产业园标准厂房建设项目可行性研究报告

1 产业园标准厂房建设项目 第一章 总 论 目概况 项目名称： 业园区标准厂房建设项目 项目承办单位： 项目法人代表： 目建设性质：新建 项目建设地点： 项目建设期限：建设工期 24个月 项目功能定位： 以 特色产业为主导，发展食品加工、电子、仪器仪表、机械制造等产业 设单位简介 开发建设有限公司成立于 2010年，主要负责对 建设项目进行融资、投资和建设项目管理工作，公司性质为国有独资公司，注册资金 20000万 元人民币，公司下设办公室、财务部、投融资开发部、征地拆迁部、道桥工程部、 房建工程部、内审计部、安委办和监督考核督查室。 2 要技术经济指标 目的建设规模 项目用地总面积： (该标准厂房项目的配套项如办公楼、宿舍、物流等不包括在此红线用地面积内，本报告也不对上述项进行详细论述。 ) 总建筑面积： 包括 准 厂房 及门卫设备房等。 其中： 厂房面积： 库房面积： 13#、 14#标准厂房和 29#、 30#钢结构厂房作为厂区配套库房） 公厕设备门卫等用房： 2620 项目占地率 ；环境绿化占地面积 化率 积率 要技术经济指标 主要经济技术指标见下表： 总经济技术指标 指标 单位 备注 总用地面积 平方米 总建筑面积 平方米 其中 厂房（库房）部分 平方米 其中 混凝土厂房 平方米 钢结构厂房 平方米 公厕设备门卫等 平方米 容积率 建筑占地面积 平方米 建筑密度 绿地面积 平方米 绿地率 停车位数 690 辆 厂房按每 100平方米 告的研究范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划 3 设计方案、近期拟建项 目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。 告的编制依据 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28号）； 中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第 70号）； 中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第 23号）； 中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第 22号）； 建设工程勘察 质量管理办法（中华人民共和国建设部令第 115号）； 国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。 项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。 4 第二章 项目的建设背景及必要性 目的建设背景 随着 经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为 项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得了长足发展和显著成就。园区不仅成为了 且也成了促进 随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。 为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，碧海投资公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在黔西北 产业园区建立标准化厂房工业园。建立标准化厂房工业园区是 利于拉动黔西北产业园区以及附近区域的经济增长，有效推进 化和升级，大力促进 教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进 康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。 5 目建设的必要性与可行性 设标准化厂房产业园是现代工业发展的客观需求 建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律， 是实现资源配置的有效途径。 