物流园区建设项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

目 录 一、项目总论 . 1 目基本情况 . 1 目可行性研究报告编写单位 . 1 目可行性研究报告申 报单位 . 1 目可行性研究报告编制依据 . 2 目可行性研究报告研究范围 . 3 目投资单位、建设内容及投资规模 . 3 目投资单位 . 3 目建设内容 . 3 目投资明细 . 4 目经济及社会效益 . 4 济效益及评价 . 4 会效益及评价 . 6 二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性 . 8 目建设背景 . 8 策支持发展现代物流是 . 8 西省物流业运营效率低，不利于经济高效运转 . 11 晋陕黄河金三角的设立为临汾物流发展提供重大机遇 . 12 汾产业结构相对滞后，现代服务业发展缓慢 . 12 目建设必要性 . 13 导和转化临汾潜在物流需求的必要 . 13 持有效的物流市场机制建立的必要 . 15 升生产企业竞争力的需要 . 16 快流通方式创新的需要 . 17 目建设可行性 . 17 流需求放量支撑项目可 行 . 17 发建设模式合理支撑项目可行 . 18 策推动支撑项目可行 . 18 济效益显著支撑项目可行 . 19 目建设紧迫性 . 20 业转移承接地区基础设施建设亟不可待 . 20 快物流园区建设 提升临汾在豫晋陕示范区内竞争力迫在眉睫 . 21 1 汾承接国家产业转移政策红利 势在必行 . 22 三、临汾市物流产业发展环境分析 . 24 汾基本市情 . 24 理位置 . 24 政区划 . 24 源分布 . 24 然人文 . 25 济发展及现状 . 25 镇体系规划 . 26 带 . 26 轴 . 26 城 . 27 区 . 27 域经济空间布局 . 28 带 . 28 廊 . 29 通道 . 29 汾市市域综合交通现状 . 30 路 . 30 路 . 30 他运输方式 . 31 四、物流园区市场调查 . 32 国物流园区地理分布调查 . 32 国物流园区建设状态调查 . 33 国物流园区类型调查 . 34 国物流园区投资建设主体及园区资金来源调查 . 34 国物流园区占地规模及投资规模调查 . 36 流园区占地规模调查 . 36 流园区 投资规模调查 . 37 国物流园区内入驻企业和实体的主要类型调查 . 37 国物流园区的收入来源及产值调查 . 38 国物流园区发展过程中遇到的阻力调查 . 38 国物流园区内的典型设施、设备调查 . 38 2 国物流园区相关政策调查 . 39 国物流园区创税能力调查 . 39 五、物流园区规划建设总体思路 . 41 导思想 . 41 本原则 . 41 持可持续发展的原则 . 41 持统一规划的原则 . 41 持高起点现代化的原则 . 42 持创新驱动和资源集成原则 . 42 较优势 . 42 位优势 . 42 业基础较好 . 43 源独厚 . 43 化旅游资源丰富 . 44 区定位 . 45 河金三角地区物流集散中心 . 45 河金三角地区公共服务型航空物流基地 . 45 河金三角地区外部物流供应方承接基地 . 45 河金三角地区物流信息中心 . 45 河金三角地区物流市场的交易中心 . 46 河金三角地区物流发展创新基地 . 46 区发展战略目标 . 47 期战略目标 . 47 期战略目标 . 47 期战略目标 . 47 六、园区建设 . 48 区建设目标、思路、策略及依据 . 48 区建设目标 . 48 区建设思路 . 48 区建设策 略 . 48 区选址 . 49 区选址 . 49 址地现状 . 50 3 区与周边关系 . 51 区功能规划 . 51 流园区功能规划原则 . 51 区功能规划构成 . 52 区物流企业类型规划 . 55 区分区规划 . 56 区分区规划依据 . 56 区分区规划原则 . 57 构成 . 57 区配套基础设施规划 . 59 目设计、施工及安装规范 . 59 础设施基本布局 . 60 区道路交通基础设施规划 . 60 区给水工程设施规划 . 62 区排水工程规划 . 64 区电力设施规划 . 65 区通信工程规划 . 66 区环卫设施规划 . 68 区景观界面规划 . 68 流功能区 . 68 合服务区 . 69 易区 . 69 个交叉口 . 69 区绿化种植规划 . 70 路绿化种植区 . 70 储种植区 . 70 运站种植区 . 71 合管理配套种植区 . 71 共绿地配套种植区 . 71 选植物总揽 . 72 区建设分期规划 . 74 步阶段建设发展目标 . 75 键阶段建设发展目标 . 75 善阶段建设发展目标 . 76 七、园区运营 . 78 4 织机构 . 79 营范围 . 80 营策略 . 81 业支持 . 82 区竞争优势塑造及提升 . 82 极开展供应链金融服务 . 83 效推动供应链管理优化 . 83 泛整合资源构建供需体系 . 