2016年注会《税法》讲义_042_0804_j

第三节 契税法契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。一、征税对象（熟悉，能力等级 2）契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。P226-227，教材提到 5 项。【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆。具体情况 契税征税对象 土地增值税征税对象1.国有土地使用权出让 是 不是2.土地使用权的转让 是 是3.房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为）是 是4.房屋赠与（含获奖、继承方式）法定继承不是，除此之外均是赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是5.房屋交换 是（等价交换免） 是（个人交换居住用房免）【特别提示 1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。【特别提示 2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。【特别提示 3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。（2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。【注意特例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。【特别提示 4】注意辨析与房屋赠与有关的规定：赠与征税【例题 1单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（ ） 。 （2009 年原制度）A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税【答案】A【例题 2多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ） 。A.以土地权属作价投资B.以土地权属抵债C.以获奖方式承受土地权属D.以预购方式承受土地权属【答案】ABCD二、契税的纳税人、税率和税额计算（了解，能力等级 2）（一）纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：转让方 承受方（1）营业税（转让无形资产、销售不动产）（2）城建税和教育费附加、地方教育附加（3）印花税（产权转移书据）（4）土地增值税（5）企业所得税（或个人所得税）（1）印花税（产权转移书据）（2）契税【例题多选题】甲房地产企业将一座别墅销售给王某，签订了商品房销售合同。下列有关售房涉及税收的表述中，正确的有（ ） 。A.甲企业应缴纳契税B.王某应缴纳契税C.甲企业应缴纳印花税D.王某应缴纳印花税【答案】BCD（二）税率3%5%的幅度比例税率。【注意】个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率暂统一为 1%。 （全国一致）（三）应纳税额计算（掌握，能力等级 3）契税主要规定一览表见下表：征税对象 纳税人 计税依据 税率 计税公式国有土地使用权出让 承受方土地使用权转让 买方房屋买卖 买方成交价格房屋赠与 受赠方 征收机关参照市场价核定房屋交换 付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额3%5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据税率【提示】这里的易混淆的考点有两个：高顿财经 CPA 培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。【例题 1多选题】甲企业在 2006 年得到政府无偿划拨来的一处房产，2015 年补办该房产的土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地使用权，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（ ） 。A.甲企业补办土地出让手续、缴纳土地出让金,应缴纳契税 B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳营业税、城建税C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税【答案】ABCD【例题 2多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ） 。 （2014 年）A.购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据【答案】ABD【例题 3单选题】居民乙因拖欠居民甲 l80 万元的款项无力偿还，2010 年 6 月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款 20 万元。假定当地省政府规定的契税税率为 5%。下列表述中正确的是（ ） 。 （2010年）A.居民甲应缴纳契税 1 万元B.居民乙应缴纳契税 1 万元C.居民甲应缴纳契税 10 万元D.居民乙应缴纳契税 10 万元【答案】C【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用 180 万元债权外加 20 万元款项构成，故计税依据视为 200 万元，应纳契税=（180+20）5%=10（万元） 。三、税收优惠（熟悉，能力等级 2）（一）契税优惠的一般规定【提示】1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次” 、 “唯一”等要求，应注意辨析：个人购买住房 契税优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房） 免征契税个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的减半征收契税个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的 减按1%税率征收契税【例题多选题】按照契税有关规定,可以享受减免契税优惠待遇的有（ ） 。A.城镇职工第二次购买公有住房的B.军事单位承受土地用于训练靶场建设C.个人购买家庭唯一的普通住房D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的【答案】BC（二）契税优惠的特殊规定特殊行为 具体情况 契税政策非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的企业公司制改造 国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占 50%以上的新设公司，承受原国有独资企业（公司）的土地、房屋权属的免征国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份 85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属的免征企业股权（股份）重组 单位、个人承受企业股权（股份） ，企业土地、房屋权属不发生转移的 不征企业合并 合并的企业承受各方的土地、房屋权属的 免征企业分立 分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的 免征特殊行为 具体情况 契税政策被售企业法人注销，且买受人与原企业 30%以上职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的减半征收国有、集体企业出售 被售企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的，承受所购企业土地房屋权属的免征企业破产 债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的 免征高顿财经 CPA 培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的 免征【例题 1单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（ ） 。 （2011 年）A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税【答案】A【例题 2多选题】下列各项中，符合契税规定的有（ ） 。A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税B.某人中奖获得一套市场价格为 60 万元的住房，应以 60 万元为计税依据缴纳契税C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为 60 万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20 万元的书画作品，乙应以 40 万元为计税依据缴纳契税【答案】ABC【例题 3单选题】下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是（ ） 。A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地，可以免征契税B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按 1%优惠税率缴纳契税D.某居民购买一套 86 平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按 1%税率缴纳契税【答案】D四、纳税申报与缴纳（了解，能力等级 1）基本要点 主要规定纳税义务发生时间 签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天申报交税期限 合同签订 10 日内申报地点 土地、房屋所在地征收机关【例题单选题】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（ ） 。 （2001 年）A.5 日内B.7 日内C.10 日内D.30 日内【答案】C【契税小结】本节着重掌握契税的征税对象和契税应纳税额的计算。考生还要熟悉契税的税收优惠政