高层住宅+商业与裙楼门面+车库项目可行性研究报告

1 金项目（一期） 可行性研究报告 2 目 录 第一章 总体说明及研究摘要 . 6 一、总体说明 . 6 二、项 目摘要 . 6 1、项目概况 . 6 2、产品形态 . 6 3、主要经济技术指标 . 6 4、投资规模 . 7 5、经济效益评价 . 8 6、资金筹措计划 . 8 第二章 项目概述 . 9 一、项目名称 . 9 二、项目提出的背景 . 9 三、开发单位概况 . 9 四、项目开发模式 . 9 五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设 . 9 1、项目可行性研究的范围、编制依据 . 9 2、项目可行性研究前提及假设 . 10 第三章 及白云区简介 . 11 一、基本概况 . 11 1、 . 11 2、白云区 . 11 3、白云区的经济 . 11 二、历史沿革 . 12 1、 . 12 2、白云区历史源革 . 13 三、自然资源 . 13 1、土地资源 . 13 4、生态旅游资源 . 13 四、交通环境 . 14 1、铁路网 络 . 14 2、城市内部交通 . 15 第四章 市场研究 . 17 一、 宏观经济运行情况 . 17 1、城市总体经济实力及 行状况 . 17 2、固定资产投资状况 . 18 二、 2011 年 地产市场总体分析 . 19 1、房地产开发市场情况 . 19 3 2、房地产开发资金保障情况 . 20 3、商品房销售市场情况 . 21 4、保障性安居工程建设情况 . 22 三、 2011 年 城区土地市场分析 . 23 四、近期政策解读 . 28 1、 2011年中国房地产重点政策回顾 . 28 2、“国八条”确立基调，明确调控措施 . 31 3、地方政府细则跟进，北京举措最为严厉 . 31 4、货币环境全面收紧，影响房地产供需双方 . 32 5、 中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇 . 32 第五章 区域市场 . 34 一、白云区房地产市场概况 . 34 2、白云区市场概况 . 35 二、白云区市场供求结构 . 36 三、区域房地产 市场历史发展 . 36 1、白云经济形势与房地产市场 . 37 2、白云城市发展格局 . 37 三、重点项目对比分析 . 38 1、 . 38 2、 . 40 3、米兰春天 . 41 4、南湖郡 . 43 四、区域目标市场客户研究 . 44 1、目标市场客层特征： . 44 . 45 . 45 第六章 项目 析及定位 . 46 一、项目 析 . 46 1、项目优势 . 46 2、项目劣势 . 47 3、项目机会 . 47 4、威胁 . 47 二、项目目标客户群分析 . 48 1、项目目标客户群 . 48 2、目标客户特点和置业方案 . 48 三、项目定位 . 50 1、产品形态定位 . 50 2、业态定位 . 50 3、价格定位 . 51 4、销售价格建议 . 52 第七章 项目规划设计方案 . 54 4 一、设计构思 . 54 二、规划设计方案 . 54 1、工程建设的规模和设计范围 . 54 2、总平面布置 . 54 3、景观及绿地系统 . 55 4、交通组织 . 55 5、建筑设计 . 55 6、结构设计 . 56 7、建筑节能设计 . 57 第八章 项目开发计划 . 58 一、开发机遇 . 58 二、开发周期安排 . 58 三、销售周期安排 . 58 第九章 投资估算 . 59 一、投资估算依据 . 59 二、开发总投资估算 . 59 1、 期） 700亩开发总投资 . 59 2、 期）第一组团 140 亩开发投资测算 . 60 第十章 财务评价 . 62 一、条件假定 . 62 二、优惠政策 . 62 三、经济测算 . 63 1、项目经济测算汇总表 . 63 2、项目经济性评价表 . 64 3、财务可行性分析 . 64 4、盈亏平衡分析及评价 . 65 5、敏感性分析 . 66 6、分析结论 . 66 第十一章 风险规避及控制措施 . 67 一、风险类型和防范措施 . 67 1、成本风险 . 67 2、市场风险 . 67 3、其它风险 . 67 二、风险控制 . 67 1、工期 . 67 2、投资决策 . 67 3、项目时效控制 . 68 第十二章 研究结论与建议 . 69 5 一、研究结论 . 69 二、有关说明 与建议 . 69 6 第一章 总体说明及研究 摘要 一、总体说明 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证 重庆 大川控股集团 有限公司 期） 投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点， 我们 从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的 主要数据来源 是： 项目有关经济技术和综合建筑面积指标， 是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成 ； 各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于 州统计局 ；建安工程造价的构成依据， 参照了 建设委员会公布的 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由 重庆 大川控股集团 有限公司 全资兴建的方案， 本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目 所在区域市场分析 ，结合本项目的实际情 况 严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前 过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。 二、 项目 摘要 1、项目 概况 金项目（一期） 位置： 规划建设总占地面积： 466667 （约 700亩） 建筑总面积： 2812625 万 综合容积率： 、 产品形态 3、主要经济技术指标 7 主要技术经济指标表 序号 项目 指标 单位 备注 1 规划净用地面积 466,667 净地，约 700 亩 住用地 业用地 化用地 积率 筑密度 35% 地率 2 总建筑面积 中： 地上建筑面积 下建筑面积 宅 按计容 95%计算 业 下车库 18569 个 3 可售建筑面积 4 不可售建筑面积 4、投资规模 本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成 本包括土地费用 （含前期拆 迁成本） 、前期费用、建安成本、基础设施费、 大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算，项目总投资 约 866012 万元， 可售 综合单方造价 3092元 /。 