总部大厦可行性研究报告

1 “ 全国经销 总部 ”建设项目 可行性研究报告 2 目 录 一 、总论 1 1、 拟建设项目的名称 1 2、 项目地址 1 3、 规模 1 4、 项目建设背景 1 5、 安徽奥福商贸有限公司 简介 2 6、 项 目提出的理由 3 二 、 项目投资环境与市场研究 4 1、 政策环境 4 2、 市场 环境 5 三 、建设规模与项目开发条件 5 1、 建设规模设想比选 5 2、 建设规模方案 5 3、 项目选址 5 四 、项目进度计划 6 五 、投资估算 6 六 、社会评价 8 1、 项目对社会的影响评价 8 2、 社会风险分析 8 3、与兄弟单位的协作 8 4、 评估结论 9 七 、 相关 附件 10 1 关于建设 “ 53五粮液全国经销总部 ”的报告 一、总论： 1、拟建设项目的名称：“ 53五粮液全国经销总部” 2、 项目地址： 繁华大道与徽州大道交口东北角，高铁南站南广场西侧 3、 建设 规模： 1） 规划形式： 通过对站前广场空间的分析以及城市干道和广场对布局的影响，将高度较低、活力较强的会展销售功能布局于地块东侧沿高铁南广场区域，将办公高层可展示城市形象的功能布局在西侧，形成高低有序、形式多样的建筑群体。在沿高铁南站站房与站前广场 形成的轴线空间形成逐步上升的城市空间。 2） 使用功能： 设计功能主要包括 53五粮液总部大厦、网络营销中心、酒类会展销售中心以及红酒风情文华街等功能。酒类会展及销售中心功能安排在地块东侧，底层设计为 6 米高会展中心，二、三层为销售中心，四、五层为空中红酒廊。西侧主要由一栋 180 米高五粮液总部塔楼和 100 米高网络营销中心组成，该部分将极大的提升项目的品质和城市形象，成为高铁片区的标志性地块。同时两部分由椭圆形文化中心连接成为一个整体，保证使用功能和流线的完整。 3） 建设规模方案： 项目占地面积约 63 亩 ，总建筑面积约 20 万平米，其中五粮液总部大厦 42 层 平米，网络营销中心 25 层 平米，酒类会展销售中心 45 层约 平米， 酒类交易中心 平米， 空中红酒廊 平米。容积率 筑密度 绿地率 35%，地面停车位 120 辆，地下停车为 1660 辆。 4） 以上物业由建设单位全部持有。 2 4、项目建设背景 自 2009 年，包河区就领先推出总部经济概念，最初时，包河区以前瞻性的睿智和深远的目光，看准并大力推动和发展总部经济，其适时的作为被概括为“天时、地利、人和”。 品牌企业五粮液的加 入，必将给包河区的产业发展增添一道亮丽的风景。 天时： 合肥市通过近几年推进 “三大 ”战略，经济增长速度在全国名列前茅，首位度不断提高，具备了发展总部经济的基本条件。而因为 固定资产投资等 6 项主要经济指标连年排名全省第一，又是现代化滨湖新区所在的行政区域， 高铁南站的建设使用更使 包河区是发展总部经济、提升经济业态的首选之地。而在此前中国社科院推出的总部经济蓝皮书中，对合肥发展总部经济的前景与潜力也做了肯定。特别是科技研发，合肥的实力远走在全国一些大型城市之前。现在也正面临经济转型的关键时期，总部经济战 略的不仅是恰当，而且适时。 地利： 该项目 拟 选址位于 徽州大道与 繁华 大道 东北角 ，紧邻即将建成的合肥高铁南站 南广场。 而 合肥高铁南站位于合肥铁路南环线上，即国家铁路大动脉沪汉蓉通道上，是结合高铁合肥南 站建设的集各种交通换乘方式为一体的大型综合交通枢纽，属合肥市规划设计的重点项目 。