美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为 10 个方面的效应：充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规 律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。 建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。 随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为 长点的黔西北产业园区也取得长足发展和显著成就。目前，已有全国 500强企业之一的雨润控股集团、全国果汁业龙头企业汇源果汁等 19 个项目落户园区，预计总投资可达 70亿元。 在 区建设是其中重要一环。如今，全国各地都在加速工业集中区的建设。而在工业集中区建设标准化厂房，是不容忽视的。 首先，标准化厂房是全民创业的孵化基地。中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。来承租厂房的都是中小投资者。他们在这里进行最初的发展。等发展到一定程度 ，还可以再征地建自己的厂房。 其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要 6 机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项 目、培植大税源、致富老百姓。标准化厂房建设将为外来投资企业解决一次性投入过大，基础设施建设周期长等问题，使企业能够根据市场的变化，通过租货厂房等方式，迅速组织生产，促进企业产品早日上市，吸引投资开发商来此落户。 其三，建设标准化厂房，可以集约用地。近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。而标准化厂房是集约用地的一好办法。在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层 、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了 1倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。 标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，可有效完善区内交通网络，拓展城市发展空间，增大城市面积，推进城市化进程；可有效加快城镇化、扩大城乡就业。 该项目的建设有利于加快 利于调整 的生产力布局，发展开放型城市经济；有助于促进西部城市化水平提高，优化西部地区产业结构。 富 的可利用水资源 均地表径流量为 立方米，平均每亩土地地表降水总量 方米，径流量为 方米，地下水储量为 立方米，尚待进一步开发利用。水能资源可开发量为 115714 千瓦，在 属水能资源丰富县区。 富的矿产资源 、煤、锌、大理石、硅砂、铜、草炭、粘土、高岭土等 20 余种，其中：煤炭地质储量达 吨，以无烟煤为主，有少量烟煤、煤层 4至 5 层，机械性能好，热量 7000 至 8000 大卡；硫磺矿储量达 吨，有铁磺、褐铁磺、菱铁磺、针铁磺等类型，品位较高，易采、易选；已探明的粘土储量达到 3000万 7 吨以上，三氧化铝含量平均达 30%以上，其它有害物质均低于 2%以下；大理石资源尤为丰富，作为建筑材料颇具开采价值。 富的生物资源 区林木资源有 700 余种，农作物资源有玉米、稻谷、小麦、马铃薯、烤烟、油菜籽、花生、大蒜、苎麻、蚕桑等 455 种，中药材有杜仲、天麻、半夏、何首乌、金银花、苦参等 2000 多种；花卉 类 400 余种，此外还有蕨类、菌类和饲料类等植物资源，草种资源 378 种。 、马、羊等产品，沔鱼河四腮鱼属全国珍稀鱼种，资源丰富齐全。 的政治优势 在制度上，作为为喀斯特地区经济社会发展提供借鉴的全国第一个综合改革试验区，验区的发展凝聚了各民主党派的智慧，显示了统一战线的强大力量。 在发展理念上， 终坚持以创新的思路开展试验区工作，超前探索，先行先试，成为可持续发展战略的探索和实践基地。