新建县房地产市场调研报告

新建县房地产市场调研报告XX 集团计划在新建县某地块开发房地产项目，我们小组针对该项目对南昌市以及新建县房地产市场进行了全面调查，形成以下调研报告。小组成员：XXX、XXX、XXX，主要职责分工：案头调研（XXX 负责国家及南昌市场部分、XXX 负责新建县市场部分、XXX 负责房地产公司部分） 、实地调研（XXX 负责商场超市部分、XXX 负责休闲场所部分、XXX 负责餐饮宾馆部分） 、统计分析（XXX、XXX 负责）、文字材料（XXX 主笔，XXX、XXX 配合） 。一、南昌市经济发展总体环境调查（一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗放型扩张，但增长形势还亟待转型。南昌经济上属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中”战略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。在 2008 年中国城市竞争力报告中，南昌市的综合竞争力排名第 38 位。其中增长指数、效益指数、结构指数排名靠前，规模指数排名中游，效率、质量和就业指数分别排名靠后，体现了南昌经济基础差，城市发展积累不足，目前的增长仍旧停留在粗放型模式上。（二）南昌市经济基础较差，但以其快速的增长开始引起关注。南昌市 GDP 在“十五”期间增长迅速，五年年均增长 15%。南昌市人均 GDP “十五”期间持续上升，年均增长率超过 15。2“十五期间”南昌累计完成固定资产投资超过 1300 亿元，比“九五”增加 1000 亿元，占建国以来南昌投资总量的近 70% ；2007 年固定资产投资 520 亿元，是 2000 年的 5.34 倍，五年间年均增长 46%，其增长速度在周边城市中为最高，在全国省会城市中排第二。（三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于典型投资型经济的特征。南昌市社会零售品销售总额 “十五”期间增长平稳，相比之下增长率慢于固定资产投资增速；南昌市零售总额排名在全国位于中下游位置，其占 GDP 的比重在选择的对比城市中靠后，且低于全国平均水平约 6 个百分点，这说明南昌的整体消费市场亟待深入挖掘。851.107. 1390.11650184.57840%20.6% 18.70%17.5%15.0%02406801201460182042052062072080.%5.0%10.%15.0%20.%25.0%GDP增 长 率增 长 率近 五 年 南 昌 市 GDP总 量 单 位 （ 亿 元 ）207年 南 昌 及 周 边 对 比 城 市 固 定 资 产 投 资 一 览 表 (单 位 :亿 元 )48.6%50.3%51.0%47.1%49.7%58.0%58.0%51.6%固 投 占 GDP比 例 6431972固 投 增 长 率 排 名 25.738.126.128.26.31.36.448.6固 投 增 长 率 （ ） 86046294385105808495520全 社 会 固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 全 国南 宁太 原武 汉郑 州长 沙合 肥南 昌城 市固 投 占 比 例固 投 增 长 率 排 名固 投 增 长 率 （ ）全 社 会 固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 全 国南 宁太 原武 汉郑 州长 沙合 肥南 昌城 市3南昌市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高。近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足 70，低于近五年全国平均水平（约 75%）5 个百分点以上，消费特征不明显；就消费结构而言，2007 年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为 9%，处于较低端的消费层次。（四）南昌市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局，市中心商业网点密集。南昌市老城区为核心的商业中心：以中山路为轴心，两边扩展延伸；大型购物中心聚集；品牌专卖店集中在中山路、胜利路上；发展区域中专业性零售商业；紫金城旅游型商业；赣江新天地娱乐、休闲、餐饮商业。随着商圈一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围进一步扩大，有形成多核商业中心的趋势。二、08 年房地产市场发展情况调查（一）全国房地产市场总体形势不容乐观。