连接通过合肥市的合宁、合武两条高速铁路，是合肥市未来最重要的陆上客运交通门户。另外，除了合宁高铁与合武铁路将接入合肥南站外，京福铁路、宁西铁路复线和合安城际铁路均计划接入合肥南环线和高铁站。通过合肥铁路枢纽南环线， 该地域 将成为全国高速铁路 的汇集中心 。 五粮液全国经销总部 大厦 项目主要从事 五粮液品牌 展览、展示、销售、物流、全国代理企业业务交流 等，该地段 如此得天独厚的交通便利条件，正是本项目的最佳 选址，该项目建成将大大提高 此地的 区域知名度，而高铁站的建成也将有效推动该项目的运作与发展。 此外， 选择总部经济这条道路，是与包河自己的 产 业定位相关的。因 3 包河区作为滨湖新区规划中的都市 产业 板块，企业类型特殊，产业主导性非常强，园区发展思路清晰。江淮车谷、航空产业园、精密电子、环保产业、总部基地等都是包河工业发展的方向，这其中，总部经济无疑会给包河 产 业更大的发 展空间。 “包河的工业发展思路，就是要通过对产业的不断筛选升级，使工业完美嵌入滨湖新区建设。 ” 人和： 发展总部经济，包河的人才优势也是可圈可点的。政治优势与区位优势就无需赘言了，合肥有中科大、科学岛、合工大这样一批科研机构，如果企业总部设在合肥，研发基础则十分雄厚。此外，合肥作为科教城，拥有大量高素质人才，为企业储备使用人才提供了便捷条件。此外合肥最近几年的大建设大发展，为发展总部经济创造了良好的对外形象。 5、 安徽奥福商贸有限公司 简介 本项目由四川宜宾五粮液股份有限公司与安徽奥福商贸有限公司共同合 作建设。 安徽奥福商贸有限公司成立于 2006 年 10 月，注册资金 1000 万元人民币，注册地为合肥市新站区。 2006 年公司通过竞标方式取得 2008 年北京奥运会特许商品安徽经销权，在北京奥林匹克公园及省内各地市开设奥运特许商品专营店二十多家，两年营销收入达 2 亿多元人民币。 2009 年公司通过四川宜宾市政府牵线与五粮液股份有限公司合作，成为五粮液白酒安徽运营商，当年完成销售额五千多万元，并荣获五粮液集团模范运营商称号， 2010 至 2011 年，公司在五粮液股份有限公司的大力支持下，在全省共设立了 10 家五粮液专卖店，两年完 成销售产值 3 亿多元，并受到五粮液公司多次表彰。目前公司已与剑南春、郎酒签约，即将成为剑南春、郎酒在皖经销商，和国酒茅台、泸州老窖、法国卡斯特博隆葡萄酒等国内外知名企业的合作正在洽商中。为厂家直营建立市场品牌建立平台，从而形成全国独特营销基地打下坚实基础。 随着我国地位的崛起，也必然伴随着酒文化的繁盛，因国内经济依然 4 保持活力，政商务活跃，居民收入不断提高，白酒档次越来越高，白酒产业向着部分区域和优势品牌集中，针对上述行业汇总，我们经过多次磋商与五粮液股份有限公司达成战略合作协议，共同开发新品 53 度五粮液，并取 得其销售总部落户合肥和该产品的全国总经销权 。目前全国已形成高端白酒在四川，中高端白酒在安徽的格局，我们将利用自身的社会资源，并在四川省国资委等有关部门的大力支持下，促成川皖两地的酒企强强联手，致力打造合作平台，为此，我们和包河区人民政府通过多次商谈，决定在包河区建设一个以新品 53 度五粮液为龙头，集总部经济，世界名酒展销中心及特色红酒文化风情为一体的大型全国性商贸基地，力争每年举行一次全国糖酒大会，使其影响力辐射全国。 本项目总投资约 8 亿元，拟于 2012 年 10 月底开工建设， 2014 年底开始运营。