在智力支持上，各民主党派中央、全国工商联、中央智力支边协调小组暨支援 年如一日，深入 导制订试验方案，协调解决改革试验中的重大问题。引进资金、联系项目、培训干部、帮助输出富余劳动力、兴办各种社会事业，这些不仅直接推动了 力地促进了试验区的各项工作，也为 些优势，将对食品药品工业园区的发展起到很好的推动作用。 越的区位优势 于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。目前，横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路 “ 杭瑞 ” 、 “ 厦 蓉 ” 和穿越毕节腹地的 “ 成都 贵阳 广州 ” 客运专用高速铁路（ 350公里 /小时）毕节段全面动工，毕节 威宁省级高速公路、 家规划的 4条铁路 7个通道经过毕节并 8 将于 2011年全面动工。随着交通基础设施的进一步完善，作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市， 详见下图所示 ： 项目区交通优势、区域优势图 好的用地条件 典型的喀斯特地形地貌特征。境内山高坡陡，峰峦重叠，沟壑纵横，河谷深切，土地破碎，高原山地比例高达 但食品药品工业园区的规划范围内，用地总体较为平坦，坡度适宜、可作为城市建设用地的用地比例在 80%以上。 好的基础配套设施 以为拟建园区的修建提供交通通道。 工技术力量雄厚，劳动力资源丰富。 综上所述，建立该项目是 经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园区和 的经济增长，有效推进 城市化进程和经济结构的调整、优化和升级， 9 大力促进 “科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进当地经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。 第三 章 项目市场分析 标市场分析 项目目标客户主要定位在以下产业： 建适合 机械、电子、仪器仪表、食品加工等 行业需要厂房 。 该项目主要以招商引进成长性好的中小企业为主。该项目招商引进的目标企业 中 小企业在我国经济中占有重要地位，中小企业基数大，占企业总数比例高，据国家工商行政总局统计， 2011 年中小企业占企业总数的 占中国 8%，占工业新增产值的 74%，占社会销售总值的 59%，占税收的 63%，占出口总额的 68%。中小企业厂房需求量最大，选择标准厂房的比例也最高。 场竞争分析 主要是近郊农村的社、村、镇三级集体建设的非法工业园，这些工业园土地属农用地，没有经过合法手续将农用地转为工业用地，建设也没经过规划部门审批，属乱搭乱建。06 年 8 月 31 日，国务院颁发了关于加强土地调控有 关问题的通知，按通知精神，这部分厂房和土地属于国家清理整顿范围。据我们统计，近郊这类厂房供应量约有 10万 没有招商优惠政策，主要面向中小企业出租。 这类厂房生产环境较差，无合法手续，随时有搬迁的可能，对企业发展不利，存在多次搬迁费用产生。这类厂房与该项目目标客户有交叉，但竞争关系不大，对该项目影响较小。 10 析 根据 企业战略分析方法 （ 即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中， 势）， 弱势）， 会）， 胁），其中， S、 、 T 是外部因素。 可以看出 ：该项目优势大于劣势，机会大于威胁，该项目有宏观调控带来的风险，但只要该项目把握好了开发节奏，该项目完全能够开发成功。详见 优势（ S） 劣势（ W） 1、区位交通： （ 1）位置优越 （ 2）节约物流成本； 2、产品特点： （ 1）有明确的产业定位，按行业对厂房需求打造。 （ 2） “ 三位一体 ” 规划，办公、加工基地、生活配套三个方面完美结合，有利于企业发展壮大 。 （ 3）纯框架结，高挑空，自由组合，深受客户欢迎。 （ 4）人性化设置，规划合理 （ 5）花园厂区，提高企业生产经营环境。 （ 6）高标准规划、高品质建设、高档次服务，企业无后顾之忧。 （ 7）量身定造，满足客户个性需求 （ 8）付款方式灵活，还能为客户提供按揭等融资服务。 