商业广场可行性研究报告

1 第一章 总论 一、项目提要 1、 项目名称 ： 南亚风情商业广场 南亚风情商业广场 是南市区的商业中心，是昆明市的商业副中心，是 以现代化城市建设理念进行规划、设计、建设、经营和管理 的，代表现代城市最高商业水准的现代城市商业综合体，集先进商业商务设施、五星级酒店、高级公寓、空中景观花园于一体 。位于昆明市西山区滇池路，是 屹立于南市区 核心地段 的地标性建筑 ，是昆明南市区 最大的综合性商业商务建筑群，未来西山区乃至昆明经济增长的发力点 。 2、建设性质： 改建、扩 建 3、项目建设单位： 昆明诺仕达企业（集团）有限公司 4、项目建 设地点： 昆明市滇池路两公里处，属昆明市西山区福海乡 5、项目建设周期： 2008 年 6 月 土建全面 开工 ； 2010 年 年初 完成建设 。 6、 项目建筑面积： 72 万平方米 二、项目论证结论 建成后的 南亚风情商业广场 地处南市区 的核心位 置，交通 便利 ，是昆明的商业副中心。 南亚风情商业广场 项目运作成功之后，每年将带来上 10 亿元的营业收入， 南亚风情商业广场 自营和出租部份，每年固定能为政府实现增值税、营业税、城建税、房产税等各项税收收入超过 3 亿元以及更大的企业所得税。 解决 5000 人以上的就业， 创造巨大的政治 效益、经济效益和社会效益。 2 第二章 项目建设背景及建设必要性 一、 项目建设背景 加快城市化发展步伐，是党中央提出的新时期的重要任务。建设 南亚风情商业广场 ，是贯彻市委市政府举全市之力加快城市化步伐的精神 ，通过城市分商业中心的建设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推 进新昆明现代化城市建设。也是贯彻西山区 实施可持续发展、商贸富区等五大战略，培育商贸业、文化旅游产业、商务房地产业等“六大支柱”，强化 招商引资、自主创新、优化经济结构等“七个重点”，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区、宜居之区、活力 之区、和谐之区和城乡 一体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展的宏伟 战略的具体体现。 建设昆明副商业中心南市区商业中心 “ 南亚风情商业广场 ”项目，是昆明城市发展的必然要求 ； 是 填补南市区城市商业空白， 满足新的省级行政中心的服务需求，是 新昆明建设的重要任务； 以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设 南亚风情商业广场 ，是南市区商业中心建设业态的必然选择 ； 是加快昆明城市现代化建设的必然要求。 加快城市化发展步伐，是党中央提出的新时期 的 重要任务。 胡锦涛 总书记 在党的十七大 报告 上提出，在新的发展阶段 要 继续 全面建设小康社会、发展中国特色社会主义，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。并明确提出， 促进国民经济又好又快发展 ， 要 走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。 城镇人口比重明显增加。 在 2008 年 1 月 举行的 云南省第十一届人代会上，秦光荣省长在政府工作报告今后 5 年的经济社会发展的主要目标中也明确提出 ， 要 贯彻落实科学发 展观，做好统筹城乡这篇大文章，努力实现城乡互动，协调发展；着力增强自主创新能力，加快建设创新型社会；扩大公共服务，解决民生困难，加快构建和谐社会，把建设资源节约型、环境友好型社会放到突出位置，全面推进生态文明建设。 同时，继新昆明建设全面拉开，省委省政府站在云南 省发展的高度，提出建 3 设以昆明为 核心的滇中城市群 、滇中城市经济圈 的战略部署，对昆明市的城市建设提出更高要求，对通过 加快 城市建设带动区域发展寄予 了 更高的期望。 在此背景下， 昆明市委、市政府认真贯彻十七大精神 ， 坚决执行省委省政府的部署，围绕建设现代新昆明 的战略目标， 提出通过大干 2008、拼搏 2009、攻坚2010、冲刺整个“十二五”，要向世人展示 现代新昆明 以“一湖四环”、“一湖四片”、“一城四区”为核心，三大板块协调发展，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市；要成为经济景气指数最高、文化特色最鲜明、人居环境最好、投资环境最佳、社会最安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。在具体措施上， 要 实施 “一二三四五六工程”，下大决心、使大力气缓解或解决交通拥堵、城中村密集、滇池污染这 些百姓关注的焦点民生问题。 其中，“一”是城市拥堵一年缓解工程。“二”是一湖三环两年闭合工程，环湖公路、环湖截污、环湖生态建设两年全部建成。“三”是主城及环湖污水收集处理三年达标，“四”是轨道交通四年投入运营。包括城中地铁、环城环湖轻轨，还有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、经济圈的轨道交通。“五”是“城中村”五年改造重建工程。“六”是“四创”、“两争”六年实现。即创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国文明城市以及世界联合国人居城市、全国生态城市。 