现代广场可行性研究报告[Word完整版可编辑]

现 代 广 场 可 行 性 研 究 报 告 目目 录录 第一章 概论 第二章 项目市场分析 第三章 项目市场定位及销售预测 第四章 项目的工程技术方案 第五章 项目管理与建设进度计划 第六章 项目招商方案 第七章 投 资估算和资金筹措 第八章 效益分析 第九章 项目风险及防范措施 第十章 结论 及建议 附件一 项目目标市场定位 附件二 定价模型 第一章 概 论 一、项目名称： 代广场项目 二、项目地点： 位于 *市 *区建设广场西南角 1、项目东面： 2、项目南面： 3、工程西面： 4、项目北面： 三、区域特点 ： 1、自然条件： 场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有一较大面积原始 生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。 2、商业价值： 地块三面临街，地处该区之交通要塞 建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。 3、交通条件： 项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四、建设规模： 项目 总占地面积 ），总建筑面积 ， 该项目建设分三期进行： 1、一期工程： 包括现代商业广场，首层建筑面 积 建筑面积 5层高，一、二层层高为 5 m，三层高 4.8 m，四五层为 4.5 m。 2、二期工程 ： 包括锦绣花园和青少年活动中心二部分 、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为 为两栋。一栋 26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。 、青少年活动中心为 6层，局部 5层，一二层层高 3.9 m，三四层层高为 3.5 m，建筑面积为 3、三期工程： 为青少年科普综合大楼，建筑面积为 现代广场建设规模 用 途 层数 建筑面积（） 备注 第一期工程 1 现代商业广场 商场 主体 5 层 局部 7 层 2 地下车库 车库 1 层 车位 105个 第二期工程 1 青少年活动中心 科教 6 层 2 锦绣花园 住宅 高层 26 层 小高层 12 层 第 三 期工程 科教 总计 五、可行性研究范围： 本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工 程未列入本可研范围。 六、项目估算总投资额： 人民币 元，其中土地费用 2604 万元，梯设备费 750 万元，相关报建费用 他费用 可预见费用 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 2 总建筑面积 3 建筑密度 % 28 53 4 容积率 5 总投资额 万元 6 销售收入 万元 7 销售税金及附加 万元 8 所得税 万元 2140 9 净利润 万元 10 投资利润率 % 11 投资利税率 % 12 建设期 年 2 第二章 项目市场分析 一、 经济发展趋势分析 1 、国民经济社会发展计划、和总体规划 2001于 2003 年 9月 5日通过 规划将 南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心 。 在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等 11个方面做出详细规划。到 2005 年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到 2010 年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构 。 2020年，形成完整的市域城镇体系。 2005年城市化水平达到 42%，2010年达到 50%， 2020 年达到 60%。 2、项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的 形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结 构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。 二、 房地产发展概况 1、房地产市场需求情况 从 2003 年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合 2004 年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。 (1)商品住宅开发情况分析 2004年首季，商品住宅施工面积为 2093100 平方米，相较 2003 年同期增长 2004年首季，商品住宅竣工面积为 407900 平方米，相较 2003年同期减少 (2)商品住宅销售情况分析 2004年首季，商品住宅销售额 16572万元，相较 2003年同期上涨 2004年首季，商品住宅销售面积 171800平方米，相较 2003年同期下降 2、未来几年发展趋势 近 6年， 从去年央行 121 号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对 房地产行业的整体压力。在国 家宏观调控加强的大环境下， 地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。 (1)、从基本情况看 、投资继续了高位运行态势。 今年 1元，同比增长 增速有减缓，同比下降 高于全省平均水平 11个百分点，位居 *、 *之后第三位。开发投资中住宅完成 下降 写字楼完成 元， 下降 商业营业用房完成 元，增长 ；其他用房完成 3亿元，增长 、非国有投资依然强 劲。 今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从 1的情况看，私营开发企业完成投资 4 个亿，占总量的 41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成 总量的 36%和 11%。