岛综合物流园产业体建设项目可行性研究报告

1 第一章 项目总论 合物流园产业体建设项目 开发商： 公司法定代表人： 公司性质：有限责任公司（民营企业） 公司业务范围： 中国 是一个大型综合 性 产业体 项目 ， 集 冷链 物流、 现代仓 储、多式联运 、 跨境电商 、云计算 信息平台 功能 于 一体， 以 云端大数据 信息服务和 跨境 电商 服务 作为 园区的 核心竞争力，实现物流业、商贸业、信息技术 、生态农业的四 大产业在园区内的协调发展，创新 冷链 物流 产业发展新模 式、跨境协同电子商务 、 关注绿色生态农业 ，把园区建设成为一个现代化的 “智慧型 ” 2 物流 产业综合 园区 ，奠定园区在区域 和行业 内的领先地位。 项目规划用地 建筑面积 方米。主要基础工程建设项目包括园 区 标准 冷链 仓库 、 电子商务中心、云计算中心和生态农业示范基地 ；园内市政设施；园内道路 ； 园内办公楼 等。 项目 预计总投资 其中 冷链物流园 总投资 民币 ，电子 商务和云计算中心 基础建筑投资为 生态农业示范基地建设投资础 设施 建设投资为 园区管理服务中心 （ 含办公楼 ） 为 正常 流动资金 项目 分二 期 开发建设，周期时间 为 二 年， 一期工程预计投资约 民币 ，其余均在二期工程投入， 预计 总投资为 人民币 。 本项目正常年收入总额为 业税及附加为 成本费用为算可知税前利润总额为 据国务院发布的企业所得税条例规 定，本项目所得税率为 正常年所得税为 资利润率和投资利税率 方面 ： 本项目投资利润率和投资利税率如下： 年利润总额 投资利润率 = 3 项目总投资（投资总额流动资金） 年利润总额销售税金及附加 投资利税率 = 项目总投资（投资总额流动资金） 其中 财务现金使用分析 为 ， 根据现金使用分析。计算求得结果见表 11 表 11序号 指标名称 单位 全部投资 自有资金 所得税前 所得税后 1 财务内部收益率 % X X X 2 投资回收期 年 X X X 以上结果表明：本项目财务内部收益率为 X%，大于基准内部收益率，投 资回收期 明企业盈利能力能满足基准要求。 项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本 区域 产业集群化发展的需要和市场发展变化趋势，符合 理位置对 展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好； 公 拥有雄厚的资金实力、有 大型 投资 经营管理经验， 有良好的客户资源和优秀的运营管理团队 。 项目建成投入运营后，将提供 几千 个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。 项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。 4 第 二 章 项目 必要性 流园 产业 体 的发展 背景 在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。 由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近 2 3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。 经济发展最快的省份之一， 2010 年经济总量位居全国第十二位。1979 29 年，按绝对数比较， 2007 年 量为 1978 年的 不变价格推算（以同期全国平均物价水平为基准）， 增长速度次于广东、浙江等二省份居全国第三位， 2010 年 仅次于天津市、重庆市、四川省，增幅居全国第四位。 1978，有 21 年 增长率高于 10， 幅最高的年份为 1993 年，年增长率达到 量在全国的位次从 1978 年的第 22 位，至 2007年上升至第 10 位； 1981 年 量首次突破 100 亿元， 1993 年破 1 千亿元， 2008 年突破 1 万亿元。据初步核算， 2010 年 地区生产总值为 元，比上年增长 人均地区生产总值 39432元，比上年增长 三次产业比例为 5 综合物流园产业体 建设的必要性 本项目的实施有利于整合 流服务资源 作为 先行先试的重要载体， 成为 济区建设的重点实验区。而中国之所以成立 合 ，主要在于探索 流合作先行先试的示范区以及海峡西岸经济区科学发展的先行区。此区的发 展目标，在于将 合实验区构建成为具有较强竞争力的产业支撑体系，并期望通过积极承接 设先进制造业基地，发展电子资讯、海洋生物、清洁能源等现代产业体系，并打造低碳经济岛，以构建生态园林城市为目标，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的经济发展方式，以全方面的方式建设现代化的生态海岛城市。 