地下停车场建设工程项目可行性研究报告

1 房地产可行性研究报告 系 别： 土木工程与建筑系 2 目录 摘要 5 第一章 总论 一、项目名称 6 二、开发建设单位 6 三、项目的地理位置、交通状况 6 四、 项目所在地周围的人文氛围、经济状况 6 五、 项目的性质和主要特点 7 六、可行性研究工作的依据和 范围 8 第二章 市场预测 一、项目建设的必要性 9 二、项目建设的可行性 10 第三章 建设规模的内容 一 12 二、建筑占地面积 13 三、总建筑面积 13 四、总容积率 13 五、总建筑面积与平均 地价 13 第四章 设计方案简介 一、建筑规划目标及总体思路 14 二、建筑结构设计方案 14 三、给排水设计方案 14 四、天然气供应设计方案 14 五、电力及通讯设计方案 14 六、消防 15 第五章 环境保护 一、污染物及 来源 16 二、治理措施 16 第六章 工程进度安排 3 一、建设工期 17 二、项目实施进度安排 17 三、项目分期 17 第七章 工程投资估算与资金筹措 一、投资估算 18 二、资金筹措 18 第八 章 财务评价 一、财务评价的基础条件 20 二、财务评价 20 三、利润总额及利润分配 20 四、 赢利能力分析 20 五、 清偿能力分析 21 第九章 结论 22 4 摘要 本研究报告对 X 开发建设的 X 地下 停车场项目，从市场、经济以及环境等角度对其进行可行性研究分析。 本项目位于 部新城 区 乔英片区几个自然村（曾厝，东莲，东安）乐天路东侧，乔英路北侧，纵三路西侧。 周边土地利用现况大部分主要作为耕地、果园、养殖用地依旧村镇聚落 ， 具体呈现此区现今村庄发展以水产养殖产业为主。同集路、美山路、滨海大道等城市主干道位于基地西侧，由南向北延伸，链接 美、同安及周边大学城与工业园地等地。 地理位置优越 ， 交通运输便利 。 项目总规划停车位（地上停车场面积 4500 平方米 ，地下车库 :方米 ）。 预计 1 年建 设完成。总投资 元，其中 固定资产投资 动资金 元。项目自筹资金为 中用于固定资产投资 537万元，用于流动资金 根据同类项目以科学的方法推算，预计本项目年营业收入 750 万，总成本费用由 元逐渐减少到 元 ，税后利润 元增加到 元。净现值 元 ，通过敏感性分析和盈亏平衡分析，证明 项目在经济上具有很好的抗风险能力和盈利能力。 综上所述，本项目 已具备了启动该项 目的市场时机与条件，如果项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。 5 第一章 项目概况 一、项目名称 二、开发建设单位 X 项目业主简介： 993年 6月，注册资本 256384万元，是 表 有对所投资的全资或控股企业选择经营者、资产权益和重大决策等权利，并对所运营的国有资产负有保值增值的责任。公司主要从事 理、以投资收益进行再投资。目前，投资领域已涉 及机械、电子、能源、化工、纺织、医药、食品、轻工、商贸、金融等行业。截止 2004 年底公司总资产 资产 司拥有一级全资企业 25家，控股企业 3家，参股企业 14家。 三、项目的地理位置、交通状况 部新城 区 乔英片区几个自然村。 乐天路东侧，乔英路北侧，纵三路西侧。同集路、美山路、滨海大道等城市主干道位于基地西侧，由南向北延伸，链接 美、同安及周边大学城与工业园地等地。 地理位置优越 ， 交通运输便利 。 园区内道路按等级划分为过境快速路、城市主干道、内部交通干 道、内部交通次干道等 4层次 ， 大大改善公路交通条件。 四、项目所在地周围的人文氛围、经济状况 集美区将构筑工业区、文教区、新城区三大发展平台，交通和配套瓶颈得以打破，集美区将发展成为岛外最为成熟区域，是岛内居民岛外购房的重点选择区域，在内外因素推动下，集美的房地产市场正迈向新的台阶，房地产市场将继续稳步快速发展。 2004年，全区实现国内生产总值 长 三次产业的比重调整为 济结构日趋合理。招商引资取得显着成效，新引进内外资项目投资总额 元 。全区财政总收入首次突破两位数，长 其中地方级财政收入 长 城镇居 6 民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为 12616 元和 6103 元， 完成固定资产投资 工业经济：全区工业总产值达 增 其中，规模以上工业企业完成产值 元。主要呈现 4 个特点：一是产业积聚效应进一步显现。将原有的 11 个工业园区整合为 3 个工业区，机械、电子等工业支柱产业凸显，合计实现产值 占规模以上工业产值的比重达 二是内资引进超过外资。全区民营企业 1050 家，实现产值 48 亿元。引进内资 179家，投资额达 元，占引资总额的 增长 厦工机械、金龙客车等一批大型国有企业搬迁到我区，改变了外资独大的地位，促进了经济的稳定增长。