市商业地块市场调查及可行性研究报告

商业地块市场调查及可行性分析 目 录 第一章、宏观经济背景分析 . - 5 - 一、 . - 5 - （一）区位特点 . - 5 - （二）人口特点 . - 6 - 二、 . - 6 - （一） 三产业发展比例 . - 6 - （二）城市人均可支配收入 . - 7 - （三 ）主导产业格局 . - 8 - （四） 费水平及消费概况 . - 8 - （五） 通区位 . - 9 - 三、 . - 10 - （一）城市总体规划概述 . - 10 - （二）城市发展方向规划 . - 11 - （三）人口规划 . - 12 - （四）交通规划 . - 13 - （五） 市商贸业规划方向 . - 13 - （六）主导产业规划 . - 15 - （七）南门区域规划 . - 16 - 第二章 . - 20 - 一、 . - 20 - （一） 业市场发展史 . - 20 - （二） 业市场发展现状 . - 20 - （三） 业市场总规模 . - 21 - （四） 城市商业区功能分析 . - 23 - 二、 . - 25 - （一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分 - 25 - （二）商业结构不合理，零售业发展较快 . - 25 - （三）经营 结构雷同，同质竞争严重 . - 26 - （四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力 . - 26 - 三、 . - 27 - （一）东方时代购物中心 . - 27 - （二） . - 29 - （三）万峰服饰广场 . - 33 - 四、 谈案例分析 . - 34 - 五、 . - 37 - （一） 装、布料零售、批发发展特点分析 . - 37 - - 2 - （ 二） 3C 产品发展特点分析 . - 40 - （三） 修建材业 市场发展特点分析 . - 43 - 六、 . - 45 - （一）、 业市场属性 . - 45 - （二）区域局限与专业市场的发展 . - 45 - （三）零售业与批发业比例界定 . - 46 - （四）现有商业档次与项目经营档次界定 . - 46 - （五）强大商品供应与物流体系支撑 . - 47 - 第三章 . - 47 - 一、土地市场简析 . - 47 - 二、房地产市场概况 . - 51- （一）房地产总开发供销概况 . - 51- （二）销售特点及趋势 . - 51- （三） . - 52- 三、小结 . - 52- 第四章 项目地块研究 . - 54- 一、地理位置 . - 54- 二、地块周边规划 . - 55- （一）用地规划 . - 55- （二）交通规划 . - 56- 三 、 地块研究 . - 56- （一）地块经济标 . - 56- （二）项目地块研究 . - 57- 第 五 章 经济数据测算 . - 60- 一、项目基础经济数据 . - 60- 二、周边小商品市场调查参考数据 . - 61- （一） . - 61- （二）商铺定价：根据租金倒推法 . - 61- 三、项目投资估算 . - 错误 !未定义书签。 - （一）设计、监理费 . - 错误 !未定义书签。 - （二）经营成本（按占总销售额是 算） - 错误 !未定义书签。- （三）建安工程费 . - 错误 !未定义书签。 - （四）营销费用（ 4间，取 5%计算） . - 错误 !未定义书签。 - （五）小结 . - 错误 !未定义书签。 - 四、利润率与地价关系表 . - 错误 !未定义书签。 - （一）按专业市场不同利润率计算的地价参考表 - 错误 !未定义书签。- （二）按商业综合体不同利润率计算的地价参考表 - 错误 !未定义书签。 - （三）小结 . - 错误 !未定义书签。 - 第 六 章 、可行性结论及项目初步定位 . - 69- 一、 析 . - 69- （ 一）、项目优势 （ . - 69- - 3 - （二）项目劣势（ . - 70- （三）机会点（ . - 70- （四）威胁点（ . - 72- 二、关于项目初步定位 . - 72- （一）项目定位选择方向 . - 72- （二）业态规划 . - 76- 三、结论 . - 80- 附件一：房地产调控政策 . - 81- 附件二：重点案例参考 . - 84- - 4 - 第 一 章 、宏观经济背景分析 一、 况 （一） 区位特点 位 于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。