吉安市城南专业市场地块项目可行性研究报告

1 吉安市城南专业市场地块项目 第一部分吉安整体环境分析 一、城市概况 （ 1）城市简介 吉安位于江西省中部，是江西下辖的 11 个地级市之一。吉安古称庐陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改称吉安，沿用至今。吉安市现辖 2 区 10 县 1 市，新干县、峡江县、吉水县、吉安县、永丰县、安福县、永新县、泰和县、万安县、遂川县、井冈山市、吉州区、青原区、国家井冈山经济技术开发区。 自秦朝置郡以来，吉安以其悠久的人文历史、良好的生态环境、丰富的自然资源和独特的区域位置，被世人誉为“风水宝地、革命圣地、旅游胜地、投资福地、发 展高地”。 （ 2）自然条件 吉安全市总面积 25271 平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积 51%，平原与岗地约 23%，山地与丘陵约 23%，水面约 4%。吉安东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春地区的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州距省会南昌公里里程为 219 公里，距北京铁路里程为 里。 吉安属亚热带季风气候，全年平均降水量为 1500 至 1600 毫米毫米左右，冬季常受南下冷空气影响，但气温很少低 于摄氏零度。吉安境内河流众多，以赣江为中轴，有 28 条大小支流汇入，水量充盈。 2 （ 3）交通区位 吉安位于江西省中西部，赣江中游，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、105 国道和由东向西的 319 国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市 ,此外还有赣粤高速 ,井冈山机场 ,在江西省地理上占有特殊位置。 （ 4）城市风景 吉安，是彰显江南风韵的绿色家园。全市森林覆盖率 86%， 水质和空气质量均保持在国家一类标准以上。有 6 个国家级、 8 个省级自然保护区和森林公园，三度入选“中国特色魅力城市 100 强”， 2007 3 年荣获中国人居环境范例奖。 吉安有良好的区位优势，北与长江三角洲对接，东与闽江三角洲毗邻，南与华南经济圈呼应，是属于经济发展的“黄金走廊”。 （ 5）经济建设 吉安现已形成电子、食品、药品、纺织、电力、机械等支柱产业。国家井冈山经济技术开发区、国家出口加工区、国家电子信息科技创新基地、国家风能产业基地、国家加工贸易产业基地、国家台商承接基地及泰和工业园等 3 个省级重点工业园成为吉安 经济的强大引擎。 2010 年，吉安 全年完成生产总值 665 亿元，增长 14%；财政总收入 元，增长 地方财政收入 57 亿元，增长 规模工业增加值 元，增长 主营业务收入突破千亿元大关，工业经济效益综合指数提高 百分点；社会消费品零售总额 202 亿元，增长 18%；外贸出口突破 10 亿美元，增长 县域经济加快发展， 8 个县（区）财政总收入过 5 亿元，安福、泰和县过 8 亿元，吉安县突破 10 亿元，全市进入提速发展的快车道。 二、吉安城市规划 （ 1）城镇发展目 标 目前逐步建立起以中心城区为核心、县城为支柱、小城镇为基础的大中小城市协调发展，等级规模协调、职能分工明确、空间布局合理的开放式、网络型的城镇体系，促进全市城乡社会、经济、环境的协调与可持续发展。 （ 2）空间结构规划 以空间布局规划为纽带，实施城镇化战略意图，增强城镇化与工 4 业化的互动机制。以产业空间布局为基础组织城镇空间结构，以城镇空间规划引导经济要素的合理配置和经济运行环境的全面改善。构筑“三心”（中心城区、泰和、井冈山）和“一带”（京九沿线城镇发展带）点轴聚合发展总体空间格局，整体形成“一核带双极、 主轴贯南北、次轴振两翼”的“蝶形”城镇主体架构。 （ 3）交通网络规划 铁路以京九铁路为“一纵”，以泰井铁路及其东西延伸线 吉（安）衡（阳）、吉（安）南（丰）铁路为“一横”和分文铁路为支线，构筑以京九铁路为主骨架、“一纵一横一支线”的网络布局，确立赣中南铁路枢纽地位。完成京九铁路既有线路电气化改造。 公路方面，以南北向的大（庆）广（州）高速、樟（树）吉（安）高速公路和东西向的泉（州）南（宁）高速、泰（和）井（冈山）高速和吉（安）东（馆）高速公路形成“两纵三横”高速公路骨架，建设中心城区环城高速公路，成为全 省高速公路的重要枢纽。 （ 4）城市人口规模 吉安是一个以汉民族为主，多民族杂居的 地方 。 据统计显示， 2008年末 ，吉安全市 总人口数量 470 万人 ； 2010 年吉安市中心城区人口为 53 万人，预计到 2020 年吉安市中心城区人口达 73 万人。 此外，吉安拥有近 32 个少数民族 ， 共 约 人，主要为畲、回、壮、满、苗、瑶、蒙古、侗、土家、朝鲜、高山、独龙、京、黎、白、布依、水、土、达斡尔、羌、藏、仡佬族等，其中以畲族居多。 （ 5） 城市发展方向 综合考虑到吉安市中心城区三大片区联动和紧凑发展的基本要 5 求，规划期内可选择的 城市发展方向有： 河西片区向南发展至新村、宋家、神岗山；向西发展至路口、庙背、普塘、罗家坊；向北发展至曲沙。 河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展，北至沙芜，南至老虎坑水库；铁路以东部分向南发展至横江，向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江，向北发展至临江。 河南片区向西发展至罗家、塖上、对门、店下；适当向南发展至社前、连山、梨塘。另外将京九铁路以东与西陇山以南的用地作为远景城市发展方向。 （ 6）城南新区建设 城南新区位于市中心城区的中部，与河西、河东、敦厚三大片区紧密相连。规划范围东起后河中游、西至天华山、 南起安泰路、北至后河西支流，规划总面积 方公里。城南新区的性质为吉安市的行政中心，生态花园式的现代化新城区。 老城区 城南专 业市场 青原区 城南新区 6 城南新区的核心区规划布局为 “一圈、三轴、四中心” 结构。 “一圈” 指的是由后河水系形成的绿色生态圈，整个核心区处于后河的围绕之中。规划结合后河水系的综合改造，贯通水系，扩大两侧绿化面积，形成环城绿带，改善城市生态环境和城市景观。 “三轴” 是指井冈山大道（二期）、吉州大道、迎宾大道三条城市发展轴。其中井冈山大道为城市生活性景观大道，吉州 大道和迎宾大道为城市交通性景观干道。 “四中心” 意味着这里将成为行政、体育、文化广电、商务中心。 城南新区建设如火如荼地展开，体育馆、文化艺术中心、图书馆等设施一一建设完成，新行政中心、商务中心、文化中心、市场专业区将在城南新区蓬勃建成。 城南新区建设情况： 吉安市行政中心效果图 吉安市科技馆与少年馆 吉安市文化艺术中心 吉安市体育馆 7 （ 7）城市规划分析 吉安伴随新一轮的规划发展，城市的全面升级、城市交通的全面建成，将吉安的城市的辐射能力大大提升，随着吉安城市化的不断进行，城市人口的不断递增，城市商贸业也将进行新一轮的改革。 从城市发展方向分析，吉安市城南新区是重点，是“十二五”计划的主攻方向。吉安市城南新区的建设，意味着吉安市的行政中心、商务中心、文体中心在不久的将来都将进入城南时代。 城南的未来是有目共睹的，伴随着城市南建的进行，城市商贸业的更新换代也是新城建设相辅相成的。 8 第二部分吉安市场调查与分析 一、调查目的 1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了 解吉安市专业市场（重点是建材市场）供需空间和发展趋势，确定目标客户群及其对项目的价值品质取向。以合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为适合吉安需要及可持续发展的产品。 2、根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。 二、调查方式 本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： （ 1）为依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据； （ 2）考察走访吉安市区目前经营中的大型市场，特别是目前正在经营的五金机电市场，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况； （ 3） 在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对市场的经营特点进行重点调查。 三、吉安市建材市场调查与分析 9 （ 1）吉安市建材市场分布图 （ 2）吉安贸易广场 城南新区 三江家居城 四方圆建材市场 凯震建材装饰市场 贸易广场 城南专业 市场群 吉安 城区 10 物业名称 吉安贸易广场 经营类别 批零兼售（批发为主） 物业地址 吉安火车站附近，青原大道与 坪田路交汇处 经营范围 家居建材、五金机电、副食品、小商品、服饰等。 经营方式 散户自营 市场规模 占地 面积达 890 亩，总投资达 元人民币，总建筑面积58 万平方米，建有商铺 3062 套，住宅 2784 套，现有综合性商业街市十条，另有大型室内批发市场 。 现在 有 经营业主近 2000 户，仓储 4 万多平米 。 商铺结构 两层结构，一楼经营区，二楼为居住或仓储空间 经营档次 中低档次 辐射范围 吉安城区、吉安下属县 进货渠道 厂家直销（浙江、广东等地） 商铺租金 约 20 28 元 /平方米月 项目点评 吉安贸易广场是香港豪德集团 于 1996 年 在革命老区进行开发性扶贫而建设的一个商贸广场社区 。 吉安贸易广场经过 15 年左右的经营，目前已 成为全市最大的商贸物流中心，全省乃至京九线上最有影响的大型批发市场之一。 市场包涵行业较多，综合批发市场形态，有食品批发、服装批发、建材批发、饮食等，建材类市场没有严格规划，介入有饮食、美容、电动车销售等。建材类市场现有商户约 160 余户，以管材类、陶瓷、铝合金门窗类为主，档次较低、经营零散、没有仓储建设，没有形成全面建材家装市场。 