2010年注册税务师《财务与会计》内部讲义第十一章

2010 年注册税务师财务与会计内部讲义第十一章 非流动资产（二）考情分析本章近三年考试题型为单项选择题、多项选择题、计算题和综合题。本章内容非常重要，历年考试分值在 16 分左右。内容精讲第一节 持有至到期投资的核算一、持有至到期投资及其划分持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。1.到期日固定、回收金额固定或可确定；2.企业有明确意图和能力持有至到期。但存在下列情况之一的，表明企业没有明确意图将金融资产投资持有至到期；3.属于非衍生金融资产。注：初始确认时被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产、初始确认时被指定为可供出售金融资产的非衍生金融资产、贷款和应收款项等非衍生金融资产不应当划分为持有至到期投资。企业将尚未到期的某项持有至到期投资在本会计年度内出售或重分类为可供出售金融资产的金额，相对于该类投资在出售或重分类前的总额较大时，应当将该类投资的剩余部分重分类为可供出售金融资产，且在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产划分为持有至到期投资。但有例外情况教材 192 页共 3 类。四类金融资产的重分类：第一类和其他三类之间不能相互重分类；第二类和第四类在特定的条件下才可以相互重分类。二、持有至到期投资的计量按公允价值和交易费用之和作为初始确认金额。 （其中，交易费用在“持有至到期投资利息调整”科目核算。已到付息期但尚未领取的利息，应当确认为应收项目。持有至到期投资在持有期间应当按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率应当在取得持有至到期投资时确定，在随后期间保持不变。资产负债表日，持有至到期投资应当按摊余成本计量。持有到期投资的摊余成本，是指持有至到期投资的初始确认金额经下列调整后的结果：1.扣除已偿还的本金。2.加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。3.扣除已发生的减值损失。处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。三、持有至到期投资的核算（一）企业取得的持有至到期投资借：持有至到期投资成本（面值）应收利息（已到付息期但尚未领取的利息）持有至到期投资利息调整（差额，也可能在贷方）贷：银行存款等持有至到期投资的投资收益对长期债券投资溢折价采用实际利率法进行摊销，可采用如下公式计算：溢折价摊销额=每期按票面利率计算应计利息- 债券的每期期初账面价值（摊余成本）实际利率期末摊余成本=期初摊余成本+本期计提的利息（期初摊余成本实际利率）-本期收到的利息（分期付息债券面值票面利率）-减值准备资产负债表日，企业持有至到期投资在持有期间的主要账务处理：借：应收利息（分期付息债券按票面利率计算的利息）持有至到期投资应计利息（到期时一次还本付息债券按票面利率计算的利息）贷：投资收益（持有至到期投资期初摊余成本和实际利率计算确定的利息收入）持有至到期投资利息调整（差额，也可能在借方）年度终了按实际利率法计算利息调整额(溢价摊销额) 和投资收益 (利息)持有至到期投资的处置出售借：银行存款等持有至到期投资减值准备贷：持有至到期投资（成本、利息调整、应计利息）投资收益（差额，也可能在借方）重分类为可供出售金融资产借：可供出售金融资产（重分类日公允价值）持有至到期投资减值准备贷：持有至到期投资（成本、利息调整、应计利息）资本公积其他资本公积（差额，也可能在借方）（四）持有至到期投资的减值借：资产减值损失贷：持有至到期投资减值准备转回时作相反的分录。第二节 可供出售金融资产的核算一、可供出售金融资产及其确认可供出售金融资产，通常是指企业初始确认时即被指定为可供出售，而且没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。例如，购入的在活跃市场上有报价的股票、债券等。相对于交易性金融资产而言，可供出售金融资产的持有意图不明显。企业持有上市公司限售股权且对上市公司不具有控制、共同控制或重大影响的，应当按照金融工具确认和计量准则规定，将该限售股权划分为可供出售金融资产，除非满足该准则规定条件划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。二、可供出售金融资产的计量可供出售金融资产的会计处理见下表。按公允价值和交易费用之和计量（其中，交易费用在“可供出售金融资产利息调整”科目核算。已到付息期但尚未领取的利息，应当确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日按公允价值计量，公允价值变动计入所有者权益（资本公积其他资本公积） 。处置时可供出售金融资产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额计入资本公积。售价与账面价值的差额计入投资收益。资产负债表日，应当对其进行减值测试。三、可供出售金融资产的核算（一）企业取得可供出售金融资产1.股票投资借：可供出售金融资产成本（公允价值与交易费用之和）应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利）贷：银行存款等考易网 让考试更容易2.债券投资借：可供出售金融资产成本 （面值）应收利息（已到付息期但尚未领取的利息）可供出售金融资产利息调整（差额，也可能在贷方）贷：银行存款等（二）资产负债表日计算利息 借：应收利息（分期付息债券按票面利率计算的利息）可供出售金融资产应计利息（到期时一次还本付息债券按票面利率计算的利息）贷：投资收益（可供出售债券的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入）可供出售金融资产利息调整（差额，也可能在借方）（三）资产负债表日公允价值变动1.公允价值上升借：可供出售金融资产公允价值变动贷：资本公积其他资本公积2.公允价值下降借：资本公积其他资本公积贷：可供出售金融资产公允价值变动（四）将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产借：可供出售金融资产（重分类日按其公允价值）贷：持有至到期投资资本公积其他资本公积（差额，也可能在借方）（五）出售可供出售金融资产借：银行存款等贷：可供出售金融资产资本公积其他资本公积（从所有者权益中转出的公允价值累计变动额，也可能在借方）投资收益（差额，也可能在借方）第三节 长期股权投资的核算一、长期股权投资取得的核算长期股权投资核算的内容包括：(1)企业持有的能够对被投资单位实施控制的权益性投资，即对子公司投资；(2)企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业投资；(3)企业持有的能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资，即对联营企业投资；(4) 企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响、在活跃市场上没有报价且公允价值不能可靠计量的权益性投资。应说明的是，企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响、在活跃市场上有报价、公允价值能够可靠计量的权益性投资，应按企业会计准则金融工具确认和计量准则相关规定进行会计核算。为了核算企业持有的采用成本法和权益法核算的长期股权投资，应设置“长期股权投资”总账科目并按被投资单位进行明细核算。采用权益法核算的企业，应当分别设置“成本”、 “损益调整”、 “其他权益变动”进行明细核算。该科目期末借方余额，反映企业长期股权投资的价值。（一）企业合并形成的长期股权投资企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：1.同一控制下的企业合并合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。合并方的一般分录如下：借：长期股权投资（合并当日被投资方账面净资产合并方取得的股份比例）资本公积资本溢价或股本溢价（转让资产或代偿负债的账面价值高于长期股权投资初始成本的差额先冲资本公积）盈余公积或利润分配未分配利润（当资本公积不够冲时再冲盈余公积，如果仍不够抵最后冲未分配利润）贷：转让的资产或代偿的负债（账面价值）如果合并前合并方与被合并方采用的会计政策不同，应在被合并方的会计政策调成与合并方一致后，再根据被合并方的账面净资产认定合并方长期股权投资成本。