XX国际物流园项目可行性研究报告

1 物流园区 工程项目 可行性课程设计 第一章 总 论 目单位基本情况 况 物流园区是现代物流发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。“ 开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有力的支撑。 务状况 物流园总体 规划 3000亩，总投资 目自有资金占总投资的 30，银行年借款利率 流动资金全部由企业自筹。 项目目前已经有中国工商银行表达了贷款意向，并签订了银行承贷意向书。 流有限公司隶属于中国电子物资总公司 (控股的全资子公司 ,是国资专业陆上物流企业 . 自有仓储面积 12 万多平方米，在北京、天津、长沙、西安、兰州、银川业已形成区域的家电物流基地，熟悉家电物流的运作，可以提供仓储、装卸、配送等家电物流全链条的服务，并可通过模式拷贝迅速在多个区域发展家 电物流基地。长沙中电物流已与国内许多著名的家电生产企业建立了长时间的合作关系，并拥有北京、长沙、西安、沈阳、天津、武汉、兰州、银川八家分公司， 中电物流 现正在构建全国性家电物流基地网络，重点发展华北和西北地区的物流经营和基地建设。 流 努力成为主要服务于消费类电子产品企业的第三方物流企业（ 3可以提供仓储、装卸、区域配送、干线运输以及其他物流增值服务等一揽子解决方案，同时努力成为中国电子信息产业集团公司 2 （ 物流服务平台 . 目建设方案 物流园总体规划占地 3000亩，总投资 目第一期工程总面积 有两地块可供该企业选择， 技术开发区聚集了众多加工型企业，且附近没有大型的物流中心，根据项目前期的市场调研，如果物流园建于该经济技术开发区内，各项服务的收费标准可适当高于其它物流中心，但该技术开发区内的土地价格较高。 0 公里，临近高速公路及过道，交通方便，而且该处土地价格相应较低，但根据项目前期市场调研及当地同类物流中心的经验，该物流园建成后部分服务的收费标准将较低。 目名称、建 设性质及建设地点 方案 A 项目名称：国际物流园一期工程（方案 A） 建设性质：国际物流园一期工程（方案 A），将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有力的支撑。 建设地点：国际物流园项目拟建在经济技术开发区内，东六线以东，东十线以西，漓湘路以北。物流园总体规划占地 3000亩，总投资 目第一期工程总面 积 平方米，其中：仓储面积 14万平方米，装箱堆场面积 5万平方米。 方案 B 项目名称：国际物流园一期工程（方案 B） 建设性质：国际物流园一期工程（方案 B），将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有力的支撑。 3 建设地点：国际物流园项目拟建在远离闹市区、运输条件较好的 速公 路 口附近，具体位置在 319 国道以南、东四线以东、东八线以西的地区，距离当地产业集中的技术经济开发区 10公里。物流园总体规划占地 3000亩，总投资 元。项目第一期工程总 积 平方米，其中：仓储面积14万平方米，综合办公大楼 装箱堆场面积 5万平方米。 设规模及主要产品 (或经营 )方案 物流园总体规划占地 3000 亩，总投资 元。平方米。项目第一期工程总面积 平方米，其中：仓储面积 14 万平方米，综合办公大楼 米，集装箱堆场面积 5万平方米。 服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有力的支撑。 术、设备、建筑物 (主体工程 ) 运输装备：微型货车（ 1 8吨） 轻型货车（ 1 8吨 6吨） 中型货车（ 6 0吨 14吨） 重型货车（ 14吨） 储存装备：自动化立体仓库 装卸搬运装备 ：轻型自卸汽车（ 6吨） 中型自卸汽车（ 6 0吨 14吨） 重型自卸汽车（ 14吨） 包装装 备 ：自动封装设备 流通加工装备 ：传送带 分配器 投资结构及资金来源 资金来源： 30%来源于固定投资， 70%来源于银行贷款 投资结构：主要用于前期建设项目费用和后期运营 项目效益 服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有 4 力的支撑。 行性研究报告编制依据 (1) 国家发展与改革委员会发改办经贸 201 号“国家发展与改革委员会办公 厅关于 的复函” (2) 2056 号“关于 工程项目建议书的批复 ; (3) 发展计划委员会经贸 2035号“市发展计划委员会转发省 发展计划委员会关于 际物流园一期工程项目建议书的批复的通知 ; (4) 2021 号“关于申请 流园 一期工程项目立项的报告” (5) 国家、 、 个五年计划 ; (6) 二 五”计划 ; (7) 二 五”期间产业发展规划及 20; (8) 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数 ; (9) 国家经贸委中小企业对外合作协调中心 20 6号关于在 (10) 203号关于将“ 为开发区重点扶持项目的批复 (11) 国家经贸委中小企业对外合作协调中心 2011 号关于同意在国家级 )建立 “ 复函 (12) 土地使用意向书 (; (13) (14) (15) 其它文件、协议等。 综合评价 项目符合本行业准入条件标准，产品和服务市场广阔，权益资金和债务资 5 金，来源可靠，设备技术管理先进，符合环保要求，社会效益和经济效益良好，清偿能力有保证，有较强的抗风险能力。 第 2章 背景及必要性 目建设的背景 国家和行业的发展规划和 项目发起人和发起缘由 根据 提出跨越式发展的要求，把建设区域性中心城市这个长期战略任务摆在重要位置，重点完善配套基础设施，提升城市综合承载力、辐射力和影响力。 