小区城中村改造项目可行性研究报告

I 目 录 第一章 总论 . 1 目背景 . 1 目概述 . 4 第二章 需求分析与建设规模 . 11 市化发展环境分析 . 11 中村改造建设需求分析 . 17 房地产市场需求分析 . 22 设规模 . 26 第三章 场址选择 . 27 址介绍 . 27 址条件 . 27 第四章 工程建设方案 . 29 目概况 . 29 划方案 . 32 项工程 . 36 构设计 . 38 排水及消防工程方案 . 40 气方案 . 44 第五章 节能节水篇 . 47 能标准和节能规范 . 47 耗状况和能耗指标分析 . 47 能措施分析 . 47 耗指标分析及 节水措施 . 49 六章 环境影响评价 . 51 制依据 . 51 目建设与运营对环境的影响 . 51 保措施 . 52 第七章 项目管理 . 54 第八章 项目实施进度与招投标 . 55 目实施进度安排 . 55 投标方案 . 55 第九章 投资估算与资金筹措 . 62 资估算 . 62 投资使用计划与资金筹措： . 77 第十章 财务评价 . 82 务评价基础数据 . 82 务评价 . 82 第十一章 社会效益评价 . 87 目对社会的影响分析 . 87 适性分析 . 91 会风险分析 . 92 会评价结论 . 93 第十二章 研究结论与建议 . 94 设方案总体描述 . 94 论与建议 . 97 附 图 . 98 附 件 . 98 1 第一章 总论 目背景 目名称 目建设单位概况 本项目由 X 市 X 房地产开发有限公司 进行建设。 X 市 X 房地产开发有限公司 成立于 2006年 5月 30日，注册资金 5000万元 人民币 ， 公司拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管理人才，现有员工总数 50余人 ， 是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。 正在 开发的项目有“城市花园”、“丽景大厦”。 “城市花园 ” 项目占地面积 三百多 亩 ， 预计居住人数 1 万余人，被列为 X“十个一 批 ”重点工程 ；“丽景大厦”项目是受现代人追捧的江景小区 。 公司自成立以来，依靠团结和信誉，秉承科学、稳健、积极进取的经营作风，艰苦奋斗、科学管理，企业不断壮大，形成了目前集人才优势、地缘优势、资本优势于一体的极富生机和活力的企业实体。公司将通过铸造每个精品楼盘 ，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，提升企业形象，从而实现公司的社会价值和经济价值双丰收。 公司全体员工 上 下 团结一心，勤奋工作，为将公司早日建设为 广东 一流 的房地产企业 在 不懈努力。 行性研究报告编制依据 1、 房地产开发有限公司 委托我司编制 行性研究报告 的 工程咨询服务协议书； 2 2、 建设 项目 经济评价方法与参数 （ 第三 版）； 3、 投资项目可行性研究指南 ； 4、 市 总体规划 ； 5、国家和地方的相关政策和法规； 6、委托方提供的项目其他有关资料。 目提出的理由与过程 早在年二月， 新城东小区城中村改造建设、开发，同时下发关于新城东 区城中村改造 建设实行优惠政策的通知，要求市 清城区以及区属 各职能部门必须从全局出发，积极支持城中村改造建设工作，加快 促进 质服务。并且要求，任何单位不得放松对新城东 区城中村开发建设的管理和服务，要为该项目的建设大开绿灯，切实解决城中村建设过程中的疑难问题。 城市化是一个国家社会经济发展到一定 阶段必然出现的历史发展过程，是全球性的社会现象。根据世界已经城市化国家的经验，大城市的经济效益高于小城市。大城市在节约资源、保护环境、提高经济效益以及提高生活水平等方面都比小城镇有明显的优势。因此，积极发展大中城市，以提高有限资源的利用率 ， 是市场经济条件下中国未来城市化的发展趋势和规律。 