【要点提示】关键考点有两个，一是长期股权投资入账成本的计算；二是转让资产或代偿负债的账面价值高于长期股权投资初始成本的差额的调账顺序。 2.合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方账面净资产中属于投资方的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积 （资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。合并方的一般会计分录如下：借：长期股权投资（合并当日被投资方账面净资产合并方取得的股份比例）贷：股本或实收资本（发行股份的面值或新增的实收资本）资本公积股本溢价或资本溢价（当长期股权投资的入账成本大于股份面值时挤入贷方，反之挤入借方，如果资本公积不够冲减的则调减留存收益）2.非同一控制下的企业合并购买方在购买日应当按照企业合并会计准则确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。购买方应当区别下列情况确定合并成本：（1）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。（2）通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。（3）购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也应当计入企业合并成本，该直接相关费用不包括为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，也不包括企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用。（4）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并成本。无论是同一控制下的企业合并还是非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，应作为应收项目处理。会计处理如下：非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在购买日按企业合并成本，借记“长期股权投资”科目，按支付合并对价的账面价值，贷记或借记有关资产、负债科目，按发生的直接相关费用，贷记“银行存款”等科目，企业合并成本中包含的应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，应作为应收股利进行核算。非同一控制下的企业合并，投出资产为非货币性资产时，投出资产公允价值与其账面价值的差额应分不同资产进行会计处理：考易网 让考试更容易（1）投出资产为固定资产或无形资产，其差额计入营业外收入或营业外支出。（2）投出资产为存货，按其公允价值确认主营业务收入或其他业务收入，按其成本结转主营业务成本或其他业务成本。（二）其他方式取得的长期股权投资除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本，并应根据各自确定的初始投资成本，借记“长期股权投资”科目，贷记“银行存款”等科目。企业无论以何种方式取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未领取的现金股利或利润，应作为应收项目单独核算，不作为取得的长期股权投资的成本。1.以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。2.以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。3.投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。4.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照非货币性资产交换会计准则的相关规定加以确定。5.通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照债务重组会计准则的相关规定加以确定。（三）企业进行公司制改造，对资产、负债的账面价值按照评估价值调整的，长期股权投资应以评估价作为改制时的认定成本。二、长期股权投资的成本法核算（一）成本法的适用范围1.投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。投资企业能够对被投资单位实施控制的，被投资单位为其子公司，投资企业应当将子公司纳入合并财务报表的合并范围。投资企业对子公司的长期股权投资，应当采用成本法核算，但在编制合并财务报表时按照权益法进行调整。2.投资企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。在确定能否对被投资单位实施控制、共同控制、或施加重大影响时，应当考虑投资企业和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。（二）成本法下的账务处理在成本法下，长期股权投资除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润的确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。三、长期股权投资的权益法核算（一）适用范围投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当采用权益法核算。通常情况下，投资企业对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%或 20%以上，但不超过 50%，或虽投资不足 20%但具有重大影响的应当采用权益法核算。（二）权益法下的账务处理长期股权投资成本损益调整其他权益变动1长期股权投资取得时，长期股权投资初始成本与应享有的被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额的处理 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，应按其差额，借记“长期股权投资”科目，贷记“营业外收入”科目。2投资收益的确认投资企业取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。投资企业在确认应享有被投资单位实现的净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。比如，以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位已计提的折旧额、摊销额之间存在差额的，应按其差额对被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益和持股比例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。3. 投资企业在被投资单位发生的净亏损时的处理投资企业确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，通常是指长期应收项目。比如，企业对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划且在可预见的未来期间不准备收回的，实质上构成对被投资单位的净投资。在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：冲减长期股权投资的账面价值。长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失。经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。除上述情况认为确认的应分担损失，应在帐外被查登记。被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。4.被投资单位出净损益以外其他所有者权益变动 投资企业对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在持股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，企业按持股比例计算应享有的份额，借记或贷记“长期股权投资”科目，贷记或借记“资本公积其他资本公积”科目。