支持 合实验区加强与 他地区尤其是台商投资相对集中地区的合作，鼓励这些地区的台资企业在 立区域行销总部、产业研发基地，促进优势互补、分工合作、共同发展。积极创新 流合作新机制、新模 式等，为其他台商投资相对集中地区提供示范。 资 将紧紧抓住沿海地区及 区产业梯度转移等良机，围绕提升产业层次、拓宽对台交流合作空间，全方位加强与台商行业公会的对接联系，以拓展物流分拨中心。 本项目的实施可以优化产业的布局 “通过加强区域融合、产业融合和要素融合，有效整合和最大限度发挥 。在功能园区联动发展上提出： “推动 境电子贸易合作 、 构建冷链物流配送 网 、 拉动 济体协同发展 ”。这样现代物流业 产业体 在 “坚持服务 跨境 化、物流现代化、商贸一体化、资源布局合理 化、要素流动自由化 ,”的指导思想下大有可为 ， 通过 “加快枢纽型物流园区建设与合作 ， 构建 云端大数据 信息共享平台 ,共建 同经济体 ”的协作促进产业的优化。 6 综合物流园产业体 在物流产业的优化、整合、集聚起到很好的促进作用 ,它能整合 流服务的资源 ,提升物流服务功能。从而带来商流、资金流、信息流、技术流的集聚 ,形成产业上的聚集 ,有利于城市的发展和繁荣。 流企业的集聚 ,增强了园区的集散功能 ,减少了货物无效转运、装卸、搬倒，提高了物流效率。在物流园区 ,不同的物流企业可以完成货物的分拣、接运、仓储及单证交接 ,从而将物流活动串联成整体的活动。不同货物的统一流通方向 ,同一货物的不同流通方向 ,不同货主的同一流向货物 ,同一货主的不同流向物流 ,在物流园区中得以集结和配载 ,大大提高了物流效率 ,降低了物流成本。 本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用 该 园区作为联系产业上下游的纽带 ,是各项物流活动开展的主要载体 ,为实现物流过程的 “无缝衔接 ”,和综合运输发展搭建重要的平台。它具有如下作用： （ 1）有利于促进 域经济发展 ,提升物流业 和跨境贸易 的服务水平 济发展需要以 该 园区为主体的现代物流系统为支撑 ,物流 园区的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好发展 ,对于改善 资环境、提高济和工商企业市场竞争力、推动经济协调持续发展具有重要的作用。同时 ,物流园区的建设主要依托所在 现有运输组织枢纽、交通枢纽或制造业基地来整合 的现有资源。通过有效管理物流、商流、信息流和资金流 ,提高商品的周转速度 ,降低企业运营成本 ,推动商品高效流通 ,最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物流服务体系。 （ 2） 有利于土地资源的集约化使用 ,减轻道路、环境和能源的压力 该 园区的出现有利于促进 济 功能分区的合理布局和效能 的充分发挥 ,通过多家物流组织机构在空间集聚 ,公用配套设施建设的集约使用 ,从而有效节约稀缺的土地资源 ,促进土地资源的合理利用 ,缓解土地供给紧张的问题。这一点在 特殊的地理位置 尤为重要。 物流园区的建设也为各种物流资源的整合创造了条件 ,它将区域内外众多工 7 商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起 ,有利于搭建物流公共信息平台 ,从而实现对区域内货源的集散进行统一管理和调度、合理配载 ,有效衔接生产供应与市场需求 ,提高货车装载率 ,降低车辆空驶率 ,提高运输效率 ,节约能源 ,减少污染 ,缓解城市交通压力。 (3)有 利于政府部门管理物流市场、提升服务水平 物流园区的建立有利于实现资源整合 ,将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业 ,将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同 平台上 ,从而有利于促进政策协调、节约行政资源 ,实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。物流园区的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。 （ 4） 有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会 物流园区的建设、物流企业的入驻 ,以及各类生活服务设施的配套运营 ,为社会 ,特别是当地富余人员提供了大量的就业机会。而 经济发展和 周边企业的竞争力提高 ,也进一步加大了就业需求 ,扩大了就业渠道。 意义：项目的形成和发展将优化产业环境与产业结构；树立区域的竞争优势 ;整合各专业市场及货运场的优势；推动 济体协同 的建设；以实际行动推进 跨境 贸易发展 。 物流 市场发展预测 物流作为 21 世纪的朝阳产业，被业界称为 “第三利润源泉 ”、 “尚未开垦的大陆 ”，有着极为广阔的发展前景。