商贸物流总部基地项目可行性研究报告

1 商贸物流总部基地项目第一、二期 可行性研究报告 投 资 商： *集团 2 目 录 第一章 总论 . 4 目背景 . 4 目概况 . 10 论 . 14 第二章 项目建设的必要性和拟建内容 . 14 目建设的必要性 . 15 建内容 . 16 第三章 市场分析 . 18 场机遇 . 18 集团优势分析 . 18 场竞争力分析 . 20 在的问题和不足 . 20 第四章 土地利用 及场址选择 . 22 地利用 . 22 址选择 . 23 屋拆迁安置补偿方案 . 24 第五章 工程方案和设备方案 . 25 要设计原则 . 25 体规划和空间布局 . 25 程和设备方案 . 26 第六章 资源开发及综合利用分析 . 36 源开发方案 . 36 源利用方案 . 37 源节约措施 . 38 第七章 节能措施 . 41 能标准及节能规范 . 41 气节能 . 42 水排水节能 . 43 通空调动力节能 . 45 筑节能 . 46 备节能 . 49 能效果综合分析及评价 . 49 第八章 环境和生态影响分析 . 49 境和生态现状 . 49 目建设对环境的影响 . 50 态环境保护措施 . 50 境和生态影响综合评价 . 53 第九章 劳动安全卫生与消防 . 54 3 动安全与卫生 . 54 全卫生措施预期效果评价 . 56 防 . 56 第十章 组织机构与人力资源配置 . 57 织 机构 . 57 力资源配置 . 58 工培训计划 . 58 第十一章 项目实施进度 . 58 目发展规划 . 58 目开发计划 . 59 第十二章 投资估算与资金筹措 . 60 投资估算 . 错误 !未定义书签。 目第一期投资估算 . 60 目第二期至第五期投资估算 . 错误 !未定义书签。 目建设资金筹措 . 61 第十三章 经济效益评价和经济影响分析 . 62 济效益评价 . 62 业影响分析 . 66 域经济影响 . 66 观经济影响 . 67 第十四章 社会影响分析 . 67 会影响效果分析 . 67 会适应性分析 . 68 会风险及对策分析 . 68 会影响分析结论 . 69 第十五章 结论与建议 . 69 论 . 69 议 . 70 4 第一章 总论 目背景 目名称 *商贸物流总部基地 目承办单位概况 单位名称： *投资发展有限公司 注册资本：人民币 1 亿元 企业类型：有限责任公司 *投资发展有限公司是 *集团在滁州市来安县新注册的全资子公司，注册资本 10000 万元。 *集团创建于 1990 年，秉承 “ 办好实业、回报社会 ” 的企业宗旨，已发展成为拥有 20000 多名员工的大型企业集团。业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、铝业和金融投资。商业版图遍及珠 三角、环渤海及内地核心城市。 在房地产领域，投资控股的 *集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣 *花园、翡翠绿洲等超大型明星楼盘。同时在国内 10 多个省市建立了 20 多个商贸建设项目。在铝业领域，采用国际上先进的技术、工艺和管理。 *万基铝业是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目，年产 120万吨氧化铝粉。在金融投资领域， *集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。 5 业背景 *集团创始人 *、 *是中国商界风云人物。 *先生现任 *集团董事局主席、全 国政协委员、全国工商联副主席、全国工商联联络委员会主任、全国青联副主席、广东省民营企业商会主席。 *女士现任 *集团总裁、深圳 *控股股份有限公司董事长、 *集团董事长、 *社会救助基金会主席、全国妇联常委、广东省政协常委、广东省工商联副主席、广东省女企业家协会会长、全国工商联家具装饰业商会首任会长。 胡锦涛主席亲切接见了 *集团董事长 *先生， 并对 *集团率先进行民族商贸网络建设的战略给予了充分肯定 *集团在中国民营企业和世界华商会中拥有巨大的影响力，集团创始人是中国家居装饰商会以及广东省家居商会创始 会长，集团与全国家居商会、装饰业商会、五金机电商会、中国女企业家商会等各类型商会保持密切的合作。 *集团投资控股的 *集团，目前已经在国内 10 多个省市建立了 20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达 700 万平方米，目前已拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。在住宅地产领域， *集团还先后开发了出了具有 “中国名盘 ”称号的锦绣 *花园、锦绣 *等超大型明星楼盘。 *集团总裁 *受到温家宝总理的亲切接见 *集团是一家多元化大型企业，业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产 开发与建设、 旅游开发、 资源能源开发、金融投资和 公益慈 6 善事业 等。 1）家居生产流通领域 *集团同时横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体。全资拥有的 *集团是目前中国最大的家具产品代理商和经销商 ,是中国家具行业最大的连锁商业机构和行业领跑者。 *集团在中国成功首创 专业化家居卖场 、 仓储式销售模式 和 连锁经营商业模式 ；中国第一家推出 “统一采购 ”、 “统一经营管理 ”、 “统一核算 ”的国际化先进管理模式，也是第一家成功导入 息管理系统的家居流通企业，形成独具优势的企业核心竞争力。 目前， *集团连锁网点已有 300 多家，遍布全国各大中城市，市场覆盖华南、华东、华北、华中、东北五大区域，与全国一万多家生产企业建立了长期合作关系、构建了遍布全国的市场网络。 2）商贸流通领域 *集团投资控股的 *集团，专注于商贸物流市场和城市 目的建设和经营。在天津、辽宁、吉林、山东、江西、湖北、河南、安徽等十多个省市建立了 20 多个商贸市场和城市 目， 总建筑面积达700 万平方米， 形成了全国性批发市场网络 。 有效地带动了地方经济，提供了 30 多万个就业岗位，促进了第三产业的发展。 案例一：成都： *全球家 居 *全球家居 于成都市新都区，总用地面积达 6 平方公里（ 9000 亩）。是集 “产、学、研、展、销 ”于一体的全产业链平台，旨在整合提升西部家具产业，服务全球家具厂商与消费者的产业高端。经营范围涉及家具、家居饰品、灯饰照明、艺术家居产品、家居用品、原辅材料等几十大品类，受到香港、台湾、乐从、顺德、东莞、江苏等地的 7 家具厂商青睐，目前，项目一期即将交付使用，已有 679 家厂家与经销商与 *全球家居 订入驻协议， 12000 余家生产厂商、经销商正在接洽入驻事宜。 在全国工商联家具装饰业商会等行业权威 组织的协助下， *集团将联合美国、意大利、日本等国家的家具商会和会展公司在 *全球家居办 “2012 世界家具博览会 ”。 案例二：武汉 *家居 武汉 *家居位于武汉市硚口区，占地面积 1000 亩，是为中国建材家居总部基地功能需求量身定制的具有先进功能和业态的第四代建材家居市场。是武汉规模最大的、兼具批零功能的建材家居市场，也是辐射华中的具有现代电子信息特色，虚拟与现实相结合的建材、装饰材料、住宅产品采购中心、国际物流中心和全亚洲最具规模的建材家居采购基地之一。 案例三：山东聊城 *光彩大市场。 山 东聊城 *大市场目前建设规模已达 100 多万平方米。自 2002 年 4月 28 日起破土动工，到同年 10 月 25 日正式开业投入运营，仅仅 6 个月时间就完成了全部建设、招商工作，并在当年实现交易额、上缴税收等指标名列山东省前列，被评为山东省五大市场之一，创造了比“深圳速度”还要快的“ *速度”。 此外， *集团还投资开发了河南郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、河北香河全球家居产业 总部集群项目、河北保定 * 8 家居国际体验中心、江西南昌 *商贸中心、景德镇中国陶瓷城、山东临沂 *商贸城等一系列超大规模的商贸流通园 区。 3）房地产开发领域 *集团秉承 “人与自然和谐发展 ”、 “居住与世界同步 ”的经营、开发理念，定位于 “国际化生态社区 ”，已先后打造出 “中国名盘 ” 星河湾、 “居住与世界同步 ” 的锦锈 *花园、 “可能是世界上最好的别墅 ”锦绣 * 翡翠绿洲、世界级休闲人居水城 天津锦绣 *等明星楼盘。 4）旅游开发领域 *集团自 2005 年开始介入生态旅游开发领域，已经在广州增城投资兴建了大丰门生态旅游景区，在广东南昆山国家森林公园投入巨资打造锦绣 *温泉城。