四、成本法与权益法的转换（一）权益法转为成本法1因持股比例上升由权益法改为成本法按分步取得股权最终形成企业合并处理，要将原持股比例部分由权益法调整为成本法。2因持股比例下降由权益法改为成本法按账面价值作为成本法核算的基础。（二）成本法转换为权益法1因持股比例上升由成本法改为权益法（1）原持股比例部分原取得投资时长期股权投资的账面余额大于应享有原取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，不调整长期股权投资的账面价值；原取得投资时长期股权投资的账面余额小于应享有原取得投资考易网 让考试更容易时被投资单位可辨认净资产公允价值份额，调整长期股权投资的账面价值和留存收益。对于原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产的公允价值变动相对于原持股比例的部分，属于在此之间被投资单位实现净损益中应享有份额的，一方面应调整长期股权投资的账面价值，同时对于原取得投资时至追加投资当期期初按照原持股比例应享有被投资单位实现的净损益，应调整留存收益，对于追加投资当期期初至追加投资交易日之间应享有被投资单位的净损益，应计入当期损益；属于其他原因导致的被投资单位可辨认净资产公允价值变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价值的同时，应当计入“资本公积其他资本公积” 。（2）追加持股比例部分追加的投资成本大于应享有取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值，不调整长期股权投资的账面价值；新增的投资成本小于应享有取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值，调整长期股权投资和营业外收入。商誉、留存收益和营业外收入的确定应与投资整体相关。2因持股比例下降由成本法改为权益法（1）按处置或收回投资的比例结转应终止确认的长期股权投资成本。（2）剩余持股比例部分剩余的长期股权投资的成本大于按剩余持股比例计算的应享有原取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，不调整长期股权投资的账面价值；剩余的长期股权投资的成本小于按剩余持股比例计算的应享有原取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，调整长期股权投资的账面价值和留存收益。对于原取得投资后至转换为权益法之间被投资单位实现净损益中应享有的份额，调整长期股权投资和留存收益，其他原因导致被投资单位所有者权益变动中应享有的份额，调整长期股权投资和资本公积。五、长期股权投资的处置处置长期股权投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，原已计提减值准备的，借记“长期股权投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记“长期股权投资” ，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。处置采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的投资成本比例结转原记入“资本公积其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。P208例 14某公司将长期持有的 w 公司长期股权投资出售，共得价款 15.8 万元，存入银行；该项长期股权投资账面余额为 l5.2 万元，未计提减值准备。会计分录为：借：银行存款 l58000贷：长期股权投资 l52000投资收益 6000六、长期股权投资的减值对于按成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值应当按照金融工具确认和计量会计准则处理；其他按照长期股权投资会计准则核算的长期股权投资，其减值应当按照资产减值会计准则处理。企业应在资产负债表日，根据资产减值或金融工具确认和计量准则确定长期股权投资发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“ 长期股权投资减值准备 ”科目。处置长期股权投资时，应同时结转已计提的长期股权投资减值准备。第四节 投资性房地产的核算一、投资性房地产的范围 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。二、投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。三、投资性房地产的计量投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量两个阶段。（一）投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行计量。投资性房地产的初始取得成本应根据以下不同取得方式分别确定。1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。4.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。1.成本模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。在成本模式下，企业应当按照企业会计准则第4 号固定资产和企业会计准则第 6 号无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第 8 号资产减值进行减值测试，计提相应的减值准备。2.公允价值模式有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第 28 号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。四、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换的条件1投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产，改为出租3.自用土地使用权停止使用，用于赚取租金或资本增值。4.自用建筑物停止自用，改为出租。5.投资性房地产转换为存货。（二）转换日的确定投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为重新开发用于对外销售日期。（三）房地产转换的会计处理考易网 让考试更容易成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。企业将投资性房地产转换为存货时借：开发产品（转换日账面价值）投资性房地产累计折旧或摊销（已计提折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）五、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。六、投资性房地产的账务处理采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”科目。采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别通过“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。（一）采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款” 、 “在建工程”等科目。2.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、 “投资性房地产累计折旧（摊销） ”、 “投资性房地产减值准备”科目。3.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销） ”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。4.将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产” 、 “累计折旧” 、 “固定资产减值准备”等科目。5.处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“