xx皮杨工业区xx临港产业区建设项目可行性研究报告

1 港产业区建设项目 一、项目名称 港产业区建设项目 二、承办单位概况 该项目承办单位是 普兰店市人口最多、面积最大、经济实力最强的乡镇。在 划中， 被规划 为 卫星城 ” ，在 普兰店 市 总体规划 中， 中心 城 镇。 现状 全镇面积 286平方公里，辖区人口 设 12个行政村， 五 个城镇社区，规划区面积 成 区 面积 5平方公里，居住人口 辽宁 省 100个中心镇之一。 2004年， 比增长 实现固定资产投资 政一般预算收入 3872万元，按可比口径增长 财政一般预算支出 4044万元，比上年增加 农民人均纯收入 6210元，同比增长 城镇在岗职工人均纯收入 10985元，同比增长 46%；社会消费品零售总额 比增长 在普兰店市各乡镇办事处综合实力评价中该镇位居前列。 三、项目提出的理由与背景 是环渤海经济圈的中心城市之一。 2003年国务院 在 关于 实施 东北 地区 等老工业基地振兴战略 的若干意见 中，明确提出“要充分利用东北地区现有港口条件和优势，把振兴东北老工业基地发挥重要作用。” 面临新的形势和重大发展机遇， 近年来，在全球产业结构调整和转移中，中国日益成为世界的“制造工厂”。为国外临港产业转移的重要承接地，成 2 为东北老工业基地重大产业向沿海转移的承接地。在这种高速发展的势头下， 展空间狭小、基础设施容量不足、岸线资源紧缺的情况日益严重。同时，国家严格控制新增建设用地的宏观经济政策，又使土地资源成为经济发展中必须慎重使用的重要资源。 新世纪初， 政府提出了开发北三市的战略， 普兰店作为 北三市中的一员，对 了响应“大 设，推动地区经济的发展，普兰店市政府确定了工业强市战略和“两区三点”的总体建设计划，即强力推进海湾工业区、皮杨工业区的重点产业基础设施项目建设，其中，皮杨工业区的 装和水产品加工业 。 杨工业区的重要组成部分，是普兰店市工业经济发展的支撑点和战略重点，也将成为推动和促进普兰店市经济发展的核心区。 科技为导向，以培育新的经济增长点为突破口，大力发展临港产业区。 近年来， 其是以海产品养殖、海珍品加工为代表的水产业发展迅速。从养殖捕捞到加工销售，经过多年来的发展，已具有一定规模，成为地方经济一大支柱。但由于缺乏精深加工，未能转化为高附加值的科技产品，盈利空间有限。 基于上述分析， 海产品养殖、海珍品加工为主导，大力发展海水养殖加工业。 心 以推进 今后 经济发展的切入点，通过 项目 区 的建设 ， 发挥规模经济优势，进一步加速临港产业的发展， 扩大 海产品养殖和加工的品种、范围， 优化乡镇 经济 结构。 该项目就是在这样的背景下提出的。 第二节 项目概况 一、项目建设规模和目标 港产业区规划建设用地面积为 840 公顷。项目建成后，基础设施达到“六通一平”标准。其中， 2005年开发建设用地面积 500公顷。 二、项目建设地点 起龙 头山，东至赞子河口，北 3 到东西疏港路及于皮线，南以新建海堤为界，大部分为原皮子窝化工厂废弃盐田改造用地。 三、项目建设工期 建设工期为 2年，即从 2005年 1月 2006 年 12月。 四、项目投入总资金及资金来源 该项目建设投入总资金为 128,870万元。 项目建设资金来源主要有三部分，申请银行贷款、普兰店市政府本级财政投入、项目单位自筹资金。其中，申请银行贷款 90,000万元，包括硬贷款 60,000万元，软贷款 30,000 万元；普兰店市本级财政投入资金 8,000 万元，其余资金30,870万元由项目单位自筹 解决。 五、主要技术经济指标表 该项目主要技术经济指标见下表： 4 主要经济技术指标汇总表 序号 指标 单位 指标值 1 方案类 目规划建设用地面积 公顷 840 2 投资类 目投入总资金 万元 128,870 筑工程费 万元 87,程建设其他费用 万元 31,备费 万元 4,设期利息 万元 5, 财务预测类 地出让面积 公顷 588 4 经济评价类 务内部收益率 % 资回收期 年 务净现值 万元 26,款偿还期 年 一般类 设期 年 2 务评价计算期 年 12 第三节 可研报告编制依据及研究范围 一、编制依据 1、投资项目可行性研究指南 2、国家计委办公厅“关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资 200215 号）” 5 3、 辽宁老工业基地振兴规划 4、 5、建设“大 划纲要（ 2003 6、 7、普兰店市国民经济和社会发展纲要 8、辽宁省建筑工程预算定额、辽宁省市政工程预算定额 9、委托方提供的其他有关资料。 