在南昆山投资建设的超五星级度假酒店被政府指定为 2010 年广州亚运会外 宾下榻酒店。此外， *集团在广东惠州市、恩平、河南郑州等地的旅游项目也在稳步推进当中。 5）金融投资领域 *集团目前拥有一家国内上市公司 *控股，是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东； 2009 年， *集团入股湛江商业银行，成为其第一大股东 。 *投资有限公司是 *集团旗下专事金融和战略投资业务的子公司，1999 年成立于深圳，注册资本 3 亿元。投资范围已涉及金融机构、私募股权（ 拟上市公司股权（ 能源资源、 高科技 和其他战略性行业等众多领域，为集团及其下属子公司搭建了有效的资 本运作和金融投资后盾。 6）资源能源领域 *集团 2005 年投资建设的 *万基铝业是中国光彩事业促进会、洛阳 9 市人民政府招商引资的重点项目，是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目。 *万基铝业是一家采用国际先进技术、工艺和管理的现代化企业，项目年产 120 万吨氧化铝粉，年销售额近 60 亿元。 7）公益慈善事业 *集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事 业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资 8 亿多元，捐建了 500 多所学校，资助了 3 万多名失学的青少年。 2005 年经国家民政部批准，拨出5000 万元专项资金，创立了全国首家非公募基金会 “*社会救助基金会 ”(国家民政部批号“ 001” )，兑现了一个优秀民营企业 “办好实业、回报社会 ”的庄严承诺。 *集团通过商贸物流市场的建设，解决了下岗职工再就业和安排农村富余劳动力近 30 万人，为振兴地方经济和建设社会主义新农村做出了积极贡献。 目建设环境背景 2010 年 1 月，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示 范区规划，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。这是迄今 全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划 ，是促进 区域协调发展 的重大举措，为推进 安徽参与长三角区域发展分工 ，探索中西部地区承接 产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器 。这一重要政策，为汊河经济开发区的发展提供了有力的政策背景。 10 汊河经济开发区始建于 2005年 9月， 2009年 1月被批准为省级经济开发区，开发区总体规划面积 100平方公里。汊河经济开发区是安徽东向发展的桥头堡，是皖江城市带承接产业转移的第一站和首选地，与江苏南京江北新市 区和南京高新技术开发区一河之隔，属南京 1小时工作和生活圈 的核心层 。 长三角不仅是中国城镇最密集的地区，也是中国最大的核心经济区，长三角正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期。南京是长三角经济圈中的一个重要节点， 作为南京的江北门户，汊河经济开发区的发展规划目标是紧紧抓住南京跨江发展的契机，接受南京更大更强的经济、人文辐射，倾心打造南京江北新市区的拓展区，成为连接南京都市圈沿江产业带与滁来经济区的枢纽区。 目概况 目选址 项目用地位于 滁州市来安县汊河经济开发区，土地四至：位于 汊河经济 开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北范围；以及黄牌西北、 104国道两侧区域范围内。 本项目在汊河经济开发区中的位置（蓝线范围区域） 目定位 *（ *）商贸物流总部基地将建设成为立足滁州市、面向华东，进而辐射全国，以高度聚合的商贸物流业为支撑，以长三角为核心，辐 11 射周边 500公里半径的世界级的商贸物流总部基地。 位分析 来安县地处安徽省东部，紧靠东部发达省份，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯南北，是长三角、江浙沪的核心腹地，是向周边十余省辐射和 产业梯度转移的重要枢纽。