住宅项目策划书

住 宅 项 目 策 划 书 一 编 制 说 明 （ 1）、为保证全面履行工程承包合同，满足国家和地方有关法律法规的要求，实现公司在 同谈判阶段确立的各项目标而编制本策划书。 （ 2）本项目策划书是公司实施项目目标控制的文件 ,是指导项目实现项目总目标的指导性文件。 （ 3）本项目策划书是在 同谈判的施工准备阶段，项目经理部针对项目确定项目管理目标 ,并组织项目经理部各职能部门以及项目经理就如何实现目标进行策划。 （ 4）本项目策划书是项目实施阶段的纲领性文件，也是公司为项目进行资源调配和提供服 务、支持的依据。 （ 5）本项目策划书根据公司 同确立的预期目标、工程项目设计文件、工程承包合同、施工组织设计和法律法规要求编制。 （ 6）本项目策划书结合中国一冶有限责任公司的管理工作手册和项目的实际情况编写，表格之内容未必详尽，由相关单位作必要的补充。 （ 7）本项目策划书经项目经理签字确认后予以实施，项目遵照执行。 二 工程概况及特点分析 程概况： 本工程是由天津市政府兴建， 目，建筑面积约为 18 万平方米，总投资约 18 亿元，天津市联合工程建设监理有限 责任公司，天津建工建筑监理有限公司，天津市地质工程勘察院负责勘察，天津中怡建筑设计有限公司设计，天津市东丽区建管站监督。 同范围内容： 桩基与基础工程、主体结构工程、门窗工程、保温工程、室内粗装饰装修工程、水电安装工程、暖通工程、消防工程等 筑概况： 1、总建筑面积：约 64 万平方米。 2、地上建筑： 17 层 ； 28 层 ； 32 层 ； 1公建。 3、设计标高： 当于大沽高程标高 。 构概况 1、结构形式：框架 2、混凝土强度： 3、钢筋强度： 4、建筑结构安全等级：二级 5、建筑抗震设防类别：丙类 6、剪力墙抗震等级：二级 7、抗震构造措施等级：一级 程特点 1、重：本工程为天津市东丽区金钟街农民还迁重点工程，且为我公司民用建筑 目。 2、大：总建筑面积约为 64 万平方米，投资额约为 18 亿。 3、多：本工程有 60 栋高层建筑组成，施工面积大，施工任务重。 4、紧：本工程工期紧，总工期为 865 日历天， 2012 年 10 月 30 日前交付业主。 程重点及施工关键 1、在施工中，边坡支护、土方开挖、外墙涂料、消防、电梯、弱电、管道、暖通、门窗等分包工程较多，在施工各个阶段都要有专业施工技术上和管理上的协调配合措施。 2、基坑较深，地质情况复杂，地下水位浅，须做好基坑支护和排水设计和施工。 3、塔吊基础合理设计的施工问题和措施。 4、本工程为高层建筑，建筑物的垂直度控制也是测量放线的一个重点。 5、本工程为剪力墙结构，剪力墙数量多，分布广，增加了模板工程工作量和难度，工程中应制定相应的模板加固措施。 6、本工程结构 形式为剪力墙结构高层住宅楼，为提高工效、降低成本、确保质量，混凝土表观质量为达到清水混凝土效果，故在模板体系选择上墙体摸板选用定型钢模板，顶板、部分梁帮选用双面覆塑竹胶板。 7、高层建筑专业工种多，土建施工单位应积极与其他专业队伍密切配合，做好统筹规划，并应认真做好各种预留、预埋工作，同时还应会同甲方与监理单位，加强对现场的管理和调度。 8、本工程为公司重点工程之一，对文明施工的要求为创建文明样板工地，现场规划必须保持施工连续性。 三 项目总目标 期目标 总工期： 865 日历天。 计划开工日期： 2010 年 5 月 15 日。 计划交工日期： 2012 年 10 月 30 日。 计划节点工期： 完成钻孔灌注桩工程； 完成 A 型 17 层主体结构封顶； B 型 28 层主体结构封顶； C 型 32 层主体结构封顶； 完成所有砌体工程； 完成所有施工内容； 完成竣工验收 。 量目标 1、总目标：质量验收合格 、确保 10%单位工程创天津市“海河杯”。 2、阶段目标：获天津市建设项目结构优良样板工程奖、天津市优良样板工程奖。 全文明施工目标 死亡事故为零；无重大伤害事故，一般轻伤事故频率控制在 下，确保安全生产，获得“天津市文明样板工地” 技进步目标科技进步目标 创公司“科技示范工程”、推广应用“四新技术” 成本目标 见计划成本汇总表 诉控制 力争实现零投诉工程 益目标 确保公司上缴利润 万元，力争上缴利润 万元。 