公司将 全部持有该项目的资产，并组织强大的运营团队，对其进行经营和管理，该项目的建设使用必将对调整安徽白酒产业的结构作出应有的贡献，同时可有效促进合肥的商业繁荣和城市进步。 6、项目提出的理由 1） 中国主要经营酒类的市场现状： 郑州华中食品城始建于 1994 年，占地约 160 亩，市场建筑面积 12 万平方米，现有商户 1000 余家，主要经营茶叶，糖酒，饮料等，荟萃国内外数千家知名企业，上千个名、特、优品牌产品，日均客流量上万人次，年交易额近 10 亿元人民币，年创税收 3000 余万元，经营辐射多个省、市已成为中原地区最大，影响力 最强，辐射面最广的糖酒行业集散地和配送基地。但随着酒产业的不断升级，该市场已不能适应市场需求。 2） 项目对安徽白酒产业的影响： 安徽是白酒生产和消费的大省，上个世纪，徽酒几乎与川酒，鲁酒形成三足鼎立之势，白酒一度是安徽税收的主要支柱之一。近年来，川酒，黔酒已经成为我国白酒的代表产地，其他省的白酒也在强势复苏，唯独徽酒的影响力日渐下降，竞争力缺乏，是徽酒日渐落后的主要原因。 5 安徽白酒历史悠久，地域优势和名牌优势明显，在原有古井、明光等历史名牌基础之上已涌现出的如口子，高炉，迎驾、宣酒等一大批 新品牌，故此白酒行业素有 “东不入皖 ”的说法。但是近年来，越来越多的外来品牌开始抢占安徽市场，在省外市场上，徽酒虽一直密谋走出去，但由于在品牌建设中的缺失，安徽白酒没有出现称雄全国的现象，大多数企业还囿于省周边地区市场，走出去的力度不大，迄今为止，真正意义上的全国性品牌仅有古井而已，其余的只算是区域品牌。 本项目的建设，我们将采用全国独创的科学管理模式，全部引进知名酒企入住，由各大知名酒企自己设立自己的品牌展览展示、新品发布与一体的销售中心，特别是在四川省有关部门牵线搭桥下，白酒领头羊川酒的各大企业进 驻，将对皖酒品牌创新和走出去战略，起到极大的推动作用，同时我们还将整合国内各大酒企和零星酒水类市场，形成国内外知名酒品集散及配送中心，构造合肥市又一道亮丽风景。 3）五粮液 是中国最著名的白酒之一是中国驰名商标，在整个白酒行业中，名列第二。在 2010 年中国酒类流通协会、中华品牌战略研究院共同主办的， “华樽杯 ” 中国酒类品牌价值评议中，其品牌价值在 200 强中名列第二，仅次于茅台。 五粮液集团有限公司品牌五粮液在世界品牌价值实验室（ 制的 2010 年度中国品牌 500 强排行榜中排名第 20 位，品牌价值 元。 品牌白酒五粮液入驻合肥，将对安徽白酒业带来一次革命，对安徽白酒产业的更新换代起到促进作用。 根据五粮液股份有限公司达成的协议， 53五粮液大厦建成，第一年将年产 53五粮液 1000 吨，销售产值 20亿元，三年内产白酒 2000吨，年销售额 40 亿元。此项收入仅计算主业收入，如加上展览、展示等其他收入，年实现利税以及该产业的社会效益都将会是包河区产业经济的一大亮点。 6 4）五粮液的经营理念 以经营和代理各类商品及技术等进出口业务的五粮液进出口公司系五粮液集团公司下属全资子公司，该公司在合同的商订及履行等各环节都设置了完善的机构，建立了科学有效的运作和管理系统，并充分发挥 “五粮液 ”的品牌优势，努力开拓国际市场，其出口的五粮液系列白酒、青梅果酒、纺织品、鞋类、化工、机电等产品，已远销港澳、美、英、南非等六十几个国家和地区。 “五粮液 ”亦成为首个进入国际免税商场的中国酒类品牌。