同时又具备中部地区巨大发展空间，孕育巨大产业发展潜力的商贸发展重地，将成为继八十年代的深圳、九十年代的浦东、二千年的环渤海之后，又一颗令世人瞩目的璀璨明珠。 汊河经济开发区位于来安县南端，地处“长三角”经济西缘，其独特的区位优势，便于与“长三角”内发达地区进行产业分工与合作，主动迎接 “ 长三角 ” 地区的经济辐射与产业转移。 来安县区位示意图 12 通分析 公路交通 ： 104 国道横贯全境， 是汊河至南京便利的交通通道。 312省道 纵穿南北与宁连高速公路衔接，沪宁洛高速公路蚌宁段穿境而过。过江隧道连接口距开发区 18 公里，南京 602 路公交车直达开发区； 铁路交通 ：距离津浦铁路滁州站 18 公里，距离南京火车站 20 公里，距京沪铁路货物中转站 8 公里 ； 13 水运交通 ： 滁河、来河、清流河在此交汇，直达长江，汊河 港 和规划中的汊河文山码头常年通航，单船最大通航能力可达 600 吨 ，距南京港 20 公里； 航空运输 ：距离南京禄口国际机场 48 公里； 轨道交通 ：南京花旗地铁 3 号线距离开发区 4 公里。 设 规模和投资模式 *（ *） 商贸物流总部基地用地面积 20平方公里（ 30000亩） ，总建筑面积达 3000万平方米，总投资额将超过 600亿元。其中第一期用地 14 3000亩、建筑面积 400万平方米；第二期用地 5000亩、建筑面积 500万平方米。 *集团投资成立 *投资发展有限公司， 与来安县人民政府 合作对本项目范围内的土地进行一级开发， 双方合作进行土地整理。相关土地经整理达到土地出让标准后，来安县人民政府依法出让， *集团或其下属公司或关联公司可通过招拍挂程序取得相应土地，进行本项目的二级开发。 论 1） 通过 *集团 *（ *）商贸物流总部基地项目的建设，可大大改善来安的投资环境，吸引更多的商家、企业落户，提高来安在长三角甚至全国的影响力及辐射能力。项目将建设成为投资环境佳、创业环境佳、人居环境佳、社会和谐文明的现代化 商贸新城 。 2）目前项目建设条件具备，项目设计的工程建设方案合理可行，项目建成后可取得较好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。 3）本项目具有市场前景广阔，建设条件优越，投资省、社会效益经济效益比较显著的特点。 因此，项目的建设是必要的，也是可行的。 第二章 项目建设的必要性和拟建 内容 15 目建设的必要性 长三角是我国最大的工业、商贸业基地，已经发展成为一个国际化大都市群、全球重要的经济和贸易中心区。 *（ *）商贸物流总部基地的建设有着区位、南京跨江发展、市场等多方面利好因素，项目的建设为完善区域产业链、改善区域商贸投资环境、加快区域城市化进程和增加就业等起到很大的促进作用，项目的建设是有必要的。 1） 可以填补市场空白 。长三角及华东地区经济快速发展，原有的小规模、功能单一的批发市场已经不能满足整个区域的发展需求。在家居建材、汽车及用品行业、工业原辅材料等领域，缺乏 大规模、现代 化、集中集群式发 展的国际性商贸物流平台，本项目的建设可以填补这方面的空白。 2） 对区域发展起到辐射作用 。 汊河经济开发区东邻南京、上海等东部发达城市，西接安徽等发展潜力巨大的中部省份， 区位、交通优势明显，有着强大的辐射力，具备发展大型商贸物流业的基础和空间，对区域的发展起到较大的辐射作用。 3）很好的利用南京跨江发展战略因素。汊河经济开发区与南京市一河之隔，是南京“ 1小时都市圈”的核心层，是南京 高新企业、配套产业梯度 转移的基地，将直接承接南京及长三角地区的辐射，本项目的提出能很好的利用这些有利的因素，起到事半 功倍的作用。 4） *（ *）商贸物流总部基地将直接和间接提供几十万个以上 就业岗位， 吸引数万的高端人才进驻服务，同时为当地政府带来大量的税收并促进当地其它相关产业的发展，对当地社会的影响深远。 16 建内容 *（ *）商贸物流总部基地 总用地面积 20平方公里（ 30000亩），总建筑面积达 3000万平方米。 其中第一期用地 3000亩、建筑面积 400万平方米；第二期用地 5000亩、建筑面积 500万平方米。 项目将通过 “四大版块、十六大功能” 打造 经营 档次高级化、经营手段现代化、经营品种专业化、经营空间国际化、经 营环境舒适化的超大规模的全球商贸物流之都。 