09成本法报告练习

评 估 技 术 说 明1.委估建（构）筑物概况：厂区内配套设施：正面有统一的出入口,东侧为 104国道，轨道式大门，整体围墙围护（其中南侧的围墙仅一米高） ，混凝土道路,绿化较差。 单层混合结构门卫，建筑面积 12.40平方米，层高约 2.8米，建成年份1995年，外墙面仅一侧贴方砖，其余为水泥砂浆找平，内墙面及天棚普通抹灰，楼地面为水泥砂浆找平，木门窗。场勘察时，估价对象门卫处于闲置状态，主体结构基本完好，但由于维护保养较差，内墙面严重损坏，门窗也已经、掉漆破损。钢混结构四层办公楼，建筑面积 548.86平方米，层高约 2.8米，建成年份1995年，外墙面正面及两侧面贴方形瓷砖，其它为水泥砂浆找平（有脱落） 。估价对象仅 1部楼梯，楼梯踏面为水泥砂浆找平，铁栏杆、圆钢扶手。一楼走廊楼地面为水泥砂浆找平，二楼以上为内走廊楼地面铺大理石，内墙面为普通抹灰（空鼓脱落较明显） ；整幢楼的房间楼地面铺大理石，内墙面及天棚普通抹灰（空鼓脱落较明显） ，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面贴面砖，天棚为PVC扣板（部分有损坏） 。其中，第三层部分房间隔墙为木墙。现场勘察时，估价对象办公楼处于闲置状态，主体有明显的不均匀沉降，内墙面出现空鼓脱落明显，门窗等较沉旧，水、电、等设施齐全。钢混结构单层厂房，建筑面积 897.02平方米，层高约 5.0米，跨度约 10米，建成年份 1995年，外墙面为水泥砂浆找平，内墙面及隔断为普通抹灰（墙裙为水泥砂浆） ，天棚为普通抹灰。厂房内有两扇电动铝合金卷帘门，铝合金窗（部分已破损） 。楼地面为水泥砂浆找平。场勘察时，估价对象厂房处于闲置状态，主体有明显的不均匀沉降，内外墙面出现空鼓脱落明显，天棚出现裂缝，虽有修补，但仍会漏水。由于厂房主体出现不均匀沉降，导致隔断出现断裂、楼地面出现较严重的变形和裂缝，且门窗等较沉旧（部分已破损） 。混合结构单层锅炉房，建筑面积 51.21平方米，层高约 5.0米，建成年份1995年，外墙面为水泥砂浆找平，内墙面为砂浆找平，天棚无装饰，楼地面为砼浇捣而成，面层无着平。锅炉房大门为铁门，木窗（部分已破损） 。场勘察时，估价对象锅炉房处于闲置状态，主体结构基本完好，水、电等设施齐全。2.委估建（构）筑物价格计算：由于本次评估建 （ 构 ） 筑 物 数 量 多 ， 我 们 选 取 其 中 之 一 做 为 案 例 ， 说 明 评 估计 算 过 程 。案例名称为：钢混结构四层办公楼1）重置单价的确定：采用重置成本法：本公司根据福建省建筑工程消耗量定额 （2005） 、 福建省建筑装饰装修工程消耗量定额 （2005） 、 福建省市政工程消耗量定额（2005） 、 福建省建筑工程综合单价表 （2005） 、 福建省市政工程综合单价表（2005） 、 全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002） 及 xx地区建筑工程材料预算价格标准，并与 xx地区的同类型工程造价进行分析比较,测估得出建安单价为 750元/平方米。重置价格构成内容楼面价格（元/） 备注1、开发成本 810 以下项之和勘察设计费 22.5 建安费的 3.0%前期工程费 22.5 建安费的 3.0%建筑安装工程费 750 根据现行建筑工程造价,确定类似估价对象的钢混结构建安造价为 750元/平方米工程监理费用 15 建安费的 2.0%2、管理费用 22.5 建安费的 3.0%3、投资利息 21.82根据同类房地产建设周期,确定本估价对象的建设期为 1年，开发成本在建设期内平均投入。利率按 2008年 12月 23日国家公布的 1年期贷款利率 5.31%，则投资利息为：（810+22.5)（1+5.31%） 0.5-14、开发利润 40.5 利润率按开发成本的 5%重置价格 895 1+2+3+4（取整）（1）综合成新率的确定：估价对象建筑物为混合结构四层办公楼，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，估价对象建于1999年9月至估价时点使用9.42年，剩余耐用年限50.58年。本次评估未考虑土地使用权年限,故本次估价取50.58年确定为房屋的尚可使用年限（如有变动，以国家相关部门确定的为准，本评估结果也应做相应调整，特说明此点） 。成新率1 100%已 使 用 年 限已 使 用 年 限 +尚 可 使 用 年 限1 100%9.429.42+50.5884.30%（2）现场勘察打分如下：项 目 标准分 现 状 评定 分 合计基础 25 有承载能力、有明显不均匀沉降 18承重构件 25 梁、柱基本完好、板有明显裂缝 15非承重构件 15 墙体有明显裂缝、松动 9屋面 20 有部分渗水 10结构部分楼地面 15 有磨损、松动、起砂 1062门窗 40 部分破损变形、开关不灵 18外粉饰 30 较完好、部分粉刷剥落、空鼓 18装修部分 内粉饰 30 有明显裂缝、剥落、起鼓 1046水卫 50 基本通畅 25设 备部 分 电照 50 简单、装明装置陈旧残缺 25 50参照资产评估常用数据与参数手册 ，混合结构房屋结构部分权重系数取60%，装修部分权重系数取 20%，设备部分权重系数取 20%，则：现场勘察成新率结构部分累计评分结构部分权重系数+装修部分累计评分装修部分权重系数+设备部分累计评分设备部分权重系数6260%+4620%+5020%56.4% （3）综合成新率综上所述，年限法成新率与现场勘察成新率差异较大。根据现场勘验，结合委估建筑物的实际情况，依据评估师及评估工程技术人员的经验能力，经综合分析我们认为以现场勘察