11 （ 3）三江家居城 物业名称 三江家居城 经营类别 批零兼售（零售为主） 物业地址 井冈山大道与凤凰洲路交汇处 经营范围 家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金 经营方式 散户自营 商铺结构 一层建材商铺，层高 5 米 市场规模 独立围合的家居市场，一楼主要以建筑材料区为主，二楼家具区，建筑材料店铺大约有 140 家。 经营档次 中低档次 辐射范围 吉安城区为主 12 商铺租金 一层建筑装饰材料区租金 20元 /平米月 32元 /平米月 项目点评 三江家居城是集中低档家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金等装饰材料 综合性市场，市场内规划较为混乱，建材区域没有严格的分区，市场内人气相对较淡，经营状况相对较为不佳。 （ 4）中山路建材街 13 物业名称 中山路建材街 经营类别 零售业为主 物业地址 吉州区中山路 经营范围 板材、照明灯具、墙纸、卫浴、陶瓷、五金等 经营方式 散户自营 市场规模 商铺沿街区分布，约有 250 家店铺 经营档次 中高档次，有兔宝宝、立邦漆、华润等中高档次品牌 辐射范围 吉安市城区 商铺租金 38 元 /平米月 70 元 /平米月 项目点评 中山路建材街位于吉安 中心城区，是吉安历史最久的建材区，该片区呈带状沿街分布，经营户自发形成，吉安家居建材消费首选地。但是该区域由于没有统一规划，整条街区经营凌乱，没有停车场地。调查中发现，部分商户有意向考虑外迁，换一个更规范、环境较好、比较集中的市场区。 （ 5）四方圆建材市场 14 物业名称 四方圆建材市场 经营类别 批零兼售（零售为主） 物业地址 吉州大道与阳明西路交汇处以南 500 米 经营范围 陶瓷、卫浴、石材、板材、涂料、油漆、五金、顶材、灯具、 窗帘、布艺、家纺、灯具、名品家具等 经 营方式 统一规划、统一管理，散户自营与品牌店共存 市场规模 一层约有 260 家建材店铺，二层灯饰、门业、窗帘、橱柜、家具有将近 150 家店铺，三、四层为家具区 经营档次 中高档次，涵盖吉安市内最高档次的建材产品，包括 贝尔、马可波罗等高端品牌。 辐射范围 吉安市区为主 商铺租金 一楼沿街商铺 28 元 /平米月 42 元 /平米月 一楼内铺 20 元 /平米月 25 元 /平米月 二楼商铺 18 26 元 /平米月 商铺布局 商铺分为 A G 八个馆，一楼分为木地板区，板材、涂料、油漆、五金、顶材区，陶瓷区，卫 浴洁具区四个区域；二楼分为灯具区，家具区，窗帘、布艺、家纺区，橱柜、衣柜、门业区。 A 馆三、四楼皆为家具用品。 15 项目点评 四方圆建材市场包含部分住宅产品，是吉安首个以建材市场为规划设计房地产项目，经营将近四年，市场内统一划分业态区域，统一管理，市场统一包装、推广。四方圆建材市场，逐渐成为吉安市品牌建材的代表市场，市场整体经营状况较佳。但据经营者反映，市场内存在租金不合理涨调的情况，对于这种不合理状况，部分经营者急需自有自营形的商铺。 市场配套 市场内有观光电梯、农业银行等配套。 （ 6）凯震建材装饰市场 物业名称 凯震建材装饰市场 经营类别 批零兼售（零售为主） 物业地址 吉州大道与阳明西路交汇处以北 500 米处 经营范围 陶瓷、卫浴、管材、瓷砖、地板、照明灯具 经营方式 散户自营 16 市场规模 约 120 家店铺 经营档次 中档档次 辐射范围 吉安城区 商铺租金 25 元 /平米月 商铺布局 一层商铺， 的层高，进深达到 12 米。 项目点评 凯震建材装饰市场与四方圆建材市场相距一公里，凯震建材装饰市场为住宅底商， 1 层为商铺， 2 6 层为住宅。市场整体经营状况不佳，市 场缺乏统一的包装，缺乏统一规划，商业气氛相比四方圆较差。 （ 7）城南专业市场群 城南专业市场群位于 吉州区兴桥镇樟吉高速以西、武吉高速以东，吉福路北延 500 米以南。市场规划用 地 5259 亩，建设净用地 3866亩。场内规划钢材大市场、机动车市场、工程机械市场、家具市场、建筑材料市场、农产品批发市场、农业机械市场、汽车配件市场、日用品市场、仓储物流市场、商贸城等十多个市场业态， 目标打造 吉安市乃至赣中南 地区 规模最大、业态最全的大型专业市场群。目前，一期市场 1480 亩已立项批复。现钢材大市场、工程机械市场、机动 车 17 市场、吉安物流园和商贸（一）等市场近千亩已开工建设。市场内道路、供水、供电 、管网 等 市政 基础设施 正在 建设 中。 吉安南大道 高速岔口 城南专业市场效果图 钢材大市场效果图 城南机动车市场效果图 工程机械市场效果图 （ 8） 万福家居建材商城 （ 遂川 ） 物业名称 万福家居建材商城 物业地址 遂川县井冈山大道 18 经营范围 陶瓷、地板、油漆、门业、五金、灯具 照明、管材、家用家电、布艺窗帘、家具产品 经营方式 统一管理 市场规模 10000 平方米 辐射范围 遂川城区 项目点评 万福家居建材商城打造专业、规范的大型家居建材超市。 （ 9）中国新干建材城（新干县） 物业名称 中国新干建材城 物业地址 新干县 经营范围 石材为主的建筑材料 市场规模 200 亩市场 +1810 亩生产基地 开发商 江西祥磊实业有限公司 项目点评 江西祥磊实业有限公司投资 的中国新干建材城项目正式落户石材资源丰富的新干县，按照“市场 +基地”的筹建模式，规划面积 1810 亩建设中国新干建材城生产基地，用于发展石材加工企业；规划面积 200 亩建设市场交易基地， 用于建材产品销售。在此基础上，新干县要求全县范围内石材生产企业全部迁至建材城生产基地落户，今后新办或扩改建材生产企业一律进驻生产基地，家居建材经营户全部迁至市场交易基地，促进建材产业集群发展。 四、吉安建材市场现状研判 （ 1）建材市场竞争较为激烈 近年来，吉安的家居建材行业经历着激烈的市场竞争。目前已形成中山路老建材街、贸易广场、三江家居城、凯震建材市场、四方圆建材市场等几大集聚区；其中四方圆建材市场为吉安 最好的建材市场，具有良好的业绩与口碑。而吉安市下属的县域建材市场更是基本上为沿街式商铺，尚无规模的市场。 19 （ 2）尚缺乏辐射力强的建材市场 吉安市建材市场基本上属于本地辐射的批零型经营，又以零售为主。根据调查，吉安城区市场的消费者均为本市。下属各县基本上各自为营。大型的、物流型的集散中心根本不存在。 （ 3）正处于升级换代的转型时期 随着吉安市城市行政中心的转移、城南新区的建设，城市化进城与人民生活水平的不断提高，对建材产品的需求、中高端建材产品需求将不断增加，相应的专业市场需求越来越迫切。 五、经营户问卷调 查分析 本次问卷针对吉安市“贸易广场”、“三江家居市场”、“四方圆建材家居市场”、“凯震建材大市场”等专业市场经营户展开，问卷覆盖吉安城区内几大经营区域，共发放问卷近 200 份，回收有效问卷 186 份，以下为问卷分析统计结果。 1、您现在所经营的店铺的物业租金是多少？ 30%30%30%10%30元/平 米月以下3060元 /平米 月60100元 /平米 月100元/平 米月以上评析： 本题意在了解经营户物业租金情况。调查显示有 30 元 /平米月以下、 30 60 元 /平米月、 60 100 元 /平米月的商户分布较为均衡。这也反映了吉安几大建材集聚区域经营档次的区别，且 20 经营体量也相对较为均衡。 2、您目前所经营商铺的店面 面积是多少？ 25%50%17%8%30以 内30000以 上评析： 本题意在了解经营户经营面积。调查显示有五成的商户经营面积为 30米，反映出吉安市场商铺面积以 30 60 平米为主。贸易市场基本为两层连体，四方圆及中山路等区域都以单层独立经营，且随着品牌商家的进驻，单店面积要求也在逐步提高。 3、您目前经营现状如何？ 25%67%8%良好一般较差评析 ：本题意在了解经营户对经营现状的满意情况。调查显示有超过六成的商户对现在经营状况感觉一般。反映出经营的现状，应该说，吉安的建材市场竞争较为激烈，但行业发展较为健康稳定，各个档次的产品都有其特定的消费人群，市场潜力较大。 21 4、您对目前经营现状的意见是什么？ 0% 10%5%45%30%10%交通不便经营面积小市场管理差房租太高仓储不足商业氛围差配套不齐全其他评析 ：本题意在调查经营户对目前经营地点的不满之处，以此反映吉安建材类商铺的缺陷，调查显示“房租太高”和“仓储不足”是经营户不满意的主要因素，其次是“商业氛围差”、“经营面积小”等其他因素。此题也较为明显的反应了吉安建材类商业的缺陷。 5、如有要拆迁或更换经营场所，您更希望在城市什么区域经营？ 25%8%67%市中心城南新区无所谓评析： 本题意在调查建材类经营户对吉安城区内的新市场的经营意向，调查表示 67%的商户对区位选择没有明确要求，另外还有 25%对市中心区域较为认可。 22 6、如果在吉安开发合适的 专业市场，您会选择投资或经营吗？ 25%25%50%会不会不确定评析： 本题意在调查建材类经营户对吉安城区内的新市场的购买及投资意向，调查表示 25%的商户对新市场还是持有很高的期待，另外还有 50%“不确定”的商家也极有可能成为项目的目标客户群体。 7、您如果在新市场经营，会选择怎样的方式？ 25%75%0%租赁购买自营购买出租评析： 本题意在了解受访者中商铺的租售比例。从以上调查统计资料显示购铺自营的经营户相对较高，反映在吉安商铺投资及租售皆有市场需求，可适当参考此题，在未来开发中，合理分配租售比例。 8、如果你选买商铺，会选择什么样的商铺物业？ 23 42%58%0%独立一层一、二层连体商场式内铺评析： 本题意 在了解消费者对商铺功能结构规划的喜好，调查显示 58%的经营者对“一层经营展示，二层办公仓储”这种模式比较接受，拥有较大比例的拥护者。 9、您选择新市场的主要考虑因素是什么？ 12%15%4%38%19%12% 0%交通位置价格配套商业氛围市场管理优惠政策其他评析： 本题意在调查经营户对项目区域的要求。调查结果显示，排在前两位的是“商业氛围”、“市场管理”和“商铺价格”，反映经营户对现代市场的向往。 10、您期望未来商铺的面积为多少？ 24 8%51%33%8%30以 内30000以 上评析： 本项目意在了解建材类商家对商铺面积的需求情况。调查结果显示 30 60 平米、 60 100 平米的面积受得比较多的青睐，这也比较符合经营建材的场地要 求。 