峡谷生态游览区可行性研究报告

1 江西鑫湖实业有限公司 二 年十月 编制 2 目 录 大峡谷项目概述 3 一 基本概况 3 二 资源分析 4 三 未来发展规划 6 四 建设经济指标 7 五 项目进展 9 六 经营能力分析 13 七 投资计划 15 结 论 15 一 整合理由 15 二 效益评估 18 三 风险策略 19 3 大峡谷项目概述 一 基本概况 大峡谷生态游览区位于江西省井冈山市茨坪东北 5 公里外，地跨龙潭与桐木岭景区，规划面积为 临泰井高速公路连接 线白银湖段，是井冈山最为交通便利的景区。大峡谷生态游览区 处于龙潭水系下游的石姬河两岸，溪流汇入罗浮水库。两岸峰峦叠嶂，林木茂盛，河水清澈见底，生态环境原生性强。在石姬河的中段，有古村遗址和现存的石姬、翠竹坪废 村，以及一些弃置农田。从龙姬仙庙到石姬村 的沟谷基本为竹林。 针对井冈山景区开发现状，结合项目资源特色，大峡谷生态游览区定位为井冈山唯一的生态游乐景区，致力于建设全国一流的生态游乐景区，开发引进互动参与性、休闲游乐性强且与生态环境相协调的游乐项目，规划 3 大功能区（ 杜鹃山自然观光区、石姬寨休闲游乐区、大峡谷生态探险区 ） ，主要建设内容包括 2 个基地（自驾越野体验基地 和生态拓展训练基地）、 2 个生态观光园（高山乌龙茶园和井冈特色果园）、 6 个生态游乐项目（大峡谷生态漂流、卡丁越野车体验场、项目名称：大峡谷生态游览区 项目业主：井冈山市大峡谷景区投资开发有限公司 项目位置：江西省井冈山市茨坪 土地面积： 方公里 投资总额： 16389 万元 项目定位：井冈山唯一的互动 生态游览、运动休闲服务区 建成时间：项目整体完成时间为 2014 年 项目一期预计 2012 年 5 月 建成 项目二期预计于 2014 年建成 4 滑草场、拓展训练体验场、马道溯溪、攀岩表演场）等，配套服务设施有石姬寨（游人服务中心）、农家小院（客家风格别墅）、吊脚楼（茶艺表演区）、汽车俱乐部会所等 以及石姬索道 （ 3 公里） 。一期开发投资预算 8889 万元。二期开发 建设大峡谷 索道 （ 5 公里） ，实现白银湖与 龙潭 双向交通，投资预算 7500 万元。 二 资源分析 大峡谷生态游览区开发价值取决于它得天独厚的资源，具体为： 1、优美的自然景观资源 大峡 谷生态游览区地跨井冈山八大景区中的龙潭景区和桐木岭景区，石峰石沟景观堪称井冈山一绝，典型景观有狮龙仙人、仙人石、棋盘石、石姬峰、十八罗汉峰、石柱峰等 。 【棋盘石】 【狮龙仙人】 【石柱峰】 2、保存完好的人文景观资源 大峡谷元末开始有人居住，后渐成为进出井冈山的主要通道，繁荣一时，革命初期由于国民党的进剿政策和匪患而衰败。著名将领王佐原配夫人蓝喜莲便是石姬村人，龙姬仙庙、井冈山最完整的石板古道（红军路） 石姬古道，及猪屎坪村落遗址、洪水 冈绑票崖等景观。 【石姬古道】 5 3、珍稀的动植物资源 井冈山原始高山杜鹃林享誉海内外，由于生长在海拔千米以上的山峰，到达性差，至今仍无处观赏。目前已开发的笔架山景区可以观赏杜鹃，但仅索道一项投资即达 元，其观赏成本高昂。大峡谷杜鹃的原始高山杜鹃林十分壮观，数百株树龄达数百年的高山杜鹃犹如人工种植 ，最大的一株直径达 58 公分，树龄上千年，是井冈山迄今发现树径最大的高山杜鹃。杜鹃山距景区主入口仅 1 公里游步道、不足 200 米的高差，普通游客 30 分钟即可到达，游览成本极低。