1、项目所在工业园区： （ 1）工业氛围较差，工业气候不成熟 （ 2）工业园配套设施还不成熟 （ 3）所在园区知名企业少 （ 4）园区现在交通还不太方便，公交车少。 2、项目自身： （ 1）客户有购地自建的习惯，标准厂房要客户接受，还需耐心解答客户疑问。 （ 2）产品价格与购地自建相对较高 机会（ O） 威胁（ T） 1、工业地产最大的收益者是政府，标准厂房会得到园区及政府的支持； 2、市政府出台了标准厂房优惠政策，可一定程度降低开发成本，与企业自建厂房价格差距缩小。 3、该项目定位的行业比较成熟，企业厂房需要量较大，需求比较迫切。 4、该项目定位行业是最适合集约化建设标准厂房的行业。 5、 “ 三位一体 ” 集约化打造产业基地，填补市场空白。 1、国家加大了宏观调控力度，未来 2业经营环境有可能发生大的变化，该项目正好处于紧张的建设过程中，可能对项目 带来较大的风险。 2、大企业有购地自建厂房的习惯，企业厂房消费习惯的改变困难。 11 营模式分析 起点规划、高标准建设、高质量服务”的“三高标准”进行开发经营。该项目聘请上海翰联设计院进行施工图设计，按“统一规划、统一建设、统一配套”“三统一”模式进行开发运作。 （一）统一规划 该项目拟按“三位一体”规划设计理念进行统一规划，按“盈田模式”模式打造现代化的集约化的产业基地。所谓“三位一体”就是将所有入驻企业的商务办公、生产加工、生活配套分别进行集中建设，该项目自然形成“商务办 公区”、“生产加工区”、 “生活配套区”三个不同功能的区域。各区域功能具体如下： 1、商务办公区：拟按生态商务花园的标准进行规划建设，是入驻企业的首脑机关机关集中区，也适应只需要办公的公司总部入驻，具有总部经济的功能。商务办公区集中规划建设在项目最佳位置，避免了车间对办公环境的影响，统一了企业形象。该区域除了满足基本的办公要求以外，还具有研发、产品孵化等功能，还配备健身、娱乐、商务活动配套设施。所有企业的首脑机关都集中在这个区域，企业的所有商务活动都可以在这个区域举行，有利于提高企业对外形象。 2、产品加工 区：拟将所有入驻企业的生产厂房集中规划建设在一个区域，建设有标准厂房和专用厂房，每个企业的生产加工车间又是相对独立。产品加工区实行人车分流，保证生产加工所需物流通畅。该项目将根据机械、电子、食品等产业特点，预先规划建设一部分标准厂房，来满足企业的生产加工需要，同时该项目还将根据部分企业工艺流程等自身特点，进行量身定造专用厂房，为企业提供完善的厂房解决方案。 3、生活配套区：拟将所有入驻企业的员工宿舍及其他配套设施进行集中规划建设在一个区域，与办公区域、生产区域严格分开，这样有利于经营管理。每个企业可根据自身需要，可选择购买或租赁员工宿舍，不需要每个企业花费时间和精力来管理生活配套设施。这些完全是通过市场化来解决。 这种“三位一体”的规划模式，充分体现人性化设计理念，让入驻企业专注于生产和销售，其他配套服务都可由统一的物管公司来解决，企业可以共享办公及生活配套设施，入驻企业既节约了建设资金的投入，又可节约经营成本，促进企业发展壮大。 （二）统一建设 该项目将根据政府有关部门要求，进行统一建设，办公商务区、生活配套区、道路基 12 础设施必须进行统一建设，注重项目整体效果，注重沿街外立面形象。厂房重点建设标准厂房，也可以 根据入驻企业需要，在不改变规划要求和建筑风格的情况下，量身定造部分专用厂房。 （三）统一配套 该项目生产加工区所需的水、电、气统一建设到厂房周围，企业根据需要申请用水、用电、用气数量。生活配套设施集中统一建设，建成后提供统一的配套服务。与该项目配套的商务酒店、商场超市、餐饮娱乐统一规划建设。 13 第四章 服务方案及建设规模 务方案 标准厂房项目建设是在已形成的总体规划的基础上，聘请资深规划设计单位进行规划设计，由黔西北产业园区开发建设有限公司组建标准厂房 建设管理有限公司负责项目开发，通过招标形式择优选择施工单位进行建设。 区优惠政策 为进一步加大招商引资工作力度，扩大利用外来资金规模，优化投资环境，鼓励和吸引更多的企业到 业园区（以下简称园区）投资兴业，加快园区发展步伐，增强可持续发展的后劲，根据国家、省有关法律、法规及地区相关规范性文件规定，结合园区实际，按照“减、优、限”的原则， 黔西北产业园区管理委员会制定了 行） 。 