二、可研报告研究范围 主要内容包括： 项目建设的背景； 项目建设的必要性； 项目建设的外部和内部环境分析； 项目建设条件； 项目区发展战略和总体规划； 项目建设内容； 环境保护； 组织机构和项目实施进度； 投资估算及资金筹措； 财务评价； 社会评价； 结论与建议。 在此基础上，充分考察该项 目建设的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。 6 第二章 项目建设的必要性 一、营造投资环境，拉动经济增长 根据中国外经贸部统计， 2002 年中国引进外国直接投资的总规模达到 527亿美元，排名第一； 2003 年中国引进外国直接投资的总规模达到 美元，全国新批设立外商投资企业 41081家，比去年增长 合同外资金额 比增长 2004年 1 2月份，全国新批设立外商投资企业 6025家，比 2003年 同期增长 合同外资金额 比增长 实际使用外资金额 美元，同比增长 随着中国整体实力的提高，流入中国的外资构成也在发生积极变化，资金和技术密集型投资比重在明显提高。 就国内形势而言，南方沿海城市经 过 20多年的改革开放实践得到了极大的发展，但也出现了投资成本高、商业机会减少的情况，我国因此出现了南资北上的大趋势。而民营科技企业的进入在推进创新体系建设及高新技术产业化、解决就业问题、扩大进出口贸易等方面蕴藏着巨大的潜力。南资北上对于东北经济的发展具有很深远的意义 。 老工业基地的组成部分，几十年来形成了雄厚的工业基础和技术力量，同时又是我国第一批沿海开放城市，初步形成了与国际经济接轨的外向型经济格局，在吸引外资方面有着强大的优势。截至 2003年底， 有外商投资企业 8233家，实际使用外资 1767家外国企业在 有办事处， 8家外资银行、 6家外资银行代表处和 6 家保险机构在 我国外商投资企业及境外公司和金融机构设立常驻机构比较集中的 5个城市之一。 因此，园区建设，有助于进一步地发挥 的区位优势，顺应企业日益增长的投资需求 ，吸引更多的外资，通过大企业的进驻带动国内外相关配套产业的进入，带动区域经济的发展。同时，通过良好的基础设施建设和配套设施服务，解决经济持续快速发展和增长的基础问题，可以为当地经济的进一步加速发展打下良好的基础。 7 二、顺应加入 水产业快速发展的态势 中国目前已成为世界贸易组织的正式成员，因此贸易的自由化、经济的一体化进程会大为加快，同时参与全球的国际分工势在必行，在这个过程中，摆正自身的位置，发挥自身的优势是在这场国际竞争中生存的关键之所在。据农业部的资料分析，中国入世会迎来水产品加工业 的迅猛发展。 一是中国加入 后，一些发达国家（如欧盟）对我国设置的贸易障碍将会自动取消，某些国家对我国出口水产品的歧视也会终止。因此，我国水产品出口渠道会更为畅通，从而大大促进我国水产品出口贸易的发展，扩大我国水产品出口创汇量。受国际市场影响及我国水产品出口创汇的需要，产业结构调整和优化进程将会大大加快，适应国际市场消费的水产品养殖种类及附加值较高的水产品加工业将会得到优先发展。 二是中国加入 后，由于各国公平的国民待遇的实现，我国实际利用外资的水平也会得到明显的提高，水产加工业也不例外。日本、 马来西亚、智利、韩国等国水产企业纷纷来区内考察，探讨合资合作意向。 是顺应了入世后我国水产加工业迅速发展的良好势头。因此，应抓住入世的机遇，重点发展海产品养殖和海珍品的深加工，并花大力气提高产品的科技含量，将高新技术应用于水产品的加工、保鲜、储存等环节，不断拓展有旺盛市场需求的新品种，以此带动整个产业链的发展。 三、加速 利于促进 接影响了招商引资和民营经济的发展。镇党委和镇 政府在广泛调查研究的基础上，对此进行了认真研究，认为集中连片发展，有利于实现资源的有效配置和规模化、集约化发展，并可产生巨大的示范、带动、辐射效应。 而且，按照普兰店市政府确定的工业强市战略和“两区三点”的建设计划，区”中皮杨工业区的重要组成部分，是普兰店市工业经济发展的支撑点和战略重点，并将成为推动和促进全市经济发展的核心区。 8 第三章 外部和内部环境分析 第一节 外部环境分析 一、宏观投资形势分析 2004 年，我国经济整体上保持良好的运行态势，继续呈现出速度较快、活力较强、效益较高的特征。宏观调控取得了重要的阶段性成果，经济生活中的一些不稳定、不健康因素得到抑制，社会经济的薄弱环节得到加强，经济运行的基础更加稳健，有效避免了经济的大起大落，完成全年经济运行的预期目标比预料的要更好。 