江西省林业权威评估机构仅 对杜鹃山的资源评估价值即达 5000 万元以上，景区内古树名木繁多，如景区入口处的凹叶木兰江西省仅存 4 株，国家一级保护树种红豆杉在景区内比比皆是，石溪的千年杞木、千年桂树、千年板栗树等古木依然枝繁叶茂。 【千年板栗】 【千年杜鹃王】 【杜鹃花开】 4、可供开发利用的土地资源 井冈山是国家级风景区和国家级自然保护区，开发用地受限颇多，审批手续复杂。石姬村搬迁后遗留的近 100 亩可供开发利用的 弃置地，成为珍贵的资源，这在井冈山同类型的景区中绝无仅有。 【石姬村】 【老宅】 【石姬村】 6 5、丰富的水资源 大峡谷生态游览区发源于黄洋界金狮面，至于罗浮旗锣坳（天下第一原址），全长近 40 公里，井冈山近百平方公里的森林蓄水汇集到大峡谷石姬河，蜿蜒北上流入赣江。石姬河下游的罗浮水库是井冈山第二大水库。 大峡谷中段的洪水冈处具有良好的建坝条件，将水位提高 50 米左右即可与龙潭仙女潭下游连通。游客参观龙潭后 ，可乘游船游览大峡谷风光，到达石姬参加休闲游乐项目，再选择乘索道或乘车至白银湖。建坝同时可保证大峡谷漂流项目用水，还 能保证白银湖等周边地区的供水、供电，可谓一举三得。 【龙潭峡】 【五彩潭】 三 未来发展规划 大峡谷生态 游览区的规划性质为：以峡谷竞秀、田野古寨为主要特色，以观光、探险、休闲为主要功能的生态游览区。 井冈山主要是传统山岳观光型旅游产品，以爱国主义教育、革命传统教育和观光旅游、避暑修养、科学考察、历史研究等为主要内容，突出红绿辉映，但产品功能较单一、以静态参观为主，动态参与性较少。且目前井冈山规划和开发建设中的景点，其旅游产品也多属此类，如：石燕洞景点， 以溶洞观光为主；笔架山景点，以观十里杜鹃和登高览胜为主；荆竹山雷打石景点是人民军队著名的三大纪律八项注意的起源地，以红色旅游为主题。 井冈山大峡谷自然条件“幽”、“野”，自然景观丰富，多奇峰异石、峭壁悬崖和溪瀑幽谷，并具有一定的地方文化特色，因此其旅游 7 产品的开发定位以原生性强的自然生态景观与原汁原味的本土文化为载体，以游人为中心，主要开发高品位的动态展示性的本土文化旅游项目与参与性的生态游乐项目，融思想性、教育性、观赏性、参与性、挑战性、趣味性、休闲性为一体，让游客能够充分 感受到井冈山独特的“野”性、纯朴、 真实与自然。 以绿林古寨寻踪游、奇峰翠谷观光游、峡谷漂流探险游为构思，利用石姬村遗址及周边弃耕地恢复一个具有井冈山革命初期地域文化特色、与生态景观协调统一的自然村落 石姬寨，打造出符合二十一世纪生态旅游概念、体现原汁原味的井冈山特色的生态休闲区，有效保护生态环境。 大峡谷规划为两期建设： 第一期为 2010 年 11 月 2012 年 5 月 ，为开发建设期。主要进行景点内的游步道、观景平台、服务休息点，以及石姬寨、游人中心 、石姬索道 建设。 第二期为 2013 年 ，为设施完善期，内容上略。 四 建设经济指标 井 冈山大峡谷生态游景区建设投资估算表 分类 项目建设 建设规模 投资估算 （万元） 景 区 设 施 建 设 石姬寨 1200 平方米 300 休息亭 8 个 32 观景台 5 个 30 园林小品 30 绿化抚育 40 小计 432 游 览 设 施 建 景区大门 2 处 40 验票房 2 个 8 管理房 520 平方米 52 漂流 清理河道 3公里，工具 50 套，水坝 2 155 8 设 座，管理房 2处 游 览 设 