地块及旅游岛项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

1 目 录 第一章 总 论 . 1 目概况 . 1 行性研究报告编制的依据 . 3 资估算与资金来源 . 3 目提出的背景 . 3 论 . 8 题与建议 . 8 第二章 投资环境与市场研究 . 10 资环境分析 . 10 地产市场研究 . 17 目用地 析 . 36 目定位 . 37 销策略分析 . 40 场分析结论 . 41 第三章 建设规模及项目开发条件 . 43 址选择 . 43 设条件 . 43 第四章 工程技术方案 . 46 程概况 . 46 计指导 思想 . 46 平面设计 . 47 筑设计 . 48 构设计 . 50 排水工程 . 52 气设计 . 56 通空调设计 . 62 气工程 . 64 防设计 . 65 防工程 . 69 外配套工程 . 69 第五章 环境影响评价 . 72 制依据 . 72 境保护措施 . 72 目建设对环境的影响 . 72 境保护措施 . 73 境影响评价 . 77 第六章 项目节能分析 . 78 目概况 . 78 目所在地能源供应条件 . 79 2 目 用能标准及节能设计规范 . 79 目能源消耗的种类和数量分析 . 80 筑物节能措施 . 83 能效果分析 . 86 能效果汇总 . 88 能评价 . 89 第七章 劳动安全卫生消防 . 90 动保护 . 90 全卫生措施 . 91 防措施 . 91 全措施 . 92 第八章 项目实施进度安排 . 94 设工期 . 94 度安排 . 94 目建设进度计划表 . 94 目实施过程的控制措施 . 95 第九章 项目的招投标 . 96 标依据 . 96 标投标管理的基本原则 . 96 标范围 . 97 标组织形式 . 97 标方式 . 97 项目的招标方案 . 98 第十章 投资估算与资金筹措 . 99 资估算依据 . 99 础数据 . 99 算金额 . 100 金筹措 . 100 第十一章 财务评价 . 101 目财务分析遵循的主要依据 . 101 目财务基础数据 . 101 务分析 . 102 感性分析 . 103 债能力分析 . 103 第十二章 社会评价 . 105 会的影响分析 . 105 目适应性分析 . 106 险分析 . 106 会评价结论 . 107 第十三章 研究结论 . 108 1 第一章 总 论 目概况 目名称 X 秀英港项目 3 号地块（一期） 办单位 本项目由 团）股份有限公司旗下的海口 团）股份有限公司是中国 是中国 家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。 2006年 7月，公司股票在上海证券交易所上市， 2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止 2013年底，公司总资产 3143亿元，实现销售认购 1253亿元。 海口 X 房地产开发有限公司是注册于海口市秀英区，从事房地产开发的专业公司，成立于 2013 年 12 月，注册资金 5000 万元。公司将秉承X 地产秉承 “务实、创新、规范、卓越 ”的经营理念，弘扬 “奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明 ”的企业精神，将海口港秀英片区 01块及旅游岛项目建设成为海口市的一张新名片。 设地址 本项目位于海口市秀英区 丽晶路 原秀英港码头 。秀英港 地处 海南岛 北端，与雷州半岛隔海相望 。项目 用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优越，同时拥有良好的海岸线条件。 2 设内容与规模 口市秀英区丽晶路原秀英港码头 ， 包括陆域规划用地面积约 及规划填海造地约 133333 。项目用地共 划分成八个地块， 根据整体规划，将建设成为集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体，业态比例为商办类建筑面积占 55%（其中含一座约 5万 的超五星级酒店）；住宅类建筑 面积占 45%。 要技术经济指标如下表： 项目 数量 单位 备注 建设用地面积 总建筑面积 计容总建筑面积 不计容积率建筑面积 总停车数 10829 辆 建筑密度 28% - 绿地率 35% - 容积率 总人口 16466 人 /户 总户数 4705 户 本项目为 X 秀英港项目 3 号地块（一期） ， 用地面积为 ，总建筑面积为 含 计容面积 不计容面积为 57405）。其主要技术经济指标如下表： 序号 项目名称 单位 数值 1 用地面积 总建筑面积 容总建筑面积 其中 1、住宅建筑面积 、公建建筑面积 （ 1）商业 （ 2）产权式酒店 （ 3）办公楼 （ 4）其他配套 计容积率建筑面积 57405 其中 架空层面积 5789 地下室面积 51616 3 总停车数 辆 1750 3 其中 住宅停车 辆 1376 商业及办公停车 辆 374 4 建筑密度 % 25 5 绿地率 % 35 6 容积率 7 总人口 人 4253 8 总户数 户 1215 9 限高 米 120 行性研究报告编制的依据 1、与委托方签订的合同； 2、建设项目可行性研究指南（试用版）； 3、建 设项目经济评价方法与参数（第三版）； 4、国家及地方相关的规范和规定其它国家级地方有关规范、标准、法规、法令及通知； 5、委托方提供的其他资料。 资估算与资金来源 1、总投资 本项目总投资为 元 。 2、资金来源 项目资金来源见下表： 序号 资金来源 数额 占总投资比例 1 商业银行贷款 60000 万元 2 自有资金 元 3 总投资 元 100% 目提出的背景 南省房地产业发展背景 海南省位 于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份。