四 项目经理授权 （见下表） 序号 权限名称 常规权限 (额度 ) 浮动上限 (额度 ) 浮动条件 备注 1 劳务分包 主持 项目经理部招标 2 专业分包 主持 项目经理部招标 3 物资采购 主持 项目经理部招标 4 设备采购 主持 项目经理部招标 5 周转料具采购 分包队采购 6 资金分配 审批 7 分包支付申请 审批 8 人员管理 奖金分 配权 五 项目组织结构 目的组织结构 我们将按项目法施工的原则，选派具有丰富施工经验、精干得力的人员组成合格的项目班子进驻现场，代表本企业全面履行承包合同，承担该工程的施工管理。项目管理人员的配备原则为： 1）年富力强，精力充沛，并具有吃苦耐劳精神； 2）工作扎实，专业精通，有较多技术和项目管理经验。 目管理组织机构 织机构图 六 管理人员配置计划 （见下表） 理人员配置表： 序号 岗位名称 人员配置 工作时间 在岗状态 1 项目经理 1 人 29 月 王鸿滨 2 项目书记 1 人 29 月 黄国祥 3 项目总工 2 人 29 月 肖辉 4 项目副经理（施工） 1 人 29 月 罗玉文 5 项目副经理（经营） 1 人 29 月 黄润章 6 办公室 8 人 29 月 李忠主任等 3 人 7 财务部 3 人 29 月 蔡春红部长 1 人 8 经营部 7 人 29 月 胡广部长等 3 人 9 工程技术部 17 人 29 月 项文胜部长 3 人 10 物资设备部 4 人 29 月 张方部长 1 人 11 质检站 11 人 29 月 胡国辉站长等 3 人 12 安检站 9 人 29 月 柴旭光安全员等 2 人 说明：拟对分包单位的质检员、安全员集中到项目部集体管理、办公。 要管理人员职责具体叙述如下： 6 目经理职责 (1)遵守国家关于工程建设管理的法律、法规和方针、政策，执行公司有关规章制度和标准。 (2)履行企业与建设单位或总包方签订的工程承包合同，主动接受工程监理，提高合同履约率。 (3)组织编制施工组织总设计，制定项目工期、质量、成本、安全、文明施工等各项措施计划。 审批分包单位编制的各类预算和辅材计划。 (4)组织编制项目的年、季、月施工计划以及劳务、材料、构件、机具、设备、资金等生产要素的使用计划，并组织实施。 (5)组织制订项目管理计划，保证公司一体化管理体系在项目上的有效运行，接受公司和第三方对项目一体化管理体系运行状态进行监督和审核。 (6)负责制定项目部各岗位职责和各类人员的岗位分工，建立岗位责任制及配套的各项规章制度。 (7)对工程的进度（工期）、质量、安全、成本和文明施工等进行监督、控制和管理，认真履行总承包方的责任和义务，协调总包与分包单位 以及各分包单位之间的关系，及时解决施工中出现的问题。 (8)负责项目管理信息化建设和项目管理软件的推广应用。 (9)负责制定项目风险管理计划，对项目风险应识别、评价并采取规避风险的措施。 (10)负责建立项目成本核算体系和核算制度，加强项目的财务管理，严格控制非生产性开支，严格财经纪律，控制制造成本。 建立项目调度、统计工作制度，按期向公司职能部门报送各类报表。 (11)负责项目工程造价索赔工作，搞好核量支付 ,及时结算工程进度，按合同付款条件积极催收工程价款、防止拖欠。 (12)保证资金的回调 ,履行资金统一 管理的责任。 （ 13）负责建立项目调度、统计工作制度，按期向企业职能部门保送各类报表。 （ 14）负责组织项目技术竣工与交付、工程总结、工程决算、价款回收、期间债务清付。 (15)负责组织竣工验收资料以及工程经济、技术档案的收集、整理、编辑工作，并按规定在项目终结时完善归档。 （ 16）负责所在属地的建筑市场延伸开发，做好本项目后续工程项目的跟踪，并按规定在项目终结时完善归档。 (17)主持项目经理部的日常工作，自觉接受企业职能部门的指导、监督与服务，定期向上级报告工作，如遇重大、紧急等特殊事项则及时报告。 （ 18）负责宣传和传播一冶企业文化并按标识手册要求进行施工管理。 (19)支持、配合和参与项目思想政治工作和精神文明建设。以提高团队素质和凝聚力为目标，积极带头并要求管理人员切实做好施工生产和项目管理中的思想政治工作，教育全员遵纪守法、照章办事，防止和纠正违纪违法行为。 目技术负责人（总工）职责 (1)组织确定本项目采用的技术标准，规范及验评标准、法律、法规文本。 (2)组织施工图纸自审，参与会审，组织设计交底。 (3)组织编制施工组织设计，负责项目总技术交底，安全技术交底，组织专业技术交 底、审核施工组织总设计、审批专业施工组织设计、作业设计。 (4)负责制定本项目计量、检验和试验设备的配备计划。 (5)组织界定单位工程及本项目关键过程、特殊过程的划分。 (6)编制和组织实施项目管理计划，主持项目三位一体的贯彻工作。 (7)组织设计联络工作。 (8)负责解决现场重大技术问题、难题、必要时向公司项目管理部、技术部反馈信息共同解决。 (9)负责新技术、新工艺、新材料和新装备在项目上的开发、推广与应用工作。 (10)负责组织处理工程质量事故、工程质量事故分析并制定预防与纠正措施。 (11)负责审核 工程竣工资料，组织竣工资料的整理、归档和移交。 (12)组织编写工程技术总结，负责优秀施工组织设计、科技成果的申报及鉴定工作。 (13)负责对本系统的技术管理、安全管理、质量管理及与成本管理有关的工作进行监督、检查、指导、服务。 (14)负责在项目上开展 量活动。 目副经理的岗位职责 由项目经理确定并具体明确其管理权限和管理业务范围，并承担相应的职责，项目经理临时外出期间，由项目副经理主持项目经理部工作。 营部职能职责 (1)负责计划统计管理，按规定编制本项目经理部的对内 对外计划、进度等报表，并及时审批和保送； (2)负责计划成本管理，根据目标责任成本分解、编制本项目计划成本，并按规定程序下达； (3)负责本项目部的工程施工发包和施工分包管理，组织工程施工分包的招标、合同签定、交底、检查和考评等工作。 (4)负责合同管理，组织合同交底，负责将工程施工发包和施工分包合同报公司经营管理部审查； (5)负责本项目部的工程造价管理，工程预结算、索赔工作的策划与管理，负责组织对外工程造价的编制和审查、办理竣工结算；办理内部结算和施工分包结算；按公司规定测算、审查本项目环境、职业健康安 全等费用。 (6)负责本项目部的市场延伸开发工作。 (7) 负责有关基础资料的收集及台帐管理； (8) 项目经理交办的其他工作。 程技术部岗位职责 (1)负责编制施工组织总设计、作业（单位）工程施工组织设计、一级测量控制网方案。 (2)负责按施工组织设计、作业设计、技术交底、安全交底组织施工。 根据工程技术要求，提出技术标准和计量器具配备计划。 (3)负责图自审、填写自审记录、监督检查分包单位的图纸自审、参与图纸会审。负责施工主材计划的编制，负责审核分包单位上报的辅材计划。 (4)参与设计交底、 负责专业技术交底、监督检查分包单位的分部、分项工程技术交底。负责收集、配备和管理项目所需的规范、标准、法律、法规文本。 (5)负责管理施工平面和施工现场控制网测量网点。 (6)负责现场“五通一平”，创造开工条件，办理开工手续。 (7)负责按施工组织总设计的统一规划，修建大型临时设施，并对临时设施实行动态管理。 (8)负责组织施工用各类资源进出场、办理签证手续。掌握特种作业人员培训情况、检查落实持证上岗工作。 (9)负责编制项目年、季、月、周施工进度计划和各类生产要素需用量计划，实施进度控制，负责进度 考核。 (10)负责管理施工图纸和设计变更，负责现场签证和现场设计联络的具体工作。 (11)负责解决施工技术问题、协助项目总工解决重大技术难题。 (12)负责施工调度、管理施工信息、填写施工日志。 (13)负责计量器具及其检验、试验的管理。 (14)负责现场工序交接和工程成品 (半成品 )保护。 (15)负责新技术、新材料、新工艺、新设备在项目上的应用，做好各项跟踪取证工作、收集整理各类第一手技术数据。 (16)负责对关键、特殊过程实施过程进行控制和跟踪验证。 (17)参与对工程质量的监控，对不合格及质量事故提 出处置方案，并监督实施，重新验证。 (18)负责编制交工验收计划 ,并向业主或总包方办理工程实物移交手续。 (19) 负责处理交工过程中的各类遗留尾项工作。 (20) 协助汇总、整理交工资料，办理资料移交手续。参与单位工程质量保证资料核定与质量综合评定工作。 (21) 负责项目的回访保修，做好服务。 (22) 负责编写施工技术总结和优秀施工组织设计、科技成果申报等各项基础准备工作。 量监督检查站职责 (1)负责对项目部承担的工程（产品）质量进行监督、检查。 (2)负责贯彻执行国家有关建设工程质量 的政策和法规，严格按照国家、行业及企业技术标准监督、检测工程质量。 (3)负责实事求实地向公司领导和公司项目管理部质量处反映工程质量情况，向公司项目管理部质量处报送工程质量监督检查信息。 (4)负责向公司项目管理部质量处报送工程质量创优计划，月、年度质量监督检查总结；策划并组织项目“质量月”活动。 (5)负责制定项目质量管理和考核办法。 (6)负责组织对材料、工程产品状态标识、唯一性标识。 (7)负责检查落实关键工序和特殊工序的质量保证措施。 (8)负责施工中出现的不合格品的原因调查、参与评审、分析和处理。检查、验收纠正措施实施效果。向公司项目管理部质量处报送处置记录和不合格品报告。 (9)参与工程分项、分部、单位工程验收和项目竣工验收。 (10)参与项目总工组织的单位工程划分，对专业单位的分部、分项工程划分进行审查。形成完整的工程项目划分文件报送项目管理部质量处。 (11)协助项目总工收集整理工程竣工资料。负责提供工程质量检验评定资料（ C 卷）。 资设备部岗位职责 1)物资管理 (1)负责制定适合于本项目部的物资供应实施办法。 (2)负责收集、报送工程项目物资需求总计划、月度计划或阶段计划 。 (3)负责对 13 种材料之外的物资（含采购部授权自行采购的部分物资）的供方进行调查、选择、评价和重新评价、评审等工作，并收集完整的资料，做好相关的记录。 (4)负责自行采购的物资合同的签订 ,建立合同管理台帐 ,并及时将合同报送公司采购部备案 ;并对工程所需物资的供方进行履约合同的监督工作。 (5)负责对供方提供的物资（含采购部采购的物资）进行验收验证、复检，办理收（发）领料手续，并建立“材料明细帐（卡）”，保存完整的资料，做好相关的记录。 (6)负责按照规定做好物资的现场存放、防护和标识等管理工作； (7)负责审查校对并确认物资采购资金费用，做好办理资金结算手续齐全完整。 (8)负责对采购物资消耗情况进行经济分析，做好项目经理的参谋，努力降低工程所用的物资成本。 2）机械设备管理 (1)根据工程项目施工要求编制机械设备需用计划，并报送相关单位部门。 (2)负责按照有关规定要求与机械设备提供方签订机械设备租赁合同。 (3)负责协助机械设备进场与安装的工作，与提供方共同实施进场或现场安装后的检验验收，填写进场检验记录；组织特种设备的报检、取证工作，并将相关资料收集齐全。 (4)负责根据施工所投入的机械设 备情况，建立“项目部机械设备台帐”。 (5)负责对项目所使用的主要施工机械进行检查，并做好有关记录。 (6)负责创造、提供适宜机械设备工作的环境，确保正确、安全使用机械设备（含现场使用甲方的机械设备）；并协助办理出厂手续，提供必要的退场条件和环境。 (7)负责参与编制防止触电、高处坠落、机械伤害等与机械设备事故有关的应急预案；负责对施工机械事故抢救的组织工作，并按照规定程序进行处理。 (8)负责做好机械设备租赁期间的使用成本核算管理工作，提高使用效率，降低使用成本。 监站岗位职责 (1) 项目 工程安全监督检查站是在项目经理领导下，负责项目安全文明施工的专职管理机构，应结合工程安全文明施工生产特点，编制项目安全、环境保护、职业健康管理规划，以及项目部的日常安全管理工作，有权对施工生产全过程实施安全监控，并对工程安全文明施工的最终效果负有直接管理责任。 (2) 负责项目重大环境因素及重大危险源管理方案的实施与控制。 (3) 负责督促实施工程项目中的各项环境安全技术措施，组织参与环境安全设施的检查验收。 (4) 负责监督检查操作人员遵章守纪。组织参加环境、职业健康安全技术交底，对施工全过程实施控制 ，并做好记录。 (5) 负责掌握环境安全动态，发现隐患及时采取预防纠正措施。 识别、评价、控制所承建工程的环境因素和危险源的辨识和风险评价，并编制职业健康安全风险的初始状况评审报告。 (6) 负责制止污染环境、危害专业健康安全的违章冒险作业行为，并视情节对其实施经济处罚。 (7) 负责对进入现场使用的各种环境监测设备及职业健康安全防护用品，配合物质设备部门进行验收检查。 (8) 负责协助上级部门对项目安全文明施工和环境的检查，如实汇报工程项目的环境、安全状况。 (9) 负责一般环境事故和轻重伤安全事故的调查 、分析，并参与制定和预防事故重复发生的措施。 公室岗位职责 (1)负责项目部文秘、档案、接待、保密、车辆管理。 (2)负责现场保卫、消防工作及办公场所、生活区域后勤管理。 (3)负责编制本项目部文件和资料的清单目录，负责文件资料的控制管理工作。 (4)负责督促项目部各职能部门按时形成符合规定的工作记录，并对口上报各种月报表。 (5)负责项目部各种会议的会务工作。 (6)负责组织工程完工后档案资料的收集、移交、归档工作。 (7)负责项目经理交办的其它工作。 (8)协助项目经理开展日常管理工作。 务部岗位职责 (1)负责项目财务预算、收支计划的编制。 (2)负责适时对项目实际成本与计划成本进行对比分析，提出降低成本措施，控制计划成本，力争提高成本降低率。 (3)负责监督和控制各项费用支出，并定期对项目财务预算执行情况进行分析。 (4)负责项目资金结算、税务交纳等工作。 (5)负责编制项目财务报告，定期进行项目财务分析。 (6)负责项目财务决算，保证项目财务档案移交。 七 总进度计划 八劳动力使用计划 05001000150020002500300035004000450050001 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29系列1九 物资采购方案 （见下表） 序号 物资名称 规格型号 估算数量 计量 物资采购单位（打） 采购地点 供应商 名单 材质 单位 业主 公司 项目 分包商 1 级钢筋 12 9582 吨 待定 一冶贸易公司 合格 2 级钢筋 12 25 893 吨 待定 一冶贸易公司 合格 3 级钢筋 6 25 32663 吨 待定 一冶贸易公司 合格 4 钢管 81 吨 天津市 一冶贸易公司 合格 5 商品 砼 40含抗渗 # 天津市 待定 合格 6 加气混凝土砌砖 150厚 200 厚 天津市 待定 合格 7 实心砌体 53 厚 天津 市 待定 合格 8 挤塑聚苯乙稀板 50 天津市 待定 合格 9 地板 砖 天津 市 待定 合格 10 铝合金窗 约100000 天津 市 待定 合格 11 聚氨酯涂料及防水 天津市 待定 合格 12 外墙涂料 天津 市 待定 合格 13 黄砂 吨 天津市 待定 合格 14 水泥 吨 天津 市 待定 合格 十 施工器械配置方案 （见下表） 序号 机械设备名称 规格型号 配置数量 计量单位 使用时间 机械设备来源（打） 备注 公司自有 项目采购 项目租赁 1 桩机 40 台 2 塔吊 13 台 3 塔吊 13 台 4 塔吊 20 台 5 施工电梯 60 套 6 潜水泵 140 台 7 钢筋设备 70 台 8 木工设备 42 台 9 砂浆搅拌机 14 台 10 电焊机 70 台 11 空压机 7 台 12 高压水泵 7 台 13 反铲 14 辆 14 自卸汽车 35 辆 15 吊篮 210 台 十一 监测设备配置方案 （见下表） 序号 监测设备名称 规格型号 配置数量 计量单位 使用时间 机械设备来源（打） 公司自有 公司采购 公司租贷 分包提供 1 全站仪 台 2 经纬仪 4 台 3 水准仪 32 14 台 4 钢卷尺 50m 14 把 编制 /日期： 会签 /日期： 十二 . 办公设备配置方案 （见下表） 序号 办公设备名称 规格型号 单位 数量 进场时间 设备来源 (打 ) 固定资产内部编号 内部调配 公司新买 项目购买 项目外租 一 固定资产类 1 汽车 (轿车 ) 商务 车 辆 1 2 空调 (窗式 ) 台 15 3 台式电脑 台 30 4 打印机 台 4 5 数码照相机 台 6 6 复印机 台 2 7 传真机 台 1 8 电话机 台 4 9 电视 台 18 10 洗衣机 台 10 二 低值易耗品类 1 文件柜 套 30 2 办公桌椅 套 60 3 壁扇 台 20 4 铁床 个 35 5 临建房 间 60 6 办公室 间 15 编制 /日期： 会签 /日期： 十三 周转材料计划表 （见下表） 序号 材料名称 规格及型号 单位 合计 物资采购单位 采购地点 候选供应单位 材质 公司自有 项目租赁 分包单位 1 扣件式脚手架钢管 48 1m t 700 2 48t 1500 3 483t 1500 4 48 5m t 600 5 48 6m t 600 6 扣件 十字 万个 50 7 扣件 转盘 万个 100 8 竹胶模板 12mm 6000 9 木方 5000mm 4000 10 木跳 板 000 11 编制 /日期： 会签 /日期： 十四 现场临设策划 表 （见下表） 序号 大型临时设施名称 型号 数量 使用时间 备注 1 办公用房 彩钢 1600 