住宅项目可行性研究报告

住宅项目 可行性研究 报告 一、 项目概况 1、 项目概况 表 1 项目地块规划指标 地块编号 地块面积 容积率 最大建筑密度 最大建筑高度 最小绿地率 3 743005% 600% 2、 项目地理位置 从投资环境分析报告中找区位、交通、配套情况 3、项目周边环境分析 从投资环境分析报告中找“周边环境” 4、地块 析 从地块价值测算中找 表一 区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近，约 21 公里需30分钟车程，距九龙坡区约 30公里，距江北区 约 25公里。 交通：三峡广场片区可从渝遂高速经大学城隧道到达本片区，双碑大桥通车后，将增强从江北到达本项目的通达性； 创智路、科技一路可到达本项目，地铁 1 号线以及规划中的轨道 7 号线、 17 号线靠近本项目，目前 1号线已通车。 配套情况：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现； 本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善，但由于本案紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。 3、 项目环境状况 地块整体较为平坦，西北部为虎溪河，景观资源较好，适宜打造高端产品； 部 分紧靠商业区，适宜打造高层产品，底层用作沿街商铺。 4、 项目 地块 质及特点 优势 （ 1）、区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近 （ 2）、交通：已开通的地铁 1号线以及规划中的轨道 7号线、 17号线靠近本项目 （ 3）、配套：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；本地块位于西永片区，紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。 （ 4）、周边环境：紧邻虎溪河，景观资源最好；靠近主干道，城市资源较好；紧邻未来商业中心，绿地退让线可增加商业特色 （ 5）、经济：位于西永 商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。 （ 6）、科技：紧邻西永微电园，科技力量雄厚。 劣势 （ 1）、生活配套：本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善。 （ 2）、教育配套：本地块教育资源缺乏，要依靠大学城教育配套。 （ 3）、交通：目前交通体系尚未完善，有待于提高。 （ 4）、商业配套：商业配套设施几乎没有。 机会 020 年，以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区，区域人口大增，将形成一个超过百万人口的“新城”。 结构为“一城五片，多中心组团式”西永是城市六大副中心之一。 位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。 威胁 竞争强烈：贝蒙天地别墅以低价入市，加之赠送面积大、户型紧凑，初期销售情况较好，客户群较年轻，对价格敏感。 2013 年 4 月调高价格后，销售情况明显下滑。预计该项目后续将推出 110套别墅；龙湖二次进攻西永拿地，显示出龙湖在该片区拿地的决心以及对该片区市场的看好；首创项目主要以住宅产品为主，配合公寓、商业 二 、 投资环境 分析 1、人文环境 2、地质环境 3、社会环境 4、经济环境 5 、市政规划管道 6 、拆迁安置 三 、市场分析 1、 宏观环境分析 宏观政策 货币政策逐渐放松，政府预加强投资，预计 2013 年市场经济进入恢复期，房产市场转暖，房产供需将保持稳中有升，房产价格也将实现恢复性上涨；预判未来市场即将出现恢复 性的上涨趋势。比如：新国五条调控政策，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求；宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策。 沙坪坝 区域规划：沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。 区域经济：沙坪坝区 续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。 区域产业：沙坪坝区以第二产业较为发 达，在地区产业中占据主力位置。 区域人口：沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障； 西永 区域规划：西永为沙区及重庆重点打造的核心区域，是建造西部新城的城市中心区； 房地产发展：东部老城区供应有限，缺乏高端项目，城市发展受限，而西永组团住宅大多为低密度、综合性社区，以高层、洋房、别墅为主 ，房地产开发和客群置业均逐步向西永组团转移 西永作为重庆产业高地，发展前景较好。 收入人群较多， 人口较为密集。 新技术产业集中，是沙区产业发展的核心或关键点。 大学城 城市人口： 重庆市大学城位于沙坪坝区西部 虎溪镇 和 陈家桥镇 ，占地 20 平方公里。