一般认为，由于物流联系着相当广泛的 产 业群包括形形色色的制造业，商业的批发、代理与零售，支援物流业本身的物流软体业、设施供应商、通讯器材，还有物流咨询业等，以 及它的监管运作与政府及相关部门的联系，使得它在整个经济领域中所起的重要作用愈发凸显，其市场份额比重不可小觑，利润空间也十分可观。 8 作为 易窗口 ， 造业高速发展后边是非常庞大的对大陆 物流业市场，几十个亿甚至上百个亿的市场分额，等着 物流企业 去开掘。随着 易交易量不断增加和全球一体化协同步伐加大，基于 的综合物流园产业体会越发重要。 综合物流园产业体园 区位 优势 合实验区在 2011 年底由国务院正式批准 合实验区总体发展规划，有心打造的“对 X 特区”，同意 施全岛开放，在通 关模式、财税支持、投资准入、金融保险、对台合作、土地配套等方面赋予 其他经济特区更加特殊、更加优惠的政策。释放多项利多，目的是期盼能吸引 民前去生活、工作与投资； 了这些特殊政策的实施使 图不再只是一块大饼，更有望创造 域合作新模式。 此前，国家赋予了 税、保税、退税以及“选择性征收关税”等四大税收优惠政策，这四大税收优惠政策让 有“免税特区”之名。 式开始封关运作，将成为全国面积最大、政策最优的特殊监管区域，涉及到免税、保税、退税等优惠政策就将生效 ， 真正成为“特区中的特区”。 在封关运作后，“一线放宽、二线管住、人货分离、分类管理”的创新监管模式将正式开启。“一线”，就是将 境外之间的口岸设定为“一线”，具有口岸功能。目前 口岸开放包括两个区域：金井和澳前两个港区，也就是一线口岸 ;“二线”，指的是在 内地之间设为“二线”，以海峡大桥“二线卡口”通道作为界线，以此界定区内和区外。 因此 验区成为了我国海西区计划的轴心，也是大陆方面指定为 流合作的重要试验区。但目前全岛仍在开发阶段，基础物流建设严重不足，这也正是 疑虑的 一点， 资环境尚未完善。 资有限公司推进 流业合作先行先试，打造 作的桥梁，为海西“科学发展、先行先试”创造经验。 9 第三章 园区 功能 定位 是一个大型综合 性产业体项目，集冷链物流、现代仓 储、多式联运、跨境电商 、云计算 信息平台功能于一体，以云端大数据信息服务和 跨境 电商服务作为园区的核心竞争力，实现物流业、商贸业、信息技术 、生态农业的四 大产业在园区内的协调发展，创新 冷链 物流产业发展新模式、跨境协同电子商务 、 关注绿色生态农业，把园区建设成为 一个现代化的 “智慧型 ”物流 产业综合园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。 综合物流园产业体 建设理念是： 以信息 化、机械化、智能化、人性化为目标，以信息服务和 现代 物流 服务作为园区的核心竞争力， 实现 物流、资金流和信息流的有机结合， 打造 “智 慧型物流园区 ”。 图 3慧型物流园区 的特点 资资 金金 流流 信信 息息 流流 物物 流流 智智 慧慧 型型 物物 流流 园园 区区 10 输、配送功能 综合物流园产业体 在设计及建造过程中，根据目标客户的运营需 求，在商铺设计、商户间间隔距离规划等多个角度，为目标客户进行贴心的设计和规划。同时，园区内部具备货物转运、分拣、理货、临时储存等多方面的功能，以有效支持目标客户的业务发展。 卸 、 搬运功能 在园区规划的过程中，将提升入场客户运作效率和运作质量纳入规划的范畴，进行统一且标准化的卸货平台设置，同时支持人工装卸、手动搬运设备装卸和叉车设备装卸的运作，并可在统一卸货平台同时容纳多家商户进行相关的运作。 储服务功能 在园区规划中，考虑到 品特点和贸易方式 ，园区 为物流企业的各种原材 料、标准件、备品配件、标准工具、配套件用品等提供仓储服务 ，以方便物流企业的运输、配送 。 流 云端大数据 信息 服务 功能 通过设置 云端和大数据 信息收集与发布平台、构筑智慧型物流园区等手段，链接供应链上下游供需各方的物流业务需求，以提升入驻客户的竞争优势。 通过工信部授权和委托，组建国家级云计算服务和认证中心。通过整合软件、硬件、服务、咨询等方面的合作伙伴的资源，为 验区企事业提供“一体化集成和零距离服务”专业信息系统资源整合商及服务商，在云计算中成功的扮演了云应用提供商、云技术提供商、云基础架构 提供商和云服务解决方案提供商等角色，为 验区企事业提供涵盖云计算、视频会议、 包、信息安全 11 等业务范围内所包括的硬件、软件、服务以及咨询等业务，以帮助更多的 验区企事业利用信息技术的手段实现“降低成本、提高效率、加强管理、引领创新”的业务目标。并以 验区为中心，其辐射范围将涵盖整个 、海峡 区乃至全国。将云计算服务中心与 验区物联网技术相结合，提供基于五星级安全的信息化技术支持，打造“ 世界物联”新名片，让科技改变 提供云计算服务外，基于区域化提供工业、通信业和信息化 系统专业人才培训及相关资格考试的有关工作，帮助企业培养和输出高端技术人才，联合国家级认证监管机构开展联合认证和培训服务，为实现可持续发展奠定坚实的基础。 