独特区位 ，造就其经济的包容性相对较强 。 但是恰是处于三省交界处， 周边缺少大型与经济发达的县城，因此，造成其经济的辐射能力相对弱。内向经济是其发展的主要特色 。 图 1 - 5 - （二） 人口特点 全市区域面积 2019 平方公里，总人口 59 万， 常住人口约为 46万， 下辖 13镇 6乡 2个街道，其中主城区共有 14平 方公里， 城区 人口约 16万。 城市化水平42%，总量较低，但是相对于周边县市相比都有一定的优势。 图 1 2 - 6 - 二 、 济发展概况 （一） 济进入了新的发展时期，经济连续 9 年超过全省平均增速 。 2009 年，实现生产总值 元， 20064%左右； 在 全浙江省 90个县市中， 2009排名 63名， 处于中下水平，增长率看，以两位数增长， 全面超过 全省的平均水平， 县（市、区）综合实力在浙闽赣三省边界位居第一，在全国排名 200 位左右。 从中可见， 经济后期发展趋势强劲，需求 是 有很大开拓空间。 图 1 3 2004江山市近六年经济增长趋势6 1 . 67 3 . 7 98 6 . 31061 2 5 . 81 4 0 . 91 6 . 1 0 %1 3 . 8 0 %1 5 . 0 0 %1 6 . 6 0 %1 3 . 5 0 %1 2 . 1 0 %0204060801001201401602004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年年单位：亿元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %单位：百分比长率数据来源： 图 1 4 2006、 2009年 次产业结构变动情况 数据来源： - 7 - 三产比例上，对比 2006年， 为衡量一个城市综合指数的第三产业，近几年不但未上涨，反而有所下降， 从中反映 出 商业发展相对其经济 总 量来看，目前处于 较 低 水平 ， 其 发展空间相对较大 。 图 1 4 2005009年人均 23817元（约合 3570美元），增长 根据发达国家经验，人均 000市发展将由“投资主导 +工业推动”时期迈入 “消费主导 +服务业推动”时期。 （二） 城市人均可支配收入 2009年， 元，增长 城镇居民人均可支配收入 17000 元，农民人均纯收入 7570 元，均增长 - 8 - 图 1 5 200512727559413792617715514691917003773718224829405000100001500020000单位：元2005年 2006年 2007年 2008年 2009年江山市城乡人可支配收放趋势城镇可支配收入 农村支配收放（三） 、主导产业格局 础较好，主导产业明显。目前己形成机电、木业加工、电光源、消防器材四大主导产业和建材、化工两个传统产业，以及纺织、服装、食用菌、蜂产品、羽毛球、注塑等特色产业。是中国 的 “中国白菇之乡、中国蜜蜂之乡、中国猕猴桃之乡、中国白鹅之乡”。 （ 四 ） 图 1 6 20062006 2009 江山社会零售额变化趋势4 8 . 1 44 1 . 4 73 4 . 3 12 9 . 4 61 6 . 1 0 %2 0 . 9 0 %1 6 . 5 0 %1 4 . 3 0 %01020304050602006年 2007年 2008年 2009年单位：亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %单位：百分比零售额 增长率 - 9 - 图 1 7 2005748651819052556498525488103617073020004000600080001000012000单位：元2006年 2007年 2008年 2009年消费支出概况城镇消费 农村消费（ 五 ） 浙江省的西南大门，正着力打造浙闽赣三省边界的县域发展高地。 浙江省的西南大门，也是华东 沿海地区与中部地区的交通节点，“长三角”和“珠三角”辐射内陆的“桥头堡” 。 陆路有杭金衢高速公路、 205 国道、 46省道及正在建设的黄衢南高速公路，铁路有浙赣复线，航空距衢州机场 40公里。自开通动车组后，江至杭州，已经划入 2小时交通圈 ，江至浙江省内杭州、金华、宁波、台州等地，到上海， 以及福建浦城、江西广丰等 周 边越来越方便， 夷山等周边著名景点均已形成 4小时旅游交通圈 ，交通的改变， 将会带到外来旅游人群的增加，也必将带 动 消费市场的快速增加 。 - 10 - 图 1 8 三 、 规划分析 （一）城市总体规划概述 规划确定 的城市性质为：浙闽赣三省边界地区重要的工业城市和旅游服务城市。 逐步形成“一江、两组团、六片区”的城市空间结构。 一江：即强化 两组团：指须江组团和上余组团。须江组团是 是行政中心、文化教育中心、商业中心。上余组团为工业发展中 心 ，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。 六片区：指上余发展片区、上余特色工业区块发展片区、城北发展片区（火 - 11 - 车站以北）、老城发展片区、城南发展 片区（虎山以南）和江东发展片区。 （ 二） 城市发展方向 规划 规划确定城市发展方向为：向北发展为主，向东、向南发展为辅。 区主要形成 七 大居住商贸 重点开发片区： 1、上余发展片区：位于衢江公路以西， 以东（包括部分 以西的居住用地），是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施，同时为上余特色工业区块配套服务。 规划居住人口 5 5万人 。 2、上余特色工业区块发展片区：原上余特色工业园区及 赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工、机电等特色工业。 3、城北发展 片区： 车站以北、迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育、居住和市级公共服务设施 ， 是未来城市市级公共设施和房地产发展的主要区域，也是中高档小区集中区，以生活服务功能为主 。规划居住人口 8 6万人 。 4、老城发展片区：火车站以南、 星路以北 和浙赣铁路以东区域 ，是 市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域 ，以生活服务功能为主 。 规划居住人口 5 5万人 。 5、城南发展片区：虎山以南、浙赣铁路以东。规划以江贺公路为界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。 以 产业为主导、产学研居相结合的综合性城市片区。 居住区围绕虎山公园周边布局，规划居住人口 3 9万人 。 6、江东发展片区：以 46省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为一类居住用地 ，规划居住人口 人 。 城东片区。是中心城区的一、二类居住用地为主的生活服务功能片区。 - 12 - （三）人口规划 2010年市域人口 59 5 万人、城镇化水平 48； 2020年市域人口 61 5万人，城镇化水平 62。中期（ 2010年）为 17 5万人，用地规模为 17 47平方公里；远期（ 2020年）城市人口规模为 25万人，用地规模为 24 94平方公里。 - 13 - 从目前 看 ， 为落后规划。城市化水平已经滞后经济发展。 （四）交通规划 1、对现有路网进行进一步梳理，将过境车辆从市中心道路引开，减少穿越城市交通的干扰； 2、 15分钟近郊乡镇交通经济圈 通过国省道连接线的建设，使市区在 15分钟内达到近郊乡镇，包括长台、石门、碗窑、贺村、坛石、大陈、四都及上余，构建近郊 15分钟交通经济圈。 3、 30分钟市域城镇交通经济圈 通过高速公路、高等级公路的建设，使市区在半小时之内能达到各城 镇（南至廿八都，西南至凤林，西至大桥、新塘边），构建市域半小时交通经济圈。 （ 五 ） 1、市区商贸发展规划 以建设三省边际商贸商务业名城为目标，立足 托浙江、辐射闽赣，着力构建“一主两次”的商贸商务业空间布局，分别确立主城区核心商圈、贺村和峡口两个次级商圈。 重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中、小百货店向现代化大中型综合超市、购物中心、专业店和专卖店等业态转型。 一核四街五点六中心 老城区：作为核心区，区域内培育成一个核、线、块、点有机结合，多种商业业态高度集聚，购物、休闲功 能融为一体的商业圈，提升城市流通经济的集聚力和辐射力； 专业商业街： 培育中山路金融科技中介商务街、江滨路特色餐饮街、解放路服装鞋帽精品购物街和市心街传统老字号商业街区等具有 色的风情街 ；加快旅游购物中心、贺村购物中心和峡口购物中心等项目建设。 建设西山商务休闲中心、须江商务休闲中心、碗窑生态休闲中心、峡口生态休闲 - 14 - 中心个商务休闲中心和 教中心、会展中心个商务服务中心，引进世界品牌大型连锁超市，并大力扶持本地商贸龙头企业建设生产资料加工配送中心、商贸物流配送中心。 