背倚缙云 秀峰， 远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学 15所，教师、学生人数 15 20万人，社会人口 25万人。 重庆大学城服务中心和中央商务区总占地 10 平方公里，其设施和功能完全具备一个发达地区的标准。由于其是完全迅速的拔地而起，因此其各项功能更具协调型。大学城人口最终将达到 46 万人，再加上旅游、商业等强大流动 人口群，会成为一个庞大且更具经济利益的消费群。其功能的协调性和完备性，决定了各个主体之间不会出现恶意竞争，但同作为市场一主体同样应遵循市场规律运作。大学城服务中心和中央商务区的建设也完善了大学城的整体功能，为大学城的师生员工以及其他人群（当地居民、西永微员工等）的基本生活需要提供了保障。 2、 全国房地产行业发展分析 3、 本市房地产市场分析 重庆 ： 重庆市场供需及价格分析 2012 年重庆市房地产市场供需基本平衡， 2012 年前存量得到了一定的释 放，价格略有上升 表二 重庆市场供需及价格分析 2008，新批准预售量持续下滑。 2010 年出现反弹，近 3 年维持在 2100 万方左右， 2012 年则达到最高 2178 万方，预计 2013 年的新批准预售量将保持平稳，出现供略大于求的情况。 表三 20072012年成交建筑面积 2243万方，较 2011年增长 699万方，增幅为 但成交价格与 2011年基本持平 可支配收入与房价 比分析： 随着城市居民购买力逐年增加，房产市场稳定、健康发展，房地产价格上涨空间较大。 表四 2007重庆主城人均可支配收入与房价 近五年人均可支配收入和地产增幅波动不定： 2010 年房价增幅明显大于收入增幅，2007重庆主城人均可支配收入与房价 房地产市场出现泡沫， 11 年受调控政策影响，市场逐渐趋于稳定，收入增幅高于地产价格增长，房价受到收入的有力支撑，无市场泡沫； 随着收入的增长，房价也适度上涨，未来房地产形势较好。 重庆分类物业情况 别墅市场情况： 2011 年以前，别墅整体呈现明显供不应求的趋势， 2011 年国家 实行严厉的调控政策，别墅成交大幅下降，而供应增长较快，重庆别墅市场存量超过 50万方； 2012 年市场回暖，重庆别墅市场新增供应 方，成交 方，经济型别墅拉低价格，成交均价为 10836元 /，呈现供不应求的趋势。 2012年别墅出现供不应求现象，成交价格趋于平稳 洋房市场情况 2011年和 2012年，洋房供应明显增长， 2012 年洋房供应 2012 年重庆市成交 方，环比上涨 37%，加之有一定洋房存量，整体仍呈现供大于求的趋势； 2012年成交复苏，成交均价为 7438元 /，价格稳步上升。 2012年洋房供需价格稳步上涨，但整体仍供大于求 沙坪坝 4、 板块市场分析 沙坪坝区地处重庆市中心西北地带，最西北角距市中心 30区位于重庆市“一小时经济圈”内； 地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。 目前区辖沙坪坝、小龙坎等 12 个城市街道办事处，歌乐山、井口等 11 个农村镇和联芳园 区。东邻渝北区、江北区和渝中区，南、 西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区； 沙坪坝是重庆市的科教文化中心和工业基地。沙坪坝区中部为歌乐山，是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称，此外，沙坪坝区还拥有多个大型公园，区内环境优美，成为重庆市重点旅游休闲地之一。是重庆重要的经济文 化区。 沙区经济发展 沙坪坝区经济实力居全市主城第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。 表五 2009沙坪坝区 值为 1328 亿元，居全市 第四，连续三年稳步增长，区域经济发展较好； 2011年 较主城其他区域增长率居第二，经济增长速度较快； 沙区经济发展 沙区整体经济发展迅速，经济水平较高，有一定的购买力。 表六 2006沙坪坝区 现稳步上涨趋势，至 2012 年 产总值达到 济发展迅速； 2006整体仍呈上升态势； 沙区产业结构 沙坪坝区人均 全市第六位，人均 业主要以第二产业占比较大， 占比 57%； 区域 地区生产总值（万元） 第一产业 第二产业 工业 工业占地区生产总值的比重 第三产业 人均 中区 6652881 372777 146128 6280104 117977 大渡口区 1498530 16702 835478 713387 646350 48590 江北区 5165219 24795 1765314 1473799 3375110 68206 沙坪坝区 5602527 56952 3204333 2754277 2341242 54833 九龙坡区 6905445 84940 3310029 3004607 3510476 62757 南岸区 4341578 43871 2751502 2399201 1546205 56042 北碚区 3030133 116073 2016824 1745627 897236 43244 渝北区 7678603 214171 4821354 3928840 2643078 56216 巴南区 3950968 340114 2185596 1834159 1425258 42635 表七 沙坪坝区地区产业结构以第二产业为主，占地区生产总值 57%，较主城其他区域第二产业占地区生产总值的比例，居全市第三，随着区域的产业不断入驻，区域消费能力得到提升； 沙坪坝工业产业位居重庆市第三位。 