11、如果买卖商铺，您能接受铺面的销售总价是多少？ 0%67%25%8%20万以 内 2030万3050万50100万100万以 上评析： 本题意在了解消费者对市场商铺价格的心理预期。从以上图表显示，总价 20 30 万、 30 50 万元价格区间为绝大部分受访者认同，也有部分受访者能接受较高的价格，根据受访者心理，一般会比心理预期略低一些，与目前市区范围内市场价格较为吻合。一方面反映消费者较为理性的态度，一方面也反映目前较为健康的市场开发环境。 25 12、如果租赁，您所能接受铺面的租赁价格是多少？ 67%33%0%3万以 下35万510万10万以 上评析： 本题意在了解消费者对商铺租赁价位的心理承受，调查表示 3 万元 /间 /年以内是绝 大部分建材类经营户能够接受的租价范围。 13、您认为新市场应该设有哪些功能配套？ 48%0%8%0%8%20%4% 0%12% 0%仓储物流展示中心信息服务电子商务工商税收治安保安卫生保洁商务中心餐饮娱乐酒店服务停车场其他评析： 本题意在调查消费者对市场配套的需求情况。从以上调查统计资料显示排在前三位的是“仓储物流”、“治安保安”、“停车场”，其次为“工商税收”“卫生保洁”，反映经营者对商铺配套需求的日益多样化，本案规划可适当参考此题，以合理规划，精心设计，做出消费者满意的商铺，为成功的开发垫实基础。 六、吉安市场现状综合评价 近年来 吉安的城市经济发展速度较快，商业氛围较为浓厚，但在 26 整体业态布局及经营定位方式等方面不够完善，面临着整体商业 环境的剧烈竞争。通过对吉安现有的商业环境进行深入地调查了解，我们对吉安现有商业的综合评价如下： 一是精品商铺势头看好。一些开面宽、地段好、规划好的商铺很受投资经营者欢迎； 二是吉安商铺投资经营热情很高，吉安当地的投资经营客户投资经营商铺意愿很高，具有敏锐的投资意识。 27 第三部分 项目资源分析 一、项目概况 1、地理位置 项目位于吉安市政府新规划的“城南专业市场集聚区”，距离市中心人民广场约 12 公里，距离吉安市新行政文体中心约 8 公里。地块紧邻规划扩建中的迎宾大 道以北、丁塘路（规划）以南、钓源大道（规划）以西路段。周边有樟吉高速、大广高速两条主要高速公路。 2、规模地形 该地块总面积近 600 余亩，以山地丘陵为主，有一定的高差，但政府会负责项目的土地平整工作，目前平整工作正在进行中。地块不涉及拆迁。沿现有道路边已有“大众 4S 店”、“奇瑞 4S 店”框架基本 28 施工完毕，吉安市驾驶员考试中心也在该区域。 3、管线状况 项目所在区域还处在整体前期工程阶段，主要道路及市政管网基本还没有铺设到位；但随着该区域建设速度的加快推进，相信给水、供电、供气、 排水、通讯等城市市政基础设施将会陆续得到完善。目前区域内的主要道路已经规划、并开始路基施工。 29 二、项目环境分析 本项目位于吉安市城南专业市场集群区域，距离市中心广场约12 公里，距离吉安市新行政中心约 8 公里。 从小环境看，虽然目前地块周边商业、居住氛围极其一般，几乎是在荒山丘陵上开发，但随着前期的几个项目投入建设，以及樟吉、大广两条高速带来的交通便利，给本区域专业市场集群的定位带来很好的发展潜力。 从大环境看，本地块所在区域是未来吉安市发展商贸物流业的重点区域，规划总面积达 5000 多亩，涉及汽车、农机、钢材 、农产品、机械、日用品、仓储物流等几大领域，目标打造赣中南地区规模最大的专业市场集群，各项配套设施也正在紧张完善中；而本项目正好处在区域内的核心位置。 然而，尽管有政府的大力扶持政策及宏大的远景规划，但整个区域的市场辐射力、消费支撑度、与市区的商贸消费关系等因素都将直接影响到本项目乃至整个区域能否打造成功的关键因素。此外，由于吉安市作为赣中革命老区，虽然有国家的大力扶持，但当地居民的收入水平相对较低，对房产投资的理念也相对较弱，这些都将给本项目的未来发展带来一些不确定因素。 三、 项目研判（ 析） （ 1） 项目优势（ 城市发展方向 项目所在位置为城市规划发展方向。目前城南新区初具规模，市行政中心、文化中心、商务中心基本成型，市政配套基础良好。而项目所在城南专业市场区将是吉安市未来几年商贸业重点发展区域。 政府大力扶持 30 商贸业发展与政府重视程度关系密切。近年来政府高度重视商贸流通业发展，以此作为拉动本地经济的引擎之一。本项目为吉安市政府重点服务工程项目，各项政策优惠明显。 交通条件良好 项目所在地块的交通设施规划良好，正在建设中，未来将会便于物流展开。同时与市区有城市主干道相 连，与外部下属县市有高速、铁路等快速交通衔接。有利于对吉安地区乃至整个赣中南地区的商贸物流全面辐射。 市场集群程度高 城南专业市场群规划用地面积达 5000 多亩，拟建 10 多个专业市场。目前近千亩市场已经开工建设。规模化市场群的规划建设，各市场的经营联动效应显著，未来必将形成大型商品集散基地。 （ 2） 项目劣势（ 项目地块稍偏 从目前地块位置看，离主城区约有 12 公里左右。政府对项目构架化的规划，造成目前项目环境较为冷清现象。 直接交通尚缺 由于城南新区尚在建设之中，公交系统尚未完善 。