商业金融：老城区在现有的基础上进行 改造提升，逐步形成区域内的商业服务中心，在城南和城北新区规划集中的市场用地； 文化娱乐：规划 4处大型城市广场，分别为火车站广场、鹿溪广场（包括向南扩建）、文化广场和竞技广场，在鹿溪路建设文化广场，在城北天余片集中布置文化娱乐用地，新建 剧院等 。 教育科研：在城北区布置教育园区，发展大专以上教育和科研； 体育设施：在城北布置一处体育中心，占地 17 37公顷； 医疗卫生：在城北、上余片区各增设一处 200床的现代化综合性医院，在城西建设一所 200床的精神康复医院，在景星路北侧建一急救中心； 旅游服务：结合解放 路步行街的建设，构筑 游人流、商业物流的集散中心。另在迎宾大道以北、双塔以南规划建设旅游服务中心。 2、城市商贸物流规划 1）物流：规划建设“两个中心、两个园区”物流服务体系，即位于 括位于江郎山路与江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心）、位于贺村的综合物流中心； 于高新技术工业区块内的 化工专用仓储物流园。 2)专业市场：在市域范围内规划建设 2大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区， 2大专业市场区内包括 8大专业市场，以建筑装饰材料、竹木家居、机电、再生资源交易、汽车汽配、生产资料、五金、农副产品产品交易为主。 - 15 - 图 1 9 专业市场区名称 包含市场名称 位置 类别 规划设想 建设规模 城南专业市场区 农贸城 城南发展区 区域性交易市场 保留提升 270亩 城南发展区 区域性交易市场 新建 120 亩 建筑装饰材料综合市场 城南发展区 区域性交易市场 新建 250 亩 南方安保市场 城南发展区 区域 性交易市场 新建 100 亩 原火车站 销地型交易市场 新建 40亩 贺村专业市场区 农资交易中心 贺村镇 区域性专业交易市场 新建 200 亩 华东竹木家居市场 贺村镇 区域性交易市场 新建 100 亩 （ 六 ）主导产业规划 整合现有工业平台，引导相关上下游产业集聚，形成具有一定市场竞争力和地位的机电制造、新型电光源、消防器材、竹木加工以及未来可能发展成为 导产业的高新技术产业等形成的“ 4+X”产业结构，培育、促进相关专业市场的发育成长，实现二三产业的良性互动 ， 大部分工 业企业布局逐步向城区外围搬迁 。 产业空间布局：“一心三区” 市域产业空间总体结构： 一心：指中心城市，是全市的政治、经济、文化及旅游服务中心，重点发展现代生活服务业及先进制造业，完善城市功能、改善人居环境，增强中心城市辐射力和带动能力。 三区：指城北工业新城经济发展区、中部特色工业经济发展区及南部生态经济发展区。城北工业新城经济发展区依托 济开发区江东区块及四都工业功能区重点发展机电制造、机械制造等产业。中部特色工业经济发展区主要依托莲华山区块、十里牌区块、高新技术区块等平台重点发展新能源、新材料、电子 信息、消防器材、机电及装备制造、竹木深加工、精细化工等产业。南部生态经济发展 - 16 - 区依托南部 9个乡镇的资源特色重点发展生态旅游、生态特色农业及绿色农产品加工业。 （ 七 ） 南门区域规划 1、规划区域 南门片区，即现在 城市中心区域，规划中区域范围主要包括了，北到城中路，南到南一路，东沿江滨路，西为环城西路。包括目前整个城市最繁华的解放路，鹿溪路。 - 17 - 2、规划定位 从规划中，可以看出，老城区多数小区不在政府考虑的拆迁范围之内，尤其要关注的是，目前在讨论的南门 区 规划方案，这个区域是不在拆迁计划之内的 ，这 将 为 项目内侧的商业街价值带 来 严重的影响。 项 目 地 块 不在拆迁计划之内 - 18 - 3、用地性质 在用地规划上，可以看到，项目地块 内有 些 部分，应该 是 商住用 地 ，可以 在产品 规划中，加入住宅产品，但是，这是否有，以及有多大建筑面积，都将在拍卖后，才能确定。 - 19 - 4、功能详细 从规划中，可以看到，项目地块所处区域，在政府 预定的规划中，其功能是作为一个集娱乐，休闲、购物，办公为一体的现代商业区。 项目地块 - 20 - 第二章 业发展研究分析 一 、 商业发展概况 （一） 1987年撤县，设立 史上， 化厚重，但 是商贸行业，发展相对缓慢。本身区域商贸发展多局限于区域内消费市场，作为新商贸业的百货中心， 009 年才建成。