在城市建设上， 市委市政府 明确提出，要认清形势，充 分认识加快城乡建设、滇池治理、工业突破和城中村改造工作的重要性。 要举全市之力加快城市化步伐，促进全市经济社会追赶型、跨越式、超常规发展， 各级各类规划 要 充分体现现代化国际大都市 的 气派和风格。 在工作推进上， 新区和主城并重，一手抓新区建设，一手抓主城提升，加快载体建设，完善功能配套。主攻滇池治理和城市交通拥堵两大难点，着力提升城市形象。坚持把缓解城市交通拥堵作为民生工程的第一形象，一手抓交通硬件建设，一手抓交通软件建设，着力从根本和长远解决昆明城市的交通拥堵问题。 同时， 市委市政府视城中村改造为最大的民生工程。 昆 明作为云南省的省会城市， 有将近 300 个城中村，居住着 90 万人口，平均每平方公里 1 万人口，城中村的建筑大多是“握手楼”、“接吻楼”，结构非常简单 且 不抗震，一旦有地震 4 就是一个坟场，一旦有火灾就是一个火葬场 。为此 昆明市将向国家、省发改委申报社会事业发展项目， 拟 把昆明城中村改造纳入中国省会城市最大的社会事业发展项目，积极争取党中央、国务院，省委、省政府的大力支持，改善民生。 另一方面， 市委、市政府正式成立城乡规划建设及重点基础设 施建设 指挥部 和城中村改造领导小组。市委市政府以 “难题再难，必须破题，而且要快速破题；顽症再顽，必须施治，而且要标本兼治” 的魄力，从现在开始， 横下一条心，认准一条路，出重拳、施猛药、攻难点、见实效。 借鉴先进经验做法，研究制定推进城中村改造的政策措施，做到高容 积率、低密度、出精品， 计划 五年完成改造重建约300 城中村目标。 南亚风情园是诺仕达集团 于 1992 年创建的企业，从当年闻名遐尔的滇池路上的红房子到今天一派金碧辉煌、万般南亚风情的云南著名酒店餐饮品牌，南亚风情园在十多年的经营当中，创造了经营奇迹，成为南市区标志性的建筑群和餐饮酒店娱乐行业经营状况的晴雨表，云南最著名的综合性的 餐饮娱乐商务中心， 是西山区的纳税大户 ，带动了滇池 路沿线的商业和地产繁荣。但是， 随着城市的发展，以及越来越多的省级机关搬迁至南亚风情园所在的南市区，南亚风情园的经营内容和经营形式 也面临着 需要进一步拔高 ，以更好地服务于南市区 的问题 。特别是环绕南亚风情园 的 多个城中村，即束缚了南亚的发展，也影响了城市的形象，不能满足西山区城市化建设的需要，更不能站在更高的层面上为西山区的经济发展提供强劲的推力。 而在 2004 年行政区划调整之后， 西山区已是主城的重要组成部分，这是西山区建区 51 年以来的重大 历史性转折。经济社会进一步发展，面临着城市化高 速推进的全新态势。 辖区范围内，城乡一体化步伐加快，城 乡经济、社会迅速融合，社会各种矛盾凸显，城市工作任务加重。 区委、区政府提出了将西山区建设成为“经济繁荣、社会 稳定、环境优美、人民富裕的现代化新昆明中心区之一”的宏伟目标。而 南亚风情园所在 的南市区，是行政区划调整以后，西山区最重要的城市区块，是未来西山区经济发展最重要的增长极，推进城市化建设最重要的发力点。 为了配合西山区城市建设要求， 满足南市区城市功能需要， 助推西山区经济社会的发展，也为了使企业的发展跃上一个更高的平台，诺仕达集团决定集集团 5 之力，在原南亚风 情园的基础上，积极 响应 政府号召，配合城中村改造，建设南市区商业 中心 南亚风情商业广场 。 建设 南亚风情商业广场 ， 是贯彻市委市政府精神，通过 城市分商业中心的建设，解决城市拥堵， 着力改造城中村 ，推进新昆明现代化城市建设，也 是 贯彻 西山区 实施 可持续发展、商贸富区 等五大 战略， 培育商贸业 、文化旅游产业、商务房地产业 等“六大支柱”，强化招商引资、自主创新、优化经济结构等 “七个重点”，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区、宜居之区、活力之区、和谐之区和城乡一体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展 的发展战略的具体体现。 南亚风情商业广场 ， 必将成为南市区最 繁华 的城市商业综合体，成为助推西山区社会经济发展一台强劲的发动机， 必将为 新昆明现代化城市建设描绘最绚丽的一笔！ 二、 项目建设区域简 况 南市区商业 中心 南亚风情商业广场 ，位于昆明市滇池路 福海 街道 办事处 。 昆明市 南市区由两个部分构成： 1、 西山区福海、前卫街道办事处。 是西山区的主要城市区域 。 2、 昆明滇池国家旅游度假区 。 西山区位于昆明市西南面， 与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。 全区总面积 791 平方公里，城市建 成区面积 42 平方公里，有 100 多个住宅小区，人口 85 万，再加上 20 万流动人口，全区总人口达 100 余万，其中常住人口近 45 万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区 。 辖马街、金碧、永昌、前卫、福海、棕树营、西苑 7 个街道办事处和碧鸡、海口、团结 3 个镇，共有 63 个社区居委会， 35 个村民委员会， 221 个村民小组，居住着彝、白、苗、回等 25 个少数民族。辖区内有入滇河道 8 条， 72 公里的滇池湖岸线，滇池草海 12 平方公里，有 100 多个住宅小区。 