投资增长过快的势头得到初步遏制。前三季度，全社会固定资产投资 45102亿元，同比增长 增速比 一 季度回落 百分点，比上半年略低 中，城镇固定资产投资 38028亿元，同比增长 增速比一季度回落 百分点。部分过热行业投资增速明显回落。前三季度， 钢铁、水泥投资分别增长 比 一 季度分别回落 百分点；铝业投资同比下降 房地产开发投资增长 比一季度回落 百分点。农林牧渔业投资增长有所加快，前三季度同比增长 比一季度加快 力、燃气及水的生产和供应业投资增长 保持较快增长。分地区看，前三季度，东部地区投资 21393亿元，增长 部地区 7825亿元，增长 回落 部地区 8055亿元，增长 回落 计全年固定资产投资将超过6万亿元，增长 23%左右。 经济保持了平稳较快发展的良好态势。初步核算，前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长 比上年同期加快 中，第一产业增加值 12561 亿元，增长 比上年同期加快 百分点；第二产业增加值51631 亿元，增长 减慢 百分点；第三产业增加值 28953 亿元，增长 加快 百分点。预计全年经济增长 9%以上，大致保持上年的增长水平。 工业生产保持稳定较快增长，是支撑经济较 快增长的一个重要因素。前三季 9 度，全国规模以上工业完成增加值 38775亿元，同比增长 比一季度和上半年均略回落 上年同期仍加快 轻重工业看，重工业增长 比一季度和上半年分别回落 工业增长 比一季度加快 上半年回落 主要产品看，前三季度，粗钢和钢材同比分别增长 原煤、发电量分别增长 半导体集成电路、微型电子计算机、传真机等产品的生产分别增长 汽车、水泥、氧化铝生产明显放慢， 9 前三季度，工业产销率达到 同比提高 百分点。预计全年规模以上工业将增长 16%以上。 城乡居民收入增长较快，市场稳中趋活。前三季度，城镇居民人均可支配收入 7072 元，同比增长 扣除价格因素，实际增长 农民人均现金收入达到 2110 元，实际增长 增幅比上年同期提高 百分点，为多年以来同期增长最快的。城乡居民收入的较快增长促进了市场的活跃。前三季度，社会消费品零售总 额 38439亿元，同比增长 扣除价格因素，实际增长 比上年同期加快 百分点。其中，城市消费品零售总额 25531 亿元，县及县以下消费品零售总额 12908亿元，增长 预计全年城乡居民实际收入将分别增长 7%左右和 6%左右；社会消费品零售总额增长 13%左右。 经济运行质量和效益继续改善。前三季度，全国规模以上工业实现利润 8088亿元，同比增长 其中，国有及国有控股企业实现利润 4015 亿元，由于经济较快增长、企业效益改善和外贸大幅度增长，加上出 口退税政策调整，促进了财政收入的快速增长。前三季度，全国财政收入 20359亿元，同比增长 比上年同期加快 政支出 17145亿元，增长 比上年同期减慢 百分点。收支相抵，收大于支 3215亿元，同比增加 2348亿元。预计全年企业利润将增长 30%以上；财政收入增长 20%左右。 对外贸易快速增长，利用外资继续增加。前三季度，进出口总额 8285 亿美元，同比增长 其中，出口 4162亿美元，增长 进口 4123 亿美元，增长 进出口相抵，顺差 39亿美元， 同比减少 52亿美元。对主要贸易伙伴出口保持较快增长，其中对美国、欧盟、日本出口分别增长 对东盟出口增长 预计全年进出口总额将突破 1 万亿美元，增长 10 30%左右，进、出口基本平衡，略有 100亿美元左右的顺差。 外资继续看好中国。前三季度，外商直接投资合同金额 1074 亿美元，同比增长 实际使用金额 487 亿美元，增长 预计全年实际利用外商直接投资将超过 600亿美元，增长 10%以上。 二、 1、 国际航运中心建设高标准起步 一年来， 委、市政府邀请国内外专家来连考察论证，举办了 “北亚重要国际航运中心论坛 ” 等 20 多个大型国际国内研讨会。制定了关于加快并经常委会两次审议通过，已向国家呈报了 积极吸引世界知名港航企业参与港口建设，加快了大窑湾集装箱码头二、三期工程和汽车专用码头等重点工程的建设步伐， 30万吨级矿石码头和原油码头提前建成投产，提高了 化了结构。 积极推进 了 机场的改造、烟大铁路轮渡、金窑铁路复线等一批重点工 程，全面加速了集疏运体系建设。高标准建设了 运交易市场和口岸物流网，全市物流企业已发展到 200 多家。 