84 极借力资本推动当地企业 发展 . 84 八、项目环境影响评价及保护措施 . 85 目环境影响评价及环保措施 . 85 设期环境影响分析及环保措施 . 85 运期环境影响分析及环保措施 . 86 土流失来源及防治措施 . 87 境影响评价结论 . 88 九、投资规模估算及融资投资计划 . 89 设投资估算 . 89 程费用估算 . 90 程建设其他费用估算 . 93 设投资估算 . 93 动资金估算 . 95 投资估算 . 96 金筹措设想 . 96 资方式 . 96 金来源渠道及方式 . 97 十、项目经济效益分析 . 98 目测算参考依据 . 98 目测算基本假定 . 98 目经济效益测算 . 99 目总成本费用估算 . 99 目效益、营业税金测算 . 104 目利税测算 . 105 5 目现金流量测算 . 106 目资本金现金流量测算 . 107 目回收期、净现值及内部收益率 . 108 亏平衡分析 . 108 感性分析 . 108 债能力分析 . 109 十一、经济效益和社会效益评价 . 111 济效益评价 . 111 会效益评价 . 111 加和转移临汾市就业机会 . 111 速临汾市经济发展，优化产业结构 . 112 快临汾市城市化进程 . 112 快完善临汾市城市功能结构 . 112 快改善临汾市投资环境 . 112 快推动临汾市物流产业发展 . 112 快提升临汾市管理物流市场的能力水平 . 113 十二、项目风险分析 . 114 设风险 . 114 场风险 . 114 理风险 . 115 金风险 . 116 十三、综合评价结论 . 118 附图 1 . 119 附图 2 . 121 1 一、项目总论 目基本情况 项目名称： 项目性质： 新建 (2014 年山西省重点项目）； 项目地址： ； 用地规模：本项目规划面积 2300亩； 经营期限： 目可行性研究报告编写单位 目可行性研究 报告申报单位 本项目申报单位为 限公司扎根于临汾市尧都区乔李镇空港经济区，公司注册资本人民币 2000 万元，员工 100 余人。 公司以为临汾市提供商贸物流服务、物流配送服务为己任，围绕绿色园区的发展思路， 结合临汾市经济、产业、交通特征，以日用消费品商贸、电子商务、城市配送、企业货物集散地为主体，形成集 物联网、大数据、云计算、电子商务、网络金融、跨境贸易等于一体的国际物流服务网络，带动商流、物流、信息流、资金流四流合一，致力打造百亿级物流园区。 2 目可行性研究报告编制依 据 本项目可行性研究报告论证参考依据如下： 1.产业结构调整指导目录（ 2011年本）（修正）； 2.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 3.山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 4.山西省土地利用总体规划 (2006 2020年 )； 5.临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 6国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发 2009 8号）； 7国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发 2011 38号）； 8.关于深化 流通体制改革、加快流通产业发展的意见国发 2012 39号； 9.关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见发改经贸 20121619号； 10.临汾市土地利用总体规划 (2006 2020年 )； 11.临汾市空港新区控制性详细规划； 12.尧都区乔李镇土地利用总体规划（ (2006 2020年 )）； 13.物流园区分类与基本要求（ 1334 14.建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发展与改革委员会 2006年审核批准施行； 3 15.投资项目可行性研究指 南，国家发展与改革委员会 2002年； 16. 申报单位提供的有关材料。 目可行性研究报告研究范围 本报告将从临汾市国民经济发展现状、社会环境分析入手，结合临汾市物流产业发展现状和趋势，确定 设规模、投资估算，以及对周边环境的影响，评价园区建成后产生的社会经济效益以及其直接产生的财务经济效益，论证建设物流园区建设的必要性和可靠性。 目投资单位、建设内容及投资规模 目投资单位 建设项目是由中信信通国际物流有限公司与 限公司共同发起设立。 目建设内容 项目拟投资 地 2300亩，建设国内先进的现代化综合型物流园区。 根据项目规划，项目建设将主要包括商务配套区、高端仓储区、商贸物流仓储区 、第三方物流区、综合服务区。主要建设内容包括： 括商务办公、商务酒店、物联网数据中心、会展中心、公寓及空乘人员住宿等。 