的总利润，成为建造地铁的重要财政来源。 2. 上海 由于 地铁上盖物业以及周边地块的建设不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，而上海目前还缺乏这方面的开发经验。上海地铁资产经营管理公司公开表示，欢迎境内外大型地产商参与上海地铁 上盖物业的 开发。 公司相关高层表示， 从现在起一直到世博会前后，开发上海地铁上盖物业 前景“十分广阔”，而且也是“有利可图”的。 且提到 合作开发上海地铁 上盖物业 市场肯定是“共赢之举”。联手合作开发上海 上盖物业 具有三大优势，其中包括地块、协调和时机等优势。 而 2007 年 初，上海申通地铁公司联合香港中信泰富共同取得位于四川北路规划中地铁上盖的一幅地块。作为首个合作开发的地铁商业地产项目，该公司 表示 乘上海地铁建设大发展的机会，充分利用香港地产商的资金和经验快速推动上海地铁商业地产的发展进程。 30 第四部分 专项市场研究 一、住宅 市场研究 1. 南山 住宅市场 分析 应量分析 总体上呈下降趋势 南山区住宅供应量 05 年开始大幅减少， 05每年的供应在 100 万左右。08 上半年该区供应住宅 平方米 。 03南山区商品住宅批售面积 2 0 5 . 1 41 0 8 . 61 2 8 . 42 3 . 7 87 4 . 4 63 1 . 62 8 1 . 6 605010015020025030003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 交分析 成交略有回暖但量依然小 07 年上半年之前南山区住宅成交火爆，特别是 07 年上半年，1，全市最低，供应大大小于需求。楼市调整后南山受到的影响也最大，07 年下半年供求比超过 4： 1。 08 年上半年南山楼市有所起色，但依然低迷，仅成交住宅 平方米，供求比 1，供大于求。 31 05南山区住宅供求关系图 02040608010012014016018005年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年万平方米00 522 544 售面积 格分析 价格回落低于全市水平 南山 05涨势飞快，同比 涨幅分别达到 36%、 39%和 49%，连续三年房价涨幅均超过全市平均水平。 08 年上半年房价回落，环比 07 年下半年下跌 22%，高于全市 18%的幅度。6 月份 新开盘的别墅豪宅卓越维港别的热销，对 08 年南山去房价起到了较大的支撑作用 。 03南山区房价走势 1212214998240656128 6410 87001882205000100001500020000250003000003年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年元/平方米 32 2. 南山典型楼盘分析 星海名城六期 城中央 星海名城六期城中央 项目概要 开发商： X 市振业 (集团）股份有限公司 所处区位： 深南大道与 X 路交汇处 占地 面积： 方米 建筑面积： 方米 户数 ： 约 1100 套 总占地面积 ： 方米 总建筑面积 ： 方米 项目劣势： 面积大，总价高，消费群体受到局限。 项目优势： 位于星海名城正中央的位臵，享 受的 园林景观资源最好；大型社区中小区配套非常齐全 交通便利 市场定位 由 3 栋双连塔式住宅和 3 栋独立住宅以及幼儿园、会所、商铺等围合而成； 户型设计以 3 房和 4 房的中大户型为主，户均面积为 125 平方米。 销售情况 折后起价 12800、均价 15000 元 /平方米； 项目共分七期 开发 ，现 为 第六 期 鼎太风华 6 期节奏布鲁斯 鼎太风华 6 期节奏布鲁斯 项目概要 开发商： X 市鼎太风华投资有限公司 所处区位：南山区 X 路以西、东滨路以北 建筑面积： 平方米 项目 总占地 ： 22 万平方米 33 总 建筑面积 ： 42 万平方米 项目劣势：紧临 X 路； 燥音 难以 避免 X 物流园区处于施工高峰期 ， 短期内灰尘大 西南侧 工业厂区改造之前 ， 旧厂区影响区域生活质量 项目优势： 拥有永久性海景景观资源 是 X 三 个 大盘中距大南山最近的项目 大社区，大配套 市场定位 项目以中小户 型为主，共 606 套单位， 主力户型 ： 4857 平方米 1 房 7178 平方米的 2 房 87 96 平方米 3 房。 销售情况 均 价： 12000 元 /平方米 项目共分七期开发 ，现 为 第六 期 3. 市场分析小结 随着 2007 年国家各项宏观调控政策的出台， X 市特别是南山区住宅市场出现比较大的波动，但南山区内的红树湾、华侨城等片区在 X 市民心中属豪宅片区，其市场并未受到较大影响。 南山区住宅氛围浓厚，市政配套设施完善，交通便利；同时如鼎太风华、星海名城等楼盘规模较大，绿化面积大， 教育配套齐全， 非常适合居住。南山区依然是 很多本区域包括其他区域内市民理想的居住之地。 