施 建 设 拓展训练基地 野战营房 10 栋（ 120 床）、高空拓展区、场地拓展区 、训练场、攀岩场 250 越野车体验场 60 滑草场 40 马道溯溪项目 80 高山乌龙茶园 290 主游步道 6600 米 33 次游步道 6400 米 26 公厕 7 个 50 垃圾箱（筒） 100 个 2 标牌 120 个 2 广告宣传牌 6 个 30 小计 1118 服 务 设 施 建 设 汽车俱乐部会所 1800 平方米 360 农家小院 840 平方米 280 小计 640 基 础 设 施 建 设 景区公路 里 84 罗锡公路硬化 里 18（总造价 停车场 2000 平方米 20 供水系统 30 供电系统 50 排水系统 20 污水处理系统 30 通讯系统 30 小计 282 土 地 费 用 耕地补偿 40 亩 60 竹林租用 200 亩 4 征地费 7838 平方米 50 青苗补偿 10 房屋拆迁补偿 1000 平方米 15 9 小计 139 前 期 工 作 规划费用 80 勘测设计 60 报建费用 70 小计 210 公 司 运 营 费 用 固定资产投资 80 网络建设 28 办公费用 110 小计 218 股权收购费用 1350 石姬索道 3 公里 4500 合计 8889 大峡谷生态游览区 一期的基础设施计划投资约为 8889 万元，建成后将可以投入运营，预计平均年获利能力 约 4400 万元 ， 2 年内可收回投资。 五 项目进展 大峡谷腹地的石姬村已整体搬迁，留下可供开发利用的弃置地达100。景区项目开发筹建工作自 2003 年展开，被列入井冈山市招商引资重点项目。进过 5 年多的努力，各项审批手续基本完成，已经具备 全面开工条件。 1、主要编制成果 井冈山国家级自然保护区大峡谷生态景区可行性研究报告（井冈山国家级自然保护区管理局） ； 井冈山国家级自然保护区大峡谷生态游览区规划（江西省城市环境设计事务所）； 井冈山国家级自然保护区大峡谷生态游览区规划项目自然生态系统影响评估报告（江西省林业调查规划研究院）； 10 井冈山国家级自 然保护区大峡谷生态游览区规划环境影响评估报告（江西省环科院）； 井冈山风景名胜区大峡谷景点规划（江西省城市环境设计事务所） ； 井冈山大峡谷生态游景区龙姬仙施工方案（ 深圳都市园林设计有限公司）； 大峡谷景区地形图（编制景区规划用地形图，井冈山市风景局）； 大峡谷 1:500 地形图（园林及建筑方案设计用地形图，江西省地矿 706 队）； 井冈山大峡谷生态游景区建筑施工图（江西省赣州市建筑设计院）； 井冈山大峡谷生态游景区地质灾害危险性评估报告（江西省勘察设计研究院）； 井冈山大峡谷生态游景区建设用地压覆矿产资源评估报告（江西省地质工程集团公司） 。 2、获得批准文件及证书 井冈山大峡谷游览区项目开发协议意向书（井冈山风景名胜管理局， 2003 年 6 月）； 井冈山大峡谷生态景区开发协议书（甲方为井冈山国家级自然保护区管理局和井冈山风景名胜管理局、由井冈山市人民政府鉴印、 2004 年 2 月 27 日）； 井冈山市发展计划委关于井冈山大峡谷生态景区开发建设工程立项的批复（井计发 200417 号、 2004 年 3 月 5 日）； 井冈山市规划局关于要求对井冈山风景名胜区大峡谷景点规划进行审批的报告（井规字 200416 号、 2004 年 8 月 10 日）； 11 