西山区省、市党政机关聚集。 辖区内有省委、省人大、省政协、省纪委 、省高级人民法院、省 检察 院、 省公安厅、 市委、市政协、市纪委、十四集团军等领导机关和 130 余个厅局级单位，辖区内还有众多学校、医院和企事业单位。 6 在 西山区的产业结构 中 ，第一产业占全区 第二产业占 26，第三产业占 凸现 出 3、 2、 1 的产业结构发展布局。与一、二产业相比，第三产业的发展速度势不可挡，在 居首位，理所当然的成为西山区经济建设的主力军，涌现出西南、宏盛 达建材市场、广丰和前卫的茶叶、旧机动车交易等一批规模 市场。此外，产品辐射半径达 1000 公里的 螺蛳湾小商品批发市场， 已在 东盟 国家享有很高的知名度和美誉度，形成了规模、名牌、市场的良好效应； 而 由新希望集团投资 20 亿元，占地面积 800 亩的大商汇，是以建材和食品百货批发为主的商贸城 ； 前卫 片区 以及拟建的 南亚风情商业广场 所在的 福海片区 ， 是西山区实施商贸兴区战略的重点。 同时， 拟建的 南亚风情商业广场 项目，毗邻 昆明滇池国家旅游度假区， 该度假区 是国务院 1992 年 10 月批准成立的全国十二个国家级旅游度假区之一，也是全国十二个国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。全区规划控制面积 方公里，南濒滇池，北连市区，东与西山区接壤，西 与著名的西山森林公园隔湖相望 ，与福海、前卫街道办事处共同构成昆明南市区。 是昆明市环境最为优美，交通最为畅达，空气最为清新，人居环境最为优良的 区域之一。 1997年以来，先后吸引了红塔集团、云天化集团、万达集团、同仁医疗产业集团、滇池高尔夫等大型集团落户度假区。目前，全区共建成 142 个以观光游览、度假休闲、健身娱乐为主要内容的项目。拥有包括一个国家 4A 级景区（云南民族村）、一个袁晓芩艺术园、二座博物馆（云南民族博物馆和翰荣轩博物馆）、一个 18 洞高尔夫球场（滇池高尔夫）、二座专业化体育训练中心（海埂体育训练基地 和红塔体育中心）、三座四星级酒店（滇池温泉花园国际大酒店、怡景园度假酒店、滇池大酒店）， 4880 个标准床位、 29 块足球场、 54 块网球场、 11 个游泳馆（其中有 4个国际标准游泳馆）、 107 道保龄球等民族风情游览和高原体育训练、康体休闲设施。此外，还拥有若干篮球、排球、冰 球、跳水、垒球、羽毛球、壁球馆，以及较为完备的会议和娱乐设施。 初步形成了以少数民族风情和高原体育训练、康体休闲为支柱的两大特色品牌，在全国十二个国家级旅游度假区中独树一帜。成为海内外投资商竞相投资的热土、广大旅游消费者和体育爱好者观光游览、度假休闲、健身娱乐的“第三空间”。 作为现代化的城市商业综合体，拟建的 南亚风情商业广场 ，将是南市区最繁 7 华的商业商务中心，填补了南市区城市商业空白，是 南市区乃至整个西山区 和 昆明滇池国家旅游度假区的活力之都、城市之眼。 三、项目建设必要性分析 （一 ） 建设昆明副商业中心南市区商业 中心“ 南亚风情商业广场 ”项目，是昆明城市发展的必然要求 1、 目前 昆明的商圈结构和商业格局 状况 到 2007 年，昆明市现已形成有规模的商圈共有 12 个，其中主力商圈 1 个，即三市街商圈；次级商圈 2 个，即小西门次级商圈和青年路次级商圈；休闲商圈有 3 个，即翠湖休闲圈、昆都休闲圈、金碧休闲圈；专业市场商圈有 6 个，即广福路官南路专业市场商圈、官渡园专业市场商圈、前卫专业市场商圈、黄土坡专业市场商圈、金星小坝专业市场商圈和东部物流专业商圈。另外还有零星分布在各主要社区组团的微型社区商圈。 已形成的商圈中，呈现出以下分布特点： 1）以三市街主力商圈为 中心，随着城市环线逐渐向外扩张，各商圈以次级和休闲商圈、社区商圈和专业市场商圈 为主 。 主力商圈、次级商圈和休闲商圈均集中在一环路以内，构成了一环路内辐射全昆明的一个超大商圈 ，也是目前昆明的主商业中心 ；微型社区商圈主 要集中在一环路和二环路之间以及二环路周边范围内；专业市场商圈主要分布在二环路以外。 2）商圈分布在一环路以外呈现出明显的南北分布特点，东部有一定的商圈分布，而在城市的西边基本上属于商圈空白区。 在城市商圈构成中，大型百货商场和大型综合商场在商圈中占据绝对的主导地位，从目前昆明市的大型百货商场和大型综合超市分布来看，目前昆明市共有14 个大型综合超市，大型百货商场 16 个。分别为： 大型综合超市：沃尔玛（小西门店、集大店、国贸店店）、家乐福（世纪广场店、白云店、龙泉店、云纺店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（ 滇池路店、西红联店）、麦德龙北辰店、世纪华联广福路店、百佳超市金碧路店。 大型百货商场：金龙百货、金格中心、新世界百货、柏联百货（三市街、西 8 南广场）、百大（三市街 2 个、西南广场）、美辰百货、新大新百货、奥特莱斯、金鹰百货、厉山百货、仟村百货、攀成百货、巨龙百货。 从目前这些大型百货商场和大型超市的分布来看，主要有以下特点： 1）大型百货主要集中在一环路以内，以三市街商圈和青年路商圈内为主。这些百货形成了对整个昆明市的辐射。 2）大型超市分布相对分散，一环路、二环路内、二环路外等都有分 布。但是与商圈分布相似， 大型超市的分布主要还是分布 北片区，而 南片区和 西片区基本上没有具有影响力的大型超市。 