国有企业完成 元，比重由上年 降到 减少 7个百分点。 、新开工项目规模提高。 前 5 月，累计 26 家开发企业有新项目上马，计划投资规模达 元，大大超过去年同期 23 家开发企业，计划投资 元的规模。截止 5 月底，新开工项目进展顺利，完成投资 元，占完成总量的一半，比上年同期多出 、开发资金到位情况较好。 截止 5月底，累计资金到位 比增长 52%。在当年到位的 元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400 万元和 2500 万元；国内贷款 元，增长 24%；自筹资金 元，其他资金来源 长 ，其中定金及预收款增长 自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的 74%，说明了 、商业地产 开发进入高潮。 今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅 ,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高 ,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。 1 ,商业营业用房施工面积达 平方米。增长 ,比重由上年 高到 写字楼施工面积 平方米，比重由上年 高到 “汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项 目有 10个正在建设中，掀起了 、 上亿元规模项目企业增多。 由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，形成了 始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年 9 家增加到 21 家。计划总投资达 元，同比增长 由浙江 亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳； 元打造时代广场已动工；而上海” 来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了 、房地产市场活跃依然。 在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下， 房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示 ，首季 屋销售价格指数为 地产租赁价格指数为 一是 商品房销售价格上涨 其中普通住宅上涨 豪华住宅上涨 其二是私有住房交易上涨 其三是房屋租赁价格上涨 非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨 、多数商家看好开发形势。 从一季度的调查样本显示， 工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数 160 点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数 150 点，预计二季度提高到 160 点。从中看出 ，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足 。 (2)、从政策影响看 房地产投资在 发投资占城镇以上固定资产投资比重 ，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正 常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到 中央强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中， 是征土地补偿费用 3 个月内支付率 100%；二是征地补 偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率 坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场 、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前 此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由 20%提高 35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的 50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小 房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。 从 5 月底到位资金中，国内贷款虽只占 24，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 (3)、从销售情况看： 目前销售和空置面积一降一升 ，就颇受人们关注。 一是销售下降。截止 5月 底， 商品房销售面积 平方米，下降 29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积 比增长 是空置上升。全市商品房空置面积 长 1倍 。从空置时间上看，一年内占 73%；在一年至三年内的占 26%；三年以上仅占 空置类型以住宅居多，占 67%。空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过 1 万多平方米就属这类情况。乐观的是今年 以住宅开发为主的投资速度已经减 慢，同比下降 缓冲下半年空置压力。 (4)、趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点： 、城镇居民住房需求十分强劲。 当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒 适型的转变。 