三是科技含量增大。 金科技等 13家企业被列为市重点高新技术企业， 9个项目列入国家科技产业化项目，工业区内的高新技术企业和先进技术企业产值顶起全区工业总产值的“半边天”。四是名牌企业增多。虹鹭钨钼年产量跃居同行业世 界第一，正新获得“中国驰名商标”，虹鹭钨钼、厦工机械两家企业入选 2004 年省大、中型国有及国有控股企业绩效十佳，涌泉集团、杏村鳗业、环球皮革分别被评为国家、省、市农业产业化龙头企业。 第三产业：全年实现总产值 长 统筹规划 方公里的杏林物流园区，引进东海星级酒店、英捷物流、锐智信息、全天福酒楼等第三产业项目 47个，投资总额 中投资 1000万美元的英捷物流项目填补了我区现代大型物流企业的空白，岛外最大的万佳超市也在我区落户开业。嘉庚体育馆正在抓紧建设。成功推 出 4 块商住用地挂牌上市，“大学湾”一期、“ 99度城”以及“国建东海岸”、“宁宝花园”等房地产项目进展顺利，商品房热销，入住率大大提高，一些闲置多年的“烂尾楼”正在抓紧盘活。完成房地产投资 长 消费品零售总额达 长 餐饮、娱乐等第三产业出现较快的发展势头。 全年重点建设项目开工 38个（包括市重点项目 7个），完成投资 元，创历史新高。 五、项目的性质和主要特点 为了合理利用中央公园 7 的地下空间所建，为 北区人们提供大量停车车位。 六、可行性研究工作的依据和范围 1、可行性研究编制依据： （一）集美区关于同意 （二） 于同意 （三）中共 于 汽车工业城的会议纪要 （四） 签定的委托征地拆迁安置补偿协议书； （五）企业法人营业执照复印件； （六）业主提供的有关资料。 2、可行性研究工作范围： 该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模 、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。 第二章 市场预测 8 一、项目建设的必要性 1、 国内汽车保有量的增加促进停车场行业的发展 近年来，我国大力发展汽车产业，尤其是对家庭拥有汽车的消费鼓励政策，使得汽车保有量逐年不断提高。在汽车保有量方面，中国汽车工业协会数据显示，截至 2009 年底，我国汽车保有量达到 7,辆，增长 其中私人轿车保有量 2,605 万辆，增长 汽车销量方面，据中国汽车工业协会统计， 2009 年全国汽车销售量达 1,辆，增长 首次超越美国和日本，成为全球最大新车市场。中国国内具备汽车消费能力的家庭已有接近6,000 万家，并且仍在持续增长中，中国汽车市场在未来 30 年内均将保持持续增长态势。 据了解，目前中国汽车市场是全世界发展潜力最大的汽车消费市场，未来将有数亿人预备进入有车生活时代。根据我国现有汽车保有量估算，我国目前各类停车场数量约为 30个，加上每年新增汽车对智能停车场管 理系统的增量需求，预计 2011 年我国新增对智能停车场管理系统的市场需求规模接近 18 亿元，同比增长率约在 25%左右。我国汽车保有量的迅猛增加带来一系列问题，如停车位紧张、停车场安全不能得到保障、停车数量难以精确统计等。 根据 2010 年中国社会形势分析与预测 (社会蓝皮书 )的预测， 2010 年以城镇常住人口代表的城市化水平将达到 48%左右，到 2012、 2013 年，中国的城镇化水平将首次突破 50%的结构转换临界点， 2015 年会达到 53%左右。我国人口数量庞大，农业人口占绝大多数，城镇化水平每提高一个百分点 ，即意味着要有1,000 多万农村人口转移到城镇。城镇人口的急剧膨胀，对停车场的需求将起到较大的促进作用，为行业的快速发展提供了难得的机遇。公共场所安全管理需求的提升，对人、车的身份识别及控制提出了更高的要求。目前，停车场已成为机场、海关、公园、展馆等公共场所的必备设施。 2、 我国停车难的现状 80 年代起，随着汽车在我国的普及，车位成了一项新的建筑必备设施，由于土地成本增加，停车场逐渐向多空间，多功能，智能化方向发展。目前，我国的房地产业呈一种飞速发展的势头，但是只顾建房、只顾增加容积率却少有与之相配套的现代化 的停车库方案。现在的房地产开发包括商业地产开发在建筑中大 9 多采取较原始的自走式的停车库 于占用土地较多，容纳车辆有限，很难满足停车需求。据统计，我国 市目前汽车保有量已突破 1000万辆，到 2010年我国轿车保有量将达到 2000 万辆，都需要有个停靠的场所，而相对的却是停车位的严重短缺。居民小区、商业区、商务区、医院等地的停车位全线告急 停车难问题已成了房地产新开发项目、老社区及政府等各方面不得不面对的问题。停车难不仅影响了城市的发展，也成为寸土寸金的北京房地产业发展的一大焦点问题。停车难是世界上许多国家曾经面临或正在应对的课题，停车难是挑战也是发展经济的机遇。