根据市委、市政府的总体布署，将实施 项目涉及的道路位于 成后，促进新城区的经济文化发展乃至阜阳市的发展都将发挥着重要的作用，同时促进各区县协调发展都有重要的意义。 根据中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国环境影响评价法、建设项目环境保护管理条例 和建设项目环境影响评价分类管理名录的规定，该项目需编制环境影响报告书 项目的建设有利于加快湘潭建设的步伐。 本项目的实施将 1、有利于提升 形象，提高 招商引资能力，有利于 此，该项目建设是十分必要的。 2、该项目的实施将促进长株潭城市群“两型社会”的建设。 改革开发以来中国经济取得了巨大成就，但过去依靠资源投入实现增长的粗放式、外延式发展模式已经难以为继，湖南作为一个内陆大省，必须依靠科技创新，向集约、内涵的经济发展方式转变。长株潭城市 群作为“两型社会”建设的实验区，在如何发展上存在创新的课题。 3、项目的建设是当前进一步扩大内需，促进经济增长的需要。 20 11 月 5 日，国务院常务会议布署了当前进一步 扩大内需，促进经济增长的十项措施，其中加大 综上所述，本项目的建设是必要的，也是必然的。 项目对社会的影响分析 本项目的实施将有利于改善 升 利于 项目的建设对经济结构调整、产业升级以及 市群“两型社会”的建设将起到积 6 极推动作用，并能为地方增加税源，带动建材、商业服务、交通运输等有关行业经济的发展，符合 体规划的要求，对促进城市经济繁荣、维护社会稳定具有积极的意义。因此，本项目社会效益显著。 第 3章 投资估算及资金筹措 本项目经济评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）进行评价。 投资 项目总投资 +建设投资 +建设期利息 +流动资金 =108000（万元） 设投资 项目建设投资估算 中房屋建筑 子信息设备 地费用 动资金 流动资金估算是根据当地同类物流中心前期的运作经验进行估算。项目第 3年开始投入流动资金，共计 自有资金 32400 万元，占总投资的 30；借入资金 756000万元，流动资金全部由企业自筹。 项目建设期 2年，第一、二年建设投资用款平均分配，每年各 元。每年资金筹措与资金运用达到平衡。 银行借款按季支付利息 ,银行利率 第四年开始还 本 ,按最大偿还能力进行偿还，建设期利息用自有资金还 ，具体还款计划见附表 6 借款还本付息计划表 ； 还款资金的来源主要是本项目的利润、折旧和摊销（折旧摊销还款比例100）。 第 4章 财务评价 本项目经济评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）进行评价。 7 售 (营业 )收入、销售 (营业 )税金和附加估算 销售收入估算见表 1 项目销售收入估算。 表 1 项目销售收入估算 单位：万元 经营项目 第1年 第2年 第3 装卸收入 储收入 装箱堆存费 合楼租赁收入 装箱吊装费 货包干费 息提成费收入 540 息查询费收入 120 200 400 年收入 2685 加 （见 附表 5销售税金及附加 ） 营业税金按照营业收入的 5%计列。 城市维护建设税按照营业税金的 7%计列。 教育附加费按照营业税金的 4%计列。 所得税率按照 33%计列 ,按当地经济技术开发区政策 ,项目投产后第一、二年免企业所得税，第三、四、五年所得税减半。 成本及经营成本估算 项目 成本估算见 附表 1 方案 A 总成本费用估算表 和附表 2 方案 B 总成本费用估算表。 位产品生产成本估算 方案 A 每万吨货物吞吐量消耗材料、燃料、水费、电费等费用 元。 8 方案 B 每万吨货物吞吐量消耗 材料、燃料、水费、电费等费用 元。 有关总成本估算的说明： （ a）工资支出 员工 150 人，其中生产人员 125 人，年直接工资及福利支出按照 元 /人估算，管理人员 20 人，年工资及福利支出按照 2万元 /人估算；企业管理人员5人，年工资及福利支出按照 人估算。 （ b）材料及燃料动力 电力耗用按照全负荷 7000运行 10小时估算；电价按 度计算。消耗 1764万元 /年。 水耗用按照日耗用 80立方米估算；水价按 吨计算，消耗 元/年 。 材料（主要是包装物）按照年耗用 30 万元估算，燃料（主要是柴油）按照年耗用 30万元估算。 消耗 30万元 /年。 （ C）修理费 修理费按建设投资的 1%计提，费用 元 /年。 每年经营成本 元。 务效益分析 本项目经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指标以考察项目的盈利 水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。 利能力分析 对于方案 方案 ： 投资回收期 。 取 2%，净现值 A)= 因为 15%） =17%） = 以内部收益率 A） =|）%17（N P V|）%15（N P V ）%15-%17（）%15（N P V%15 = 2%，所以 9 方案 方案 p*=对于方案 方案 ： 投资回收期 取 2%，净现值 B)= B） =|）%17（N P V|）%15（N P V ）%15-%17（）%15（N P V%15 =方案 p*=综上， A) B)0， A） B） 2%， A、 方案，所以选择 行贷款清偿能力分析 项目最低偿债备付率根据行业标准取 130。 还款计划：银行借款按季支付利息（年实际利率 ,第四年开始还本 ,按最大偿还能力进行偿还，建设期利息用自有资金还，具体还款计划见 附表 6 借款还本付息计划表 。 不确定性分析 盈亏平 衡分析 对已选定项目投资方案 图 1 方案 A 盈亏平衡分析图 成本 C=年固定成本 F+单位成本 物吞吐量 Q C=9000+固定成本 10 利润 R=单位货物吞吐量盈利 P*货物吞吐量 Q R=案 A 盈亏平衡点（ （见图 1 方案 A 盈亏平衡分析图 ） ， 即当年吞吐量达到 亏平衡，该项目年吞吐量 8000万吨以上，所以，该项目为盈利项目，项目方案 敏感性分析 对方案 部收益率进行敏感性分析。 