镇有 的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位， 居民有购房意向。 97元 ，与全国城镇人均使用购房贷款 2010 元相比，还有一定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。 、加快城镇化进程将创造新的住房需求。 加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到 2020年 5%，城镇人口将从 2002年的 2214万发展到 3960万，新增城镇人口 1746万。这意味着每年将新增城镇人口 97万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。 、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。 住宅 与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。 2002年 固定资产投资的比重 占 分别低于全国平均水平 百分点和 百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是 、启动汽车消费将促进住房消费。 截止 6 月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤， 更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长 29%，高于去年同期增长速度 三、 区域市场分析 1、 价较中心地区低。相应的商业和其他配套环境基础一般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，一般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内 2、 目前基本 上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约 零售商场总体量约 现有专业市场面积 4500 平米，占现有专业市场总体量的 在租在售零售专业市场面积 全市在租在售专 业市场总体量 四、 项目利弊分析 1、 优势 ： (1)项目位于 江路与南京路交汇处，在有序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目一定时期的垄断性和地块特质稀缺性是销售率的有利保障。 (2)本项目具备良好的区域交通条件， 铁路，公路以及航空均十分便捷。 (3)从空中鸟瞰本项目，高达 45%的绿地率和户外 12000 生态山林呈现出一片都市绿洲的勃勃生机；本项目沿袭了青少年科普乐园的“文化”气质，使本项目保持着浓厚的“书香”氛围，加之发展商创新的理念和别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引领人们一种新的生活体验。 (4)本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱 乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好的综合质素和竞争优势。 (5)本项目经 经开始申报市重点项目），并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续的办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。 (6)目规划及建设规模在荷塘区属领先。 2、劣势： (1)成一定程度的视觉障碍，有损项目整体形象。 (2)本项目与建设广场空间延伸受到限制。据城市规划，该高架桥有望在 2006 年拆除。 3、机会： (1)000 人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。 (2)民购物已不局限于此一家，大多经常移步至其他区，本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。 (3)就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。 (4) 大背景下，随着城市化进程的加速， 的物流配送领袖地位将促进经济、产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大的提升。 (5)域高尚人文居住板块正形成。 4、威胁： (1)分流部分潜在客户。 *区的居住环境与超前的市政规划对 的地产开发分流影响。 (2)在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。 (3)项目， (4)件环境，政策法律环境等，处在不断变化的经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住有利的投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在的威胁主要来自竞争对手。 第三章 项目定位及销售预测 一、 项目 定位： 1项目市场定位 定 位一： 地标 乃至全市特色的商住项目 定 位二： 城市的形象窗口 2目标市场定位 （ 1） 目标区域 由于本项目地处 ，目前 人口仅 22 万人。根据市 场调研和分析得知， 万平方米的大型商业设施（含本项目）。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引 市区范围甚至周边县镇的消费群体才足以保证项目的可行性。 因此，区域市场是我们的主导客户吸纳方向。 同时考虑到老城区较为成熟的配套环境以及人们的地域情结，该区域在 此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域。 （ 2） 目标客户：详见附件 (1)现代广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考虑 功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。