见施工组织设计 2 临时道路 200 厚砼 3000 010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 3 排水沟砌砖 1000m 2010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 4 临时用水 3500m 2010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 5 临时用电 4000m 2010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 6 工人宿舍房 彩钢 7100010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 7 办公空调 30 台 2010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 8 轻钢结构钢筋棚 1400 010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 9 彩板围挡 2400m 2010 年 4 月 1日 0月30 日 见施工组织设计 10 编制 /日期 : 会签 /日期 : 十五 现场临水临电设施 （见下表） 序号 器材、设施名称 规格 /型号 单位 配置数量 使用时间 来源 1 一级配电柜 250A 台 26 目部采购 2 一级配电箱 100A 台 68 目部采购 3 电缆 4*240+120 100m 目部采购 4 电缆 4*95+50 100m 目部采购 5 电缆 4*120+70 100m 11 目部采购 6 电线 00m 目部采购 7 移动箱 个 300 目部采购 8 蓄水池 95 7 工单位自 建 注：该工程须由甲方提供 12 台 315压器，具体方案见 施工组织设计。 编制日期： 会签日期： 十六 合约管理策划 （见下表） 序号 项目内容 预期目标 策略与措施 1 工程 合同 工程施工合同 协议书 合同额在 18亿以内 1、与业主商务人员做好良好的沟通； 2、编制详实可信的施工图预算，并获得业主的认可； 3、说明本项目存在的困难，有理有据的争取应有的利益。 专业分包合同 确保项目利润率 8%；力争10%。 1、严格按照公司要求进行招标； 2、分包单 位要严格进行筛选，必须有类似工程； 3、对分包单位进行考察； 4、派专人进行专业分包的管理。 劳务分包合同 确保项目利润率 8%；力争10%。 1、通过劳务公司获得满足本工程的劳动力； 2、按公司规定签订劳务合同，降低劳务使用的风险； 3、加强劳务的管理，杜绝发生安全事故。 物资(设备 )采购合同 通过公司的招标以及谈判，选择最优的厂家，按公司的规定签订标准合同，做到成本最小化 通过招标选择分包商，货比三家，分包商的选择标准为价格低、管理规范、质量高、服务好，按公司的标准签订合同。 料具和设备租赁合同 通过公司的招标及比较，选择价格低。性能好、服务优的单位中标，按公司的标准签订合同，做到成本最小化 通过招标选择分包商，货比三家，分包商的选择标准为价格低、管理规范、质量高、服务好，按公司的标准签订合同。 2 内部各类合同 项目管理目标责任书 严格按照公司测定的目标执行，严格履行目标责任书 仔细分析项目目标，并把目标进行分解，落实实现目标的责任，制定项目的实现目标的措施。 劳务合同 通过规范管理降低项目内部的劳务费用，签订标准的劳务合同，做到成本最小化 规范劳务管理，严格按公司的标准签 订劳务合同，严格控制人工费。 内部专业分包配合合同协议书 通过分析和谈判，选择和确定合适的价格和配合方法 制定相应的配合协议和责任书，降低配合的责任和风险，降低项目的成本。 3 合同评审 所有的合同均组织评审，评审通过之后方可执行。 所有的合同均组织逐级评审，优化合同结构和合同内容。 4 合同履约 把合同的内容及目标进行分解，落实实现合同的具体的措施，实现合同中规定的权利与义务 分析合同内容及目标并对其进行分解，落实工作任务责任制，制定相应的措施，确保完满的履行合同。 5 工程索赔 分析 合同的架构，找出突破点，在施工过程中收集证据，及时、准确、有效得办理工程的理赔手续 分析合同架构及合同内容，找出突破点，并制定相应的措施和办法，在实施过程中记录、收集证据，并整理成册，发生索赔事项时立即进入索赔程序，不拖延。 