此外，以环保、保健、饮料、药业、精化、电子、家纺等为配套发展产业，以进出口贸易、投资咨询、维修服务等为配套服务产业，五粮液集团 有限公司至今已经发展成为了包括 17 个全资或控股子公司的具有规模效益优势和巨大发展潜力的特大型企业集团。 5）本总部主打产品为“新品 53五粮液”。 由于现今优质白酒产能出现瓶颈，产量趋向紧缩，而高度白酒、高品质、高价位的“三高”白酒将继续成为白酒的主流消费。该项目创新的“ 53五粮液”将以新口味、新香型开放新的市场需求，个性化度数设计扩大度数的空间满足更多消费者的需求。该产品自上市以来，历经市场的检验已成为消费者高度认同的五粮液品牌典范产品，极具市场价值。我公司现已取得“新品 53五粮液”全国销售总代理资格 ，拟建设的“新品 53五粮液”总部将以新品五粮液为依托，全面提升市场价值，将在各省区地市大型商场设立展示平台，同时借助我公司优异的团购资源与良好的团购能力。 由于本总部产品的特殊性，其自成一体的经营、开发、产销的模式，决定了其总部的建设必须相对的独立并具有相当的规模和形象。 二、项目投资环境与市场研究 1、政策环境： 合肥市承接产业转移促进服务业发展若干政策 （ 试行）合政【 2010】28 号。 7 合肥市人民政府关于印发合肥市加快发展现代服务业的若干政策 (试行 )的通知（合政 2008 89 号） 2、市场环境 随着人们的生活日益提高，对于高端白酒的需求也在逐年递增，由于近几年来市场呈求大于供的状况，假冒伪劣产品的规模也逐年加大，不仅损害了消费者的身体健康，同时也严重扰乱和破坏了积极健康地市场秩序，对于像五粮液这样的国家一类白酒，市场迫切地需要一个权威的，可以全面服务于消费者的区域性总部。更重要的是，五粮液的区域总部的建立，在行业中无疑将起到标杆和示范的效应，对于合肥这个省会城市来说，更多的同类区域总部的建立，无疑对市场、对消费者、对第三产业的经济发展都是有百利而无一害的。 三、建设规模与项目开发条件 1、 建 设规模设想比选。如结构形式，建筑面积，使用功能。 奥福公司近期组织了多个考察小组，奔赴多个城市，吸取积极经验，通过类比筛选，建筑模式首选为： 筑风格。 2、 建设规模方案。 设计功能主要包括 53五粮液总部大厦、网络营销中心、酒类会展 、销售中心以及红酒风情文华街等功能。酒类会展及销售中心功能安排在地块东侧，底层设计为 6 米高会展中心，二、三层为销售中心，四、五层为空中红酒廊。西侧主要由一栋 180 米高五粮液总部塔楼和 100 米高网络营销中心组成，该部分将极大的提升项目的品质和城市形象，成为高铁片区的标志性地块。同时两部分由椭圆形文化中心连接成为一个整体，保证使用功能和流线的完整。 8 3、项目选址 由于总部设立后，随之而来的将是多业务、大物流，所以项目拟选择紧邻主要干道， 大型商贸聚集区， 出入便利。 本项目拟选址位于规划中的徽州大道与繁华大道交叉口东北侧，与即将建成的高铁南广场融为一体。 另由于本项目的建筑形态，也将是地标式建筑，其设立于干道旁无疑也为本区域增彩添色。 四、项目进度计划 拟于 2012年 8月 前完成项目申报及审批， 11月完成项目选址供地工作，2012年 12月 开工建设，将于 2014年底 全面 完工投入运营 。 五、投资估算 项目占地面积约 70 亩 ， 总建筑面积约 25 万平米，其中五粮液总部大厦 42 层 平米，网络营销中心 25 层 平米，酒类会展销售中心45 层约 平米， 酒类交易中心： 平米， 空中红酒廊 平米。