可引进：大型超市（已在洽谈中），电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。 (2) 本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。 户 型 面积（平米） 目标消费者 户型配比 四室两厅 155平米 私营业主 /企业技术管理人员 30% 三室两厅 120 130平米 企业技术管理人员 /私营业主 50% 两室两厅 80 100平米 偏向城市生活的服务性行业人员 10% 顶层复式五室两厅 200 220平米 私营业主 /政府从业人员 10% (3)在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。可采取买断或者联营运作方式进行。 二、 销售情况预测 项目预计十月份动工， 2005 年 4 月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估 计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到 20， 2005 年上半年销售率将达到 60，余下 40在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在 2005年上半年（五月份）力争完成 60的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。 三、销售价格预测 1、商业部分 现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑、山水花园和荷塘家园作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况 、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。详细计算过程见附件。 可比实例 芙蓉苑 一层商铺 售价： 9300元 / 可比实例 山水花园 一层商铺 售价 ： 6300元 / 可比实例 荷塘家园 一层商铺 售价： 9300元 / 现代广场商铺销售价格 层数 垂直递减比例 平均售价计算值（元 /） 平均售价取定值（元 /） 一层 1 9512 9500 二层 707 5500 三层 995 4000 四层 196 3000 五层 557 2500 整体平均售价取定值（元 /） 4900 根据本项目与 华湘大厦、世纪花园、明珠花园、西湖花园等楼盘在位置、周边环 境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析， 结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。定级因素及各楼盘得分计算情况见附件。 类比楼盘综合因素 得分表 序号 楼盘名称 楼盘得分 (X) 楼价 (Y) 1 华湘大厦 1728 2 世纪 花园 900 3 明珠花园 800 4 西湖花园 700 说明：以上房价皆以小高层住宅为参考指标 据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为： Y a+728 a 1900 a 1800 a 1700 a 计算得到： Y 项目的楼盘得分为 入公式得 Y 平方米 得出 本案的楼价平均为 平方米 。 由于此价格估算有 5左右的误差，故锦绣花园住宅销售均价初步确定为 1750 元 /平方米 第四章 项目的工程技术方案 一、总平面及建筑方案： 本项目现代广场商业部分 5层，锦绣花园高层部分为 26层，小高层部分为 12层， 青少年活动中心为 6 层，总建筑面积 。商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内 街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。 本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。 二、结构： 1、商场部分：采用柱网为 2、锦绣花园结构： 26 层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构， 12层高层采用钢筋混凝土框架结构。 三、供配电工程： 本项 目总建筑面积为 ，按 70的电力容量计算，本项目需设置6000 四、给排水工程 1、 给水：本项目设 1路水源，进水管径为 水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。本项目在地下室设一容量为600屋顶设容积约 50 2台扬程达 100用一备）向屋顶水箱供水。室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用 水：采用一户 一表制。 2、 排水：室内排水管网采用 料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。 3、 消防：本项目设室内消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警及联动系统 五、人防： 本项目需按地面以上总建筑面积的 2%建造人防地下室。 六、弱电工程： 本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等。 七、主要设备设施： 1、冷暖空调和通风系统：商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统； 2、防盗和监控系统； 3、电梯：商场每层设自动扶梯二组上、下自动扶梯，一台 2 吨货梯，两台观光电梯（ 1吨） 八、交通与停车： 本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。