在党的十七大报告中，城市（镇）化被作为未来发展面临的 “五化 ”新趋势被郑重提出。如何充分发挥城市对各种要素和资源的集聚和辐射效应，以城市化促进区域、城乡经济社会发展一体化，已经成为城市决策者必须面对的一项十分紧迫的任务。 有 关研究认为，从 2001年至 2015年，我国城市化速度如果每年 3 提高一个百分点，将使 此可推动国内生产总值年均增长 3个百分点。 国家建设部总规划师陈晓丽认为，我国的城市化水平明显低于工业化水平，城市化水平的滞后已经拖了经济发展的后腿。据学者研究，当人均 到 800 美元时，相对应的城市化率为 而 X 市在 省水平时，城市化率远 低于全国、全省平均水平。 X 市 从改革开放至今，区域经济得到了长足的发展 。 X 市 本身具有得天独厚的区位优势，为 坚实的基础。 年X 的高速公路建设成绩显著，成为广东高速公路 密集的城市之一， 市的聚合力不断加强，吸引大量商人来 业 。 为了进一步加快发展，提升对产业转移的接纳能力， 进城市化进程。 X 市 2009 年政府工作报告指出，要加大城乡 改造 工程建设力度，推进经济 高速发展 。 随着 市化进程逐步加快，原老城区已不足以支撑 济的发展和人民的生活水平需求， 在位于广清大道、人民路与连江路城市主干线中间 的 道区域环境脏乱差现象严重，盲目、热点 、难点集中，道路断头，车辆无法分流，既影响城市景观，也影响居民生活和交通畅顺，实施对新城东 为了顺利推进市区新城东 权清城区成立 6、 9小区城中村改造建设工程征地、拆迁、安置、补偿领导小组，负责协调解决城中村改造建设中按照政策和规定 征地、拆迁、安置、补偿 4 问题。 X 市 X 房地产开发有限公司 作为 X 市 具有房地产开发资质的房地产企业，承担了 量重要的城市综合开发建设项目，特别是 迁、改造项目。 为了妥善解决历史遗留的 房 屋拆迁安置问题，以及 切切实实维护、安排好 广大 拆迁居 民的切身 利益 、改善 居民的 生活 水平 ，把加快推进城建步伐和维护 居 民 利益很好地统一起来 ，府决定将 迁、安置 、开发 工作 由 房地产开发有限公司 实施。 本项目采取 统建型开发模式，由 房地产开发有限公司 根据城市发展规划 统一建设， 建设完成后， 安置区的安置房 给 拆迁户 回迁 ，道路、小学、幼儿园、水渠移交地方政府， 商品房开发区 房屋 按市场价销售 。 年 4 月， X 市 X 房地产 开发有限公司 委托我公司对本项目进行可行性研究报告的编制工作。 目概述 建地点 项目建设地点位于 城区 ， 人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东 造方案和 建设规模 改造方案 ： 本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、开发建设为一体的项目。 按 项目拆迁区域面积： 及到六个自然村：东一村，东二村，海边村，向西村，三角村，白石村， 拆迁旧房屋面积约 ： 140000拆迁户 650户，人口约 2650人；三角 小学 、 5 幼儿 园 以及水利灌溉渠等公用基础设施 也在改造拆迁范围之内 。 开发公司拆迁征地 ，按市政规划 进行建设 ， 建设土地按 功能划分为：村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。其中： 村民拆迁安置 120亩 ； 村民实业用地 13亩 ；市政道路占用 50亩， 水利灌溉渠 16亩，立交用地 预留 20亩 ， 小学、 幼儿园 用地 20亩； 开发用地 按 6、 造拆迁安置补偿方案 ,对拆迁房屋的农民 基本实 行拆一补一 ,安置 650 安置在新 二 村 、新 三 村 及 新 十一 村；村民实业用地主要是解决失地农民生产生活问题 ， 村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程中将由开发商购买 ， 整体开发 ， 开发商将建成商铺后成本价返还农民 。 