目前，政府及相关部门已经意识到了问题的严重性，面对日益加剧的停车难以及由于停车难给城市环境等各方面带来的一系列问题。政府是否应该及时出台一些优惠或扶持政策，以促进我国停车产业的迅速发展。探讨解决停车难问题已经纳入建设部今年的工作计划。 中国产业研究报告网发布的 2012九章。首先介绍了中国停车场的概念，接着分析了中国停车场建设发展环境，然后对中国停车场建设市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国停车场建设面临的机遇及发展前景。您若想对中国停车场行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。 二、项目建设的可行性 1、省、市、区政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。 2、本项目的主办企业 X 拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公 司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。 3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇、区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。 5、项目的区位、交通条件很好。项目 乐天路东侧，乔英路北侧，纵三路西侧。同集路、美山路、滨海大道等城市主干道位于基地西侧，由南向北延伸，链接 美、同安及周边大学城与工业园地等地。 地理位置优越 ， 交通运输便利。园区内道路按等级划分为过境快 速路、城市主干道、内部交通干道、内部交通次 10 干道等 4层次 ； 因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。 6、项目有着良好的经济效益。这在本报告中将得到充分的理论。 第三章 建设规模的内容 11 一 1、蓝图 2、 平面图 3、建筑设计方案平面图 12 街道设停车位、一期地下停车库、二三期地下停车库。 二、建筑占地面积 主要建筑物包括： 1、 地上停车场面积 4500平方米。 2、 地下车库 :方米。其中一期 方米。 三、总建筑面积 规划用地为 方米。 四、总容积率 容积率 =总建筑面积 /总用地面积 =（ 500） /90000=、总建筑面积与平均地价 总建筑面积 =500=方米 平均地价 =总地价 /总建筑面积 =2130元 /平方米 第四章 设计方案简介 13 一、建筑规划目标及总体思路 1、建筑规划目标 实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进 的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。 2、总体思路 结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。 合理分区，合理布局。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。 考虑场地的地理优势，注意地下停车场的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。 二、建筑结构设计方案 整个平面布置和建筑力争模式新颖，具现代感，以充分展示项目形象。城内绿化带形成有机整体，配以休闲、歇息场地、草坪和花坛等。满足促销对场地的需求、营造良好的汽车经营气氛，树立市场形象。该项目在设计上充分展示特殊风格，达吸引人流及商家前来观赏和增进购置力的效果。 三、给排水设计方案 给水：汽车城近期用水由杏林水厂提供，远期用水规划由海沧自来水厂提供，324国道上现有 水干管一条，远期规划 区用水可自市政管网上接 入管两根。 排水： 本项目排水拟采用雨污分流的排水体制。雨水由雨水系统收集后，经市政雨水管道排入大海。污水经处理站处理后，达到国家有关污水排放标准后，排入市政排污管道。 四、天然气供应设计方案 天 然气：灌南工业区尚无天然气网，近期规划在灌口后溪东北侧建设天然气门站一座，沿 324 国道埋地铺设 压天然气管道一根，车城所需天然气，均由 324国道 中压天然气管道供给。 五、电力及通讯设计方案 供电：汽车城规划布设 1座 10K 开闭所，电源供应充足，电压稳定，各开闭所 1020V 变电站和规划的 110电站。 14 。 通讯：灌口工业区内规划建设电信局一座，位于汽车城东南面，可供汽车城电信所需。 六、消防 项目面积较大，且 内部易燃易爆品甚多，宜在基地附近设置消防站，基地内部设置消防栓，室外消防栓沿道路设置，间距不大于 120 米，用水量 20L/s；室内各层均应设置室内消防栓，用水量最大 30L/s。