海洋面积占 4 中国总海域的 1/3，终年气候宜人，年平均温度为 ，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到 50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达 里，是适合人们居住的圣地。 2009 年 12 月 31 日国务院办公厅发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（以下简称意见）。意见称：要保持海南房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产 业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。 2010 年 6 月 8 日，海南国际旅游岛建设发展规划纲要（以下简称纲要）获得国家发改委正式批复，纲要明确指出海南省的房地产供应体系应该是：发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。优先发展满足常住 居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。 2011 年 1 月 26 日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称 “新国八条 ”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 。 2月 23 日，海南省就贯彻国务院 “新国八条 ”精神所采取的措施作出详细说明，决定在海南落实国务院的八条房地产调控措施，并随之出台了 “琼版国八条 ”，内容涵盖详细，外地人员购房需要提供 1 年纳税证明，居民可 5 购买两套房子，要求各市县要严格执行贯彻新 “国八条 ”政策。 随着国际旅游岛建设上升为国家战略，海南省迎来了新的开发热潮，房地产市场受到空前的关注，商品房成交价量齐升。随后国家和海南省相继出台一系列房地产市场调控政策，海南省的房地产市场渐渐回归理性。 2012 年，是海南省全面实施海南省十二五规划纲要的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把 2012年确定为 “项目建设年 ”，海南在重点项目建设上扩大投资，努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整， 控制普通商品住房开发和岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，加大房地产促销力度，逐步消化保有量，促进可持续发展。 2013 年 4 月，国家新出台 “国五条 ”，其中有一条为 “各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。 ”而在海南省，仅有省会海口市涉及这条政策 ， 这意味着海南省将在一定程度上放宽对其他市县调控政策。 2013 年 11 月 2 日，海南省政府出台关于促进房地产业持续健康发展的若干意见（下称意见 ）称，从 2014 年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。 另外， 增加高端、经营性房地产比重，计划至2017 年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由 2012年的 降至 70%。 2014 年 4 月 2 日，海南省召开重点项目推进会。会上透露， 2014 年，海南省重点项目投资计划安排省重点项目 395 个，项目总投资 17950 亿元（今年计划投资 1721 亿元），对重大基础设施项目、产业项目、民生工程、 6 生态环保项目给予政策资金倾斜，房地 产项目原则上不享受省重点项目的特殊政策倾斜。 口市房地产业发展背景 海口作为海南省省会城市，具有生活舒适，交通便捷等优势，而且海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出 阳光之城、娱乐之都 的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头，海口房地产市场已逐步进入高速发展周期。 进入 2012 年以来，海口市房地产市场表现平稳，根据 70 个大中城市住宅销售价格指数调查显示， 2012 年 2 月份海口市新建住宅、二手住宅价格指数纷纷跌停。 2013 年海口市房地产市场在持续加紧的调控环境下，开发商各种销售优惠持续增加，房价可能稳中有降，但仍保持高位态势。随着海口免税店开张、东环铁路开通，西环铁路开工建设等基础设施的完善，加之海口市存在大量的刚需一族，房地产市场仍然存在一定的成交需求，发展前景仍然较为明朗。 2014 年第一季度，海口市房地产市场在持续加紧的调控环境下，开发商各种销售优惠持续增加，房价稳中有降，但仍保持高位态势。 2014 年 5 月 29 日，海口市政府常务会审议通过了关于促进房地产市场健康发展的实施意见（以下简称意见），意见根据 海南 省委省政府的部署，结合党的群众路线，海口市委市政府坚持以改革来激发市场活力，从审批提速提效、探索户籍制度改革等方面入手，提出了一系列值得关注的促进房地产市场健康发展的措施，以促进海口市房地产行业稳定发展。意见决定提高房地产建设项目审批效率，合理调整限价商品房 7 申购条件，规范预售行为，合理确定房地产开发企业承担开发规模，实施阶段性的购房入户政策。当前，海口市政府正在认真贯彻落实国家和海南省一 系列房地产宏观调控政策，积极调整房地产开发结构，大力推进保障性住房建设，全面加强房地产市场监管，合理引导市场预期。 