地下停车场设在一层地下室，可停放车辆 105辆；地面停车主要包括商场前临街广场、住宅前停车坪和一层架空层、商场与青少年活动中心之间的内广场，共计可停放车辆约 60辆。 九、环境保护 ： 优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。 1、 施工中的环境保护： 本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。对粉尘拟采用喷水除尘。建筑垃圾及时清理、文明施工。 2、 使用中的环保： A. 室内卫生间采用污、废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。 B. 厨房油烟废气采取油烟净化处理。 C. 商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。 3、 环境景观改造： A. 商场、住宅竣工后应进行周围道路园林景观工程建设，营造一个美丽、舒适的购物、休闲、居住环境。 B. 对现有山林植被进行取舍和修整。 C. 在上山坡道旁依山就势，营建跌水瀑布景 观，增强环境的灵气。 D. 在适当位置建造园林景观小品，起画龙点睛的作用。 E. 根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。 第五章 项目管理与建设进度计划 一 、项目运作模式 1、 组织机构：该项目由 2、项目总投资额约为 二、招投标管理 工程项目建设的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备 、材料等的采购，均采取招标形式。招标方式可采取公开招标或邀请招标。 二、 工程监理 本项目应请有实力的监理公司对工程施工进行全过程监理 ，严格按工程监理规范程序管理，把好工程质量关。 三、 物业管理 物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目竣工后组织专门的物业管理机构进行统一管理，负责市场、住宅的清洁、维护、保安等各项具体事务。 四、 建设进度计划 为了加强工程建设步伐，在确保工程质量的前提下、加强关键线路进程的各项管理工作，编制好施工组织设计、搞好安全施工，以使项目尽快竣工受益。 本项目分三期进行实施，总工期为 2年，其控制性进度计划如下 1、 2004 年 10 月 1 日开工建设， 2005 年 1 月 30 日完成第一期工程土方、基础及地下室工程 (4个月 )。 2、 2005年 2月 1日至 2005年 5月 30日完成一期工程主体施工。 3、 2005年 6月 1日至 2005年 10月 10日完成一期工程装饰工程。 4、 2005年 11月 20 日一期工程竣工验收。 5、 2006年 5月 20 日二期工程竣工验收。 6、 2006年 9月 20 日三期工程竣工验收。 五、 销售计划 根据工程进度计划制定相应的销售计划： 工程进度 销售阶段 销售比例 销售 收入 商场部分 住宅部分 青少年活动中心 2004 年 10 月 12 月 项目销售宣传阶段 2005 年 1 月 5 月 项目销售预定阶段 15% 187 10% 18 205 2005 年 6 月 11 月 商场销售热销阶段 40% 13568 20% 1052 10% 107 14620 2005 年 12 月 3 月 高层住宅热销阶段 30% 7503 35% 1248 10% 107 8751 2006 年 4 月 5 月 小高层住宅热销阶段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 2006 年 6 月 8 月 整个项目强销期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 2006 年 9 月 12 月 尾盘销售阶段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 项目营销和招商方案 一、销售、租赁比例 本项目营销中可采取二种经营方式： 第一种方式：全部采取销售的方式。此方式 可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益 。 第二种方式：部分销售、部分租赁的方式，即全部住宅、 1至 3楼商场及 50%的地下车位采取销售方式；而 4至 5层商场、青少年活动中心和另外 50%的地下车位采取租赁的方式。此方案是在公司资金实力比较雄厚，不急于把所有的可售面积一下销售出去以获取利润，而是从长远利益考虑将部分商场和车库进行租赁经营，获取长期稳定的租金收入，将来在市场繁荣之后也可将未出售的商场以更高的价格出售，以期获得更大的收益。 选择那种经营方式要视公司的经济实力和其他因素决定。 二、运营策略： 商业广场应先确立主力商店 ( 如主力店、大卖场、大型专 业店 ), 并在招商过程中优先办理。商业广场最成功的客源始于主力商店 , 在此基础上展开招商计划 , 以扣住稳定客户层 , 在互动关系下达到整合的效果 , 形成一股强有力的经营动力。但必须注意避免由于客源的重叠造成内部竞争的不利因素 , 而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。必须主动寻找有特色的商家 , 而非坐等厂商上门。 商业广场要经营得好 , 还要求商业广场经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。商业广场内一般至少有 3 个以上的公享空间用以进行各类节庆活动 , 以吸引人气增加销量。（各类节庆活动内容包括 : 明星 见面会、现场歌星音乐秀、群众文体竞赛、产品展览、模特时装秀、新产品展示会、打折大拍卖等。） 二、招商策略 招商策略是实现本项目商业赢利的重要步骤，也是实现商业广场理想业态组合的重要手段。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业广场的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营业种、经营管理水平、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。 