作措施 黔西北产业园开发建设有限公司在一手抓好标准厂房带动开发的同时， 可以采取以下几项措施，吸引外来投资者建设厂房和项目入驻： 设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，一条龙服务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。 完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权益。 设立 招商服务部 门，管理办公室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一支精干、高效的招商队伍，协助园区进行招商引资。 对园区实行相对独立的管理，设立园区综合执法机构，负责规划 、城建、市容、环卫、绿化等方面的执法工作。 14 设计印制精美的开发区投资指南并在开发区网站定期发布工业和招商信息，广泛宣传。 将标准厂房包装成若干项目定期在国家、省、市以上新闻媒体刊发专版，广泛推介。 充分利用各类会展机会，广泛出击，增强招商的针对性，提高招商实效性。 通过以上措施，推介工业园标准厂房投资环境和招商引资优惠政策，引凤筑巢，为推动临潼经济快速发展做出更大的贡献。 设规模 设规模的确定 经过反复论证和调研，该项目规划设计进行了多次修改，最终建设规模确定为项目总用地面积 建筑面积 方米。 建设规模的确定主要考虑了以下因素： （ 1）黔西北产业园的良好发展态势。 随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有得工业用地确已经用尽。 （ 2） 丰富的待开采资源， 具有丰富的生物矿产资源，由于前期经济发展的相对滞后，随着西部大开发的深入和国发 2 号文件的批复， 工业企业发展也必将渐入佳境。 （ 3）随着大批基础设施的进一步完善， 的交通枢纽优势和区位优势将越发明显，也必将带来大批企 业的入住。 （ 4）比较和参考了与 区域条件、经济水平、人口数量相类似的工业园建设规模。 （ 5）由于场地的土地整理成本较高，场地挖方及基础超深处理成本较大，经测算项目园区容积率需要达到 上才能达到盈亏平衡。 （ 6）如果园区规模过小，将起不到产业的聚集效应和龙头带动作用。 设规模 该项目用地总面积 建筑面积 其中厂房面积 272064.3 库房面积 公厕设备门卫用房 2620 占地率 ； 环境绿化占地面积 化率 容积率 15 园区分为左、中、右三块用地组成。 左侧地块由 9栋标准厂房组成， 厂房沿规划道路依次排布，沿南侧碧海路布置 2 栋 6层厂房， 其余为 34 层厂房， 厂房 车辆均能 自各建筑 到达 各出入口 ，满足消防要求。 中间地块由 16 栋标准厂房组成，沿南侧碧海路布置 2 栋 6 层厂房，厂房沿规划道路依次排布， 车辆均能 自各建筑 到达 各出入口 ，满足消防要求。 右侧地块由 5 栋钢结构厂房， 3 栋 6 层厂房组成，钢结构厂房垂直南侧碧海路依次排布， 车辆均能 自各建筑 到达 各出入口 ，满足消防 要求。 三个地块呈规整布局，标准厂房，依次布局，互不干扰，满足现代厂区高效的工作流程，和统一管理和独立运营的需求。营造独立内庭院绿色的园区环境。整个区域内形成环路，满足各类车辆通行及到达各栋建筑物出入口，并满足消防要求。 要技术经济指标 经济技术指标 总经济技术指标见下表： 总经济技术指标 指标 单位 备注 总用地面积 平方米 总建筑面积 平方米 其中 厂房（库房）部分 平方米 其中 混凝土厂房 平方米 钢结构厂房 平方米 公厕设备门卫等 平方米 容积率 建筑占地面积 平方米 建筑密度 绿地面积 平方米 绿地率 停车位数 690 辆 厂房按每 100平方米 16 建筑物经济技术指标见下表 各建筑物经济技术指标见下表 建筑物一览表（单位：平方米） 楼号 一层面积 二层面 积 三层面 积 四层面 积 五层面 积 六层面 积 建筑占地 面积 合计 备注 1# 0 型 C 丁类厂房 2# 0 0 型 B 丁类厂房 3# 0 型 C 丁类厂房 4# 0 型 D 丁类厂房 5# 0 型 D 丁类厂房 6# 0 型 D 丁类厂房 7# 型 H 丁类厂房 8# 型 H 丁类厂房 9# 0 型 D 丁类厂房 10# 0 0 型 A 丁类厂房 11# 0 型 D 丁类厂房 12# 0 