尤其是作为市场集群，类似公交总站及联通下属县区客运站尚未有规划布局。 城区市场竞争 由于本项目计划打造大型的商贸市场，规划涉及家居建材、五金机电、小商品等几大品类，但以上业态在市区都已形成固定的经营场所，且消费者认同度较高。尤其是建材类市场，拥有四方圆家居装饰广场、凯震建材装饰市场、贸易广场、中山路五金建材街，以及市区天一圆家居市场、东方家居城、太平洋家居城等几大家居卖场，使得 31 吉安市的家居建材行业竞争激烈，但经营档次区分较为明显。 （ 3） 项目机会点（ 处于商贸业转 型期 吉安商贸业总体发展水平不高。随着城南新区的拉动，未来零售商业及批发市场将会出现较快速的上升。尤其是批发类市场将进入整合、转型、提升的时期，迎来新的发展机会。 综合开发成本较低 项目土地、材料、人力成本较低。尤其是土地成本低廉，大大降低开发成本，以及今后运营成本。操作空间比较大。 具有市场开发先机 目前城南市场集群尚处于初期开发阶段。政府政策，以及业态选择余地较大。具有明显的开发先机优势。 （ 4） 项目威胁点（ 项目成熟期较难判断 尽管城南新区建设如火如荼，城南专业市场集群 也已经开发建设。但由于距主城区较远，各项配套尚有欠缺。成熟期究竟多长较难判断。但待其成熟则开发先机随之失去。 本地购买力相对较低 吉安经济发达程度相对较低。因外出打工者众多，历来被称为“打工大市”。当地购买力也相应较低。目前当地人投资理念虽然已经具备，但从本地市场租金分析，本项目的售价不会太高。 资源整合力尚待验证 本项目如业态定位以建材为主，应充分考虑吉安目前已经正在经营的几大建材市场，该类市场经过多年的发展已经形成了良好的市场 32 口碑，客户认同度较高。而要在同一区域内再兴建大型的同类市场，则无论在消 费潜力、商家接受度、市场辐射力、政府推动力等方面都将有一定的挑战难度。 四、综合评估 从以上的分析资料来看，本项目的优势、劣势、机会、风险都比较明显的客观存在。结合吉安当地的商业环境以及未来的发展规划，项目的开发建设正好符合吉安城市商贸业的发展规划需求，有一定的投资机会，但风险也同样存在。因此，项目的开发需要从前期准确定位、科学规划、树立优秀的品牌形象着手，尤其是依靠政府的大力支持和相关政策扶持，携手确保项目的成功打造。 作为一座现代化的大型城市商贸市场，必须以科学、前瞻、创新的理念梳理各种关系： 如何协 调与城市规划之间的关系？ 项目主题概念如何定位？ 各种业态如何定位？ 各种业态如何规划？ 如何处理与老市场之间的关系？ 招商运作能否成功？ 如何确保项目的后期运营管理？ 均是项目开发成功的关键。 因此，项目必须以优秀的品牌形象，塑造良好的经营和投资前景，建立起经营户尤其是本地经营客商的信心，从而与外地商业资源形成相互促进的良性循环。力争掀起吉安商贸业经营和投资的下一轮发展热潮，进而将项目打造成为赣中南地区综合实力一流的商贸市场。 33 第四部分 项目定位分析 一、定位依据 1、吉安社会经济现状及趋 势 区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。 2、 吉安城市规划发展目标 遵循政府对吉安城市规划目标，体现出科学前瞻的城市经营思路。因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。 3、吉安商业现状调查及分析 通过吉安整体的商业结构分析，对本项目的开发做出合理的、前瞻定位，以寻求可持续发展的定位方向。 4、项目资源分析 通过对项目资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。 二、定位原则 项目创新原则 创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未 来发展的关键。对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复 吉安 现有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升 吉安 城市商业品位。 34 引领市场原则 按照“大商贸、大物流”的整体思路， 吉安 未来的商品专业市场要 站在整个江西及未来商贸市场的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打造具有引领赣中南地区商贸业市场的强势平台。 资源高效原则 本项目拥有大广高速、樟吉高速两大物 流交通枢纽优势，同时占据政府规划“城南专业市场群”的核心位置，是未来的城市商贸业发展的中心，是商业地产的黄金宝地，是不可再生的稀缺资源。怎样高效利用好土地资源， 在满足功能需求的同时，尽量在土地的开发强度上提高土地利用率，获得土地资源收益的最大化目标。 科学发展原则 随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对 吉安 及赣中南 地区商贸业整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。 