沙区 2011 年人均 54833 元，居全市第六，人均消费较低，但后期随着区域房地产业及其他产业的发展，经济发展将得到提升。 沙区小结 区域位置：沙坪坝地处“重 庆一小时经济圈内”，区域位置较好； 区域规划：沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。 区域经济：沙坪坝区 续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。 区域产业：沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。 区域人口：沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。而教育群和产业群将为沙区及 西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障； 西永 项目处于西永组团商务片区，片区经济发展成熟，区域位置较好 图一 西永组团位于歌乐山和缙云山之间，是重庆都市区副中心之一。其规划范围包括西永镇、土主镇、陈家桥镇和虎溪镇四个镇域范围，人口规模：近期 18万人；远期控制在 50万人。建设用地规模 方公里。 本项目位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。 （周围竞争对手、 析） 四 、 规划设计方案 1、市政规划方案 拟建场地 东南临大学城未来商政中心，面朝虎溪河宽阔的自然景观面，与虎溪湿地公园、寨山坪森林公园隔江相望，山景与水景条件得天独厚。 该项目建设用地面积分别： 3： 217003： 943003： 74300设场地边界较规整。 图二 2、 项目开发方案 本项目位于沙坪坝区大学城西永微电子园商务中心区，西北临虎溪河及现状城市次干道，南靠现状城市次干道及公共绿地，东临现状城市次干道；其地块用地面积分别为：3： 217003： 943003： 74300用地面积约 190300户数为 5318户，车位使用为负一、负二层为地下车库及设备用房，商业面积 在建筑体量布局设计中最大限度为业主争取最合理的土地利用方式。运用城市院落空间的设计理念，住宅建筑沿用地四周序列布局，场地内形成组团中心绿地。将住宅建筑底层局部架空 证一定进深和实现通透性，尽可能多地为居民留出活动、交流空间。视线通透一方面使空间的开敞性得到延续，另一方面增进了城市空间与小区内 部空间的有机联系。 图三 3、 项目构成及平面布置 在本次概念方案设计中，经过对建筑功能、建设规模、建造技术与成本、高层住宅塔楼标准层平面、多层洋房平面经济性、套型合理性、城市规划管理技术规定、城市空间形象和景观质量，对相邻地块的日照影响和间距等诸多因素的分析与评价，我们的设计方案选择了矩型组合平面为主的一类高层塔式住宅及矩型平面为主的多层住宅方案。合理分配户内各功能空间的面积。重点关注厨房、卫生间的使用功能与空间模数关系，充分考虑居家生话中行为的多 样性，将生活阳台拓展为家居生活的工作空间；在客厅、卧室设计中从居室家具布置着手，提高平面使用的合理性。开敞式的居家阳台，将观景与休闲融为一体。大面积落地式开窗获得更好的采光与景观。平面户型组合中充分强调了每户空气流通，保证健康生活所需的空气质量。贯彻规划设计目标 将建筑塑造为河谷上的雕塑。因此本住宅小区的建筑风格采用简洁大方、形体分明的 台采用开敞式处理，平立面对应调整开窗，每户住宅的空调外机与管线均隐蔽安装；对立面色彩主色调控制在两种，运用黄色和深灰色为主调，区分组团局部 采用明快色彩以标示，保持建 筑外立面的整洁统一， 提高在城市空间中的可识别性。 景观设计 在方案设计中，建设用地西侧、北侧和南侧结合市政公共绿地及建筑空间形态布置了景观平台及城市开敞空间，在市政公共绿地、观景景观绿地、住宅组团围合的内部庭院空间中布置了浅丘草坪绿化、乔灌木绿化与水景结合的中庭休闲绿地（ 3： 16300平方米， 3： 20500 平方米）；沿着场地边沿和环形机动车道设置场地防护绿地；在西北侧、南侧结合小区人行出入广场和配套商业用房布置了开敞的城市公共绿地。小区绿地率达到了 30%以上（不含城市公共绿地）。 交通设计 在拟建场地东、南、西、北均有城市道路经过，规划的大学城商政中心与地块相邻，规划公交车站及公共停车场位于建设场地的西、南侧城市次干道及东侧城市次干道，且紧邻已通车的轨道 1号线及规划的轨道 7号线，场地周围交通体系非常便捷发达。 4、投资估算 成本预算： 表 1 比较因素条件指数表 比较项目 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 项目名称 3 3 3 1/03 3 3 3 3 3 3 均价 5431 2401 5381 一、交易日期 2013013013、交易情况 100 100 100 100 三、区域因坐落位置 100 104 102 98 交通便捷度 100 104 104 98 距市一级商业中心距离 100 104 102 98 噪音污染度 100 98 98 100 比较项目 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 素 城市规划限制 100 100 100 100 四、 个别因素 土地面积 