2、 “ 四个基地 ” 建设全面推进 国家有关部门已批准乙烯、核电站、大功率燃气机车、数控加工中心等一批重大产业项目布局在 。国家批准的前两批振兴老工业基地国债项目和高 新技术项目， 2 项、总投资 226亿元。 引进了一汽大众 30万台汽车发动机等一批重大项目； 控股德国兹默曼公司；辽宁特钢与北满特钢重组东北特钢集团；重工 起重与一重、中船重工合作生产大型船用 柴油机曲轴；新船重工和鞍钢合资建设钢材加工配送公司；中远船务总部迁址 步形成一批投资主体多元、具有核心竞争力的新型装备集团。 建立了振兴老工业基地专项资金，加快提升企业技术创新能力，鼓励大型企业建立专业配套体系，引导中小企业向项目区聚集。船舶配套园已初具规模，全市造船生产能力提高近一倍。 以路美科技芯片为代表的一批高新技术项目相继投产，电子信息产业初步形 11 成了以高端产品为主导的产业体系，大显、华录 等 进入全国百强电子企业。软件产业呈全面加快发展态势，已有 22家世界 500 强企业入驻 积极支持拥有自主知识产权的重大科技项目研究与开发，磁悬浮技术、便携式燃料电池微电源系统等项目取得重要突破。 第三次被评为全国科技进步先进城市。积极推进大石化 2000 万吨炼油和西太平洋石化扩能改造项目开工建设，两大石化企业为 3、 城市基础设施和功能更完善 完成了 “ 引英入连 ” 二期、后盐立交桥、快轨三号线等一批重点工程；加快推进老虎滩和泉水污水处理厂、毛茔子垃圾焚烧厂等一批重大污染治理和环保设施项目建设。 2004年 坚持以人为本， 集中力量改造了一批煤气和自来水管网，维修了 50 万平方米街巷路，改造了 340 条摸黑路，建设了 30 多处街头绿地和花园广场，让群众生活得更方便、更舒心。 4、 推进国企改革 ， 发展非公经济 体企业改革工作。今年重点推进 33户市属大型国有企业改革，以股份制为主要实现形式，积极选择国内外战略投资者，实现了投资主体多元化，建立和完善了公司法人治理结构，增强了企业发展活力。 坚持不懈地抓好已出台的 55 条扶持政策的贯彻落实，扎实开展改善投资环境、加强监管和服务等方面工作。为解决中小企业融资 难的问题，加快了担保体系建设，新提供担保业务是去年的 3 倍。充分利用 工业发展资金支持中小企业成长，今年地方贴息项目中的 产业技术创新资金中的 86%，都用于支持中小企业发展。 第二节 社会经济环境分析 一、 普兰店市人口最多、面积最大、经济实力最强的乡镇。在 总体规划中，已把 卫星城 ” ，普兰店总体规划把 86平方公里，辖区人口 设 12个行政村， 五 个城镇社区，城镇规划区面积 公里，建成面 12 积 5平方公里，居住人口 宁省 100个中心镇之一。 2003年实现财政收入 3347 万元。 大庄 铁路、大庄高速、丹普公路横跨东西， 海皮 公路与沈大高速对接纵贯南北，得天独厚的 00吨滚装码头，年货运量达 50万吨，客流量达 63万人次。 十五”重点 建设工程 。 有滩涂 6万亩， 滩田 12万亩， 海岸线长 里，浅海水域 20万亩，目前已开发滩涂贝类 养殖 海底播 海珍品养殖 1万亩。 普兰店的工业重镇，工业基础雄厚，企业优势明显。目前 形成了以服装 加工 、水产品加工、印刷业为主导的产业体系。服装 加工 以辽宁大运服装 有限 公司、 限 公司 、 骨干，共有服装企业 40余家。水产 品 加工业以雁鸣集团、科洋水产 有限 公司、 玉璘 水产 有限 公司为骨干，以平岛海珍品养殖为基地，实现养殖、捕捞、加工、销售一条龙。以刷 有限 公司为骨干的印刷业也具有强劲的发展势头 ，达到国际印刷业的先进水平 。 二、 1、经济发展 近年来， 良好， 2004年实现国内生产总值 比增长 实现固定资产投资 全市第一位。财政一般预算收入 3872万元，按可比口径增长 财政一般预算支出 4044万元，比上年增加 农民人均纯收入 6210元，同比增长 城镇在岗职工人均纯收入10985元，同比增长 46%。社会消费品零售总额 比增长 在全市各乡镇办事处综合实力评价中该镇位居前列。 2、财政收入 2004年， 现出纳税百万元以上的企业 11 家，其中 司 1027 万元，连续两年纳税超千万元。建筑、盐业、机械加工、服装等行业成为主要纳税大户。 2004年，刚性支出 4044万元，其中，在职行政事业干部工资 373万元，教师工资等上结支出 元，抚恤救济和社会保障 13 支出 还政府债务 120万元，补偿失地农民、解决皮化问题、处理部分历史遗留等保稳定支出 868万元。