2、 建设 南市区商业 中心“ 南亚风情商业广场 ”项目，是昆明城市发展的必然要求 从昆明的商圈结构和商业格局分析， 昆明市主力的三市街商圈和次级的小西门商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧 3 个休闲圈全部集中布局于一环路内。 而 从城市的大型百货商场和大型综合超市的结构来看，大型百货商场由于全部集中在一环路以内，再加上一环路以内作为昆明市绝对的核心商圈，大型百货商场在一环路内密集集中 。而昆明作为云南省的核心城市，主要的城市商业形态在一 个中心点上密集堆积，城市商业犹如全部挤在一个囚笼中， 所有的消费、休闲、娱乐全部要往城市中心挤， 带来的结果是城市严重拥堵，也束缚了昆明城市商业的发展。 同时，从 大型综合超市类业态上看 ，由于超市 大部分的经营品种都是人们日常生活所经常要使用的商品，因此从某种意义上来说是越接近人们的生活范围越好。而目前昆明仅有的 14 个大型综合超市是很难满足人们需求的。 从具体的区域来看，城市的西片区、南片区以及北片区 已经成为城市的主要居民区， 但缺乏大型综合超市， 对于大型综合超市类业态的需求比较紧迫。 由于 二 环路内只拆不建以及市内居住 空间狭窄等原因，越来越多的居民向西片区、南片区以及北片区搬迁 。 从昆明城市的发展趋势来看，西市区和北市区受地理条件限制，而南市区是衔接昆明老城和呈贡新城的中心枢纽区域，必将是今后昆明最主要的居民居住区 ，迫切需要有现代化复合型的大型城市商业中心 的出现 。 一 是滇池路 广福路沿线大型居民住宅小区， 高端住宅多，并在广福路沿线聚集了大量住宅小区，居住 人口迅速扩大，需要有大型商业设施来满足城市发 9 展的功能需求，并成为 带动区域发展的增长极。 二是辐射到以新亚洲体育城 世纪城为代表的主城区与呈贡连接部。由于 位处新城 与老城的结合 部，未来居住人口数量可观，更是交通连接的咽喉之处。但目前南市区缺乏综合性的大型商业设施，生活、消费、休 闲均极不方便，在南市区建设大型的现代化复合型城市商业设施 是城市发展的必然要求 。 （二 ） 建设 南市区商业 中心 南亚风情商业广场 ，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求 ，是新昆明建设的重要任务。 1、南市区房地产开发状况 南市区，北至南二环（高架）路，南至滇池边。西北至大商汇（兴科路沿线）。东南至新亚洲体育城。 目前，在整个南市区已经形成了上百个住宅小区， 从昆明城市 发展看， 南市区注定是一块商贾云 集的经济中心。 南市区的住宅小区包含广福路和滇池路两大板块。 1） 广福路板块 广福路是市政交通重点工程之一，是新城造城运动的策源地，沿线与老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未来连接呈贡新城和昆明主城的重要交通枢纽，为城市 1 级主干道。 因广福路片区毗邻市政新区板块，所以目前区域内成熟社区都是在 2006 年开始大量上市的，且建设速度较快，尤其以世纪城和新亚洲体育城为最。市场成交较好 。 目标客户基本覆盖了全昆明各区域、各年龄段的客户群，并辐射至全省乃至外省在昆群体。 2） 滇池路板块 滇池路片区依托滇池 旅游度假 区，度假、餐饮、休闲娱乐设施齐全，同时，教育、医疗 等设施配套，区域内也比较完善。从 1992 年滇池旅游度假区成立至今，发展速度很快， 片区的居住价值不断提升。滇池路片区独享的自然风光是其他片区无法比拟的，有了这一得天独厚的环境优势，该片区将成为塑造昆明宜居城市的样板区。从 2000 年昆明的房地产行业进入高速发展的时期以来，滇池路片区的房地产开发也开始火热起来。因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池时光、波西米亚花园等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调 。该区以别墅为主，多层为辅， 10 有少量小高层 。 2000 年至今已开盘 76 个楼盘。 该片区是开发规模最大最集中、水平最高、密度最低的别墅类项目的聚集地，是昆明的 “ 富人区 ” 。 目前在南市区买房子的很多都是昆明的白领阶层和一些个体老板。他们的年龄在 30 至 50 岁之间，受过高等文化教育，年薪在 8 至 20 万之间， 95%都有属于自己的车子。 看重居住区 室外的绿地、景观和文化居住品位。 2、南市区的商业业态 目前在南市区内的商业业态包括两大类：沿 广福路和南二环分布的各类专业批发市场和城市商业业态。本报告 仅对城市商业业态进行分析。 南市 区的城市商业业态又可细分为两类：集中的商业业态和 临 街商铺。 在南市区沿十里长街、广福路、滇池路、官南大道形成了沿小区的临街商铺，属于辅助性的商业设施 。特点是小、散、价值低 ，形不成对区域的影响力。 集中的商业业态是指在一个小区域内形成的商业中心或商业街，有多种类型的商店商铺，包括待建、在建、已建的或实际形成的商业中心。在整个南市区，可称得上集中商业业态的区域（项目） 主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里长街佳湖路、大商汇、世纪金源购物大广场、新亚洲体育城星天地商业广场、国美民升超市、国贸中心商业区（包括 国贸小商品城和沃尔玛购物广场）。 