100 98 104 96 地块形状 100 102 100 98 地形坡度 100 100 100 100 地质条件 100 100 100 100 合计 100 2 比较因素修正系数表 比较项目 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 项目名称 1/03 3 3 3 3 3 3 均价 5431 2401 5381 交易情况修正 系数 1 1 1 市场状况调整系数 1 09 1 04 1 06 房地产状况调整系数 100/00/00/准价格 5855 2470 6262 项目成本与费用估算表 序号 费用项目 计算依据 金额（元） 1 开发成本 小计 1211578928 地费用 根据任务四“地块价值测算”中楼面地价计算土地总价 期工程费 建筑安装工程费 8% 54974696 筑安装工程费 详见“建筑安装工程费估算表” 687183700 础设施建设费 120元 /平方米（建筑面积） 35370450 共配套设施建设费 详见“公共配套设施建设费估算表” 6904234 发间接费 2% 13743674 发期间税费 建筑安装工程费的 1% 6871837 他费用 （ 可预见费 （ 2% 开发费用 小计 理费用 5% 34359185 售费用 销售收入 务费用 利息总额（ 1+10%），利息详见“项目还本付息表” 2475000 3 合计 2476903067 表十 项目建筑安装工程费估算表 项目 建筑安装工程费标准 （元 /） 建筑面积 （） 总额 （元） 高层 1750 294754 515819500 洋房 2300 商业 1900 12838 24392200 车库 1900 77880 146972000 合计 687183700 表十一 公共配套设施建设费 序号 项目 估算说明 (元 / ) 建筑面积 （） 总额 （元） 表十二 项目总投资额： 1211578928 贷款额： 500000000 自由资金 : 售预算： 销售均价的确定 比较项目 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 项目名称 宝嘉花与山 中渝春华秋实 贝蒙天地 1 幼儿园、托老所 2200 032544 2 其他配套设施 1900 871690 还本付息表 2013年 2016年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 一期： 贷款额 500000000 借款本金支付 50000000 借款利息支付 2250000 二期： 贷款额 借款本金支付 借款利息支付 三期： 贷款额 借款本金支付 借款利息支付 比较项目 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 均价 套内均价 6300元 / 套内均价 6700元 / 套内均价 7000元 / 一、交易日期 2013 年 11 月 1日 2013年 8月 1日 2013年 3月 10日 2012年 11月 10 日 二、交易情况 100 100 100 100 三、区域因素 坐落位置 100 100 102 104 交通便捷度 100 100 102 104 基础设施完善度 100 100 103 105 周围环境 100 100 95 97 距市一级商业中心距离 100 100 102 102 噪音污染度 100 98 94 92 城市规划限制 100 100 100 100 四、 个别因素 建筑结构 100 100 100 100 建筑规模 100 98 102 96 容积率 100 100 98 94 户型 100 98 95 97 户型面积区间 100 95 96 98 设施设备 100 100 100 100 装修档次 100 98 100 102 交房标准 100 100 100 100 交房时间与交易时间差 100 102 98 100 小区环境 100 98 98 98 合计 100 十三 比较因素修正系数表 比较项目 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 项目名称 宝嘉花与山 中渝春华秋实 贝蒙天地 均价 套内均价 6300元 / 套内均价 6700元 / 套内均价 7000元 / 交易情况修正系数 1 1 1 市场状况调整系数 地产状况调整系数 100/00/00/准价格 6541 7369 7958 表十四 （ 6541+7369+7958） /3=7289 运用市场法评估整个楼盘的均价，选取几个可比实例，再根据估价对象进行可比实例打分，然后 再进行比较因素修正，得出比准价格，算取平均值。 2、栋差的确定 楼号 景观 噪音 污染 出行方便程度 得分 系数 * 单价 25% 25% 25% 25% 1 100 80 80 100 90 092 2 100 90 80 100 7289 3 100 100 90 90 95 486 4 90 100 100 80 7289 5 90 100 100 80 7289 6 80 90 80 100 895 7 80 90 80 100 895 8 90 100 90 90 7289 9 100 100 100 90 683 表十五 一个项目中，各栋楼由于位置不同，价格也会不同。一般而言，靠近主体景 观或者是临近会所的楼 栋较好；临近马路、社区出入口的楼栋较差。 