地下 二 层 为 人防及车 库 约 2 万平米 ，地面停车位 120 辆，地下停车为 1660辆。 1、土地 取得 费用：暂不计 （ 1） 2、前期费用： 1）规划设计： 12 元 / 25 万 =300 万元 2）建筑设计： 40 元 / 25 万 =1000 万元 3）勘探等费用： 95 万元 4）报建费用 ： 85 元 / 25 万 =2125 万 5）市场调研费用 ： 80 万元 前期费用 = + + + + =3600 万元 （ 2） 9 3、建安工程费 1） 裙楼 建筑。外部中高档石材装饰，水 电安装，内部毛坯房 1200元 / 81000 =9720 万元 2） 主楼 。外部中档装饰，消防，水电安装，电梯，内部毛坯房 高层 1800元 / 146000 =26280万元 3）地下部分。内部毛坯，设备用房、水箱、人防设施 2900元 / 20000 =5800万元 4）建筑安装工程费（已含桩基部分） = + + =41800 万元 （ 3） 4、公共配套部分 1）道路排水费用（含外广场） 35 元 / 约 900 万元 2）绿化景观（含住宅和水面景观化建设）约 700 万元 3）水电增容、施工约 1900 万元 4）外灯具灯饰 15 元 / 约 400 万元 5）公共服务设施费用 12 元 / 约 300 万元 公共配套部分 = + + + + =4200 万元 （ 4） 5、财务费用及管理费用、不可预见费用 按投资的 2%计 约 1500 万元 （ 5） 6、税金 综合 按 6%计算 约 4000 万元 （ 6） 7、装饰装潢 裙楼 及 主楼 参照 三星级酒店标准 项目估算为 18000 万元 （ 7） 总计：建安总投资约为 91100万元（不含土地费用）。 10 六、社会评价 1、项目对社会的影响评价 本项目建成后将是以新品五粮液为代表的酒类食品产业集散基地，作为合肥向全国辐射 的中继站，是安徽酒类产业经济发展的顶级平台，必将起到“筑巢引凤”的作用，吸引数百家知名酒企业进驻，带动周围相关产业迅速升温，滋生副业基地，推动安徽酒产业深度转型，促进当地经济发展。根据测算仅新品 53 度五粮液将年产销白酒 1000 吨，销售额达 20 亿元人民币，世界名酒中心交易额也将突破 20 亿元人民币，可提供各类就业岗位上千人，同时名贵红酒风情文华走廊及大型红酒窖的建设填补了国内空白，是群众领略异域文化及休闲的好去处。 随着该项目运作的日趋成熟，区域知名度将逐年提升，更多的名企、商团将趋之若鹰的加盟本中心，为了项 目未来有更大的发展空间，建议政府在该项目北侧给予 20 亩预留用地 2、 社会风险分析 对本项目，奥福公司在前期需要投放大量的资金（初步估计为 5 亿多人民币），进行项目的建设、装璜及市场培育。 包河区，自 09 年推动总部经济以来，还有待于新鲜血液的入驻，我们认为，像奥福公司这样的高端代理品牌，又拥有巨大市场前景的商贸公司，必将能为包河区注入激情的动力，进一步推动包河区的总部经济建设。 3、与兄弟单位的协作 奥福公司 “ 53五粮液全国经销 总部大厦 ”若能顺利落户包河产业园区，将同时引入与我公司有着多年战略合作伙伴关系 的兄弟单位“ 安徽庐州信息网络有限公司 ” ， 该公司 成立于 2006 年 7 月， 年产值两千多万元，拥有各类专业科研、策划、设计人员 40 多人。 主要经营有线电视工程设计安装及系统改造升级；企事业单位内部局域网络工