慧 园区管理 服务 功能 作为一个大型综合性现代化物流基地，物业管理的先进性至关重要性。 园区的基本建设思路是把信息服务和金融服务打造成核心竞争力，通过信息化来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系。 除提供日常的物业和园区管理服务外，还提供供应链优化、物流网络设计、物 流咨询、物流培训等服务。 态 农业示范功能 生 态农业是集生态旅游、休闲度假、生态农业示范、生态产品生产、生态房产开发于一体，具有高水平的经济效益、生态效益和社会效益的综合园区。核心定位四大生态产品： 1、生态旅游、休闲度假：包括生态观光（生态景观观光、生态农业观光、生态技术观光）；休闲度假（营造生态旅馆，配套生态保健、生态疗养等设施）；生态餐饮（全部提供绿色食品，瓜果可以自我採摘，鱼虾可以自我捕捉）；科普教育（生态知识、生物科学、自然保护、花卉文化等）、娱乐逗趣（动物驯化逗趣、水上娱乐等）。 2、生态农业示范和产业化： 12 通过运用生态系统、持续经营、物质循环、食物链、立体种养等理论和技术，形成各种优化的生态农业模式，包括大田立体种养，水体立体种养，水生、湿生、中生、旱生植物的水平布置等等，形成高效的农业，为生态农业建设提供示范和技术指导，在此基础上，申办 科研和成果推广项目，进行规模化生产，并进行收购、深加工和销售，提高附加值。 3、生态产品生产：包括园林苗木花卉、高档切花、特色蔬菜瓜果、特色禽畜和高档水产品等等绿色产品的生产。生态产品生产主要分两类：一类是结合生态农业示范，形成本园的拳头产品；另一类是结合旅游和生态餐饮，形成本园的特色。 4、生态房产开发：生态园优美的环境，为高附加值的生态房产开发打下坚实的基础。该项目将是生态农业园获取高利润的主要项目之一。生态园的目标市场：第一层次是北上广深的高端人士；第二层次是港澳台胞；第三层次是来自中外游客。 活配套服务功能 除了上述业务基础运作功能以外，必须要有相应的生活设施相配套。因此，在相关的设计和建设中，要涵盖商业服务区、商务区、生活区等配套设施，以解除入驻商户的后顾之忧。 服务功能是建立在市场服务定 位基础上的， 根据发展框架设想及 市场定位， 其 服务功能的总体定位 在物流配送中心、 云端大数据 信息交换中心 、 智慧园区管理服务中心 、 生态农业示范基地 四大服务功能 ： 流 、 配送中心 物流配送中心是园区的基本功能，为园区 内的企业提供物流、配送、仓储、运输等一体化的解决方案。作为 运作服务核心功能区， 13 物流中心区的服务对象主要分布于 配送中心区的服务对象主要分布于 。 流 云端大数据 信息交换中心 物流信息交换服务中心是为园区内物流企业提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的 云端大数据 物流信息服务功能，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有 效利用的机制。物流信息交换中心的主要功能包括信息化基础设施、信息发布、信息交换等。 慧园区 管理服务中心 主要实现园区管理的现代化、信息化和智能化。包括园区 物业管理、园区综合管理 、 园区 办公与 财务系统、园区 安防 等 日常的园区管理服务，还 包括 供应链优化、物流网络设计、物流咨询、物流培训等服务 。 态农业示范中心 主要实现 示范 生态农业 。 包括有机农作物种植 、 绿色动物养殖 、 花卉观光园 、 体结构规划 体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定 位，依照发挥其总体功能的基本原则，在管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建 务运作系统，通过服务功能与服务内容 14 的 组合， 最终构成 五 大功能 区： 即 配送功能区、物流功能区、 智能信息服务区 、服务功能区 和配套功能区 。 根据 来 20年中服务功能与服务范围逐步扩展的基本趋势，以及 对 场需求与功能定位，围绕 其 三大 服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按 照 X:X:X：？：？ 的比例 确定 配送功能区、物流功能区、 智能 信息服务区 、服务功能区和（生活、商业）配套功能区的能力规模。 本次研究中，将依照上述规划方案中对新站开发区土地功能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发 功能，将主要依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行 。 