江西省建设厅关于井冈山风景名胜区大峡谷景点规划的批复（赣建规 200437 号、 2004 年 10 月 8 日）； 江西井冈山国家级自然保护区管理局关于要求开发井冈山大峡谷生态游景区的请示（井自保文 200413 号、 2004 年 4 月 12日）； 江西省林业厅关于请求批准实施井冈山大峡谷生态游览区规划的请示（赣林护字 2004356 号、 2004 年 12 月 22 日）； 国家林业局国家林业局关于江西井冈山国家级自然保护区生态旅游总体规划的批复（林护发 2006236 号、 2006 年 11 月 23日）； 江西省环保局环境工程评估中心 井冈山大峡谷生态旅游景区建设项目环评大纲评估意见 （赣环评估纲【 2004】 58 号、 2004 年9 月 17 日）； 井冈山市物价局关于井冈山大峡谷生态漂流收费标准的批复（井价字【 2006】 16 号、 2006 年 5 月 18 日）； 江西省建设厅井冈山大峡谷景区建设项目选址审批书（井规字 200618 号、 2006 年 12 月 13 日）； 井冈山市规划局井冈山大峡谷景点开发项目建设用地规划许可证附规划用地红线图（井规字 200618 号、 2006 年 8 月 28 日）； 井冈山市国土资源局关于井冈山大峡谷景区建设项目用地预审意见（井国土资预字 20061 号、 2006 年 11 月 16 日）；（缺原件） ； 井冈山管理局办公室、中共井冈山市委办公室、井冈山市人民政府办公室管理局办公室、市委办公室、市政府办公室关于印发大峡谷景区开发建设协调会议纪要的通知（井管局办字 20065号）； 井冈山市规划局 大峡谷景点开发项目 建设工程规划许可证 12 （井规字【 2007】 1 号、 2007 年一月二十三日）； 井冈山市国土资源局大峡谷景区 配套设施 用地土地证 。 3、景区基本建设成果 完成景区内村民住宅整体拆迁工作不补偿到户； 完成景区内耕地整体租赁 40 年并一次性补偿到户； 完 成景区内毛竹林整体租赁工作并按年度补偿给茨坪林场； 完成景区内双溪口至石姬 2 公里公路工程； 完成景区内石姬古道和杜鹃山探险 5 公里维修工程； 完成景区内双溪口至石姬 2 公里 1 万伏高压线工程和 里低压回路工程； 完成景区内石姬至双溪口 2 公里石姬漂流河道疏通及维护工程，开发大峡谷生态漂流项目并试运营； 完成景区石姬寨农房翻修及临时用房建设，设立井冈山国家级自然保护区管理局石姬护林防火检查站，并开始履行相关职能； 完 成 景 区 专 门 宣 传 网 站 井冈山生态旅游网（ 设并于 2005 年 8 月正式开通； 在景泰高速公路沿线设置 240 平方米户外宣传广告牌，并在去景区的公路沿线设置指示牌； 完成罗锡公路建设（罗浮水库至双溪口） 里 硬化工程 ； 景区园林绿化 抚育 工程全面展开。 4、景区建设工程进度计划 2010 年 11 月 2012 年 5 月，全面开工，重点建设白银湖入口处、杜鹃山游览区、龙姬仙庙、大峡谷生态拓展训练基地、生态漂流、越野车体验场、攀岩场、滑草场、马道溯溪项目、石姬寨服务中心、农家小院、高山乌龙茶观光园、吊脚楼茶艺表演区、汽车俱乐部会所 、石姬索道 等。力争 2012 年 5 月 1 日全面开园。 2013 年 ，完 13 成大峡谷索道与龙潭景区对接，打造井冈山第一景区。 六 经营能力分析 根据协议，建成后进入井冈山风景区大门票 ， 景区经营收益主要依靠景区内游乐项目收费和餐饮、销售等配套服务收入 以及索道运输收入 。