括国内知名快递及电商企业、航空理货区、 4 保税仓储库、医药仓储库、冷链仓储库。 括食品、家电、家居、建材、汽配五大商贸物流仓储区。 括当地 及全国各地知名的第三方物流公司、城市配送中心、物流信息交易中心、货物堆场等。 括加油站、加气站、消防设施、医院、银行、便利店等。 目投资明细 经测算，本项目总投资共计 体构成如表 1 表 1 单位：万元 序号 项目 总计 投资占比 1 建设投资 筑工程费 备购置费 20690 装工程费 程建设其他费用 本预备费 价预备费 0 2 建设期利息 3 流动资金 67172 4 项目总投资 目经济及社会效益 济效益及评价 项目总投资 中，建设投资 5 流动资金 经初步测算，物流园区正常经营年份年收入即园区宏观 年产值为 均总成本费用 元、年均增值税 元、年均营业税金及附加 均利润总额 得税 均税后利润 投资收益率 投资利税率 税后财务内部收益率 税后财务净现值 I=12%） 前财务净现值 I=12%） 后投资回收期 建设期）、税前投资回收期 建设期）、盈亏平衡点（生产能力利用率） 以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。 表 1项目综合经济指标 序号 科目 单位 指标 备注 1 项目规模总投资 万元 建设投资 万元 建设期利息 万元 流动资 金 万元 2 正常年销售收入 万元 3 年均销售收入 万元 4 年均总成本 万元 年固定成本 万元 年可变成本 万元 5 年均经营成本 万元 6 6 年均利税总额 万元 年均营业税金及附加 万元 年均净利润 万元 年均所得税 万元 7 财务内部收益率 % 税后 8 财务净现值 万元 税后 9 税后投资回收期 年 含建设期 10 财务内部收益率 % 税前 11 财务净现值 万元 税前 12 总投资收益率 % 13 投资利税率 % 14 项目资本金净利润率 % 15 还款年限 年 含建设期 16 盈亏平衡点 % 会效益及评价 达到以下社会效益： 息化、智能化、集约化的原则，将众多物流企业集中在一起，建立战略协作关系形成跨行业的优势互补与协作，共享相关基础设施和配套服务设施，实现物流集聚的集约化、规模化效应，促进载体城市的可持续发展； 速临汾现代物流业和制造业进程，强力推动临汾市经济和社会发展； 动区域经济发展 ； 将实现年宏观经济产值过百亿，为临汾市带来巨大的财税收入； 7 满足临汾市制造企业日益迫切的物流需求，降低运营成本，提升竞争力； 000个左右的工作机会，吸纳、安置部分拆迁居民。 8 二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性 目建设背景 策支持发展现代物流是 发展的黄金机遇 十二五时期，世情国情继续发生深刻变化，我国经济社会发展呈现新的阶段性特征。综合判断国际国内形 势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。为保证国内经济健康有序的发展，调整产业结构，建设资源节约型、环境友好型社会，中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务业与先进制造业融合，推动生产性服务业加速发展。大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用 现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。 新发布的产业结构调整指导目录（ 2011年本）（修正）将现代物流业划分为鼓励类，并制定了包括商品现代物流设施建设，物流信息系统及仓储技术开发应用，物流信息平台建设，海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设等十一项现代物流行业的 9 鼓励指导意见。 为适应新形势下经济社会发展需要，加快推进流通产业改革发展，国务院制定 了关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见国发 2012 39 号，到 2020 年，基本建立起统一开放、竞争有序、安全高效、城乡一体的现代流通体系，流通产业现代化水平大幅提升，对国民经济社会发展的贡献进一步增强的发展目标。并鼓励民间资本进入流通领域，保障民营企业合法权益，促进民营企业健康发展。进一步提高流通产业利用外资的质量和水平，引进现代物流和信息技术带动传统流通产业升级改造。 为进一步加大对民间资本投资物流领域的支持力度，为民营物流企业发展营造良好的环境，国家发改委联合多部门共同制定关于鼓励 和引导民间投资进入物流领域的实施意见发改经贸20121619号，意见提出要积极支持民间资本投资从事社会化物流服务，进入物流业重点领域，支持民间资本投资运输、仓储、配送、分拨、物流信息化以及物流园区等领域的物流基础设施建设。 