图 3区总体布局规划 15 16 第 四 章 园区 运行规划 经营是企业间同类产品营销、市场开拓的 智谋胆略、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。 综合物流园产业体 近期经营目标是：在项目建成以后的三至五年内，稳步发展传统物流 体系 ，大力推进物流信息平台建设，积极引入物流金融服务 ，以物流信息服务和物流金融服务 引导 流行业跨越式发展。 长远经营战略目标是： 实现物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个现代化的 “智慧型 ”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。 力争五至十年内 ,在其他重点城市、接轨城市、友好城市等地区创办相同品牌的物流配套 /物流补充基地，以此将 “智慧型物流园区 ”推向全国甚至波及海外，使 “ 综合物流园产业体 ”成为 省 内物流行业排行榜前十位的明星企业、国 内物流 信息 行业排行榜前五位的特色企业。 行模式 业出租模式 综合物流园产业体 现阶段的主要收入依靠传统的物业出租模式，通过园区档口、办公楼、配套服务设施的租金收入，作为园区主要的经营性收入来源，保证园区健康、有序地向前发展。 流信息服务模式 通过建立 综合物流园产业 体云端大数据 信息平台，向园区内企业提供 17 及时、有价值的物流信息服务，并收取一定的增值服务费的模式。物流信息服务模式以整个物流产业链为对象，将信息服务拓展到上游厂商、供应商和下游终端客户，同时拓展线上线下业务，广泛吸纳物流产业链相关对象进入信息平台，提供交易、管理、协同、支付、通讯等服务，为企业提供一站式信息服务解决方案。 他服务模式 积极开展多样化的物流服务，如物流总包模式：通过园区组织企业联合投标，中标后再由园区组织园内的企业进行运输、配送，从而实现园区与企业的共赢模式。 营 策 略 综合物流园产业体 向社会提供的 “产品 ”是多样的：无形服务产品和有形实物产品交易。不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下： 物流服务中心： 成立直属的 “核心战力 ”。 首先，加大广告宣传的力度。不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将 综合物流园产业体 的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国或站内有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。例如与 中国 物流网合作，开办 综合物流园产业体 专题栏目，对省、港、澳、台地区及内地各 省市物流市场予以导向等，持续不断的舆论攻势。只有创天下名品牌，才能招揽天下客。 第二，争取省内相关职能部门、商贸部门及市政府的大力支持，将 综合物流园产业体 列入 “电子物流市场试验示范基地 ”对外推介。如主办或协办文艺 18 演出、竞赛、评选、颁奖及物流商贸交流等活动。 第三，精心策划和安排年、月的内刊市场信息活动。透明化、电子化、资讯化，只有努力发掘和大力引进国内外一切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使 综合物流园产业体 真正成为竞相开放争艳的百花园。 第四，充分挖掘品牌效应所 带来的附加经济效益。发展附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进和支持 “综合物流园产业体 ” 综合物流园产业体 的发展。 “一业为主，全面发展 ”是经营中的重要一环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。 只有吸收、借鉴一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓电子物流服务业的全新市场。 “与 流经济接轨、与 名制造商联号 ”是 综合物流园产业体经营的必 由之路，以此不断拓展生存的空间和市场占有份额。特别注重会务团、大客团的市场开拓，争取得到各机构、各区域性 组织，特别是重点制造业、商贸业的服务项目；对品牌构建及附加价值提升具有深远的影响。 同样，十分重视对省内其他地市市场的开拓。随着国家经济的快速发展和人民生活水平的 日益 提高，省内交往日益频繁、物流发展步入黄金时期。加强与各种物流组织的密切联系，加强与国家重点企业、各市大中型企业的直接联系，认真开拓，并制定各种优惠办法，吸纳物流业务。 19 第 五 章 投资估算 综合物流园产业体 的投资规模 根据 合物流园产业体 发展规划中的研究结论， 合物流园产业体 的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建 设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。