地下室设雨淋式喷水灭火系统，地下室配、发电房设气体灭火系统。加油站、易燃品仓库应远离人流密集地布置。 第五章 环境保护 15 一、污染物及来源 1、 废水 废水主要是生活污水，来自当地人员工作区和居住区，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。 2、 废气 废气主要是进入停车场的的汽车尾气。 3、废弃物 城内的主要废弃物是员工、游客丢弃的生活垃圾。 4、 噪音 噪音主要产生于汽车。 二、治理措施 1、废水治理 饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。为配合该项目整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。 2、 废气治理 由于停车场所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。 3、 废弃物治理 在汽车城场地内设置垃圾桶、清洁 车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。 按照市政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成城内的建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。 4、 噪音治理 停车场内产生的噪音情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以在中心公园附近种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。 第六章 工程进度安排 16 一、建设工期 X 地下停车场项目建设总工 期为 1 年 ,根据计划于 2010 年 1 月开始进行前期筹划工作 ,到 2010 年 12 月底主体工程竣工验收 ,交付使用。 二、项目实施进度安排 1、前期工作阶段 项目建议书编制及报批； 规划及方案设计、选址； 可行性研究报告编制及报批、完成审批； 以上工作在前 2 个月内完成。 2、设计招标阶段 根据计划逐步完成初步设计和施工图设计 ; 对土建及材料设备进行招投标 ; 以上工作在前 3 个月内完成。 3、施工阶段 在 10 个月内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设 施建设。 4、竣工验收 根据计划在建设期最后 2 个月内逐步完成水、电安装、环境绿化及施工验收。 以上各阶段将交叉作业。 三、项目分期 停车场 一期 ： 规划总占地面积约 方米 。 共 166 个停车位。 停车场二、三 期 ： 规划预留扩展 方米 。未来， 地下停车场 将充分利用 X 西北部地区保护良好的自然生态环境、通畅便捷的交通体系和齐备的基础设施配套工程，创造出一个全国一流的山水生态型 花园 。 第七章 工程投资估算与资金筹措 17 一、 投资估算 1、编制范围与依据 资估算范围 本估算包括 、土地征用、前期工程、基础设施、公建配套设施、绿化和景观等工程的土建设备费用，及项目的其他费用。 据国家计委、经贸委和财政部的有关规定进行编制。 项目的建设采用分期建设的方式；其中，一期工程 3 个月，二、三期工程 9个月。 用人民币为估算币值。 2、固定资产投资估算 1、各类设备价格根据现行市场价格估算。 2、安装工程费按指标及同类工程发生的费用估算。 3、基本预备费用按投资估算表中第一部分的 15%估算，涨价预备费为 6%。 4、固定资产投资方向调节税：本项目固定资产投资方向调节税 为 5%。 5、建设期贷款利率按 8%，建设期贷款利息 元。 经计算，本项目固定资产投资 元。其中：建筑工程费 20900 万元，其他费用 元，预备费用 元，定资产投资估算表见附表 1所示。 3、流动资金估算 流动资金估算以年需要各种原材料、动力燃料、人工费用等按分项详细估算法进行估算（详见附表 2），项目经营期各年流动资金需用额为 6300万元。 4、项目总投资 项目总资金 元。其中：固定资产投资 20900万元，流动资金 6300万元。 二、 资金筹措 1、固定资产投资计划 项目建设年限为 1年， 2010年投入 20900 万元。 2、流动资金投入计划 2010年投入 6300 万元， 2011年开始无流动资金追加额。 18 3、资金来源 项目需要筹措资金 目自筹资金占总投资的比例为 为 第八 章 财务评价 19 本项目财务评价是根据建设项目经济评价方法与参数和国家有关政策、法规进行编制的。 一、财务评价的基础条件 1、计算年限 财 务评价计算年