井冈山 2009 年购买大门票人数为 95 万张，可以推测，大峡谷未来年进园人数在 50 万人以上，本收益分析按年进园人数 50 万人计算。大峡谷拓展训练基地（青少年野外生存训练基地）年接待培训按2 万人次计。自驾游记生态游组团按 1 万人次计。 大峡谷景区主要收入分为 4 块： 1、游乐项目收入。 景区共有 6 个收费游乐项目，即杜鹃山生态探险区（ 30 元）、漂流（ 60 元）、滑草（ 30 元）、卡丁越野车（ 30 元）、拓展体验场（ 30 元）、马道溯溪（ 30 元），总价 210 元。设计游乐套票，定价 150 元，给旅行社（导游）促销价 100 元。按 50 万人进园计，考虑景区大门票因素，预测 10 万购买游乐套票（ 150 元 /人 ） 、20 万人参加 1单项（人均 50 元）、 10 万人游览杜鹃山生态探险区（ 30 元 /人）、 10 万人选择不参与任何游乐项目，游乐项目总收入预计为 2800 万元，利润率按 30%计，利润预计为 840 万元； 2、配套服务业收入。 1)、石姬寨服务中心项目为石姬寨宴和土特产销售。石姬山寨宴突出井冈山绿林大餐特色，辅以京剧杜鹃山。唱段表演，日接待人数 500 人，人均标准 50 元，按年接待 5 万人次计 ，年收入预计 250 万；同时预计至少为 10 万游客提供快餐或方便食品配给服务，按人均 8 元计，收入预计 80 万元。土特产和纪念品销售按 10 万人、人均 20 元计，收入预计为 200 万元。总收入预计530 万元，利润率为 30%，年利润预计 159 万元； 2）、高山乌龙茶园项目以乌龙茶销售为主项，年进园人数按 50 万人次计，观看茶艺表演 10 万人次，年销 售乌龙茶 2 万斤（由景区合作生产基地提供产品）， 14 300 元 /斤，年销售收入 600 万元，扣除促销费用，利润率 30%，计180 万元 /年；休闲餐厅和茶楼营业收入按年接待 2 万人次、人均消费 30 元计，年营业收入预计 60 万元，利润预计 18 万元。总收入预计 660 万元，利润预计 198 万元； 3）农家小院项目主营收入为住宿和餐饮服务，按每栋别墅 2000 元 /天、 200 天 /年计，住宿年收入预计 240 万元，餐饮按每栋别墅 500 元 /天（共 6 栋）、 200 天 /年计，餐饮年收入预计 60 万元，年收入预计 300 万元，年利润预计 90 万元。配套服务业总 收入 1490 万元，利润预计为 449 万元。 3、拓展培训及专项旅游组团。 1）、大峡谷拓展训练基地（青少年野外生存训练基地）年接待培训按 2 万人次计，人均 200 元 /天计，培训年收入预计约 400 万元；场地出租按年接待 1 万人次、人均 100元 /人计，年收入预计约 100 万元。总收入预计 500 万元，利润率为30%，年利润预计 150 万元； 2）、自驾游记生态游组团按 1 万人次，人均 200 元 /天计，收入预计 200 万元，利润率为 30%，年利润预计60 万元。拓展培训及专项旅游组团总收入 700 万元，利润预计为 210万元。 4、索道收入。 按 150 元 /人核价，扣除促销 及管理等 相关费用后按 100 元 /人计，年进园人数 50 万人次，按 60%进园人员选择索道运输 ，即索道年运输人数为 30 万人次，预计年收入可达 3000 万元。 