序号 项目 总金额（万元） 单价（元 /） 1 土地费用 2 勘察设计费 3 报批报建费 4 前期准备费 5 建安工程费 6 开发 间接费 7 不可预见费 8 管理费 9 营销费 10 财务费用 11 营业税 12 土地增值税 13 交易印花税 成本合计 8 5、经济效益评价 序号 指标名称 指标值 单位 1 项目总 投入 866,013 万元 2 项目销售收入 1,277,940 万元 3 所得税前净现金收益 411,928 万元 4 所得税 102,975 万元 5 所得税后净现金收益 308,953 万元 6 税后投资收益率 7 税后财务净现值（ 182,862 万元 8 税后财务内部收益率（ 9 税后投资回收期（静态） 10 税后投资回收期（动态） 结论 ：本项目财务内部收益率 大 大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资 动态回收期为 ，项目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。从财务评价看，该项目可行。 6、资金筹措计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是借贷资金，三是 销售收入转投入 。 本项目资金来源如下： 预计投资： 866013 万元 自有资金： 80000万元 借贷资金： 80000 万元 销售收入转投入 ： 706013万元 9 第 二 章 项目 概述 一 、 项目名称 目（一期） 。 二、项目提出的背景 中国西部地区唯一的直辖市，是长江 上游的经济中心，是一座依山而建，依水而居，驰名中外的名城。直辖十年以来， 部大开发和三峡工程建设的契机，以前所未有的发展速度在西部崛起，已成为长江上游经济发展的“火车头”。去年国家定 城乡统筹发展试验区，“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。 白云 区 是 近几年特别是去年 区”后 白云 区 房地产有了长足的发展。 2012年，随着 限公司 业务拓展及可持续化发展战略的需要， 重庆 大川控股集团 有限公司 战略性储备了 金项目（一期 ） 片区土地。 白云 区 是 为宜居的地区之一。 整个宏观经济形势运行良好 ，加上 府 在政策上大力支持 白云 的发展， 2011年将 白云 县和双桥区合并为 白云 区 ， 片区基础配套设施进一步完善，区域形象进一步提升。在 白云 区 房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下，公司于2012年开始对该地块进行开发。 整个项目占地 ，规划总建筑面积为 三、开发单位概况 本项目由 重庆 大川控股集团有限公司进行开发。 重庆 大川控股集团注册资本 ，总资产逾 40亿，员工逾 3000 人，有 15 家 全资控股公司，是 重庆 市百强企业， 信用企业。集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道，形成了以开发业、建材业为核心，覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。 四、项目开发模式 本项目由 重庆 大川控股集团 有限公司 进行开发，项目开发包括高层住宅和商业。项目的经营方式为： 住宅 、商业 全部销售。 五 、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设 1、项目可行性研究的范围、编制依据 本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、项目规划设计方 案，项目一期建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设 10 项目可行性研究指南以及建设部房地产开发项目经济评价方法，结合 房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有： （ 1） 关于 白云区白金片区项目合作备忘录 （ 2） 白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书 （ 3）白云区白金片区土地一级开发合作协议书 （ 4）有关本项目的行政性文件及批复 （ 5）建设部房地产开发项目经济评价方法以 及国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南 （ 6） 其它有关资料。 2、项目可行性研究前提及假设 （ 1）本可行性研究报告在 重庆 大川控股集团 有限公司 提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成， 重庆 大川控股集团 有限公司 对有关资料的真实性负责。 （ 2）项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以 重庆 大川控股集团 有限公司 不改变其开发目的为前提。 （ 3）本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。 （ 4）项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他 项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。 （ 5）假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。 （ 6）本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为 实际建筑容积率与本报告设计容积率不符， 测算 将有相应调整。 