6 工程预决算 工程预决算工作及时的进行，做到结算的利润最大化 做到工程预决算工作与工程施工同步进行，不断地收集和完善预决算的资料，找出工程施工合同/协议书的突破口，通过分析和准备，争取工程预决算工作，及时、准确并争取利润最大化的完成。 编制 /日期： 会签 /日期： 十七 总分包管理方案 （见下图） 序号 项目 主要内容 1 1、项目总目标（详见表三“项目总目标”） 2、工程分包概况：本工程拟将钻孔灌注桩、建筑安装分部工程对公司内 部单位和外单位进行招标选定。弱电、电梯等按照总包合同要求由 甲方指定分包。 3、建立总分包管理领导组织（甲方，现场工地负责人，总包、分包现场 负责人），确 定总分包日常工作，管理办公室指定负责人。 4、总包对分包现场管理措施及流程： (a) 严格执行公司项目管理手册及各项管理制度； 制定总分包 管理规定 (b) 进出现场管理：实行现场出入证管理制度； (c) 现场治安管理：严禁打架斗殴，严禁现场偷盗，出现场车辆、包裹实 施检查制； (d) 质量及成品的保护：质量验收在分包自检合格基础上，申请总包办公 室协调组织，最终验收移交一份合格档案资料原件； (e) 安全及文明施工：保护总包生产设施， 保证施工区工完场清，整洁卫 生； (f) 工序配合：相互提前传递周生产计划，协调工序交叉。 5、制定总分包现场违规处罚规定及流程，并在分包合同中明确。 2 总分包管理模式 1、所有分包商（含公司内部单位）执行统一中标价格，且此价格亦为公司内部单位对外分包价，公司内部单位在此价格上不得收取任何费用，只履行全部管理职责； 2、公司内部单位的管理人员 由项目经理部实行统一管理； 3、所有分包单位的质量员、安全员集中办公，统一管理； 4、本工程拟分约 10 个标段对建筑、装饰（不包括防水、门窗、外保温工程）进行招标，且每标段建筑面积不少于 4 万平方米，分包方式为正负零以上建筑、装饰工程按建筑面积以平方米造价包干、正负零以下按工程量清单报综合单价专业分包。 5、建筑安装工程主要 材料（含钢筋、混凝土、保温材料、门窗、涂料等）由总包方供应且不包含在分包价中； 6、门窗、保温、防水、安装工程另行招标确定分包单位； 3 农民工工资 管理办法 1、根据天津市建筑 2009258 号文件关于在本市建设项目建立农民工工资预储账户制 度的通知，设立农民工工资预储账户； 2、采用在开工前存入工程总价款的 3%，其余款项每月按进度款 12%的缴存方式，将存款凭证向项目管理辖区建设行政主管部门备案； 3、施工分包单位按划入金额向总包单位提供建安发票，作为工程款的收入证明； 4、施工分包单位每月 25 日前报工程进度款的同时，须附农民工工资支付表； 5、总承包单位向开户银行提交经分包单位核对的农民工工资支付表，并加盖总承包单位与分包单位的企业法人公章，银行依据工资支付表从农民工工资预储账户向个人账户划拨工资； 6、按照项目部位和农民工工资支付情况，缴 存上述比例的专项资金并严格实行农民工工资“月清月结”制度 ; 7、若因分包单位原因发生上访事件，分包单位应向总包单位支付 100万元 /次的违约金。 编制 /日期： 审核 /日期： 十八 分包采购方案 （见下图） 序号 分包项目 分包工作内容 分包方式 分包商选择方式 候选分包商名单 预计招标时间 1 钻孔灌注桩 钻孔、钢筋笼绑扎、混凝土浇筑、灌浆、泥浆外运 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 通过招标选定 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 2 建筑工程 主体结构、室内外装修 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 1、公司内部单位参 加； 2、通过招标选定外 部单位。 