此外，景区大门票受益者，每年将返还公司基础设施折旧费和管理费用摊销，数额尚未确定，所以暂不列入收入预算；农家乐和果园收入考虑到果实成熟期问题，也暂不列入收入预算；流动摊位租金、停车场收入等计划外收入与物业管理支出一并考虑，也暂不 列入收入预算。 综上，大峡谷景区年收入预计 7990 万元，年利润预计 4497 万元。景区一期建设项目总投资按 8889 万元计，其中，景区固定资产投资 15 按 7000 万元计、折旧按 10%计，年折旧 700 万元。年利润预计 4497万元，扣除折旧费后利润 3797 万元，约 可收回投资。 大峡谷景区利润的说明：参照井冈山及相关规模景区利润率标准设定。当大峡谷景区实现规模接待后，经营收入中，促销成本约占30%，税、费（风景资源使用费合同约定前 8 年为 5%）约占 15%，经营管理成本约占 25%，利润率约占 30%。 七 投资计划 1、资金安排计划 第一阶段：建设期（ 2010 年 11 月 2012 年 5 月）。资金安排重点为白银湖入口处、杜鹃山游 览区、龙姬仙庙、大峡谷生态拓展训练基地、生态漂流、越野车体验场、攀岩场、滑草场、马道溯溪项目、石姬寨服务中心、农家小院、高山乌龙茶观光园、吊脚楼茶艺表演区、汽车俱乐部会所 、罗锡公路硬化工程、景区绿化抚育工程、白银湖入口区道路工程、景区用地挂牌 等 ，以及白银湖至大峡谷景区的双向交通索道（ 3 公里），总计 约 7500 万元。 第 二 阶段：二期工程建设期（ 2013 年 ）。 采用索道运输或区间小火车运输方式， 解决龙潭景区与大峡谷的连接问题。 2、 资金 筹措计划 第一期工程（ 2012 年 4 月前）资金总需求 8889 万元。筹措 方案 :公司自筹 2800 万元 ，银行贷款或增资扩股方式获得 6100 万元。 第二期工程（ 2013 年 2014 年）资金总需求 7500 万元。筹措方案：银行贷款、现金回流、或增资扩股方式。 结 论 一 整合理由 1、 天然的区位关系和资源互补 面积 方公里的大峡谷景区主入口在白银湖，隔泰井高速 16 而与白银 湖 地块紧邻。其西接龙潭景区，北连罗浮水库，是处于井冈山风景名胜区总体规划中生态北环线上核心位置的核心项目。龙潭景区被誉为“井冈绿色第一景”，是井冈山旅游的必游景区，其代表性景点 “仙女瀑”距大峡谷景区“ 卧龙滩”仅 1 公里余。 白银湖 地处井冈山咽喉，具备商业、接待、餐饮、购物条件，宜建设中档服务配套区； 梨坪 良好的自然资源和大规模的土地储备，可作为国际会议中心主址和高档度假区； 大峡谷 则凭借绿色旅游资源而成为优质的休闲游乐区。三个区域功能定位和资源可完全呼应并相互支撑，形成完整的综合旅游产品链。 2、 强化品牌、提升项目品质，实现规模经营与立体发展，创造更高的综合效益 虽然井冈山因其显赫的政治地位，及国家级风景名胜区和自然保护区的特殊身份，意味着“井冈山”项目未来必然的增值潜力，但现阶段的井冈山项目仍属 于纯粹的地产概念，社会影响力有限。整合后的“井冈山”项目将拥有 15 平方公里的规模，开发面积比原有面积扩大了 5 倍以上，并进入景区开发领域，具备打造“大井冈山休闲度假区”的条件，可实现规模化、立体化、集约化发展的目标，创造更高的社会效益，更符合集团的品牌战略需求。 作为传统旅游目的地，与核心景区的距离是其地产的价值标杆。