基建支出 500万元，城市维护建设支出312万元。全力维护城市稳定，创造经济发展良好空间。 3、企业发展 2004年， 开了工业项目区和水产 品加工区框架，拓展了企业发展的平台。服装企业发展到 43家，水产业发展到 34家，三产服务业 1500 多家，服装、水产、三产服务业已形成规模；涌现出年营业收入 1000万元以上的企业 13家，其中 亿元。建筑、盐业、机械加工业、服装业成为该镇重要税源支撑。水产业成为该镇经济总量增长和安置就业的重要产业。玉璘、有德、万众、科洋、盐化等一批重点水产项目和碧海环保、众鑫铸造、大耐泵业等一批重点机械加工项目按期完工。全年落实内资项目 23个，其中千万元以上投资的项目 11 个，完成固定资产投资 实外资项目 8 个，实际使用外资额 美元。 4、农业经济 2004年， 地制宜发展养殖业，实施“陆水并进”养殖战略。粮食生产喜获丰收，产量 37997吨，创历史新高；水果总产量 4008吨，与上年持平；蔬菜总产量 38000吨，增长 肉类总产量 7790 吨，增长 水产品总量 49000吨，增加 1060吨；生猪饲养量 别增长 28%和 家禽饲养量 146万只，增长 26%；水貂饲养量 狐饲养量 别增长 162%和 60%；肉蛋奶总产量 10540吨，增长 46%。畜牧业生产创历史最好水平。水产业实现“三个突破”：即海参圈养和海上养殖突破 3万母，育苗水体总量突破 14万立方米，冷冻日加工能力突破 1万吨。水产经济板块成为该镇的优势产业。 2004年，推广水稻、蔬菜、油料作物节水栽培技术及安全无公害技术，赤眼蜂防治玉米螟面积 3万亩。完成2个新品种高标准果园工程建设，完善蔬菜农药残留检测手段。实行订单农业，完成出口水稻 50万公斤。改善农田水利设施建设，及时拦截地表水，推行一次性水稻抛秧。 2004年，全镇农业产值达到 元，同比 增长 “三农”工作在 14 第三节 发展的机遇与挑战分析 一、机遇分析 1、国家宏观经济持续走强 近几年，我国经济一直保持着高速增长的势头， 2004年 高于年初预期目标两个百分点；登记失业率为 优于预期目标 进出口贸易增长 34%，远远高于预期目标 8%；而只有居民消费价格上涨 4%左右，仍然属于正常的价格波动区间； 在固定资产投资方面， 2004年一季度投资增长了 43%，但 1月至 9月增长为 27%，继 续保持稳中有降； 中国的粮食生产出现重要转机，增产幅度较大。综合各种因素， 2005年中国经济仍将保持平稳较快发展。 经济全球化与产业多元化 是当今世界发展 的趋势 ， 随着经济的全球化，其影响也越来越深入到 辽东半岛 的腹地，随着招商引资力度的加大及 项目区基础设施的改善，将有更多的外资企业落户 外来资金、技术的注入将有力的推动济的发展 ， 从而 加快 设 现代卫星城镇的步伐 。 2、振兴东北老工业基地 实施东北地区等老工业基地振兴战略，是党的十六大提出的一项重要任务，是党中央、国务院继建设沿海经济特区、开发浦东 新区和实施西部大开发战略后，从全面建设小康社会全局着眼 做 出的又一项重大战略决策，是 实现跨越式发展前所未有的历史机遇。 而 有独特的区位优势，因此 挥自己的作用，为振兴东北老工业基地做出自己的贡献。 3、建设“大 略 “ 十五 ” 以来，市委、市政府确立了建设 “ 大 的战略目标，明确了 “ 产业强市，工业先行 ” 的发展思路，在国企三年改革脱困的基础上，加快工业经济和国有企业的改革发展步伐，举全市之力发展高新技术产业和开放先导区，推进四个专业化功能项目区建设 ；实施了 “ 北三市 ” 开发战略和农业现代化发展纲要，实施了 “ 两城三星 ” 、 “ 西拓北进 ” ；坚持 “ 以港兴市 ” ，加强城市功能区和重大基础设施建设；经济结构进一步优化，可持续发展的能力不断增强。 “ 十五 ” 前三年， 固定资产投资和实际利用外资总额均已超过 15 “ 九五 ” 时期的总和。经济发展质量不断提高，经济和城市发展空间框架进一步拉开，构筑了新的可持续发展平台。 随着 “大 设的不断深入， 始 不断向外扩张， 为 城市进一步向外延伸提供 有效的发展空 间， 这些都为 发展带来了机遇。 二、挑战分析 1、世界经济增长 放缓 2004年世界经济、贸易增长是近年来最快的一年。由于全球开始进入新一轮升息周期，失业居高不下、经济结构调整和美国 “ 双高 ” 赤字，以及非传统安全因素等问题依然突出，原油和原材料等国际市场初级产品价格仍将处于高位，2005年世界经济增长将有所放缓。 