项目的市政道路建设 、小学、 幼儿园 、水渠等公用基础设施由开发商建设完成后， 移交地方政府 。其余土地用来进行房产开发。 建设内容 ： 为更好地安置拆迁农民、使用建设资金，拟将安置区的建设分 三期进行 ；商品房开发区分三期滚动开发 。 安置区分 三 期建设： 安置区一期建设工程为 :新二村、新三村（ 4#、 5#、 6#楼），建筑面积 其中： 4#楼建筑面积： 5#楼建筑面积： 6#楼建筑面积： 下室建筑面积： 新二、三村 区内 的 道路 3722 化 3046 安置区 二 期建设工程为 :新 四 村（ 7#、 8#、 9#、 38#楼），其中： 7#楼建筑面积： 8#楼建筑面积： 6 9#楼建筑面积： 38#楼建筑面积： 下室建筑面积： 四村 区内 的 道路 化3067新 一 村（ 12#、 13#楼），建筑面积 其中： 12#楼建筑面积： 13#楼建筑面积： 下室建筑面积：31#楼建筑面积： 32#楼建筑面积： 3#楼建筑面积： 建筑面积： 安置区 三 期建设工程为 :学校 （ 19#、 20#楼） 建筑面积 :儿园 （ 39#楼） 建筑面积： 路改造面积： 1350m 30m；水渠面积： 900m 商品房开发区建设工程分三期滚动开发 : 商品房开发区 一期工程： 新 十 一村 (1#、 2#、 3#楼 ) 中 : 1#楼建筑面积： 2#楼建筑面积：3#楼建筑面积： 地下室建筑面积： 路 7268化 5946 商品房开发区 二期工程： 新 五、六、七村 （ 14#楼建筑面积： 15#楼建筑面积： 16#楼建筑面积：7# 楼 建 筑面积： 地 下室建筑 面积：、时代广场 （ 34#楼建筑面积： 35#楼建筑面积： 36#楼 建筑面积： 下室建筑面积：店 （ 18#楼 建筑面积： 、办公楼 （ 37#楼建筑面积： 建筑面积合计 ： 农贸市场建筑面积：27600区内道路 285653371 商品房开发区 三期工程： 发展用地（ 10#楼建筑面积： 1#楼建筑面积： 开发商用地（ 21#楼建筑面积： 2#楼建筑面积： 23#楼建筑面积： 24#楼建 7 筑面积： 25#楼建筑面积： 26#楼建筑面积：27#楼建筑面积： 28#楼建筑面积： 9#楼建筑面积： 30#楼建筑面积： 下室建筑面积： 总 建筑面积 内道路 285653371 建设规模： 本建设项目拆迁征地总面积为 （ 安置建筑面积 置农民： 650 户；农贸市场建筑面积：27600学建筑面积： 幼儿园 建筑面积： 路改造面积： 1350m 30m；水渠面积： 900m 品房建筑面积 ： 要建设条件 项目建设的主要建设条件较好 ，项目 部分 用地 已经 落实，场地 平整 工作正在进行 ,部分场地已平整完成 ;当地政府支持力度大，市政设施配套完善，项目附近区域的水、电、通讯等基础设施配套较为完善，可满足项目建设和运作的需求。 目投资与资金筹措 1、项目投资 本项目安置区一期工程建设投资为 8697万元，其中：建安工程费用 7751 万元（建筑工程费 7366 万元，设备安装费 385 万元）、其他费用 766万元。 安置区二期工程建设投资为 24554 万元，其中：建安工程 费用21883万元（建筑工程费 19091万元，设备安装费 2792万元）、其他费用 2163万元。 其中新四村建设项目建设投资为 15625万元，其中征地投资 2625 万元，土建投资 9500 万元，设置购置及安装投资 8 2500万元，其它投资 1000万元。 安置区三期工程建设投资为 1630 万元，其中：建安工程费用1453万元（建筑工程费 1381万元，设备安装费 72万元）、其他费用 144万元。 商品房开发一期工程建设投资为 25913 万元，其中：建安工程费用 22858万元（建筑工程费 19452万元，设备安装费 3406万元）、其 他费用 2799万元。 