0% 10% 20% 30% 总成本内部收益率 2 方案 A 敏感性分析图 由图 2可知， , 0%，该项目有足够的抗风险能力，所以该项目可行。 财务评价结论 综上可得，项目方案 A 与方案 B 均可行，方案 A 经济效益较好，还款能力较，强抵抗风险能力较强，所以选择方案 A 投资。 第 5章 社会效益分析 面推进 现代物流业的健康发展 作为 现代物流系统建设的积极前导和有益尝试，物流园区的建设和运营将充分发挥 综合交通枢纽功能和大市场优势，为 1 输、仓储、加工、配送和电子商务为支撑的现代物流 业，提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造重组和社会化协作；有利于推进传统交通运输企业向现代物流服务的积极转型，并为之提供良好的发展机遇与宽松健全的发展环境；有利于 养和造就 物流园区的建设将大大促进 积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐。通过引入国内外先进的物流管理、运作技术、物流园区建设理念、建设方法、建设资金管理渠道与使用方式，使先进的物流服务企业以其成熟而规范的服务运作 ，为 物流服务发展提供良好的范例与榜样；为 动传统物流服务企业的跨部门重组和联合；积极引导传统物资流通、仓储、运输企业改组成为第三方物流企业；从而使物流园区，真正成为培养和造就推动 物流业产业提升和营运流程创新的孵化器。 物流基础设施涉及铁路、公路、水路、管道、电信以及各类仓库、停车场、配送站等，其建设需要大量的投资，并有建设周期长、回报时间长的特点。物流园区的建设将 在充分分析 物流服务需求的基础上进行科学的规划，既要考虑当前情况，又要考虑未来的发展。不仅要结合城市综合规划、产业发展规划，还要按物流作业要求进行布局与管理设计。同时还要考虑建设资金的供给和回报、既有物流资产存量的整合、符合城市可持续发展及环保要求等方面的问题。因此物流园区的建设将为 乃至更大范围上物流基础设施的系统规划、统筹兼顾和物流资源有效利用进行具有开创意义的尝试，并为 现代物流系统未来发展奠定良好的规划基础和成功的典范。 效提高 城市创新手段与政府宏观调控力度 物流 园区将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对剧烈的竞争。特别是对于 样一个地级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，物流园区的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理 12 创新、制度创新等方面的系统性创新过程，物流园区所依托的 级城市，应是区域创新和吸纳创新的中心。 13 附 表 1 总成本费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 合计 计算期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 材料 300 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 2 燃料 300 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 3 水费 电力 17640 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 5 工资及福利费 2500 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 6 修理费 利息支出 折旧费 屋折旧 子信息设备折旧 2560 512 512 512 512 512 0 0 0 0 0 器设备折旧 1500 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 形资产折旧 4900 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 9 总成本费用(1+2+3+4+5+6+7+8) 134841 0 经营成本（9 14 附 表 2 总成本费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 合计 计算期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 材料 300 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 2 燃料 400 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 3 水费 电力 17640 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 1764 5 工资及福利费 2500 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 6 修理费 利息支出 折旧费 屋折旧 子信息设备折旧 2560 512 512 512 512 512 0 0 0 0 0 器设备折旧 1500 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 形资产折 旧 4900 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 9 总成本费用(1+2+3+4+5+6+7+8) 1349