2、分析各栋楼的优劣，在表 1 中描述各栋楼的情况。 3、根据表 1 中的描述 ，在表 2 中打分， 4、按给出的各因素的权重，用加权平均法计算各栋楼的得分。 5、计算各栋楼的系数，首先取得分的中位数，系数设为 1，其他系数计算方法为：该栋楼的得分除以系数为 1 的得分。 6、计算各栋楼的均价，将第一步中计算出的楼盘的均价作为系数为 1 得分的均价，其他楼栋的均价用该均价乘以相应系数。 3、水平差确定 1、各类型选一栋楼做出详细的每套房的价格。 2、在不考虑楼层因素的情况下，分析各户型在朝向、采光、景观、户型、噪音、面积等方面的差异， 3、根据描述在打分。 4、按给出的各因素的权重，用加权平均法计 算各户型的得分。 5、计算各户型的系数，方法与计算各栋楼的系数方法相同。首先取得分的中位数，系数设为 1，其他系数计算方法为：该栋楼的得分除以系数为 1的得分。 6、计算各户型的均价，与各栋楼的均价计算方法相同。将第二步中计算出的该栋楼的均价作为系数为 1得分的均价，其他户型的均价用该均价乘以相应系数。 4、垂直差的确定 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 户型 三室两厅一卫 两室两厅一卫 单间 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 一室一厅一卫 一室一厅一卫 三室两厅一卫 26 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 25 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 24 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 23 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 22 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 21 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 20 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 19 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 18 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 17 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 16 7356 7236 7177 7199 7236 7252 7259 7289 7461 7311 7311 7282 15 7356 7236 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两室两厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 一室一厅一卫 一室一厅一卫 三室两厅一卫 26 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 25 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 24 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 23 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 22 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 21 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 20 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 19 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 18 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 17 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 16 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 15 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 14 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 13 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 12 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 11 7324 7205 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