商品房开发二期工程建设投资为 70801 万元，其中：建安工程费用 62454万元（建筑工程费 55248万元，设备安装费 7206万元）、其他费用 7648万元。 商品房开发三期工程建设投资为 119657万元，其中：建安工程费用 105550万元（建筑工程费 93175万元，设备安装费 12375万元）、其他费用 12925万元。 2、资金筹措 本项目安置区一期建设总投资 8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款： 5000万元，自有资金： 3697万元。 项目资本金比率 项 目安置区二期 新四村建设项目 建设总投资 15625 万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款： 10000万元，自有资金： 5600万元。 项目资本金比率 36%。 本项目商品房开发区一期建设总投资 25913 万元，资金来源：开发商自有资金。 项目商品房开发区二期建设总投资 70801 万元，资金来源：商品房一期 工程销售款。 项目商品房开发区三期建设总投资 119657万元，资金来源：商 9 品房一、二期 工程销售款。 要技术经济指标 本项目主要经济技术指标见 下 表。 10 主要经济技术指标 序号 项目 单位 数量 备注 1 拆迁征地总面积 2 总建筑面积 3 安置区建筑面积 4 农贸市场建筑面积 5 小学建筑面积 6 幼儿园 建筑面积 7 道路改造面积 m m 1350 30 8 水渠面积： m m 900 9 商品房面积 10 建筑基地面积 11 建筑密度 12 容积率 13 绿地率 35 11 第 二 章 需求分析与建设规模 市化发展环境分析 国城市化进程 城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段 。从改革开放 起 ，我国城市化进程 就 进入了一个逐步加速的发展轨道， 我国城市化率从 20%左右提高到 46%， 2008年全国 城镇人口 已超 6亿。 城市化是产业结构转变的过程。随着城市化的推进，使得原来从事传统低效的第一产业的劳动力转向从事现代高效的第二 、 第三产业 ，产业结构逐步升级转换，国家创造财富的能力不断提高。 城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市是高消费群体聚集所在。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程，也是越来越多的国民在发展中享受到实惠的过程。 城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。城市化的过程也是农村和农民的生产方式和 生活方式文明程度不断提高、不断现代化的过程，也就是 城乡一体化 的过程。 城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。由于大部分的国民从事着先进的产业活动，有着较高的生活质量，因此，人们的生活方式、价值观将会发生重大变化，社会将建立起根本区别于农业社会的城市社会新秩序。人们按照既定的游戏规则自由地进行更丰富多彩的社会会活动。自律、自尊、自强成为社会风尚。这是现代文明的灵魂，是城市的真正 魅力之所在。 我国在城市化发展方面已经探索出几种发展模式。在 20 世纪 80年代中期， 我国实行 小城镇模式。这种小型城镇介于大城市和农村之 12 间，人口压力和人口密度均相对较低，可利用空间也相对较大，因此拥有众多发展优势。小城镇模式是我国城市化发展的宝贵经验，在未来的城市化发展过程中，小城镇模式仍是很重要的模式之一。 90年代中期以后 ,政府意识到真正能推动中国国民经济发展的是集中的大城市地区 ,于是就城市化发展提出了第二种模式，即中等城市模式，甚至提出了第三种模式，即大城市发展模式。