从 其三 大 产 业 的发展比例看，近几 年，政府已经意识到商贸业发展不足，对经济的制约。因此，目前已经通过大力扶持第三产业发展为纲要。 代商贸业态不断涌现。全市初具大型现代购物条件，经营面积超 2000 的超市 10 家；有较大规模、涉及家电、汽车销售领域的专业店 5 家；连锁经营发展迅猛，范围从日用品、食品向餐饮、药品拓展， 全市连锁店 1116 家；左邻右舍的拓展村级网和跨区域发展，新红塔发展乡镇中心店战略都 取得了较大的成果。物流业态初显雏形 。二是商贸经济总量不断扩张。 （二） 贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造三省边界商贸流通而出台系 列 政策，但 是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完成的商业圈概念，仍以一个老城为主要的商贸流通区域。 从区域划分来看，可分以文化广场为中心的城中商贸区，另一个以 虎山街道为主的 城南片区，再是，以城北新居住区为集中的 城北 新商贸区。 城区商贸流通主要依靠，沿街底商组合而 成 ，专业市场，百货中心除了刚才运营的时代购物中心与小商品城外，其 它都不上规划与档次。总体量与质都相对缺乏。业态结构“ 散、乱 ”。总体上， 展水平仍然较低 ， 经营体主要以 集体、私营、个体、外资商业共同发展的商业格局，外次仍以国内企业为主。 因此随着 城市的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。 - 21 - 图 2 1 （三） 2009年 年社会消费品零售总额 2008年 增长 1、 社会消费品城乡消费比例 城中 一级商圈 城南 次级商圈 城北 未来商圈 项目位置 - 22 - 图 2 2 社会零售额城 乡比例 2 0 0 9 年江社会零售额城乡比例45%55%城市消费品零售额乡镇消费品零售额资料来源： 009年统计公报 分城乡看，城市消费品零售额 元，增长 县以下消费品零售额 长 对比城乡收入与支出数，从数据上反映出 区域内消费的欲望不强，城市 消费外流现象比较严重。 另外， 市化率相对较低，也是造就城市消费较低的另一个原因，但是随着城市化进程的加快，城市社会需求也将随之增加，市场容量也将增加。 2、 社会消费品结构比例 图 2009年社会消费品城乡消费比例 2 0 0 9 年江山市社会消费品结构比例38%49%11% 2%批发业零售额零售业零售额住宿和餐饮业其他行业资料来源： 009年统计公 报 - 23 - 从行业分类看，批发业零售额 长 零售业零售额 长 住宿和餐饮业零售额 元，增长 其他行业零售额 长 其中零售业占据主力地位，是 从中也反映出， 区商贸业对周边城区辐射能力比较弱，商贸业主要还是满足区域内消费需求为主。 （四） 1、 老城区 图 2 4 目前整个 的商业发 展已处于初级向中高级发展 的 阶段 ，虽然目前尚未形成非常明显、或有影响力的中心商圈，但 具 有 一定 影响的商圈已在逐步形成之解放路 鹿溪路 解放南路 - 24 - 中。 该商贸区域为 唯一业态成熟，配套齐全、交通便利的商业中心。 老城区商贸区，主 要以城中路与解放路交汇处为中心向四周延长，主要以解放路，鹿溪路 、 城中路，中山路延线分布。 从经营范围来看 ，鹿溪南路为中心，主要业态 :超市百货、家电、餐饮休闲 解放路，主为服装，精品店，专卖店，珠宝店，电子数码构成，城中路与中山路，主要用休闲，餐饮，百货店构成。大南门主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百货等 。 从经营档次上来看，此区域为 次差次不齐，总的来看，解放路与 鹿溪路经验档次最高，主要为国内二三线品牌，与珠宝手饰店。 从辐射范围来看，城中商贸区，作为 一成熟的商贸区，承载了整个城市的消费需求。特别是小商品批发更是集中在此区域小商品城。但是整体来看，仍是满足整个 从功能上看，解放路，与鹿溪路成为城市休息、消费的主要功能区域 2、 城南片区 次级商贸区 城南片区，实事上，目前没有完全形成一个独立商贸区，因为区域内 主要是集中在虎山公园附近的小区而自然行成的商贸。主要分布 在 东岳路，虎山三街区域。 从经营范围来看，城南片区，目前商贸发展稀少，多为基本满足社区需求的百货店，另外，就是建材家居业的云集区域。 从经营档次上来看，档次上，除了以东岳路自然形成的建材装饰街外，其它的都是住宅底商小面积分割经营，以满足区域小区基本的生活需求为主。 从辐射范围来看，从辐射范围来看，除了建材装饰业外，其它所经营百货、超市，休闲、娱乐都是 以周边人群为主。