1）四大版块 版块一：灯饰家居建材 结合区域经济高速发展和江苏、安徽传统家居建材市场升级改造的契机，以 灯饰、陶瓷、型材、石材、家具为主导行业，打造大规模、综合性的建材家具集散中心。 版块构成：灯饰贸易中心（花灯、民用灯具、户外灯具、工矿照明等）； 陶瓷贸易中心（陶瓷、洁具、水暖等）； 建材贸易中心（铝型材、石材、板材、地板、门业等）； 家居贸易中心（民用家具、办公家具、软装饰品等）； 家电贸易中心（电视、冰箱、空调、洗衣机、小家电等） 版块二： 汽车及用品 面对快速 发展的汽车行业和旺盛的市场需求，打造集汽车展示、交易、维护、服务于一体的 产业链高度集中 的综合性国际汽车博览中心。 版块构成：汽车贸易中心（汽车 4S 店、二手车交易、上牌办证服务、汽车检测、汽车维修等） 汽车用品贸易中心（汽车配件、汽车装饰用品） 17 版块三： 工业原辅材料 长三角轻工业发达，工业原辅材料版块将服务众多生产厂家，提供生产所需的各类原辅材料和工具设备。 版块构成：电工电料贸易中心 五金机电贸易中心 轻工机械贸易中心 工程设备贸易中心、 电子元件贸易中心 印刷包装贸易中心 轻纺贸易中心 版块四： 居住休闲 居住休闲版块将服务园区厂商和来自全球的采购群体，为其提供居住、餐饮、食宿、交通等一系列的服务 各功能版块的面积划分 版块 用地面积（亩） 建筑面积（万平方米） 灯饰家居建材 9000 900 汽车及用品 9000 900 工业原辅材料 9000 900 居住休闲 3000 300 合计 30000 3000 2）十六大功能 交易、会展、物流、总部基地、创意研发、产品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、 18 居住、休闲、娱乐等功能。 第三章 市场分析 场机遇 汊河经济开发区产业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。 国家商务部公布的加工贸易限制类商品目录中， 1853个劳动密集型加工贸易产业被列入外迁发展名 单，以安徽、成都为代表的中西部地区，成为广东、江浙等地厂家产业转移的重要选择。 *（ *） 商贸物流总部基地的建设完全符合汊河经济开发区的产业发展定位、符合国家产业转移政策，多种有利条件为项目提供良好的发展机遇。 集团优势分析 1）中国 家居生产流通领域 的领跑者 ： *集团 在家居领域 横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体 ，是中国最早实施家具连锁经营的运营商，与几十个国家、一万多家家居、灯饰业厂商结成了长期稳定的合作关系，直接推动了广东家具业的发展。皇朝、红苹果、大富豪、联邦等上百个中国优秀品牌伴随着 *的发展一路成长、壮大。是国内开发 *（ *）商贸物流总部基地 的最佳合作伙伴。 2） 拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台 ： *集 19 团目前在 全国 十几个省市建立了以家居、装饰材料为 经营 主 体 的商贸市场 20 多个，已建成的总面积达 700 万平方米 ，构 建了 全国性 的 批发网络。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场的开发和经营，*集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国 2 万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了我国最庞大的商贸物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为 *（ *） 商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。 3） 家居装饰 行业内 丰富 的 行业资源 ： *集团是广东民营企业商会的会长单位，下属的 *集团是全国家居装饰业协会和广东家居装饰业协会的会长单位，具有非常广泛的行业资源优势。 *集团与 国内外众多的行业 组织建立了战略合作关系 ， 可以为本项目的开发、运营、招商 及后期的运营 提供各种资源。 4） 雄厚的资金实力保证项目的顺利 开发： 本项目的总投资 超过 600亿元，前期投资也超过 80 亿元，一般企业是没有实力操作本项目的。