52.4%17378南 宁 36.8%4.7%49.1%42.8%48.9%38.0%30.5%零 售 总 额 占 GDP比 例 1621091819零 售 总 额 在 省 会 城 市 中 排 名 671384.031098706.8743.324.39307.49消 费 品 零 售 总 额 （ 亿 元 ） 全 国太 原武 汉郑 州长 沙合 肥南 昌城 市 南 宁零 售 总 额 占 比 例零 售 总 额 在 省 会 城 市 中 排 名消 费 品 零 售 总 额 （ 亿 元 ） 全 国太 原武 汉郑 州长 沙合 肥南 昌城 市 207年 南 昌 及 周 边 对 比 城 市 消 费 品 零 售 总 额 一 览 表 (单 位 :亿 元 )207年 南 昌 城 镇 居 民 消 费 支 出 构 成居 住9%教 育 文 化 娱乐 服 务12%交 通 和 通 讯8%医 疗 保 健7% 家 庭 设 备 用品 7%食 品45%衣 着9%杂 项 商 品 和服 务3%408 年前三季度,全国完成房地产开发投资 21278 亿元,同比增长26.5%,相比 2007 年 31.8%的增幅,明显回落。一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌。二、三线城市大部分成交量同比去年降五成左右 ，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了 70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在 80%左右。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过 20%,市场低迷程度进一步加重。（二）南昌市房地产情况。08 年 1-12 月南昌市共推出非工业土地 53 宗，总面积约 6463亩 。 08 年，其中新建县共出让土地 1 宗，面积约 65.48 亩，占全年土地出让总量的 1%。成 交 面 积 ： 与 07年 上 半 年 相 比 ， 成 交 面 积 平 均 下 降 52.1% 成 交 均 价 ： 与 年 上 半 年 相 比 ， 成 交 均 价 平 均 下 降 310%3 42 4%1%9.6%39.8%20%21%3.1%比 重 643219 715765 48618.9257361275.613526198 5成 交 面 积 (亩 ) 5321166131410宗 数 (宗 )合计朝 阳洲版 块新 祺周版 块新 建版 块城 南板 块湾 里板 块京 东板 块红 谷 滩板 块市 中心板 块板 块比 重 成 交 面 积 亩宗 数 宗合计朝 阳洲版 块新 祺周版 块新 建版 块城 南板 块湾 里板 块京 东板 块红 谷 滩板 块市 中心板 块板 块507 年 1-12 月 25266 套，成交总面积 289.5 万，07 年月成交均价 4230 元/，平均每月均销售 2105.5 套/月，24.1 万/月。08 年 1-12 月 17782 套，成交总面积 179 万，08 年月成交均价4705 元/，平均每月均销售 1481.8 套/月，14.9 万/月， 08 成交套数同比减少 30%，成交面积同比减少 38.2%。成交均价同比上涨11%。08 年南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块 22.6%，红谷滩板块19.8%，红角洲板块 19.2%，新建县板块 14.1%。（三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。2008 年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4 万亿投资拉动内需；金融国九条出台；松绑 70/90 等政策；银行贷款利率 7 折优-8.90%-16%-17.10%-15%-8.60%-15.40%-22.60%-20%-14.10%-19%-6%市 区京 东莲 塘朝 阳 洲湾 里青 山 湖象 湖 新 城红 谷 滩新 建红 角 洲凤 凰 洲市 区 京 东 莲 塘 朝 阳 洲 湾 里 青 山 湖象 湖 新 城 红 谷 滩 新 建 红 角 洲 凤 凰 洲6惠。南昌市政府方面：对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到 1%；免征印花税和土地增值税；最低首付比例调整为 20%；下调个人住房公积金贷款利率，上调公积金贷款最高限额；住房分配货币化改革，试点经济适用房货币补贴等。政府出台的救市政策，更多的是要来救购房者的信心，各类税费减免或补贴政策，是以降低部分交易成本为核心，来促进购房者的购买需求。