经济增长的可持续性前景与 90年代初期相比较为模糊和脆弱。结构调整没有到位使得没有出现类似新技术创新带来的新投资热点，同时，安全因素影响扩大，打击人们对经济前景的预期。此外，通货膨胀有 所抬头、利率水平上升、失业居高不下、美国双赤字不断扩大和石油价格飞涨等不确定性因素令人担忧。因此，总体来看， 2005 年世界经济增速将会出现适度回调。 2、国家宏观调控的实施 近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题 ，如固定资产投资过多，货币信贷无序扩张，煤电油运供求关系更加紧张，物价上涨速度加快。 针对这些矛盾和问题，中国政府采取了一系列加强和改善宏观调控的政策措施。主要有两个方面：一是为解决城乡发展不平衡问题，着力加强 了 农业、促进农民增收；二是针对固 定资产投资过快增长的情况，采取经济、法律和一些必要的行政措施，抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。 同时，国家加大了对项目区清理整顿的力度。经过 2004年一年多的努力，基本刹住了盲目设立开发区、大量圈地之风，遏制了乱占滥用耕地的势头。目前，全国的开发区数量已经减少到 2053个，规划面积压缩到 发区核减数量占原有开发区总数的 压缩的规划面积占原有规划面积的 16 已退出开发区土地 2617平方公里，复耕 1324平方公里， 3、招商 引资的难度 在加快改革开放的大形势下，各地都根据自身的特色建设自己相应的项目区，项目区的发展热一方面为地区创造了良好的投资环境，但同时也在一定程度上形成了竞争态势，从而使得招商引资的难度大大增加。因此， 怎样吸引更多的投资 已成为 面临的首要任务。 目前，该项目区周围也有一些类似的项目区正在筹划中，所以如何发挥项目区的特色十分重要，使项目区在产业发展、管理模式等方面走出一条特色之路，是在竞争中取胜的重要法宝。 三、分析结论 通过以上分析，利用国家振兴东北老工业基地的契机，抓住建设“大 契机，借助市委、市政府对“北三市”建设的支持，利用已有的土地资源，结合自身的努力，加大基础设施建设，使项目区具有更强的竞争力和更大的发展空间。同时，要加强对经济形式的研究，深入了解国家对土地和金融的控制政策，规避国家宏观政策变化带来的风险。 总而言之， 港产业区建设项目 所面临的机遇要大于挑战，从宏观环境来看是比较有利的。 第四节 发展的优势与劣势分析 一、优势分析 1、交通条件便利 大庄 铁路、大庄高速、丹普公路横跨东西， 海皮 公路与沈大高速对接纵贯南北，得天独厚的 实现 500吨滚装码头，年货运量达 50万吨，客流量达 63万人次。 十五”重点 建设工程 。 5公里，陆海空交通十分便利。 2、经济实力强大 宁省 100个中心镇之一。 2003年实现财政收入 3347万元。 富的近海资源、土地资源和非农产品资源为四大支撑，为临港产业区的建设和投资方提供了可靠的人力和物力保障。 17 3、产业基础优势 普兰店的工业重镇，工业基础雄厚，企业优势明显。目前 形成了以 服装 加工 、水产品加工 等 为主导的产业体系。 有滩涂 6万亩， 滩田 12万亩， 海岸线长 ，浅海水域 20万亩，目前已开发滩涂贝类 养殖 海底播海珍品养殖 1万亩 ， 实现养殖、捕捞、加工、销售一条龙。服装 加工 企业 数量众多，实力雄厚，目前共有 40余家。 二、劣势分析 1、人才引进 要高层次的复合型人才。在项目区的建设和发展过程中，不仅对高科技人才有着旺盛的需求，而且还需要懂技术的管理型人才。而 不足以吸引这些人才。因此，镇政府应出台相应的吸引人才政策，广招贤才以满足 2、融资难度 项目区建设如果单单依靠自筹和贷款方式筹集资金是不够的，并且通过这种方式弥补资金缺口存在一定的风险。因此，项目的建设仍需要政府给予一定的财政支持来解决财力不足的问题。 3、招商引资 本项目的建设最终是为了能获取招商引资的结果，受客观条件所限，在吸引国内外知名企业上可能会存在一定难度，但对中小规模的投资还是有很大的吸引力。 三、分析结论 通过对 势分析和比较，可以发现 好的 交通条件 、优美 的环境将成为其吸引 各类高新技术产业项目 入驻的优势所在。 但同时， 以， 设的发展契机，发挥优势，进行统筹规划、合理布局，最大限度地挖掘区位优势和资源优势。 18 第五节 项目风险分析 本项目在实施的过程中会遇到诸多风险，我们对其进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长的方面，从经济、政策、投融资、国际市场等几方面对存在的风险进行分析。 