型 D 丁类厂房 13#（库房） 0 0 型 B 丁类厂房 14#（库房 ） 0 0 型 B 丁类厂房 15# 0 型 C 丁类厂房 16# 0 型 C 丁类厂房 17# 0 型 C 丁类厂房 18# 0 型 C 丁类厂房 19# 0 型 C 丁类厂房 20# 0 型 C 丁类厂房 21# 0 型 C 丁类厂房 22# 0 型 C 丁类厂房 23# 型 J 丁类厂房 24# 型 J 丁类厂房 25# 498 0 舍及食堂 17 26# 0 0 0 0 型 F 钢结构厂房 27# 0 0 0 0 型 E 钢结构厂房 28# 0 0 0 0 型 G 钢 结构厂房 29#(库房 ) 0 0 0 0 型 G 钢结构厂房 30#（库房） 0 0 0 0 型 G 钢结构厂房 31# 型 J 丁类厂房 32# 型 J 丁类厂房 33# 型 J 丁类厂房 水泵房 1 400 400 400 配套设施 水泵房 2 400 400 400 配套设施 水泵房 3 200 200 200 配套设施 公共厕所 1200 1200 1200 配套设施 垃圾收集点 270 270 270 配套设施 门卫 1 30 30 30 配套设施 门卫 2 30 30 30 配套设 施 门卫 3 30 30 30 配套设施 门卫 4 30 30 30 配套设施 门卫 5 30 30 30 配套设施 18 第五章 项目选址及建设条件 目选址及选址原则 目选址 经过多方面的反复比较和论证，黔西北产业园区项目选址在 的海子街镇石榴口村和邵关村 目选址的原则 （ 1）良好的交通优势和区位优势，且紧邻 城区。 （ 2）公共设施、基础设施等配套较为完善。 （ 3）良好的用地条件，地势平坦，地块相对独 立，便于规划建设。 （ 4）符合当地的产业布局要求。 设条件 越的区位优势 地处乌蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。全区公路总里程近 2000 公里。目前，横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路 “ 杭瑞 ” 、 “ 厦 蓉 ” 和穿越毕节腹地的 “ 成都 贵阳 广州 ” 客运专用高速铁路（ 350公里 /小时）毕节段全面动工，毕节 威宁省级高速公路、毕节机场（飞雄机场）已基本完成，国家规划的 4条铁路 7个通道经过毕节并将于 2011年全面动工。随着交通基础设施的进一步完善，作为 国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市， 19 力 项目附近已有占地 顷的 110子街变电站，可满足项目建设用电需要。 泥 毕节赛德水泥有限公司 就在 公司建有 一条日产 2500吨熟料新型干法水泥生产线，于 2010年 8 月投产。 该项目用的水泥就在 赛德水泥 厂解决 ，距项目区距离很近，运输条件较好。 材 主要贵钢产品，毕节钢材市场等能满足园区项目建设使用要求。 材 用量不大，可由 场解决。 石 项目 所需块 石 、砂、碎石等，可在项目区周边的砂石 料 场采购供应；此外， 场平 开挖所得石料也可作为筑路填筑材料。 现场施工用砂石等材料绝大部分可结合现场施工就地取材。 拥有较为丰富的水资源。年均地表径流量为 立方米，平均每亩土地地表降水总量 方米，径流量为 方米，地下水储量为 立方米，尚待进一步开发利用。水能资源可开发量为 115714 千瓦，在 属水能资源丰富县区。 20 第六章 征地及拆迁方案 地拆迁范围 征地范围：项目园区总占地面积 方米，具体征地以规划设计红线为界； 拆迁范围； 红线范围内土地上的各类房屋建筑及地面附着物，主要包括房屋、围墙、坟墓、 农作物青苗 、 林木 、电力和通讯设施等。 地拆迁组织工作 征地拆迁的工作流程 ：组建征地拆迁机构 （黔西北产业园区开发建设有限公司征地拆迁部） 制定征地拆迁方案 及拆迁补偿标准 征地拆迁的政策宣传解释 核定征地拆迁数量 签订征地拆迁安置补偿协议书 实施征地拆迁 征地拆迁补偿 款 结算。 征地 拆迁部应制定一套切实可行的征地拆迁方案及拆迁补偿标准，并报相关部门批准。动迁前，拆迁部应配合相关部门对拆迁户进行拆迁政策宣传解释，并听取拆迁户的合理述求。