34 二、商务公寓市场研究 1. X 商务公寓市场概况 市场概况 商务公寓 商务 公寓 是介于纯写字楼和住宅间的一种灵活性较强的产品，它改变了纯写字楼的市场形象和办公功能， 具有下列特点： 1） 可以进行工商注册； 2） 物管费较写字楼低； 3） 单位面积较小； 4） 装修标准略低于写字楼 ，但 具居住功能，可商可住 ； 因其可以入住也可以办公 ，同时 进入门槛 也低 ； 同时，它 比住宅更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围等。 在市场收到很高的认可度。 公寓市场供给 状况分析 X 近几年投入市场的 商务 公 寓项目统计表 楼盘名称 所属区域 开盘时间 建筑面积（ 平均价格（元 / 求是大厦 福田竹子 林 2004 年 3 月 2,000 联泰大厦 福田竹子 林 2006年 12月 2,000 金中环 大厦 福田中心区 2005年 11月 103153 16,000 世金汉宫 罗湖 深南 路 2005 年 4 月 8,000 海岸卡夫诺 南山 X 2007年 12月 4,000 需求情况 从各盘的销售情况看来，基本都实现了较好的销售业绩，证 明了公寓的市场需求量。总体上，小户型公寓比较受市场追捧。从需求的主体看来，主要是以下几类客户： 35 本地高收入、生活时尚年轻客户 长驻本地的异地或跨国集团高级雇员 作为居家用途的人士 差旅期较长的商务客户（投资业、咨询业、 等） 与本城业务较多的自雇人士（商人、设计师、小私营业主） 本地 群 2. X 市典型商务公寓分析 海岸卡夫诺 海岸卡夫诺位于南山深南大道与 X 路交汇处。是一栋集商务公寓、办公写字间、高端商业为一体的多元商务 目总建筑面积约 楼高 32 层。 作为 X 首个 24 小时 柔性商务策源地，海岸卡夫诺以商务理念为主旨，产品软硬件配臵上采用高规格：全玻璃幕墙，日立豪华电梯，在空间利用上采用全复式 层最高层高达 型分割为单套约 28小开间单位，满足了中小型企业个性化、自由、独享办公空间的需求。目前在市场上新房售价为 15,000 元 /平方米。 世金汉宫 世金汉宫位处 X 罗湖区深南东路与和平路交汇处，地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。 36 世金国际（ B 栋）位于 X 罗湖区深南东路与和平路交汇处，为世界金融中心项目的商住部分，即世界金融中 心 B 栋。项目地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。优越的地理位臵、迅畅的交通条件、完美的生活配套、现代的建筑设计、绝版的复式户型、顶级的硬件装修、品牌物业管理。 世金国际为复式双套房（二房一厅二卫 +多功能房），面积在 35 65 ，买一层送一层。为纯复式酒店式商务公寓， 层高产品、独一无二的地段、居住商务办公两相宜的多功能物业、精装修，可作为公司注册地址。目前新房市场的销售价格为 18,000 元 /平方米。 联泰大厦 联泰大厦位于深南大道竹子林紫竹七道，对面即为“福田交通综合枢纽换 乘中心”，将与“地铁竹子林站”无缝接驳，日换乘量将达 35 万人次。 地上 26 层（ 1 至 3 层商业， 4 至 23 层商务公寓 ,24 至 26 层办公），机动车位 134 辆，地面停车位 10 辆。竹子林片区，目前已成为名副其实的“企业总部成竹之林”， 以进出口贸易、 码、电子科技、装修设计、金融等总部为龙头 ,“总部之林”摇曳在农科中心大块绿 地的南侧。联泰大厦为 X 中心西区的龙头，目前已有有很多包括一些律师事物所、广告公司、建筑师事物所、 团公司、贸易公司入驻该大厦。目前该楼盘在二手市场上的售价高达 30,000 元 /平方米。 3. 市 场分析小结 37 近年来， X 市的公寓销售价格不断攀升，与写字楼价格相差无几。在二手市场中，纯商务公寓的求是大厦、联泰大厦、金中环大厦等更是高达 25,00030,000 元 /平方米，与当时很多写字楼的价格相近甚至略高，这与商务公寓供应量少、物以稀为贵不无关系。近期随着新入市的商务公寓的档次不断提升，且都位于商业、文化等中心地段，商务公寓的销售价格进一步走高，如世金汉宫的销售均价为 18000 元 /平方米。其在市场上热销有以下原因： 市场空间大，目前整个 X 市属商务公寓的楼盘屈指可数，南山区只有海岸卡夫诺一个纯商务公寓； 开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉； 商务公寓填补小面积商务办公市场的效果，具有较高市场竞争力 38 三、写字楼 市场研究 1. X 写字楼市场概况 自房地产市场进入调整期以来，写字楼项目的上市速度明显放缓，导致目前在售项目非常少，直接影响成交量萎缩。 2008 年上半年，因为房地产宏观调控继续从严、国内外经济环境逐渐走差， X 房地产市场一直处于观望状