而 *集团经过数十年的发展已经积累了雄厚的资金，同时 与银行金融机构有着长期的合作基础， 雄厚的资金实力和强大的资源整合 能力将 保 障项目 如 期按质完成。 5） 良好的企业形象 与 影响力 ： 1992 年以来， *集团先后为捐资助教、扶贫赈灾等社会公益事业捐款捐物已达 8 亿元，实践了一个优秀民营企业 “办好实业、回报社会 ”的企业 宗旨。 其率先在国内建设民族商贸流通网络的贡献，振兴地方经济和解决当地就业的举措受到党和国家领导人的高度肯定和赞扬。 6） 复合型人力资源优势 ： *集团 二十 年来在家居流通、商贸市场建设、房地产开发方面的成功经验为其储备了很多经验丰富的家居流通 20 业、商贸市场建设方面的人才， 将 保证本项目能快速顺利实施。 7） *集团 的 高度重视 ： *集团正在环渤海、长三角、珠三角和西三角实施商贸物流总部基地的发展战略。 *（ *）商贸物流总部基地的定位与 *集团的发展战略吻合， *集团将倾全力打造本项目。 场竞争力分析 *集团目前在十几个省市建立了以家居、装饰材料为主的商贸市场20多个，形成了全国性批发市场网络，已建成的总面积达 700万平方米。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场和房地产的开发和经营，集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国 2万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了我国最庞大的商贸物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为 *（ *） 商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。 汊河经济开发区的定位与 *集团的优势和发展战略将形成高效、无缝对接。 *集团将充分发挥 滁州市及来安县的各项综合优势，在汊河经济开发区开发运营 *（ *）商贸物流总部基地，打造成为 长三角区域内最大规模、对中国乃至全球产生重要影响力的全球商贸物流之都。 在的问题和不足 通过调研发现，目前滁州市的商贸物流产业投资规模小，功能较为单一，主要服务滁州市本地区客户群体，商业辐射能力、产业驱动动能不足。目前，滁州市商贸物流产业存在的不足主要表现在： 1）目前滁州市缺乏成熟的商贸物流产业集聚， 产业网点布局比较 21 散 乱，且存在一定程度的 条块分割和重复建设 ；同时，从运作效能看，投入高、产出低、费用高，效率 低，亟需行业整合，以实现“规模化、集约化、效益化、几何化”增长。 2） 各类商贸市场 过于分散 ，形式雷同，生活消费品市场多、生产资料市场少， 产业集群 发展不够，集中度不高，没能形成较完善的产业链，增加了生产成本以及交易成本。 3）商贸物流产业 营销体系 不够完善， 商贸流通企业规模小，且市场主体整体素质不高。滁州市多数商贸流通企业规模小，结构分散，经营管理水平低，资金投入不足，发展后劲不强，很难向 集约化和规模化方向发展 。 4） 缺乏统一规划 ，真正意义上的 龙头集散商贸市场 没有形成，品牌效应不强，市场规模不能满足交易需求，服 务功能不完善，信息化程度不高，现代化程度滞后，不能适应 “大商贸、大流通、大市场 ”的发展需要。 与 苏州蠡口、广东乐从 等商贸物流产业基地相比较，缺乏相对竞争优势。 纵观滁州市商贸物流产业链现状，产业集聚、投资强度、营销体系、统一规划等产业链重要环节的缺失导致商贸物流产业没有形成社会化和集约化产业群，商贸物流产业亟需规划先行、整合市场资源，优化市场环境，加强整体规划和配套建设。 所以，高起点介入是唯一的、也是必然的产业发展路径，这是滁州市商贸物流产业发展的有利因素。为此，在政府政策指引下， *集团将利用在全国各个省 份家居流通、商贸市场开发的成功经验和我们对 滁州市、苏州蠡口国际家具城的调查 ，我们将采取“ 以大流通带动大市场，以大市场带动大产业，以大产业带动大发展” 的开发思路，在最短时间 22 内实现“弯道超车”，抢占竞争战略高地，为推动滁州乃至长三角区域商贸物流业的发展贡献一分力量。 第四章 土地利用及场址选择 地利用 根据国土资源部颁布实施的建设项目用地预审管理办法，本项目建设因需要新征土地，报告增列土地利用章节。 