在与拆迁户有效沟通并就拆迁方案和补偿标准达成一致后，征地拆迁部配合相关部门与拆迁户一起对征地红线内的拆迁物进行分类实地丈量清点，分户登记并签字，集中张榜公布各户征地及拆迁物结果。拆迁户在拆迁物丈量清点清楚并登记签字后， 腾空房 屋和清理完土地附作物，将钥匙交给拆迁工作组，拆迁工作人员现场验收合格后，由拆迁部负责落实有资质的房屋拆除公司统一拆除。拆迁款在拆迁户办 理完相关拆迁手续，根据拆迁量及拆迁补偿标准，计算拆迁补偿款，拆迁款直接拨付给拆迁户，任何部门和个人不得以任何名义克扣拆迁补偿款。 地拆迁量统计及补偿办法 拆迁量统计：根据现场调查，标准厂房项目用地红线内，总占地面积 中水田 地 山 涉及拆迁户 387户。房屋拆迁面积共 中住宅房面积 商业门面用房面积 拆迁安置办法：根据拆迁物的分类，制定相应类别拆 迁物的拆迁补偿标准。根据各 21 拆迁户的拆迁量及拆迁补偿标准计算各拆迁户的拆迁补偿款，拆迁补偿全部采用现金补偿，不采用实物返还和集中修建拆迁安置点，拆迁户的拆迁安置和临时过渡用房由拆迁户自行解决，每户补偿一万元的过渡安置费。在拆迁过程中，拆迁部要和拆迁户随时保持沟通和联系，发现问题要及时上报和妥善解决。 地拆迁工作原则 在征地拆迁过程中，拆迁工作人员严禁弄虚作假、私定标准和乱开口子。所有征地拆迁工作人员在征地拆迁过程中要严格按照相关文件规定进行调查评估和征地拆迁补偿款的测算。所有征地拆迁工作人员必须牢 固确立公平公正的拆迁理念，坚持和谐拆 迁。 严格资金管理，保障 拆迁户的拆迁 利益。不得虚报征地拆迁数据，不得克扣、挪用、截留、拖欠征地补偿 款 。 22 第七章 建设方案 制订切实可行的园区发展建设规划，做好园区项目与 新的城市发展理念揉进园区发展规划中去，在基础设施和区内环境建设方面设立较高的起点，规划一旦制订就视同法律，园区内所有开发、建设项目均应严格按照规划实施。 园区未来将是 城市经济发展窗口的一部分，建设过程中要根据“一步到位、分步实施、滚动发展、 留有余地”的原则，高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色，鉴于园区紧邻市区建成区，应设立较高的环保门槛。 工业建筑是指从事各类工业生产及直接为生产服务的房屋，一般称为厂房。工业建筑生产工艺复杂多样，在设计配合、使用要求、室内采光、屋面排水及建筑构造等方面，具有如下特点： (1)厂房的建筑设计是在工艺设计人员提出的工艺设计图的基础上进行的，建筑设计应首先适应生产工艺要求； (2)厂房中的生产设备多，体量大，各部分生产联系密切，并有多种起重运输设备通行，厂房内部应有较大的通敞空间； (3)厂房宽 度一般较大，或对多跨厂房，为满足室内、通风的需要，屋顶上往往设有天窗； (4)厂房屋面防水、排水构造复杂，尤其是多跨厂房； (5)单层厂房中，由于跨度大，屋顶及吊车荷载较重，多采用钢筋砼排架结构承重；在多层厂房中，由于荷载较大，广泛采用钢筋砼骨架结构承重；特别高大的厂房或地震烈度高的地区厂房宜采用钢骨架承重； (6)厂房多采用预制构件装配而成，各种设备和管线安装施工复杂。 按建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。 结构 钢结构主要承重构件全部采用钢材制作 ，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 钢结构的优点如下： 23 抗震性：低层别墅的屋面大都为坡屋面，因此屋面结构基本上采用的是由冷弯型钢构件做成的三角型屋架体系，轻钢构件在封完结构性板材及石膏板之后，形成了非常坚固的 板肋结构体系 ，这种结构体系有着更强的抗震及抵抗水平荷载的能力，适用于抗震烈度为 8度以上的地区。 抗风性：型钢结构建筑重量轻、强度高、整体刚性好、变形能力强。建筑物自重仅是砖混结构的五分之一，可抵抗每秒 70米的飓风，使生命财产能得到有效的保护。 耐 久性：轻钢结构住宅结构全部采用冷弯薄壁钢构件体系组成，钢骨采用超级防腐高强冷轧镀锌板制造，有效避免钢板在施工和使用过程中的锈蚀的影响，增加了轻钢构件的使用寿命。结构寿命可达 100年。 保温性：采用的保温隔热材料以玻纤棉为主，具有良好的保温隔热效果。用以外墙的保温板，有效的避免墙体的“冷桥”现象，达到了更好的保温效果。 