三、新建县经济社会发展及房地产市场情况调查（一）经济发展情况调查。新建县是江西省经济较好县市之一，有着得天独厚的地理位置优势，地处南昌市近郊，位于南昌市一江两岸新格局的核心区红谷滩边上，水、陆、空对外交通便利程度已与省会南昌市几近等同，交通优势可谓全省独厚，境内众多特色人文和自然景观也在逐步开发建设。全县各项经济指标一路攀升，在南昌四县中占据第二的经济总量。与其余的几个区县相比，新建的固定资产投资排在第二位，固208年 南 昌 四 县 GDP情 况15.02 10.8634.4184.31600.91.423.68 1.861.402040608010012014016018000.511.522.533.54GDP（ 万 元 ） 人 均 GDP（ 万 元 ）GDP（ 万 元 ） 160 184.3 15.02 10.86 34.4人 均 GDP（ 万 元 ） 3.68 1.86 1.4 1.42 0.9南 昌 市 南 昌 县 新 建 县 进 贤 县 安 义 县207年 南 昌 四 县 固 定 资 产 投 资 及 增 长 （ 亿 元 ）95.8 20 1.61 13.594.8%58.6%45.4% 34.6%010203040506030%40%50%60%70%80%固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 95.8 20 1.61 13.59固 定 资 产 投 资 增 长 率 4.8% 58.6% 45.4% 34.6%南 昌 县 新 建 县 进 贤 县 安 义 县7定增长速度相对较快。（二）住宅市场情况调查。1、总体概述。新建县片区住宅市场依托优越的地理位置，近几年发展较快，新建县 2002 年、2003 年平均开发量在 65 万平方左右，2004 年，新建县楼盘的开发量为 80 万平方米。随着沿海知名代理公司的介入，现代化的高尚住宅区如雨后春笋般拨地而起新建片区的楼市从市场调查、建筑风格设计、小区环境塑造以及营销推广等各方面都有了质的提升，但是，价格也随之大幅增长，均价从 2001年的 1050 元/平米涨至 05 年的 2050 元/平米，升幅达到 95%。至 08年底新建开发总量在 300 万平米左右，价格涨至 3135 元/平米，相对 2001 年价格升幅达到 196%。新建片区的住宅经过这几年的高速发展，现已逐步走向成熟，单个楼盘开发规模也从几万平米向几十万平米的大型化演变。当前，新建片区的住宅已不再象前几年集中在某一区域开发，而是遍地开花，群雄逐鹿，显然，随着 08 年市场的波动，新建片区的住宅市场在营销层次上已升入到“战国时代”竞争更加剧烈。82、主要竞争对手。新建城区现在销售楼盘共计 9 个，包括莱卡小镇、红谷十二庭、沿海丽水佳园、西街景宸、长富星宫、美丽新世界、朗晴园、南天阳光、城开国际学园，建筑总面积约 269.6万平米，待推出楼盘 3 个左右，建筑总面积约 30 万平米左右，现推出总供应量 44.63 万：销售率保持在 49.45%。08 年销售均价保持在 3135 元/平米，全年跌幅 14.1%。未来可供应 1636 套，多层达到1152 套，高层为 0 套。0484152179628.851636合 计 01229183041南 天 阳 光 01019.451众 森 清 华锦 园0106010598.42106朗 晴 园 023102400231美 丽 新 世 界04706474.1947城 开 国 际学 园 06306706.2963长 富 星 宫 024316804.055西 街 景 宸009649340964沿 海 丽 水佳 园 0060609.2460红 谷 十 二 庭 00687217.2168莱 卡 小 镇高 层 未 来 市 场供 应 套 数 （ 套 ）小 高 层 未 来 市 场供 应 套 数 （ 套 ）多 层 未 来 市 场供 应 套 数 （ 套 ）未 来 可 供 应面 积 （ ）未 来 可 供 应套 数 （ 套 ）楼 盘 名 称合 计南 天 阳 光众 森 清 华锦 园朗 晴 园美 丽 新 世 界城 开 国 际学 园长 富 星 宫西 街 景 宸沿 海 丽 水佳 园红 谷 十 二 庭莱 卡 小 镇高 层 未 来 市 场供 应 套 数 （ 套 ）小 高 层 未 来 市 场供 应 套 数 （ 套 ）多 层 未 来 市 场供 应 套 数 （ 套 ）未 来 可 供 应面 积 （ ）未 来 可 供 应套 数 （ 套 ）楼 盘 名 称9新建现房地产市场在售楼盘畅销户型及营销手段：楼盘名称 在售阶段 畅销户型 营销手段红谷十二庭一期，22 栋，共 320 套，均价小高层 3500 元/ ，多层3600 元/100-120大两房和三房该盘从入市以来一直未有任何大动作，一直用老带新及一次性付款和分期 98 和 99 折城开国际学园东区第一期，别墅 20 套，洋房 17 套，均价小高层 2820 元/ ，花园洋房 3000 元/ 花园洋房 89-110，别墅 220的户型销售最为乐观（户型均南北通透，带多个阳台，下层式的庭院）2009 年开始，联排打总价 62.5 万元/套，花园洋房 2820 元/起。