名称 位置 距离 南亚 （ 面积 商铺形式 业态类型 状态 富城商界 十里长街省高院对面 2 占地面积 104亩，共有 728间商铺 由单层、双层门面，多条商业街组成的商业地产 餐饮、茶叶、娱乐、品牌零售 在建， 08 年 5月开业 金都商集 滇池路西贡码头对面 4 占地面积 筑面积16800 平米 一套三层，按每套均价销售。共 106套。欧式购物村。 餐饮、酒吧、品牌专卖店，另有1000 农产品超市 在建， 08 年 5月交房 佳湖路 十里长街省工商局 长约 1 130 家商铺 两层商铺和单层商铺 超市、药店、食品、日用品、小家电 自然形成的商业街 11 对面 大商汇 广福路中段 积 818 亩，规划建筑面积80 万平米， 4 层至多层建筑，其中 1， 2 层为商铺 目前为陶瓷、灯具等建材批发 已营业，招商好，属专业市场 世纪金源购物广场 广福路下段 平米 4 层框架式结构 合商场 正在招商 新亚洲星天地商业广场 广福路下段 16 商 业 街 占 地100 亩 多栋商铺构成的商业街 餐饮、娱乐、购物 在建，部分营业 国美民升超市 滇池路口 贸商品城 国贸中心 面积 20000平方米 在原国贸内分割的小商铺 已营业 在以上区域当中，大商汇目前是建材商城 ，但包含了一些简单的城市商业业态 。 从对商业业态的分析可 看出，即便是南市区集中的商业业态，也是内容单一、容量偏小，商业形态初级， 缺乏综合性的商业设施。 这些集中的商业业态， 即便是已建成的或在建的， 更多是一种缺乏前瞻性规划的辅助性的商业设施，是在城市发展的过程当中伴生的临时性的商业聚合。而且在人口最稠密、行政机关最密集的滇池路南 亚风情园附近，严重缺乏成规模的商业设施。 3、建设 南市区商业商务中心 南亚风情商业广场 ，填补南市区城市商业空白， 满足新的省级行政中心的服务需求 从现状来分析， 南市区内， 世纪金源、大商汇、新亚洲体育城及其他房地产开发商落户此地。常住人口达 近 60 万人，相当于 2 个 我省的曲靖市。人气旺否，关键在常住人口，常住人口多，人气就旺。无疑，旺场将会带来流动人口聚集，第三产业的繁荣。但 南市区显然缺乏统领性的商业设施，无法形成强大的对区域的吸引力，更谈不上对 “环昆经济圈”范围内的曲靖、玉溪、楚雄的辐射作用。而 昆明城市 的城市建 设，已经 开 始从“摊大饼”式的环状发展，向环状式组团方向发展演变。主城区城市区域 与 北市区、南市区、呈贡新城等次级区域的结合， 12 成为 新昆明建设最 主要的城市 格局。 而 城市次区域 又 需要有相应的次级商业商务中心支撑区域的运营。而且， 省委、省人大、省政协、省纪委、省高级人民法院、省 检察 院、 省公安厅等 省级机关都已陆续搬到南市区办公，迫切需要有功能齐备的商业商务中心来支撑省级行政首脑机关的运营。建设南市区商业商务中心，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，已经成 为新昆明建设迫在眉睫的重要任务。 （三）建设友好 复合的城市商业综合体 南亚风情商业广场 ，是昆明城市商业发 展的必然需求 。 昆明城市商业的发展， 有商业体制阶段、个体商户兴起阶段、商户集中化和品牌化阶段、超市异军突起阶段、商圈化阶段等五个阶段。 1、昆明商业地产的历史演绎和 商业业态的演变 昆明商业 业态的 形式和 演变 可以按类别作如下区分： 专业市场形态：昆明商业地产的历史可以追溯到 1989 年，由于 青年路的改造， 青年路服装批发 商家集体 搬迁 到 螺蛳湾农贸市场， 形成了 新建的螺蛳湾商品批发市场。 随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河等食品、服 装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到 2004年，昆明市区共有 103 个各类专业市场，成为过去近二十年来最主要的商业地产形态，也将在未来长期存在。 写字楼底商： 1994 年，昆明第一个写字楼 鸿城广场开盘。到 2000 年，昆明市中心区 30 余个写字楼陆续开发，成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。 原因是，在一个单体内容纳住宅、商业、甚至酒店、写字楼等功能楼层，受规划和建筑条件限制较多，即使要做成单体综合体，也需要将商业部分楼层与其它功能楼层分开考虑。这样的商业地产形式基本上是不成功的。 依托社区的街铺型商业街： 这类商业物业主要是一些住宅底商、商业街区、以及部分批发市场。 其特点是铺面面积较小，而且比较均等，各个铺面之间的联系性不强，呈现为一种较为松散的商铺集合体，因此也没有专门的招商要求、业态组合要求和商业运营管理要求。 1994 年前后开发的新迎小区南区、北区的几条 13 商业街，连同官房大酒店及周边新的餐饮集中区； 1995 年到 1999 年， 1998 年滇池路最早的租售型商 业地产项目西贡码头的开发、销售和招商，北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，都是这种社区街铺型商业街区的体现。社区商业容易成熟，但也最容易到达价值顶点。 休闲商业街区：昆明最时尚的休闲娱乐集中区昆都，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等。是昆明文化特质的典型体现。 单一的商业体： 1993 年后，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等相 继建成并开业，成为昆明第一批成型的纯粹的 商业项目。