中等城市和大城市发展模式的提出，意味着我 国的城市化开始突破过去以小城镇为主体的发展思路。 90年代中后期，中国出现了大城市迅速发展，人口向大城市集中的城市化发展现象。在发展中第四种模式也被提出，即城市群和城市带的发展模式，如在 “十五 ”期间推动中国经济发展的两个最主要的城市带和城市圈：长三角和珠三角。 “ 十一五 ”期间是我国在城乡统筹和城乡一体化方面发展比较快的时期，要用科学发展观指导城市化发展，特别强调 要 用构建和谐社会的思路来促进发展，注重解决城市化发展中出现的种种问题。 党的十六大以来，以大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。我国城市发展体系 逐渐走向成熟。以城市，特别是以大城市发展为代表的、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，一些区域具有区位、资源和产业优势，已经达到了较高的城市化水平，形成了城市发展相对集中的城市群。除原有的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群、厦泉漳闽南三角地带城市群外，山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群也开始发挥作用。 当前大力培育组团式城市群，有利于中国城市化战略进程的加快和良性发展。比如目前我国正在形成的珠三角、长三角、京津环渤海湾三大组团式 城市群，有助于避免城市摊大饼式的单极化扩张。专家 13 们同时指出，应用组团式城市群代替单一城市扩张，经济上可以取得台阶式的提升、社会上可加速消除二元结构、生态上能缓解城市的热岛效应、系统上可以形成等级有序的效率体系。预计 到 2020年中国三大组团式城市群有望发育成熟。 东省城市化发展状况 广东省作为全国经济最发达，最具市场活力的地区之一，在我国的城市化进程中也排在了全国的前列，根据 2008年 12月 6日发布的中国城市化率现状调查报告对 1949年至 2006年中国各省、自治区、直辖市和各城市城市化率进行 了全面的统计与分析， 发布城市化率排行榜 中，广东省在全 国 31个省、自治区、直辖市城市化率排行 第四位，仅次于上海，北京，天津三个直辖市。在全国城市化水平最高的十个城市中，广东占了四个， 2006年广东省城市化率达到 48%，也位居全国前列。 然而，广东的城市化进程也存在较突出的问题，主要表现在 广东各区域的城市化进程不管在时间上还是在地域推广上，各个区域的差异都比较明显。城市化进程最快的是珠三角地区，珠三角地区在 2002年的城市化水平已经达到了城市化进程的第二个阶段，即是进入了加速阶段，而东部和西部地区的城市化水平依 然进展缓慢，它们介于初始阶段和加速阶段之间，尤其是北部山区地带，即使加上农村中的城市化人口，城市化水平之多也算是个处于初始阶段和加速阶段之间的水平。从地域推广来说，除了珠三角区，东部和西部地区的城市化进程的地域推广并不大，比较高的只有汕头市，由于它本身是经济特区。而广大的北部山区，国土面积是珠三角的几倍，但是城市化进程的地域推广很小，没有形成城市群或者说城市带，空间分布不合理。 广东省的区域城市化水平差异造成了在区域的技术创新能力、区 14 域推动型产业的效率、区域产业结构的升级换代的速度、区域的有效需求、区域的经 济增长方式、区域市场体系的完善程度以及区域城市空间结构的完善程度等方面的差异，而这几个方面都是区域经济快速发展的重要因素。因此，要改变落后的北部山区和相当一部分的西部地区的面貌，就要加快其产业结构的升级速度，而要加快产业结构的升级速度，就必须加速城市化进程的步伐。 市 城市化水平和发展规划 1、 经济现状 2009年， 市 委市政府的正确领导下， 认真落实中央、省刺激经济发展一揽子政策，结合 一系列保增长、促发展措施，确保 了 国民经济平稳较快增长。