一、经济风险 我国近几年的经济发展已经令世界为之瞩目。受经济内在增长机制增强的影响， 2005年中国经济仍将保持 高速增长的良好态势。 2004年政府适度微调政策的作用在 2004年中显现，去年下半年经济增速趋缓，全年经济增长呈倒“”型， 2004年 总体而言，在未来几年内我国经济保持持续增长的势头不会改变，因此，经济环境变化对企业的经营风险影响相对较小。 二、政策风险 由于本项目的实施符合 目建成后能提高当地居民的收入，解决部分居民的就业问题，因此政府对于该项目的实施是鼓励和支持的。但是，自去年以来，国家一直在进行项目区的清理整顿工作，实行了非常严格的土地政策，因此，此时 进行项目区的开发和建设政策风险较大，应加强对国家政策的研究。 三、市场风险 市场风险主要由于项目运营后获得的效益，取决于其产品在市场上的销售情况和其他表现。而本项目的建成后的最终产品为土地，因此，土地能否出让是本项目成功与否的关键。而从 土地需求较为充足，市场风险较小。 2004 年， 项主要经济增长指标都维持在两位数以上；国内外企业在该地区的投资持续增长，三资企业增资势头强劲。随着 及商业设施、住宅区和教育卫生等配套设施不断完善 ，未来入住该区的企业将愈来愈多。 四、融资风险 本项目建设的资金筹措是以普兰店市投资公司为融资平台，申办国家开发银行的贷款，采用开发银行贷款中的“以县带镇”形式，首先争取软贷款，然后在争取硬贷款。因此，本项目的投融资的风险主要是国家贷款资金的落实问题，贷款资金能否准时到位对本项目有很大影响。 19 五、施工风险 项目的完工风险主要包括工期拖延和成本超支，它主要存在于项目建设阶段。本项目为土地开发项目，工程是否能够按照计划完成并进行土地转让，在拟定的商业区、工业区引进企业获得收益，是能够按照还款计划偿还银 行贷款的关键。本项目涉及动迁范围较大，工业用地、商业用地的基础设施建设存在一定的完工风险。 风险重要度预测与风险规避 风险类型 风险重要程度 风险发生的可能性 风险规避措施 经济风险 关注经济走势，了解经济动态 政策风险 关注政府政策，及时跟随国家政策对项目运营做出调整 市场风险 出台优惠的政策，加大招商引资的力度 融资风险 尽早得到政府审批、选择信誉好的银行贷款 施工风险 督促施工单位按照工期、保证质量完成基础设施建 设 20 第四章 建设条件 第一节 项目选址 一、地点与地理位置 港产业区 选址位于 部，西起龙头山，东至赞子河口，北到东西疏港路及于皮线，南以新建海堤为界，大部分为原皮子窝化工厂废弃盐田改造，规划面积为840公顷。 二、项目区区位条件 外交通便捷。 路、港口，交通四通八达，是连接东北各地的交通要道。项目区距普兰店市 35 公里，距 98 公里，距庄河市 30 公里，距沈大高速公路 45 公里， 距长海县18海里，距 1 海里， 距烟台港 144海里，距韩国仁川港 243海里。 00吨级轮渡码头，泊位 1个，杂货码头泊位 12个，渔业码头 2个，年货运量 50 万吨，客运量 50 万人次， 将成为“客运、货运、海上捕捞”等多功能港口，是通往国内外进行贸易往来的窗口。 第二节 场址条件 一、气候条件 项目区地处北半球中纬度地带，为半湿润季风气候区。最热月为 7月份。月平均气温为 20，最冷月为 1月，月平均气温为 年降雨量为 500 800蒸发量为 1,548年无霜期 180 天左右。 全年以 东南、西北风为主，平均风速为 秒，基本风压 21 平均日照 为 2700多小时，平均相对湿度 65%。最大积雪厚度 37厘米，大冻土深度 93 厘米。这种四季分明、气候温和、夏无酷暑、冬无严寒的气候条件，是从事加工业及商贸活动的理想之地。 二、项目区用地现状及地形地貌 项目区用地范围内基本为盐田、虾圈及海水潮沟，由于近年来受海水淡化和水质污染的影响，该盐田、虾圈已逐渐趋于废弃状态。项目区地势北高南低，成阶梯状布置，高差约为 3米，地质情况多为滩涂。 22 第五 章 发展战略和总体规划 第一节 发展战略目标 立足我国产业结构调整和经济发展的战略重点，根据中央关于振兴东北老工业基地战略布局、 建设东北亚重要国际航运中心 和按照“大 划纲要的总体思路，结合普兰店经济发展的需要和项目区的功能定位，充分利用港口海上优势有利条件，大力发展临港产业，成为 第二节 战略实施措施 一、以市场为导向，优化项目区产业和产品结构 在大力鼓励企业发展的同时，制定切实可行的宏观管理政策，注重引导产业向集团化方向发展，防止重复建设，浪费资源。