山西省政府为促进全省产业结构调整、转变经济发展方式和增强区域竞争力，加快山西物流业快速协调有序发展，制定了山西省现代物流业发展十二五规划。规划提出以建成中西部现代物流中心为目标，按照一核、三区、多节点的总体布局，构建专业化、信息化、集约化的现代物流体系。 一核是以太原都市圈为中心，建设现代物流业发展的核心区。三区指晋北物流功能区、晋南物流功能区、晋东南物流功能区。晋北物流功能区 10 以大同和朔州为中心，构建煤炭物流中心和核心服务区，形成煤炭和装备制造物流中心区。晋南物流功能区以侯马为中心，建立临汾、运城与陕豫的跨区合作机制，建成山西省南部面向邻近省份的桥头堡、大通道和综合物流集散中心。晋东南物流功能区以长治和晋城为中心，以建立综合物流基地和晋东南煤炭枢纽为目标，构建链接我国东部沿海大通道的物流基地。并规划到 2015年，全省物流业增加值比 2010年翻一番，力 争达到 1600亿元，年均增长 15%左右，占 0%左右，全省物流费用占 010年的 28%下降到 23%左右，实现由物流大省向物流强省的跨越。 根据临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到 2015年，全市多元产业格局初步形成，工业产品附加值和技术含量稳步提高，科技进步对经济增长的贡献率逐年提高，第三产业增加值占生产总值比重每年提高一个百分点，三次产业比重趋于合理，比例调整为 6 54 40。 临汾市将进一步改善临汾产业结构，加快发展服务业，把推动服务业发展作为产业结构 优化升级的战略重点。规划建设以侯马、尧都为中心的黄河金三角区域现代物流基地，把主导产业物流拓展为全市范围的综合物流业。充分发挥临汾市区作为 179个交通枢纽城市的区位优势，十二五末形成以侯马和临汾市区为核心的大运现代物流隆起带，建设以其余县城为节点的物流体系，继续完善枢纽中转型、县市配送型、专业市场服务型为主的区域性现代物流中心。 11 西省物流业运营效率低，不利于经济高效运转 十一五时期，山西省物流业得到快速发展， 2010年，全省社会物流业实现增加值 790亿元，占 占同期全 部服务业增加值的 比 2005 年物流业增加值的 长 年均增长 全社会货运量达 力地支持了国民经济快速发展和发展方式的转变。 十一五期间山西省物流业在各方面都取得了很大的发展，但是整个山西物流业发展存在诸多问题，不利促进山西经济的发展，提高物流流通效率。主要体现在： 物流效率低、成本高 。 2010年山西省物流总成本约为 2062亿元，物流总成本占 8，高出全国平均水平 10 个百分点左右，更高出欧美发达国家 16 18个百 分点，与全国平均水平相比，山西省每年在物流环节的费用多支出 700多亿元，造成巨大的效益流失； 企业规模小，竞争力弱 。物流企业普遍存在竞争力不强、组织化程度低、服务水平低、盈利能力低、物流效率低、信息化程度低和人才缺乏等问题，物流形态突出表现为小、散、弱，能够全方位承接大型工商企业物流业务的综合第三方物流企业少； 衔接能力差，共享能力不强。 物流业与综合交通网络、物联网公共信息平台和保税政策功能尚未进行充分有效衔接，货物运输方式的转换不够顺畅，物流基础设施的系统性、兼容性、共享性有待提升； 物流业与实体产业的有机 融合、相互促进不够。 12 晋陕黄河金三角的设立为临汾物流 发展提供重大机遇 根据中共中央国务院关于促进中部地区崛起的若干意见和国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见， 2010年 5月14日，国家发改委正式批准设立豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区。 金三角示范区地跨三省且囊括临汾、运城、三门峡和渭南四市，设定的目标是建设成为中西部地区重要的能源原材料与装备制造基地、区域性物流中心、区域合作发展先行区和新的经济增长极。建设豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区，有利于突破行政区划界限，整合区域优 势资源，创新区域合作机制，增强整体竞争实力，为中西部地区合作承接产业转移探索新途径、新模式，发挥典范示范和辐射带动作用，推动豫晋陕黄河金三角地区经济社会又好又快发展。 临汾市位于豫晋陕黄河金三角示范区的北部，是示范区向北链接山西太原、银川、呼和浩特、河北石家庄等省市的门户。豫晋陕黄河金三角的设立，三省地的产业交流和合作将得到更广泛的开展，临汾市也将发展成为承接河南和陕西地区的物流运输的基地，为临汾物流行业提供了重大机遇。 汾产业结构相对滞后，现代服务业发展缓慢 临汾市是山西省的资源型工业强市， 2010年，全市生产总值达到 名全省第三。 2010年三次产业结构为 13 同省的太原、大同和阳泉三个资源型城市及全省平均产业结构比较看，临汾市第一产业的比例偏低，第二产业中工业结构技术含量低，第三产业比例偏低，现代服