全年实现生产总值 长 比计划增长提高 百分点；按常住人口计算，人均生产总值 长 14%。规模工业增加值完成 长 27%，比计划增长提高 4 个百分点；地方财政一般预算收入 长 比计划增长提高 社会固定资产投资完成 841 亿元，增长 比计划增长提高 百分点；社会消费品零售总额完成 长 比计划增长提高 贸出口完成 美元，增长 实现计划有增长目标；实际利用外资 ，增长 实现计划增长目标。 X 市 建市多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化， 但城市化进程缓慢， 一是工业化水平偏低，粗放型经济增长方式没有根本转变。 业化率约为 34%，比全省平均水平约低 16个百分点，工业化进程明显滞后。工业结构是以耗竭性资源开采和初级加工业为主体的结构，经济增长还主要依靠资源消耗和规模扩张的推动，产业乘数效应较弱，高技术生态型产业发展 15 缓慢。工业布局分散，难以形成规模竞争力，中心城区已开始出现低层次产业占用宝贵土地资源的倾向。 X 市工业发展的滞后直 接导致了经济发展总体水平的落后，国民经济总量处于全省中下水平。 二是城市化进程滞后于经济社会快速发展的需要。 目前 有 21%左右， 远低于广东省（ 48%）和全国（ 46%）的平均水平。多数城镇只具备集聚小规模人口的功能，产业的集聚度和承载 能力弱，经济运营成本较高，延缓了二元经济结构的转化过程。直接为城镇生产和生活服务的第三产业发展滞后，公共服务体系不够健全。城市规划、建设和管理水平有待提高，交通、能源、通讯、供水等基础设施仍然不适应经济加速发展的需要；东部地区、连阳地区基础设施落后的局面未能得到根本 改善，与南部地区的发展差距不断拉大。 三是市场化观念滞后仍然成为阻碍 瓶颈 ”因素。 划经济的观念、思维、体制在山区影响仍很深，仍然自觉或不自觉地采用计划经济的思想和方法来发展经济、管理社会事务、处理各种新矛盾和新问题，延缓了向市场经济转型的步伐，也影响了企业转制、区域建制调整和政府职能转变 。 四是经济发展与环境建设、生态保护之间的矛盾凸显。 X 市拥有优越的自然生态环境，是广东的重要生态屏障，素有 “珠三角后花园 ”之称。近年工业项目引入和工业的快速发展，特别是 “以资源换增长 ”的高投入、高污染、高排放的粗放型增长方式使 业发展与环境建设、生态保护的矛盾将进一步制约 2、 经济 发展规划 面对新的形势， 市委、市政府 审时度势 ， 提出 2010年 市生产总值增长 18%左右；人均生 16 产总值增长 16%；全社会固定资产投资增长 18%；社会消费品零售总额增长 20%；地方一般预算收入增长 20%；外贸出口增长 6%；在岗职工年人均工资增长 10%；农民人均纯收入增长 10%；城镇登记失业率控制在 下； 居民消费品价格总水平涨幅控制在 内；人口自然增长率控制在 8 以内。 2010年 ,是 十一五 ”规划之年 ,也是巩固经济稳健回升成果、夯实 “十二五 ”发展基础的关键之年。按照市委五届九次全会提出的要求、确定的目标和工作部署，紧紧围绕 “抓提速、调结构、促转变、惠民生 ”工作主线 ： 加快推进高端产业成长 的 建设步伐，实现经济社会发展的新突破。 1、 加快推进重点项目建设。 2、 加快推进产业建设。 3、 加大园区建设力度。 4、 加快城镇化建设。以规划引领建设，扎实做好中心城市、中心镇规划，推动城镇群协调发展。以集聚推动建设，推 动产业和人口向城镇协同集聚，加快实施产业集聚化、集群化发展战略，引导产业向城镇集聚，为城镇发展提供支撑；加快户籍制度的改革，使大量进城农民工能够融入城市，真正在城市安家落户。建管结合，提升城镇化质量。突出历史、地理、文化特点，建设人性化城镇；加快旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，加快城镇生态建设，大力推进 “市肺 ”工程，建设节约型、低碳型城镇；加大城镇综合管理体系建设力度，大力推进城乡清洁工程、绿化、亮化工程，完善城镇整体服务功能，提升服务水平。 