大峡谷 与井冈山第一景点 “龙潭”对接后，将成为井冈山的龙头景区，使井冈山旅游线重心北移。将龙头景区“搬”到家门口， 白银湖 地产价值将发生质变。井冈山市国土资源局发布的基准地价数据及 挂牌成交情况显示，仅从“商业用地”一项看，茨坪一级用地基准价为 1676 元 /平方米，比茨坪四级用地基准价 359 元 /平方米高出近 5 倍。我公司梨坪挂牌的 500 亩土地挂牌价参照茨坪四级用地基准价评估制定，如整合 大峡谷 并与龙潭对接后， 白银湖 乃至 梨 17 坪 地价均有望在 3内与茨坪一级用地看齐，仅从土地受益一项升值即达数亿元，对我公司将是极大鼓舞。 3、 节约有效用地，让更多土地进入交易市场 吸纳 大峡谷 后， 梨坪 地块不需要建设大体量的休闲游乐和康体运动项目，有效地节约了土地资源，使 梨坪 更多土地成为有效的建设用地；避免重复建设造成的不必要的浪费；优化区域功能，突现各自特色，互相支撑形成合力。勘测数据显示， 大峡谷 现有可利用的存量土地约 350 亩，其中用于游乐设施及园林、配套设施用地约 200 亩，包括已挂牌获得商业用地 7838 平方米和批准建设各类别墅 10 栋，其它土地均以廉租方式获得（租期 40 年）。吸纳 大峡谷 后，我公司 梨坪 地块可节约游赏用地约 100亩，创造的土地增价预计在 5000 万元以上，此外，还可力争将大峡谷 100 亩左右的可用土地转化为优良的经营性土地范围，进一步扩大土地增量。 4、 低现金流整合，自身较高经济收益 大峡谷 项目一期开发预算为 8889 万元 。一期建设期约 1 年 半 ，建成后即纳入井冈山风景区一票制管理，一年进园人数预计在 50 万人左右，可成为项目有效客户群体。大峡谷景区 后完成资本回收， 3左右的时间可收回全部投资，净赚一个价值亿元的景区。 5、 提前进入效益产出期，实现自养 梨坪 地块 已 在 2007 年 8 月完成摘牌 ； 白银湖 地块 2007 年底完成报批。 梨坪 项目一期 建设自 2009 年年初启动 ，已完成开发建设 。 目前正在筹建项目二期； 大峡谷 项目用近 5 年的时间完成了 审批工作，如今被列为井冈山市 7 号重点工程正在进行、配套建筑和景区工程即将展开，是整合的最佳时机。 18 6、 提高市场竞争能力，培育客源群体 梨坪 定位高星级酒店、酒店式公寓等项目与茨坪已建项目存在竞争关系，由于偏离核心景区，且初期设施也难一步健全，存在一定阶段的竞争劣势。 大峡谷 景区的定位决定其开发将使 梨坪 大峡谷 大幅提高市场竞争力。 调查显示，茨坪酒店式公寓投资者中非本地常驻户占九成以上，这是造成茨坪房地产价格迅猛上升的主力军。整合 大峡谷 后，首先强化其白银湖主入口的接待功能，并将二期 与龙潭对接的项目提前实施，让购买大门票下榻 梨坪 的游客在游线组织上不输于下榻茨坪。如采用 索道 （以森林防火通道报批手续较简便）约 3 公里投资约 4500 万元（预计 2 年收回投资）。同时，针对 大峡谷 每年 5 万人次自驾游和拓展训练的团队接待能力设计专业的酒店，完全吸纳这部分人群成为可能；并针对 50 万以上的景区游客量做好配套服务的宣传促销，为 梨坪 培育客源群体。 7、有利于与井冈山干部学院的联动 毋庸置疑， 大峡谷 建成后必将成为干部学院师生参加拓展训练的首选地，整合后将有利于更多合作的展开，而扩大 项目影响力。 8、扩张资本经营渠道，推动整体上市，向更高更强的目标迈进 大量挤占资金必然