1、确定招商对象 招商对象的确定围绕项目的目标来确定，引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机 构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。 2、确定经营模式 以委托经营、租赁经营的方式，引进大型商业机构，通过专业商业顾问公司的客户资源整合实现统一经营的策略； 为保证项目的特色化、差异化经营，少量特色项目可采取直接经营； 3、制定招商优惠策略 根据地区政府对本项目的扶持政策，确定可以给予招商对象的优惠措施，包括减免有关税费、免半年或一年的物业费等，这对于招商引资、吸引人气有很大的帮助。 4、主要招商策略 （ 1）目标定位招商 根据已建立的资料库及招商网络，针对项目中各楼层的特点及特色，从中预 先将客户的资料进行分类整理，按照本项目功能规划要求及本项目定位特点，从中锁定目标客户，逐步展开招商工作，运用相应的招商手法，主动出击洽谈客户，全力争取目标客户进场。 （ 2）效应招商 根据本项目商业功能规划定位的特点，从目标客户资料中，按知名度、影响力、号召力、形象度及销售额等几方面考虑重点筛选客户，而后重点出击招商，采用相应的优惠条件进行招商，争取重点客户进场，利用重点客户的驻场作为卖点和炒点，吸引其他客户进场，从而达到推动招商进程的目的。 （ 3）放水养鱼 本项目为新兴的商住项目，在社会上尚未有知名度，大众 及品牌商对项目的认识度极低；对品牌商而言，他们在选择本项目时，主要从本项目位置、人流量、消费能力、消费习惯、本项目档次、交通、竞争对手、消费需求、本项目规模、招商条件、本项目知名度等几个方面考虑。 本项目在前期招商时，品牌商对本项目考察期会比较长，考虑是否进驻时会相对比较谨慎，考虑也会比较多，而且本项目在开业初期之时，与市场的磨合期还没有度过，销售额还不是很稳定。因此，就需运用前期低条件吸纳知名品牌的方法用以培育市场及运营稳定和良性发展的经营环境，从而达到缩短项目的培育期的目的，以达到“放水养鱼”的效果。 （ 4）特色为先 本项目要在市场占据一席，成为独具一格的经营特色，故在招商活动中，除了厂家作为重点目标对象以外，与定位相关极具特色的商品及项目也是重点招商对象，通过合理的布局和规划，形成独特的商品布局及特色，从而达到与传统项目不同的经营特色和风格。 5、招商步骤 第一步：采用内部招商方式，运用成熟的网络客户名单，采取相应招商手法，主动联络知名主力客户，洽谈进场有关事宜； 第二步：公开招商，运用主题及特色概念作卖点，利用媒体组合及各种招商手法宣传面，吸引主力客户群的注意力，争取客户签约进场； 第三步：采用倒计时 招商，制造抢租的势头，从而形成抢租的浪潮； 第四步：召开招商会，扩大招商期，营造一种旺租的势头。 第七章 投资估算和资金筹措 一、投资估算： 1、工程报建费用详见附表 7 1。 2、项目投资估算详见附表 7 2。 工程报建费用明细表 表 7号 费用名称 收费标准 金额 (万元 ) 备注 1 城市公用设施配套费 1425 6% + 1090 6%+9733% 工程承包合同鉴证费 800 3 招标代理费 800 4 劳保基金 800 5 质监费 800 1 6 白蚁防治费 7 墙改基金 8 散装水泥专项基 金 2 碴土运输保洁费 10 破占道费 11 水土保持规费 占地面积 /12 工程交易服务费 800 13 人防费 2%1400 元 / +9 元 / 合计 合 137 元 /目投资估算表 表 7号 费用名称 计算依据或 定额标准 估算金额（万元） 备注 一 土地费 2604 二 工程费用 1 土建工程 高层 850 元 / 层 (800 元 / 下室 2000元 / 下室按 2000元 / 2 电气工程 商场 70元 / 住宅等 50 元 / 3 高压配电 6000元 / 20 4 给排水 30 5 消防工程费 商场 100 元 / 宅等 30 元 / 6 集中空调 商场 150 元 / 7 弱电工程 30 元 / 8 地下室、裙楼通风 商场 50 元 / 9 商场装饰工程 800 元 / 10 室外工程 300 三 设备费用 750 1 电梯 9 台 30 万元 270 普通电梯 6 台观光梯 2 台 货梯 1 台 2 自动扶梯 16 台 30 万元 480 每层 4 台 4 层 四 其它费用 1 勘察费 1 2 可研及评估费 2 3 设计费 20 4 开 发管理费 3% 5 工程监理费 6 环保评估费 2 7 施工图审查费 800 五 相关 报建费 详见上表 六 不可预见费 5% 程费的 5% 合计 总投资 二、资金筹措 ： 本项目总投资额为 元 , 在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入土地费、报建费、可研及设计费、土建工程费等资金约 8000 万元左右，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投资）；二是房屋预定金收入部分；三是银行贷款；四是施工单位带资部分 。其具体资金筹措方式如下： 1、投资方自有资金 3800 万元 (含已投入的土地投资 )。 1、银行贷款 3000 万元。 2、商场、住宅预定：按卖价的 5%收取预定金款。预售率按 30%估算，共可收取预交款 200 万元。 4、施工单位垫付资金 1000 万元。 以上 合计可筹集资金 8000 万元，能够满足工程需要。主体完成后，后续资金可通过预售方式解决。 三、资金平衡计划：见下表 时间 资金投入 (万元 ) 资金来源 (万元 ) 2004 年 8前期投入 (土地、报建费用、设计费用、广告费用等 ) 3800 自有资金 3800 2004 年 11 月 1 月 一期基础及地下室工程及 1000 承建单位垫资 1000 2005 年 2 一期主体工程 3200 收取预定金 205 银行贷款 3000 2005 年 6 一期装饰及安装工程 9000 收取售 楼款 14620 二期主体工程 1000 2005 年 二期装饰及安装工程 900 收取售楼款 8751 12 3 月 三期基础及主体工程 900 2006 年