这种 单一的商业体，主要指可独立经营的单一的写字楼、或酒店、或百货商业等，不参杂其它商业体，也不含单一的商业街。单一商业体属于前市场经济的产物，属于土地成本很低乃至划拨时代的产物。由于不能适应城市的发展要求，大多数已经在商业上销声匿迹。 计划经济时代 商品经济时代 市场经济时代 市场专业化分工合作 时代 市场白热化竞争 时代 70年代 时间 80年代 90年代中 2000年前后 业态变化 90年代后期 百货大楼 供销社 集体商铺 个体商铺 农贸街 百货大楼 个体商铺 以零售为主的批发市场 综合百货商场 商业步行街 品牌专 卖店 专营店 专业批发市场 综合百货商场 综合超市 主题百货商场 社区便利店 /小超市 商业步行街 品牌专卖店 专营店 专业批发市场 购物中心 连锁超市 连锁便利店 综合百货商场 综合超市 主题百货商场 专业连锁商场 社区便利店 /小超市 商业步行街 品牌专卖店 专营店 娱乐休闲 购物中心 连锁超市 连锁便利店 复合商业中心 14 图 2：昆明城市商圈发展演变图 复合商业业态：昆百大新纪元店和柏联广场是单一的商业体。但因为周边项目和街区配套的原因，共同形成购物、餐饮、休闲、娱乐、文化的商业复合体以商业街区（如休闲餐饮街区）、单体建筑及多个独立建筑构成的购物中心等共同组成的商业组合体而存活下来并获得长足发展。这种复合的商业业态必然是未来城市发展的核心商业模式。 2、以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设 南亚风情商业广场 ，是 南市区商业 中心建设业态的必然选择。 三市街商圈 （百货大楼为主题） 以宝善街、三市街为主，以百货大楼为中心的中心区 70年代前 商业街 成路等 以百货大楼、正义百货商场为主体的商业区中心地位继续加强，青年路、武成路为主的个体商业街开始形成 80年代前 三市街商圈 螺蛳湾商圈 小西门商圈 白塔路商圈 青年路商圈 三市街、白塔路、青年路及小西门四个以大型综合百货商场为主的四大商业区开始形成，以螺狮湾为主的大型批发市场商业区形成并发展，一些如昆都、和平村等的次级商圈也得到了发展。 90年代 三市街 螺蛳湾商圈 小西门商圈 白塔路商 圈 四大商圈继续演变，三市街商圈的中心领导地位得到空前加强；青年路商圈在沉寂一段时间后将与 三 市街商圈连为一体。一些如昆都、和平村等的次级商圈也得到了发展，复合商业中心出现。 2000次级 社区商圈 一些次级商圈 15 昆明商业业态的演变是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果 从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业 模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。 商业是城市的血液，是城市跳动的心脏。而商业地产的开发，必然与商业业态的演变和兴衰息息相关，也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。传统百货业态到 90 年代末就受到大型综合超市的冲击 ， 业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。专业市场作为城市功能的重要补充 和中心城市商业流通的主要形式，在过去二十多年来得到了快速的发展， 但也随着时代的发展而逐渐演变，有的专业市场开始衰落。社会的进程推动城市化的发 展，也推动着商业业态向更高的层面发展。如果商业形态是落后的，将必然被社会的进程所淘汰。所有的这一切都表明，要按现代化城市的要求建设城市的商业商务中心，其商业形态必然是 复合 性的商业综合体，要满足 购物、餐饮、休闲、娱乐、文化的现代城市生活的综合需求，实现不同物业形态之间的互补和共振效应 商业是住宅和写字楼、酒店的配套，反过来，住宅、写字楼、酒店客人成为商业的第一目标客群。才能成为城市区域的活力之窗、魅力之源。 （四）现代化的城市需要现代化的城市商业，建设南市区商业 中心商业综合体形式的 南亚风情商业广场 ， 是加 快 昆明 城市 现代化建设的必然要求。 1、现代化城市的商业发展趋势 随着城市的发展，城市商业也不断在演变发展。而没有现代化商业的城市也不能成为现代化的城市。从国内外现代化城市的发展历程来看，城市商业的发展必然遵循城市发展的客观规律。 一 是城市商业 空间摆布将更加合理：主要表现在 城市商业 业态在空间上的摆布将一改往昔 城市 只有一个商业中心的状态，而出现 “ 边缘崛起 ” 、区域性 商业商务 分中心与市商业中心并存的迹象。根据 城市商业 业态经营性质，时尚精品、选购品经营在城市或区域性商业中心，便利品经营更多选择在邻近居民集中 居住区布点。 国际化的上海、北京是如此，地方区域化的南京、杭州、成 都 也如此。 16 昆明今后 也会 形成以三市街为中心，涵盖青年路、小西门的昆明市商业中心 ， 同时有几个区域性商业分中心。 二 是城市商业 业态呈现多样化，竞争将更加激烈 。 主要表现在 商业 业态形式已突破往昔传统业态 (百货店 )一统天下格局，而出现多种新的业态： “ 一站式 ”购物中心、超市、仓储店、折扣店、专业店、专卖店、便利店等纷纷介入零售业战场。经过残酷的市场争夺后， 商业 业 态 的发展将会根据市场大势和不同消费层次而走向多元化、理性与高层次发展阶段。 