莱卡小镇 一期售罄，二期在售，共三期， 均价 2900 元/两房及小三房，84.02-110.52，均价 2300 元/，户型南北通透，较为方正实用。2008 年优惠较多，例如两房送 2 万、三天内签约每平米减 60 等，09年未有大动作朗晴园27-123 平米，1、2、3 房均有，均价别墅 3800 /，小高层2400 元/两房及三房销售的最好，该盘作为山地盘，景观视线都较好，户型业比较使用抽奖送汽车活动，按揭97 折一口价等沿海丽水家园现推五期，5 栋小高层，约700 套房源，均价小高层 2600元/88-89，此次推出房源集中围绕 90/70 政策，户型均南北通透，较为方正使用低首付、抵房款、一口价、送家电等手段用的较多10南天阳光一期；共 11 栋；8 栋多层，2栋小高层，1 栋花园洋房；共300 套；均价：3200 元/2 房 89-110，南北通透的户型 无美丽新世界二期；共 3 栋。现推出 1 栋高层；共 66 套；均价：3000 元/小面积：79.99；采用人性化户型设计，结构方正实用、功能布局合理、南北通透、全明设计，时刻迎接阳光满屋，优享舒适居家生活。面积配比合理，75140可满足不同客户需求。无长富星宫 一期；A 座、B 座小高层；共96 套；均价：2800 元/ 2 房 93.73-96.26 一次性 98 折，按揭 99折金嘉名筑二期；A1-A7 共 7 栋，4 栋多层、3 栋小高层；共 204 套；均价：2600 元/ 2 房 90-100 一次性 98 折，按揭 99折3、住宅租赁市场情况。目前，新建的住宅租赁市场主要以中学生或中专生为第一顾客群，但学生的经济来源有限，租金相对比较低廉。新建的住宅租赁市场若要兴旺繁荣，还得靠红谷滩中心区的兴起，只有红谷滩中心区的兴起才能带旺新建片区的住宅租赁市场，这仍需要时日。（三）商业环境情况调查。1、总体概述。新建商圈主要分布在解放路以南、文教路以东和长麦路中段两侧一线，其中解放路商圈最为繁荣，人流旺，商业气氛浓，该商圈主要以龙头商家新惠隆购物中心；旺中旺超市和周边的临街专卖店组成，业态涉及范围较为广泛，经营档次较高，营业时间长，晚上十点依然人头攒动；其次是文教东路商圈，该商圈以文教东路为轴心，以长堎大市场、集贸中心为龙头，和周边的临街小商铺构成，业态以农贸、小商品、家具等为主，经营档次较低，白天人流多，生意繁忙，三轮车夫以此作为载客的据点，但傍晚两11大龙头市场则早早关门，使得该商圈在晚上较为冷清；其三是以长麦路中段两侧为一线，该商圈属于专业市场型，以家居、灯饰、建材为主，是新建有名的家居建材一条街，商圈以两边临街的独立门面组成，形成时间较短，缺乏具有品牌号召力的龙头商家，除美佳居有点规模之外，基本上每个商铺面积都相等，因家居建材是以大件消费为主，因此，该商圈人气不足，商业氛围缺乏，但经营状况良好。2、主要竞争对手。在百货、商超、餐饮、宾馆、休闲、医药等商业配套环境中具有一定规模的有：新惠隆超市、旺中旺超市、嘉宝超市、好又多超市、幸福树电器、巨龙手机城、朝天椒、东方城、百吉星、新都宾馆、心怡大酒店、江浙宾馆、仙人掌、千万回、贵族、新吉假日、万家灯火、金域皇宫、洪兴大药房、中意网城、大峡谷网城、瓦也娜、金阳食街等。商家名称 经营类别 业态新惠隆超市 大型商超 百货旺中旺超市 大型商超 百货嘉宝超市 商超 百货好又多超市 商超 百货幸福树电器 商超，电器 电器，数码巨龙手机城 数码产品 数码产品朝天椒 餐饮 火锅，川菜东方城 餐饮，娱乐 餐饮，ktv百吉星 餐饮 餐饮新都宾馆 宾馆，餐饮 住宿，餐饮心怡大酒店 宾馆，餐饮 住宿，餐饮江浙宾馆 宾馆 住宿仙人掌 休闲保健 足浴，休闲12千万回 休闲保健 足浴，休闲贵族 ktv 休闲新吉假日 宾馆，餐饮 餐饮，住宿万家灯火 餐饮 餐饮金域皇宫 ktv 休闲洪兴大药房 药店 药店中意网城 网吧 网吧大峡谷网城 网吧 网吧瓦也娜 ktv 休闲金阳食街 餐饮 餐饮3、消费群分析。超市消费群体主要是新建县城常住人口，及少部分外地人口，餐饮业主要客户群体为新建县城及周边乡镇及周边学校学生群体，宾馆方面的客户群体主要针对新建时尚有另类品味，居住习惯的人群及少数出差新建的外地人员。网城消费群体主要是新建县周边学校学生，及少部分其他，餐饮业主要客户群体为新建县城及周边乡镇人群为主，宾馆方面的客户群体主要针对新建时尚有另类品味，居住习惯的人群及少数出差新建的外地人员。药店针对新建全部人群，休闲针对新建周边及少不分外地人休闲消费群。4、商圈业态分析。新建县