用地 规划 选址情况 *（ *） 商贸物流总部基地项目用地位于汊河经济开发区天河以东 、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北范围；以及黄牌西北、 104 国道两侧区域范围内， 总 用地面积 20 平方公里。 项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，总体建设符合滁州市、来安县城市总体规划要求。 场 区地势平坦，无国家明文规定的自然保护区、风景旅游区和濒危动植物保护名录。 项目功能分区和土地利用指标情况 *（ *） 商贸物流总部基地建设将打造“四大版块、十六大功能”的综合性商贸物流总部基地。四大版块是指 灯饰家居建材、汽车及用品、工业原辅材料、居住休闲；十 六大功能包括交易、会展、物流、总部基地、创意研发产、品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐。 23 项目第一、二期总投资 约 200 亿元，用地面积 9000 亩，建筑面积约 900 万平方米，投资强度为约 220 万元 /亩，项目综合容积率为 项目投资强度、容积率等均满足国家及滁州市对用地指标的要求。 址选择 理位置 本项目建于 汊河经济开发区， 位于来安县城南部 约 27 公里， 江 苏、安徽 两省交界处，距南京 中心区约 20 公里 ，与南京市浦口区相邻。 项目 西面 为来河 、北面 有 宁洛高速公路、东南面 是 滁河，水陆交通便利，距京沪铁路货物中转站及南京高新技术开发区相距 8 公里 。 设条件 1） 地质 地貌： 汊河经济开发区地势北高南低。部滁河平原高程约 6m（均为黄海高程）。开发区南半部为河流冲积平原，全区属半圩半岗地貌。土壤以水稻土为主，工程地质条件好，地基承载力约 12T/震基本烈度 6 级。 2）水文： 汊河经济开发区南部有来河和清流河在此汇入滁河，东入长江。滁河汊河集水文站河流常年水位 高洪水位 为吴淞高程）， 洪水期有一定程度的洪涝灾害。有较好的航运条件，由于受上游影响，滁河污染严重，浅层地下水含砷量超过饮用水标准的 9倍，不宜作为饮用水水源。 3） 气候 ： 汊河经济开发区属于亚热带湿润性季风气候，其特点是：气候湿润温和、雨量适中、阳光充足、四季分明、雨热同季、易旱易涝。 24 四季的特点是：春季温和多变、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥。汊河经济开发区年平均气温 ，最热月平均气温 30 ，最冷月平均气温为 ，平均无霜期为 219 天，年平均降水量为 969年风向以东北风为主，冬夏两季由于受单一的冷气团、 暖气团控制，故冬季多偏北风，夏季多偏南风。 目选址合理性分析 来安县地处滁州市区东部，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯南北，是长三角江浙沪的核心腹地，是向周边十余省辐射和产业梯度转移的重要枢纽，紧靠最发达省份，又具有宝贵发展空间，孕育巨大产业发展潜力的商业聚集区。 根据滁州市城市发展总体规划，滁州将成为经济发达、环境优美的皖东中心城市、长三角区域现代制造业基地和生态旅游城市，主要职能是南京都市圈门户城市、区域性制造业、旅游业和专业性商贸业基地。 来安汊河经济开发区是被批准的省级经济开发区， 产 业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。本项目的提出完全符合汊河经济开发区的产业定位，项目选址合理。 屋拆迁安置补偿方案 *集团与来安县人民政府签订协议，由来安县人民政府依法将本项目规划范围内相关土地征收为国有土地。在来安县人民政府负责的土地开发整理工作中，房屋拆迁安置补偿依法进行，为取得上级政府等有关 25 机构征收项目地块的批文及其他合法用地手续而应交纳的所有税收及规费和项目地块拆迁安置补偿费用、征地（包括被征地范 围内农民社会保险的补偿）、土地指标费、基本农田指标费等由 *集团负责。 第五章 工程方案和设备方案 要设计原则 1)为整个 *（ *）商贸物流总部基地项目区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架。通过明确的空间序列，使身处总部基地区域任何一隅的人都能体验到一个现代化新城市中心的存在。 2)通过主要动态、静态空间的