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 3 建筑工程 外墙保温 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 通过招标选定 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 4 建筑工程 室内外防水 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 通过招标选定 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 5 建筑工程 门窗制安 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 通过招标选定 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 6 安装工程 水电、暖通、消防安装 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 通过招标选定 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 7 电梯、弱电工程 电梯、弱电安装 包工包料 公司（分公司）选定 业主选定 劳务 项目选定 业主指定我方签合同 包工及部分材料 项目选择公司批准 其他 其他 编制 /日期： 会签 /日期： 十九 项目商务策划 （见下图） 序号 项目 内容 预期目 标 事 由 策略与措施 1 临建阶 段 临建严格控制在公司规定的标准 临建费用包干 1、制定好现场平面图，做到最优化。现场办公室实行项目购置的活动房。 2、经营部根据临建布置准确计算工程量，委托专业厂家制作安装。 2 人工费 在劳务合同的基础上下降 价格包干 1、商务上控制分包单价、以扩大劳务方式分包，分包内容含周转材料和辅材。 2、现场管理人员严格按承包合同执行，避免额外用工出现，材料要及时进场。 3、办公室要控制好临时用工，监督现场工资和奖金的发放。 3 材料费 材料消耗量控制在定额内，材料价为市场最低价 材料消耗量包死 1、在履行合同时，保证在商砼、钢材、门窗、保温等主 要材料按中准价计价。 2、在对外分包中总包负责供应的主要材料按消耗量一次包死。 3、物资部集中采购、集中招标，做好现场验收。 4、工程技术部要编制材料进场计划，可变的要及时变更。 5、现场人员监督好各种材料的使用，杜绝浪费。 4 机械费 支出费用控制在合同的机械费用内 价格包干 1、工程技术部要详细编制施工方案、合理布局好机械设备，本工程外租 47 台塔吊、 60 台施工电梯，由分包单位负责租赁。 2、现场管理人员严格执行施工方案，严格控制好机械设备的进出场时间，根据本工程的月 进度计划来完成。 5 周转材 料 根据合同价款严格控制总费用 价格包干 根据计划用量结合实际施工情况，考虑本项目所投入的周转材料用量较大，我项目经理部不便于采购和控制周转的消耗，故包干给施工队伍。 6 安全费用和 制在合同价款内 费用包干 1、安全监督站编制安全方案控制总费用，本项目实行费用包干，直接支付，确保安全费用，注意残值回收。 2、办公室编制 案并控制总费用，利用其他项目资源，节约成本，注意残值回收。 3、外墙脚手架：该工程拟采用外挂架脚手架和专用手动吊篮。 7 土方回 填 在方量和单价上不能高于合同单价 价格包干 为了节约施工成本，计划在开挖时留取全部土方。并做好挖土和回填施工记录。 8 总包 管理费 根据合同价严格控制总费用 费用包干 1、办公室严格控制办公费用（本项目预计有 60 名管理人员：资料费、交通费要分包到人，预算包干）。 2、由于本项目施工单位较多，技术上要充分考虑其他单位的配合时间，控制好周转材料 3、现场人员根据和业主签订的合同，配合好规定的施工单位，要充分利用现场的有利资源和严格控制工期。 4、本项目划分灌注桩、地基基础、主体结构、砌体施工、外架拆除、水电暖通安装等 几个节点，最重要的严格控制工期，经营部每月根据现场的工期、进度、质量、安全文明施工的得分情况准时办理结算，有效控制现场各项费用。 9 二次 经营 增加签证变更 1、经营部收集起草签证资料、报告、办理签证手续、记录合同履约，召集二次经营措施落实分析会议。及时准确计算工程量，经项目经理审核后报监理、业主。 2、工程技术部收集设计变更原始资料、各种会议纪要、外来信函、施工进度计划、统计报表、人工计划表、机械使用情况、施工日志。 3、物资部收集好材料的原始单据、材料消耗表等。 4、工程技术部收集地质变化条 件、施工条件