以及根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下： 1、 园区物流设施 土地价格约为 ？ 万元 /亩，其园区土地成本为 ？ 万元人民币； 仓库及堆场 按照 步格局规划，仓库建成一层架空式的储藏室内空间，总占地约为 ？ 平方米，仓库总建筑面积为 ？ 平方米；而堆场的规划占地约 ？ 平方米，其 总建筑面积为 ？ 平方米。 仓库平均造价 ？ 元 /平方米，堆场平均造价 ？ 元 /平方米；故仓库建筑成本投资约 ？ 万元，堆场建筑成本投资约 ？ 万元 ，合计 ？ 万元。 商业店铺 占地面积为 ？ 平方米，是沿 街道两边商业店铺建筑物平均 ？ 层，进深平均约 X 米、开间平均约 X 米，其总建筑面积 ？ 万平方米。内设中、西式餐饮、娱乐、健身、购物等场所。根据商业店铺建筑 综合造价 ？ 元 /平方米， 故其商业投资约 ？ 万 元人民币。 （上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设 20 施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送 车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。） 2、 园区 主 通道 按照 路规划，其园区 主通道 规划为 宽 ？ 米 ，长 ？ 米共 ？ 平米的园区 主通道 ，而主通道平均造价 ？ 元 /平方米；故其投资约为 ？ 万元。 3、 物流信息 交换中心 根据目前国内信息系统建设 具体条件， 包括系统硬件、网络、软件开发等，预计总投入为 ？ 万元。 4、智慧园区管理服务中心 主要实现园区管理的现代化、信息化和智能化。包括园区综合管理系统，园区 区财务系统、园区资源管理系统、园区门户网站、信用考评评估系统、 动视频监控系统、安防监控系统等，预计总投入为 ？ 万元。 根据上述标准，总成本投入预为 ？ 万元。 项目土地成本为 ？ 万元人民币、 园区物流设施 基础工程建设总投资 ？万元人民币，其次加上信息 系统总投入为 ？ 万元， 合计项目投资总额 ？ 万元。 项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约 ？ 万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为 ？ 万元。 21 第六 章 融资方案 项目融资组织形式为项目法人融资形式。项目融资主体为 项目自有资金筹措为 ？ 万元。 项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决： 项目法人资本金， ？ 为开发本项目； 项目建设投入资金除项目自有资金外。债务资金为 ？ 万元，主要通过向银行申请中长期开发贷款的形式解决。 银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。 本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高， ？ 万 元的资本金达到项目总投资额的 X%，根据法人 现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。 虽然，目前的宏观政策环境导致银行对 贷款控制较严，基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资回 报，信用等级，再加上自有资本金比例高达 X%，项目 22 四证齐全，完全满足银行开发贷款的一切条件，争取到 ？ 万 元左右的银行开发贷款是完全有可能的。 在项目投入总资金中， 自有资金部分占： X% 债务资金部分占： X% 对于一个开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。 对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例的情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率 ？ %，但总的来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于一个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的成本算较低水平。 23 第七 章 财务分析 本报告财务预测是通过充分借鉴广东、浙江、江苏等地关于物流园内出租市场规律及收入项目的基础上，做个以下科学、合理的财务预算，以及结