目所在地片区发展前景 本项目建设地址位于 海口市秀英区丽晶路原秀英港码头 ，属海口港秀英片区 。 2014 年 7 月 10 日，海口港秀英片区控制性详细规划 (修改 )已编制完成。海口港秀英片区规划范围东至秀英排水沟，南到滨海大道，西抵规划的海港北路以西，北达填海堤岸，规划总用地面积约为 顷，全部为建设用地。总人口规模为 人。该控规参考原控规功能定位，结合海口市海口港秀英片区的实 际情况，本次控规修改的功能定位为：海口港秀英片区是集商务办公、邮轮停靠、国内短途客运、公共游艇码头、生活居住于一体的滨海商务综合区。 根据其功能定位及道路网结构，海口港秀英片区规划形成邮轮、客运码头区、旧港改造区、滨海商务区、滨海综合社区、滨海居住区五个功能分区。其中，港口职能将用以发展国内短途客运、邮轮停靠和海上支持系统服务。 规划区北部主要为商业、商务、零售、餐饮、居住用地 ； 中部主要为商业、商务用地 ； 西部为交通枢纽用地、支持系统码头用地和消防用地 ；东南部主要为二类居住用地，多为已建设用地 ； 南部为在旧港基 础上改造后的商业、商务用地。 除了邮轮停靠港码头、国内短途客运码头、公共交通场站，该片区还将建设 3 处社会停车场、游艇码头、公园绿地和广场等。 8 论 本项目选址合适，建设方案可行，项目需求前景乐观，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好。 根据财务分析后得出，项目全部投资财务内部收益率为 56%，大于基准收益率 12%；财务净现值为 元；年投资利润率为 动态投资回收期为 。以上财务数据说明本项目在财务上也可行。项目的建设有助于提升海口市秀英区的整体形象，在一定程度上推动海 口市秀英区的经济发展，项目的建设具有显著的社会效益。 综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设 是 必要的也是可行的。 题与建议 题 通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格、销售率下，具备良好的可行性，但是项目的运行也存在以下几方面的问题： 1、项目建设规模大，投资大，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障。 2、海口市同类房地产开发项目较多，市场竞争激烈，如何在同质项目中突出自己的特色，将成为本项目销售成功的重要保障。 3、目前，海南省的房地 产市场正处于一个调整时期。在国际旅游岛建设上升为国家战略之初，海南省的房地产市场迅速升温，房价暴涨。国家和海南省出台一系列房地产市场调控政策平抑房价。在经历了价格暴涨之后，海南省的房地产市场日渐回归理性，房地产市场成交量和成交价格已在不同程度上有所回落，房地产市场总体呈平稳发展态势。 9 议 1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行。 2、做好资金筹集工作。项目需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足 影响生产进度，从而影响项目销售收入的实现。 3、项目的建设与销售。建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼，同时密切关注政府对于房地产市场的调控政策，及时调整市场营销策略，保障项目的顺利销售。 10 第二章 投资环境与市场研究 资环境分析 南省 海南岛位于中国最南端，是中国海域面积最大、陆地面积最小的省份。作为全国最大的经济特区，国家先后批准海南省成立了洋浦经济开发区、海口保税区、亚龙湾国家级旅游度假区。 海南省获批建设国际旅游岛之后，对于商品房投资者来说蕴藏着无数的商 机。目前海南省经济发展渐入佳境，房地产投资市场渐渐趋于成熟化，与目前全国一线城市房地产相比，海南房地产业有其特殊性。从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住；从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民 “二次置业 ”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值 潜力巨大。作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南房地产持续发展的重要原因之一。就中国范围内来说，在海南发展房地产业，所获得经济效益比较高。 近几年，海南省委、省政府带领全省各族人民，紧紧抓住以经济建设为中心，从海南实际出发，坚持 “一省两地 ”产业发展方针，大力实施 “大企业进入、大项目带动 ”的发展战略，着力推进区域经济协调发展，实现 11 了国民经济持续快速健康发展，取得了经济建设的巨大 成就。 2008成额和增长速度见下图： 2014 年以来，面对更加复杂严峻的国内外宏观经济环境，海南省委、省政府沉着应对、科学决策，坚持稳中求进工作总基调，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生，全省经济运行总体平稳，速度、质量、效益关系基本合理，呈现出稳中有升、稳中有进、稳中提质的发展态势，宏观经济基本面保持良好。 海南省统计局数据显示 ， 2014 上半年海南省地区生产总值 元，同比增长 增速比一季度加快 百分点，经济运行呈现企稳回升态势。分 产业看，第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 元，增长 第三产业中，基础设施投资增速比去年同期明显提高，房地产开发投资增速也高于去年同期。海南省多数