项目区建设 要坚持资源开发和环境保护并重的方针，提高资源综合利用水平，坚持走可持续发展的路子。 二、 建立多渠道，多层次的投融资机制 加强政府投资引导。对一些基础性 、 试验性和公益性项目，如水、电、路等，由相关财政拿一部分，争取上级补贴一部分，协调与项目区的有关部门支持一部分 项目区顺利启动建设。 采取多种形式吸引各界投资。鼓励各类企业，特别是科技型企业进入项目区投资建设；加强引导广大农户以土地、劳动力、资金、技术等各种生产要素以及承包、入股等形式参与项目区建设；吸引科研单位、专家以多种形式投资 项目区建设，形成 “ 风险共担、利益共享 ” 的产学研结合机制；鼓励通过国际科技合作吸引国外资金，引进先进适用的技术与生产设施、经营管理方法和经验，加快项目区建设。 三、 大力引进和积极培养人才，加强项目区队伍建设 对项目区发展急需的各类专业技术人才、尤其是懂技术、善经营、会管理的复合型人才，要加快引进和积极培养；可通过建立新型的科技人才聘用制度，吸引鼓励国内外农业科研、教学和推广单位的优秀人才，投身项目区建设。应积极 23 主动地与科研院所建立并保持产、学、研合作关系，通过加强技术开发、合作和交流，提高项目区的 整体水平。 四、 加强项目区严格的科学管理 项目区要结合当地实际情况，认真制定区管理办法及相应的规章制度，使项目区建设有章可循。通过项目区严格的科学管理，形成有利于项目区体制创新和科技创新的机制，创造一个良好的政策环境氛围；通过狠抓管理要效益、要业绩，把项目区建设与发展提高到一个新水平。 五、 创新政策、管理和运行机制，营造良好的外部环境 项目区发展要营造良好外部环境条件，其中最重要的：一是不断开拓和占领市场，保持产品畅销和扩大社会影响；二是要有稳定的科技支撑单位，使新的科技成果源源不断地在项目区转化应用；三是 要同 当地政府和居民 建立良好的联系， 积极为群众解决就业问题 ，为实现小康奋斗目标做出更大贡献。 第三节 规划原则 一、“可持续发展”原则 以维护城市长远利益为基本前提，正确处理好土地资源利用、环境保护与经济发展的关系，以高起点、高标准、高水平、高质量为目标，追求高生态、高科技、高文化的现代开发理念，保证经济、社会、环境的协调发展。 二、“可操作性” 原则 增强规划的法制性和可操作性，做到近、远期相结合、宏观与微观相结合、强制性与指导性相结合，为规划管理和规划实施，提供可靠依据。 三、“弹性” 原则 树立弹性控制的 观点，结合招商引资和土地开发，因地制宜，依据动态规划，分期建设，滚动发展。提出科学合理的弹性控制范围，保持灵活与现实的调控姿态，以实现对土地开发的动态调控，使产业区开发建设成为一个良性循环的不断向高层次发展的有机体，使规划能够适应城市建设不断变化的特点。 四、“突出特色” 原则 保护生态环境和人文环境，强调人与自然的和谐，展现滨海城市产业区特色。 24 第四节 总体规划 一、规划布局 根据临港产业区所处区位特点，综合分析其在普兰店市域、 镇域及镇区等各层次的地位和作用，考虑到 总体规划和社 会经济发展计划的总体要求， 临港产业区的定性为：以海产品养殖、海珍品加工为主导，大力发展高科技产业，辅助发展服装加工和小型机械制造，配套基础设施完备，兼有旅游服务职能的综合性现代化产业区。在此指导思想下，可将规划用地划分为五大功能区域，分别为海珍品深加工区、服装加工区、高科技产业区、机械加工区和水产品养殖区。具体布局如下： 1、海珍品深加工区 我国水产品加工目前已形成一大批包括鱼糜制品加工、紫菜加工、烤鳗加工、罐装和软包装加工、干制品加工、冷冻制品加工和保鲜水产品加工在内的现代化水产品加工企业， 但多年来 ，由于技术资金等诸多原因，我国众多企业的海产品基本上以粗加工或以原料方式出售，产品的附加值不高，农民获益很少。为了改变这一现状，必须大力依靠现代科技进步，改造传统的海洋食品加工业，大幅度地提高企业劳动生产率，研制开发多样化、优质化、方便化、卫生化的系列食品，提高产品附加值。 项目区内要建设加工车间及冷库，选择适销对路的产品，进行水产品的深加工。项目区内的企业必须要起到龙头作用，通过技术引进、嫁接改造，进一步扩大精深加工的领域，提高工艺水平和应变能力，大力发展适应国内外市场需求的高品位、系列化制品的加工生产， 提高产品质量、档次和附加值。项目区应重点发展的领域如下： （ 1） 低值水产品、小杂鱼的综合开发。根据国外经验，过去废弃或被用作动物的饲料的低值水