5、运用 城市化战略。发挥后发城市化优势，将地理生态条件、历史人文资源 与时代风格充分结合越来，按照 “超前规划，注重特色，系 17 统布局，协调推进 ”的总体思路，超前规划，高起点建设宜居、宜业的人文生态城市。坚持城市、生态、产业、文化、社会协同推进，着力创造最适于生活、创业的现代城市体系；坚持城乡统筹、系统规划，突出重点、梯度推进方针，优化城镇布局，完善城镇体系，形成大中小城市和小城镇及乡村协调发展格局；坚持城市化与产业化同步推进，用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移；坚持适度超前建设城乡基础设施，着力培育城市服务功能，完善城市管理体系，营造良好的城乡软硬环境，提升城镇的承载力 ；坚持构筑与区域发展态势相适应、具有较强竞争力和应变能力的城市空间格局和产业布局，保留发展空间，奠定可持续发展的基础；强化城市长效管理机制，积极培育城市特色，提高城市文化品位。要形成城市开放态势，努力融入大珠三角都市圈，成为大珠三角辐射泛珠三角的重要中心城市。 中村改造 建设需求 分析 市 经济社会概况 2008年 ， 国际金融危机、全球经济衰退的大背景下，克服了种种困难，依期完成了经济社会发展主要预期目标和任务。 受 经济危机的冲击，虽然整体经济增长相比稍有放缓，但总体上仍保持较健康快速 的增长 ，社会各项事业全面进步，人民生活水平进一步提高。 当前 面临许多前所未有的机遇和拥有得天独厚的条件，也面临许多新的严峻挑战和不利因素，总体上机遇大于挑战，有利条件多于不利因素。省委、省政府加大实施区域协调发展战略力度， 将 为生态发展区， 高度重视生态建设，加快推进珠三角产业转移，不断完善激励型财政政策，为 挥生态优势和后发优势提供了更好的政策保障 ， 为山区加快发展增添了更好的机遇。 X 市 业已形成的 18 良好发展态势，以及自身条件和投资环境的不断改善，使 一步增强了对国际国内投资的吸引力，拥有丰富的 矿产、森林、土地、水等自然资源，推动 好又快发展的比较优势将更加明显。同时，今年内将有一大批企业竣工投产，一批重点项目开工建设，将为 特别是经过建市 20年的艰苦奋斗， 济总量实现了历史性跨越，经济发展已步入了快车道，在推进 城市化 进程等方面积累了许多宝贵经验，科学发展已经站在新的历史起点上。 在 正确分析国际经济形势的不确定因素，充分认识国际金融风险、贸易保护主义和地区竞争加剧可能带来的影响；把握国家宏观调控政策，充分认识实行从紧的货币政策、严格的用地政策和从严控制投资规模， 以及节能减排和保护生态环境的硬性要求等一系列政策性因素对 影响；必须高度关注周边地区经济快速增长的发展态势，充分认识 济基础薄弱、环保任务繁重、综合竞争力较弱等困难和压力，认真落实相关措施，有针对性地化解制约 展的不利因素。同时，还要继续花大力气化解各种各样的社会矛盾，等等。为此， X 市 必须进一步解放思想，切实增强危机感、紧迫感和责任感，努力适应新形势、抢抓新机遇、应对新挑战，全力推动经济社会又好又快发展。 市 城市化进程的用地规模需求 随着 X 市 社会经济的快速发展，城市化水平的进一步提 升和人均生活水平的提高，将导致对住房、公共设施和环境等一系列需求的增加，城市化意味着更多新兴城市和乡镇的崛起，农村人口的进一步减少，并且将有更多的人居住在城镇。 根据 X 市 “十一五”城市发展规划， 2010年 市化水平将提升到一个新的高度 ， 城市化的建设将直接带动城市建设用地需求。 19 按照国家的城市用地分类与规划 建设 用地标准 （ ， 规划人均用地指标可以划分为四类。 