100右厚的 隔音性：隔音效果是评估住宅的一个重要指标，轻钢体系安装的窗均采用中空玻璃，隔音效果好，隔音达 40分贝以上；由轻钢龙骨、保温材料 石膏板组成的墙体，其隔音效果可高达 60分贝。 健康舒适：干作业施工，减少废弃物对环境造成的污染，房屋钢结构材料可 100%回收，其他配套材料也可大部分回收，符合当前环保意识；所有材料为绿色建材，满足生态环境要求，有利于健康。轻钢墙体采用高效节能体系，具有呼吸功能，可调节室内空气干湿度；屋顶具有通风功能，可以使屋内部上空形成流动的空气间，保证屋顶内部的通风及散热需求。 快捷：全部干作业施工，不受环境季节影响。一栋 300平方米左右的建筑，只需 5个工人 30个工作日可以完成从地基到装修的全过程。 环保：材料可 100%回收，真正做到绿色无污染。 节能：全部采用高效节能墙体，保温、隔热、隔音效果好，可达到 50%的节能标准。 总之钢结构厂房具有总体轻、节省基础、用料少、造价低、施工周期短，跨度大，安全可靠，造型美观，结构稳定等优势。 架结构 排架的结构的排架的组成是以柱子，两边的柱子，有一个屋架支撑在柱子上，形成了这样的一排，下面又是一排，在这两排上面上屋架之间放上一个板子形成个空架连续的房 24 子。排架的特点是在自身的平面内承载力和刚度都较大，而排架间的承载能力则较弱，通常在两个支架之间应该加上相应的支撑，避免 风荷载的一个推动，发生侧向的移动。适合用于单层的工业厂房。 排架结构由屋架（或屋面梁）、柱和基础组成。柱与屋架铰接，而与基础刚接，广泛应用于单层厂房。排架结构传力明确，构造简单，施工也较方便。当排架柱上（含柱顶）受力进行排架内力分析时，通常可将屋架（或屋面梁）简化为与柱顶铰接刚度无限大的链杆，柱子与基础的刚性连接简化为固定端。 排架结构指的是工业 (特别是重工业）厂房的结构 ， 它是由钢筋混凝土杯型基础 +预制钢筋混凝土柱 或预制钢柱 +屋面结构 +吊车梁组成的框架体系，然后由外围护墙围成的工业厂房 它适合于重型工 业的大厂房 。 平板网架平面形状灵活，可设计成各种形状。按腹杆的设置不同可分为：交叉桁架体系、四角锥体系、三角锥体系和其它一些体系。网架的弦杆与边界相垂直时称为正放网架，与边界斜交时称为斜放网架。 平面排架结构的特点是：梁与柱为铰结（不传递弯矩），一般是焊接的（也有螺栓连接的）。 式钢架结构 近年来，随着工业的快速扩张和钢结构技术的不断进步与更新，新型材料应用越来越广泛，轻钢结构也大量涌现，尤其是轻型门式钢架结构在单层工业厂房中得到了广泛的应用。这种轻钢结构倍受青睐，在某些方面甚至基本取代了钢筋混凝土排 架结构。 型门式钢架的结构特点 轻型门式钢架围护结构采用压型金属板、玻璃棉及冷弯薄壁型钢 等材料组成，屋、墙面的质量都很轻。根据国内工程实例统计，单层轻型门式刚架房屋承重结构的用钢量一般为 10 30 2，在相同跨度和荷载情况下自重仅约为钢筋混凝土结构的 1/201/30 。由于结构质量轻，相应地基础可以做得较小，地基处理费用也较低。同时在相同地震烈度下结构的地震反应小。但当风荷载较大或房屋较高时，风荷载可 能成为单层轻型门式钢架结构的控制荷载 。 钢架与排架的区别，钢架由于横梁与立 柱整体刚性连接，节点是刚性节点，能够承受并传递弯矩，这样就减少了横梁中的跨中弯矩峰值。排架由于横梁与立柱为铰接，节点 25 为铰接点，所以在均部荷载作用下，横梁的弯矩图与简支梁相同，跨中弯矩峰值较钢架大得多。并且钢架一般由直杆组成，制作方便，因此，在实际工程中应用非常广泛。 门式钢架根据结构特点有以下分类： 按结构受力条件分为无铰钢架、两铰钢架、三铰钢架。 按结构材料分为胶合木木架、钢结构、混泥土结构。 按构件截面分为实腹式钢架、空腹式钢架与格构式等结构型式、等截面与变截面杆钢架。实腹式刚架的截面一般为工字形，格 构式刚架的截面为矩形或三角形。 按建筑体型分为平顶、拱顶、单跨与多跨钢架。 从施工技术看分为预应力钢架和非预应力钢架。 在施工中根据条件选择合适的类型即为结构选型。轻型门式钢架结构选型是工业厂房中非常重要的一步，要应因地制宜，合理选择。 除了它的性能良好之外，轻型门式钢架结构的自身也有一些缺陷，如耐久性和耐火性比较差，用于工业厂房时，吊车起重量不宜超过 10t，设计时应考虑它的适用范围。 型门式钢架的发展趋势 从门式钢架的发展趋势来看，门式钢架工