三是城市 零售业市场定位 呈现多元化 。 随着 商业 业态的不断丰富，卖场数量的不断增加，供货商和消费者挑选零售卖场的余地越来越大。在这种市场形势下，单一商场的竞争已经让位于综合商区的竞争。 四是城市商业 营销理念的消费者本位化 。现代化商业业态 的本质在于营销理念的革命性变革 ， 在于以消费者为本位理念的真正确立。这是 城市商 业顺应市场大势由卖方市场转向买 方 市场这个特定社会经济环境的反映。 消费者对于城市商业的需求，已经从单一的买卖场所上升购物、娱乐、休闲、文化的综合享受。要构建满足未来发展要求的现代化的城市商业，必须梳理 以消费者为本位的经营理念，一方 面在有形环节有所体现，在业态形式上、定位上、空间摆布上、品牌组 合上 满足消费者的综合需求 ；另一方面 也 要在 无形环节体现出来，在服务上保证体现 。 创造顾客价值，提高顾客满意 度 ，是其立足市场的根本，是一种实实在在的行动。 必须在建设规划上充分体现。 2、建设南市区商业 中心 友好复合的 商业综合体形式的 南亚风情商业广场 ， 是昆明现代化城市建设的必然要求。 城市作为经济社会的主要载体，其建设 水平 与质量，直接影响着当地经济社会的发展速度和竞争力。昆明的经济总量占据全省的 1/3， 在昆明 工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化 拓展的关键时期 ，如何提高建设水平和建设质量，提升城市综合竞争力， 是一切工作的出发点。省委常委、市委书记 仇和 认为 ，现代化城市，不是个名字，各个领域、各个层面、各个细节上都要瞄准现代化新城市的标准、规范和要求。 符合现代化城市商业发展趋势建设的 南亚风情商业广场 ，必然以其复合友好的综合性形态和强势的商业运营，为昆明城市现代化建 设增光添彩。 17 第三章 项目建设意义 南亚风情商业广场 每年 能固定地为政府实现增值税、营业税、城建税、房产税等各项税收收入超过 3 亿元以及更大的企业所得税 ， 解决 5000 人以上的就业。 对提高城市 竞争力，助推昆明成为东盟地区中心城市； 构建和谐社会， 成为西山区一个经济增长的发动机，为西山区的发展奠定长足的基础； 缓解老城“城市病”；推动南市区发展，与现代新昆明建设的步伐相适应；打造城市名片，塑造昆明城市形象；高规格建设，助推西山区社会发展进程有重要意义 。 一、 提高城市竞争力，助推昆明成为东盟地区中心城市 昆明是中国面向东盟地区的前沿城市，是未来中国经济发展的重要突破口。依托强大的国内市场和经济实力，面对最具发展活力的东盟地区，昆明的发展面临千载难逢的机遇和条件。秦光荣省长在政府工作报告中提出要着 力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略。 南亚风情商业广场 以前瞻性的商业和商务体系，推动南市区成为汇聚高端商业、高效商务和高层次市民群体的城市新兴区域，成为衔接昆明老城和呈贡新城 的核心和枢纽 ， 形成超前的、服务于国际国内政治活动、经济活动的城市发力点， 有利于增强城市辐 射功能。 昆明是省会中心城市。做大做强昆明，不仅是昆明自身发展的问题，而且关系到全省发展的大局。 建设 南亚风情商业广场 ，可辐射 滇中城市群，又通过滇中城市群的辐射作用，促进全省经济的大发展，使云南在中国 东盟自由贸易区的建设中进一步发挥桥头堡作用 。 建设 南亚风情商业广场 ，有助于 提升昆明的城市竞争力，推动昆明成为东盟地区中心城市。 二、 增加税收，成为西山区一个经济增长的发动机， 为 西山区的发展奠定长足的基础 南亚风情商业广场 展现了一种迷人的、具备无限活力并顺应时代发展的商业格局，将吸引昆明老城、 南市区、滇中滇东地区甚至东盟地区的客人汇聚于此 ，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，从而创造巨 18 大的销售业绩，培养出一个巨大的税源，给政府带来源源不断的财政收入。初步估计，项目运营成功后，每年政府可获得近 3 亿元的税款收入，为西山区的经济发 展提供源源不断的发展动力。同时， 南亚风情商业广场 通过科学的规划和建设，依托诺仕达集团的经营实力，采取整体推进的方式，建设高层次的商业形态，形成友好的复合型商业商务体系，具备长足的发展空间， 通过自上而下的辐射作用，引领地区的城市化进程 ， 为西山区乃至 昆明市的发展奠定基础。 三、 构建和谐社会，扩大就业，缓解老城“城市病” 目前，全球及中国各大城市因为城市空间的单中心特征引起的 “ 城市病 ”日益恶化，均面临如城市环境恶化、交通拥挤等不同程度的 问题 ，给城市管理带来了诸多问题 。 从 90 年代起，昆明进入城市化、工业化高度发展 期，造成了交通堵塞、滇池污染、建筑密度 高 、城市特色欠缺、人居环境差等城市病。主城建成区由上世纪 90 年代初的 100 平方公里左右发展到目前的约 200 平方公里， 面积增加了， 但 同时 随着人们生活水平不断提高，买车的人增 多是必然趋势，车流量的不断增大，使市中心道路负载过重。从某种意义上讲，规划道路并不能彻底解决问题，因为供给越大，需求越大。 我们 虽然可以以拓宽道路，修建各类停车场等方式 来做 出规划，但这只是一种静态的处理方式 ，而在动态方面，环境的改善吸引来更多的车辆，车流量自然随之增大 。 但城市 道路容量是有限的，所以，仍然会 发生交通堵塞、停车难的现象。 