见表 规划人均用地指标级别表 表 标级别 用地指标（ /人） 指标级别 用地指标（ /人） I I V 料来源： 城市用地分类与 规划 建设 用地标准 （ 在确定规划人均用地指标 等级时，根据现状人均建设用地的水平，按照国家城市用地分类与 规划 建设 用地标准的规定 ， 所采用的规划人均建设用地指标应同时符合指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。 见 表 规划人均用地的调整幅度表 表 状人均 建设用地水平 （ /人） 允许采用的规划指标 允许调整幅度 （ /人） 指标级别 规划人均建设 用地指标（ /人 ） 0 90 +20 90 90 不限 105 +15 105 90 0 105 不限 120 +15 120 105 0 120 不限 120 105 0 120 0 资料来源： 城市用地分类与 规划 建设 用地标准 （ 根据城市人均用地的需求， 对市 区城中村的改造工作已经刻不容缓，本项目正是对 的城中村进行改造，从而更好地满足城市人均用地的需求。 20 民安置房建设需求分析 二十多年的城市建设极大得改变了 城市面貌，随着 市分区，分区功能定位 规划的成熟，各个区（镇）特别是 清城区 的建设呈现了高速发展的良好势头。在 原区域功能的转变、产业的升级、基础设施建设过程中必然产生大量的征地拆迁， 拆迁 农民安置的问题能否得到妥善得解决，是 市建设是否能顺利推进的重要前提。 本项目建设就是为了妥善解决 X 市 在城市发展过程中 拆迁 农民的安置问题，确保拆迁农民迁进新居，使 经济发展与城市化进程起到积极的推动作用。本项目农民安置房项目的建设需求主要体现在如下几方面： 1、 经过 多年 规划建设， X 从一个贫困的小县城镇发展到现在初具规模的中等城市 ，但目前 较低。按 镇化水平要达到 甚至超过 广东省城市化 平均水平 ， 需加快 推进城市化建设 的步伐。 房屋拆迁 旧区改造 是城市发展中必不可少的重要环节，有效利用土地资源，满足城市建设用地的需求，通过拆迁工作，对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建， 改善居民的住房条件，并 对原有土地进行再开发，从而提高土地的利用价值，优化土地资源的配置， 使城市的整体功能得到改善和提高，这是城市化建设的关键措施之一。 本 项目 的建设 正 是 进城市化建设的需要。 2、促进城市化 进程和谐健康发展的需要。 从加快城市建设的要求来看，城市建设能否顺利推进，一个重要前提就是拆迁工作能否有序实施，而拆迁工作的有序实施，又取决于 21 安置房的建设力度。从这个意义上讲， 城中村改造拆迁 安置 的建设是城市建设的 “前道工序 ”。从维护社会稳定的要求看 ， 如果 城中村改造拆迁 安置 的建设不能尽快满足群众的需求，就有可能引发群众的不满情绪，导致矛盾的蔓延和激化，进而影响社会稳定。 原区域功能的转变、产业的升级、城中村的改造过程中进行了大量的征地拆迁工作，安置 拆迁 失地农民的问题能否得到妥善解决，是 市建设是否能 顺利推进的重要前提。只有将拆迁农民 利益 和 建设城市两者很好统一起来，抓好 农民 安置 的 建设， 才能使城市化的进程得以和谐健康得发展。 3、 地区 经济可持续发展的需要 。 城区 中的城中村 ， 普遍存在规划较不合理，土地利用率低等特点，随着经济的不断发展，地区 经济建设占用 的增加 ， 该地区 耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。 通过 改建 清城区 的 城中村， 建设农民安置房，采用科学的整体规划，设计利用率较高的户型结构，使 留用地得到了合理利用 ，改善了城乡结构， 提高 了 清城区 的土地利用率 ，为该地区未来的可持续发展提供更大的空间。 4、 改善了 拆迁农民生活水平的需要。 本城中村改造拆迁 安置 项目 的建设是基于以人为本的理念对该地区的 改造 建设做了科学的整体规划，通过路、水、电等基础设施配套的建设， 改善了 该地区 公共设施和配套设施等硬环境，为新一轮区域性发展打下基