城市经营原则 规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为 吉安 城市新的商贸业标杆。因此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考虑配合推动 吉安 城市“南扩”的发展思路，与政府的城市规划接轨。 和谐发展原则 作为如此大规模的商业项目，建成后必然对 吉安 现有商业格局产生重大影响。一方 面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本 35 项目将对现有传统市场商圈形成冲击。项目将通过全新的定位，以错位经营，共同繁荣的目标，实现 吉安 城市商业和谐发展、共赢共荣的目标。 三、主题定位分析 在对 吉安 商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义。以此来适应 吉安 城市商贸业未来发展的需求。 基本思路如下：借鉴国内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业市场商业形态。特别是浙江地区成熟的商贸业发展模式，与 吉安 作为一个赣中南 地区核心城市的发展需要，再结合地块资源特点，予以综合考量。 即： 现代商业模式 城市商贸业 消费需求 地块资源特点 规划要点 五位一体。 即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。 时间： 传承 吉安 城市文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。创制具有 吉安 特色的现现代化大型商贸综合市场。 空间： 实施与现有中心商圈商业主题错位、互补、优化、提升定位策略，打造赣中南商贸业的核心价值，拉动城市发展，与 吉安 整体商业共同繁荣发展。 因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。以 后来居上的姿态，充分借鉴国内外优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代大型商贸市场；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化 36 的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“综合型、多功能、一站式”现代城市商贸综合体目标。 从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域商贸经济的合理布局，实现整合和引领 吉安 乃至赣中南地区商贸业升级换代和可持续发展的远大目标。 综合型： 本项目将以“综合性 市场”为出发点，涵盖家居建材、五金机电、小商品、服饰、农副产品等多种商贸业态于一体，以产品批发交易为主导形态，结合零售，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力； 多功能： 现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复合经营功能方向的转化。形成以交易为中心功能，开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值；通过信息功能的平台，成为赣中南地区商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。 一站式： 齐全的商业、生活服务配套，为经 营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：住宿、酒店、娱乐、餐饮、超市、 休闲商业街等生活设施；同时配设：检测、银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。 综合上述分析： 本项目已经具备集打造 “现代化大型商品集散中心” 的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造国内一流的商贸批发交易场所，开创 吉安 城市商业的新高度。实现引导未来消费，提升城市品位的目标。 37 主题定位 吉安现代化大型商品集散中心 吉安城市客厅 四、项目功 能定位 按照主题定位思路，项目经营功能包括：批发、零售、休闲、娱乐、餐饮、展示、物流等商业活动。以批发、零售为主体功能，为消费者提供舒适的“一站式”的全方位服务消费场所。消费者在这里可以享受购物之外的吃喝玩乐一条龙服务。 功能定位的基本思路： 以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点； 以休闲、娱乐、餐饮、会展、物流等，营造现代商贸氛围。 （ 1）批发功能： 展现“大商贸、大物流”的特点，助推吉安市政府实施“城南专业市场群”的规划目标，实现向现代化城市商贸业升级的远大目标； （ 2）休闲娱乐： 引入 各种现代休闲、娱乐等商业及元素，为消费者提供悠闲、舒适的配套服务； （ 3）餐饮功能： 引入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享受； （ 4）会展功能： 定期举办年度专业商品博览会，为商家提供展示交流平台，为消费者提供丰富的商品盛宴； （ 5）物流功能： 充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥大广高速、樟吉高速两大交通大动脉的商品物流集散功能，满足大型商贸物流业的发展需求。 （ 6）居住功能： 作为大型商贸市场，需要充分融合商业、商务、居住三位一体。因此项目局部融入高尚生活公寓规划。 38 五、业态定位 家居装饰：建 材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等； 五金机电：五金工具、电线电缆、低压电器、机电等； 浙江商品：小商品、服饰、皮草、小家电等； 配套服务：餐饮、 咖啡吧、茶吧、 吧等。 六、档次定位分析 本项目地处规划中的“吉安城南专业市场群”集中发展区域的核心位置，是未来吉安城市商贸业发展的重点，承担着展现吉安城市形象、提升城市商业品位的重任。 因此，项目的开发档次宜向中高端定位，成为吉安未来主要的商品物流交易集散中心。同时，考虑到项目包含批发、零售两大商业形态，在项目规划、配套设施等方面要区 别考虑，以符合实际的经营需求。 七、规划定位分析 八、辐射定位分析 按照现代商圈理论，结合市场调查及吉安商贸业已经具有的市场辐射，本项目建成后，市场辐射可分为三级： 一级辐射商圈为吉安市区； 二级辐射商圈为吉安地区； 三级辐射商圈为赣中南地区。 39 【第五部分项目运作思路】 一、运营模式 本项目重点在于商业，即：大型商品集散中心。住宅作为辅助物业，故项目必须重视运营。 一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功；而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。 因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，必须是将开发与运营高度结合。换言之，本项目的建设重在运营，而且必须是品牌化运营。 因此，我们取得了项目的开发权后，将充分发挥自身作为商业运营商的特长和优势，利用自身丰富的商业资源，实施招商先行，经营先行的运营策略；以今后经营的成功为标准，衡定项目的整个开发建设环节。 本项目坐拥吉安两大交通物流动脉，处于城市规划的“城南专业市场群”核心位置，承担着整合和提升城市商贸业资源和品质的重任，项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“ 统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现吉安商贸业结构的升级换代，全力推进吉安乃至整个赣中南地区商贸业的繁荣发展。 我们将依托现有强大的专业开发、经营团队资源，从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等，实施一体化运营，确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的全面成功。 40 二、招商模式 本项目的运营重点首先是招商。我们将依托自身专业的招商团队，以及国内极为丰富的商业人脉资源网络，特别利用浙江、江苏等地区品牌商家的优 势资源，面向国内外招商，确保项目实现满铺经营。 （ 1） 招商思路 立足吉安及赣中南地区商业资源，重点引进国内外及浙江、江苏等地区优势品牌资源，进而面向全国进行品牌招商。以达到“商贸吉安，赣中明珠”的目标。 （ 2）招商策略 招商先行策略。 在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略； 本地商家优先策略。 通过本地区经营户的优先入驻策略，可以有效整合现有商贸业资源，完成本地广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标； 品牌商家优先策略。 以国内外知名品牌商家作为主要招商对象；通过他们的进驻，提升项目的经营档次 ，提升吉安城市的品牌形象； 优惠优先策略。 在政府制定的各种优惠政策基础上，我们将对所有招商进驻的商家实施大幅度的多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、管理费等；尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的租金优惠政策，并给予优先选位选铺的权利。 （ 3）招商手段 招商推广有效覆盖。 向重点招商地区发布招商信息，并召开招商推介会；对国内外著 41 名品牌商家，实施个对个、面对面的个性化招商，确保招商成功率； 运用广泛的人脉资源。 依托运营商自身积累的商业人脉关系，实施重点招商，重点 突破； 建立专业网站。 通过网络平台，面向国内外著名品牌商家发送“招贤榜”； 整体合作招商。 通过广泛的社会关系，与国内知名商业顾问机构合作