11 第 三 章 及白云区 简介 一、基本概况 1、 中国贵州省的省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服 务中心。 家森林城市“，被中国气象学会评为“中国避暑之都”，良好的气候资源，尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商避暑。 2、 白云区 白云区是 的 6 个市辖区之一，地处 中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤，把守着 北部的门户，战略地位十分重要。该区东西最长为 28 千米，南北最宽为 20 千米，全区总面积 方千米，占 是全国最大的铝工业基地之一。有意思的是， 中心落在了白云区，贵州省的地理中心也恰好落在了这里，所以白云区素有“双心之区”，“贵州中心”的美誉。 3、 白云区的经济 白云区人均生产总值一直位居全省第一名。 2003 年人均 500 美元，据统计至 2008年白云区人均 突破 5000美元大关。白云区虽然历史短暂，但经济发展异常迅猛，已在经济发展史上留下了浓厚的一笔，而且神话仍在延续。作为 一颗璀璨的明珠，白云区与金阳新区已成为 誉为“ 浦东新区”。 2006 年是白云区实施“十一五”规划的起始之年。 一年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区人民高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，紧紧围绕实现“三个率先”（在全市率先实现跨越式发展、率先实现城乡统筹发展、率先全面建设小康社会） 12 和建设“六个白云”（竞争白云、实力白云、富裕白云、魅力白云、生态白云、平安白云）的目标，解放思想，开拓奋进，扎实工作，统筹推进经济、政治、文化、社会建设，较好地完成了区八届人大四次会议确定的目标任务 。 2006 年，全区经济保持持续较快增长，实现生产总值 元，增长 完成财政总收入 元，增长 完成地方财政收入 元，增长 完成全社会固定资产投资 元；城镇居民人均可支配收入达 10599元，增长 农民人均纯收入达 4422 元，增长 教育、科技、文化、卫生等社会各项事业取得新的成就，实现了“十一五”规划的良好开局。 白云区 总面积 270 平方千米。 2006年末人口 人，其中非 农业人口 人，农业人口 人。 属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风 高原气候 明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温为 年极端最高温度 为 年极端最低温度为 这里气候极其宜人，环境十分 优美，四季不分明，温差小，是许多旅游者 的理想避暑防寒之地。境内自然资源丰富，全区农用地面积 顷， 建设用地面积 顷，未利用地面积 顷。矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、 大理石 等，储量较大，品质较优，易于开采。 二 、历史沿革 1、 东周以前：贵州为荆州西南裔。属于“荆楚”之一部 。 春秋战国时期：属于牂牁国之辖地；春秋末期，牂牁北部领土，仍以夜郎邑为中心，定国号为“夜郎”战国时期 归属南夷夜郎国 。 汉时期：由牂牁郡所辖 。 唐朝时期：属于矩州，宋朝时期称 “贵州” 。 元时期：至元十六年设立八番罗甸宣慰司。至元十九年设立顺元等路军民宣慰司。至元二十九年顺元、八番两宣慰司合并，设 立八番顺元宣慰司都元帅府于 然称作贵州，但元朝统治者称顺元城 。 明时期：设立贵州等处承宣布政使司于 州正式成为明朝的第 13 个行省 。 清时期：设立贵州巡抚驻 民府、后改 民国时期： 1914年设立 ，属于黔中道。 1920 年 直属贵州省长公署。 1936年属第一行政督察区。 1937 年 直属省政府管辖。 1941 年 7 月 1 日， 正式成立。 1944 年 设九个区，其中一至五区为城区，六至九区为郊区 。 1949 年： 4 月 24 日 行政督察专员公署在 修文成立 。 1950 年： 至四区为城区，五至七区为郊区 。 1952 年： 政专署撤销，设贵定专区 。 1954 年：贵筑县划归 管辖 。 1955年： 人民政府改称 人民委员会 。1957：撤销贵筑县，将原贵筑县大部分地区划入 原安顺专区的清镇、修文、开阳三个县及原属黔南州的惠水县划归 1958 年 2 月接管贵筑县辖区 。1963： 1963 年 10 月开阳县划归遵义专署，修文县、清镇县划归安顺专署，惠水县划归黔南自治州。 1967 年 3 月成立毛泽东思想 革命 委员会，同年 8 月，改称 13 革命委员会 。 1973： 1973 年 6 月建立白云区。 1982 年 8 月将 革命委员会恢复为 人民政府 。 19921992 年清镇撤县设市。 1993年 6 月撤销花溪区小河镇、南明区小河街道办事处，成立市辖副县级小河镇 。 1996 年 1 月 1 日，经国务院批准。原由安顺地区管辖的清镇市、修文县、息烽县、开阳县划归 2000 年 4 月开始建设金阳新区 。 2001年设立小河区。 2、 白云区历史源革 清朝时为 及贵筑县辖地，民国二年（ 1913），废府并于次年置 ，为 县属北一区，区公所驻沙子哨。十九年（ 1930），改称第八区，于鸡场镇建立白云镇，以白云寺作为镇名。二十六年（ 1937），更名沙子哨区，三十年（ 1941），废 公所移驻白云镇，更名为白云区。 1952 年，贵筑县划归沙子哨区。 1957 年 11月，废贵筑县，置乌当、花溪二区，属 六区即沙子哨区并入乌当区， 1959年12 月，复置白云镇，直属 ， 1962年，白云镇改隶乌当区， 1973年 6 月，置白云区，至今未变。 三 、 自然 资源 1、 土地资源 白云区是一个城市与农村并存的区域 ,拥有 700 多平方公里的区域面积，土地资源相当丰富。 2、 水利资源 白云区水资源丰富，是广州市重要的水源涵养地。 珠江 流经白云区 西部 ，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙贝海等数条大小河流亦流经境内。其中流溪河从该区东 北部 横贯至西 南部 ，是广州市民主要的饮水源。除此之外，白云区还有大小水库 14个。 3、 动植物资源 白云区境内动植物资源丰富，其中的帽峰山植被以天然次生阔叶林、针阔混交林和人工阔叶林为主，有黄樟、中华楠、观光木