有限的空间根本不能满足人们的需求，一味地改善道路环境，只能形成一种恶性循环，并不能从根本上改变交通困难的问题。 目前昆明机动车拥有量 已突破 90 万辆，预计 2008 年将达到百万辆。 昆明城内 ，人满为患，塞车难以根治，人均绿地少，建筑密度高。在这样的主城区环境里， 同时车辆引发的污染、能源消耗过大、停车等其他问题， 办事效率难以提高，这样的状况不改变， 很难想象人们会认可昆明的投资和创业环境。 交通与商业发展有着重大的联系 ，交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，同样，商业网点的布 局 也 影响着城 市的交通状况。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。 南亚风情商业广场 项目将 带动我 市 商业圈向 南市 区 转移 ，减轻 市中心商业区主要 街道压力，特别是交通拥挤状况，保证安全和环境整洁 。 同时项目本身可以解决 5000 人以上的就业。对 缓解老城“城市病”， 19 扩大就业，构建和谐社会。 四、推动南市区发展，与现代新昆明建设的步伐相适应。 2003 年， 省委、省政府 做出 建设现代新昆明 的 重大战略部署 。 现代新昆明城市发展战略实现后， 昆明 市的总人口将从现在的 578 万发展到 800 万，城镇人口由 300 万发展到 650 万，城镇化率由 52%提高到 81%。其中，主城区从现在的 180 平方公里发展到 “ 一湖四片 ” 现代新昆明城市区的 460平方公里，人口由 245 万发展到 450 万。城市空间较大拓展，生态环境明显改善。一个综合实力雄厚、特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和面向东南亚、南亚的现代开放城市将展现在世人面前。 作为昆明城市区域的重要组成部分，南市区的发展必须与现代新昆明的建设步伐相适应， 南亚风情商业广场 将是 推动 南市 区发展的重要力量。 五、 打造城市名片，塑造昆明城市形象。 南亚风情商业广场 的商业体系不同于一般商业 中心的概念，而是一个多功能、高档 次、高品味，专业化、个性化 极 强，友好 复合 的综合性 商业体系，是奢侈品和名品的汇集之地。使消费者在集中时间内感受多元化、综合性的消费， 一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲， 给消费者带来前所未有的休闲娱 乐体验，成为人们在工作之余一个释放压力、彰显个性、感受精彩生活的空间，成为人们在办公室及家庭以外的“第三生活空间”。由此发端， 南亚风情商业广场 将推动昆明成长为东盟及中国西南地区的购物天堂，成为昆明新的城市名片。 六 、 改善区域生态环境， 打造城市名片，塑造 春城 形象。 南亚风情 商业 广场 的商业体系不同于一般商业中心的概念， 而是一个多功能、高档次、高品味，专业化、个性化 极 强，友好复合的综合性商业体系，是奢侈品和名品的汇集之地。使消费者在集中时间内感受多元化、综合性的消费，一站 式购物、一站式娱乐、一站式休闲，给消费者带来前所未有的休闲娱乐体验，成为人们在工作之余一个释放压力、彰显个性、感受精彩生活的空间，成为人们 20 在办公室及家庭以外的“第三生活空间”。由此发端，南亚风情商业广场将推动昆明成长为东盟及中国西南地区的购物天堂，成为昆明新的城市名片。 仇和 书记 为昆明的城市环境定位：要把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、昆城新姿，融人文景 观和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。 以加强生态环境建设为突破口，开创城市可持续发展的新局面 。南亚风情商业广场的开发和建设，完全符合仇和书记关于昆明城市环境的定位，一片被绿水鲜花环绕的崭新的建筑群的诞生，将使城市形象发生根本的改变。 七 、更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量，推进西山区经济、社会、文化发展进程 胡锦涛同志在党的十七大报告中提到 “ 要转变经济发展方式 ” ，转变经济发展方式是关系国民经济全局的紧迫而重大的战略任务。 就是要把粗放型分散型的发展 方式转变为精细型集约型的发展方式，更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量。做到全面协调可持续的发展。 南亚风情商业广场的建设将 更好地体现科学发展观的 本质 要求 ，可以促进经济 结构不断优化，资源利用效率不断提高，生态环境不断改善，在此基础上实现可持续 增长 ，实现 经济又好又快发展。 同时，项目的建设将有力的破解南市区的发展难题， 从本源上 本质上 抓好产业结构和需求结构的调整， 从而提高 自主创新能力，不断增强消费的需求、服务业的发展以及科技进步对经济增长的带动作用。 南亚风情商业广场的建设既体现科学性、前瞻性， 也强调艺术性、文化性，同时特别突出对人的关爱、对社会公共利益的尊重。是社会发展进程当中，政治、经济、科学、文化、艺术和人文精神的综合体现，构建了一种高标准的社会文明体系，将对社会的发展起到积极的示范作用，助推西山区社会发展进程。 南亚风情商业广场的经营建设当中很重要的一条就是与世界保持同步，要引领发展潮流。南亚风情商业广场将引进诸多的国际品