但是作为目前 一一个档次较高的建材装饰街，其辐 射圈扩大到 - 25 - 3、 城北片未来商贸区 作为 高端住宅云集的区域，目前虽然居住 区已经形成，但是因为没有大型商业配套，区域以商业仅以部分住宅底商为组合。且商业分布非常散，总的看，北关路，与汽车北站区域商业相对集中。 从经营范围看，城北区片，还于开发阶段，因为新区人气不足，无商业氛围，目前经营主要以餐饮、生活用品、休闲娱乐为主。 从经营档次看，因为是满足正常生活便利所需求，档次无法衡量，也无档次可言。都是散、小为主。 从辐射范围看，区域内目前存在的商业 ，主要还是满足区域内住宅小区的便利所需，档次与品质都无法与城中心片区相提并论，更不会辐射到周边乡镇。 二 、 业发展特点 （一） 商业发展 处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分 在 有商业布局中，目前基本没有形成商圈，仅为城区老商业地带，自然形成一个商贸相对集中的区域。同时这个区域，又是整个城市的休息、娱乐，购物中心。虽然城市已经在向南、北延伸，但是商业配套根本不协调。 由于城区布局特点， 将来必将在城南与城北形成另外两个商贸中心 。相对 二 个区域商业的商业结构及影响力， 城中 区的中心商圈商业业态最为 完善，配套设施最为齐全，该商圈不仅满足本地及市区消费需求，同时对下辖乡镇 具备一定影响和辐射能力，作为 中心商圈，其作用及影响力日趋突出。 （二） 商业结构不合理，零售业发展较快 1、 专业市场缺乏 根据 展状况 ， 极发展”的结构特点，整体市场以零售为主，缺乏专业性批发市场。目前， 有一家真正意义上的专业性批发商业市场，如大型家居广场、服装专业批发市场等。 发零售最 - 26 - 具影响力的 商品市场也不属于真正意义上的专业批发市场，而是以批零兼营，零售为主的市场。 2、 零售业快速扩张 受到区域地理条件与市场辐射的影响，区域商业以满足城区及乡镇需求为主，因此，整个城市的商业中，零售业快速发展。中心城区，南片区，北片 区，都聚集着大量沿街商铺和摊点形式的零售商业。 3、 高档次的购物中心缺乏发展无力 从整个 比较其 经济地位而言 ，高端购物中心严重不足。目前在 一家购物中心，且还是近期开业的。规模相对较小。主要是 特殊的地理位置，其周边的经济实力不强，消费能力有限，且 外， （三） 经营结构雷同，同质竞争严重 从整个 受地区消费习俗影响，在 营低档商品的零 售门店及摊点数量巨大，低档商品在整个市场商品种类和数量中所占的比例较大。在经营的商品种类和商品品质方面存在差异较小；在门店装修、经营理念方面，市场整体也缺乏层次，市场整体呈现严重同质化竞争现象。 （四） 影响能力不强，缺乏区域辐射能力 目前， 业市场的商品种类、经营范围基本以满足市区消费为主，城市商业最多可辐射影响至周边乡镇，从访问了解到，周边县市至到此批发与购物量很小。整来的说， 没有形成以其产业带动市场的局部，更没有辐射到周边其他省份的趋势。 受区域地理位置、交通便利度、市场专业度及市场规模等因素 的影响和限制，周边 省内 市级消费市场一般被衢州、义乌、杭州所辐射和影响， 省外受地区限制与消费习惯影响， 近期内无法具备上诉 市场同等条件。因此， 业市场无法对周边临近的市级消费市场形成吸纳和辐射。 - 27 - 三 、 业重点市场详细性分析 根据 们选取各区域部分重点商家作为深入研究 对象，通过对重点商家的经营面积、业态、产权性质等相关要素的研究，进一步深入了解 本项目 定位及规划 发展提供市场依据。 （一） 东方 时代购物中心 2009年 11月，由浙江恒泰公司和衢州东方商厦联合打造 的东方时代购物中心开业 。 - 28 - 市场基本数据 经营范围 1装 4F 童装 5F 家居（现为经营第二年） 总营业面积 16000平方米，包括一楼超市超 20000平方米 门店总数 100多家 年营业额 商铺层数 五层 产权性质 商铺租金 返点方式进行 租赁方式 商家与个人或企业合作（偏向企业）并最近在关注银饰等饰品品牌及婴幼儿用品品牌 各类税费 周边配套 处于绝对市中心，配套齐全 经营模式 零售 进货渠道 大多为加盟品牌，由总部发货。也具有相当一部分有厂商直接供货 辐射范围 市区 物流方式 货运邮递 市场档次 高档 市场地址 鹿溪南路 经营状况 大部分商 铺 经营状况 一般，一部分商 铺 处在亏损阶段，将考虑淘汰此类 商铺 ， - 29 - 商家 较 想淘汰 的 品牌中 ， 童装用 品占一定的比例！ 经营范围 1楼以珠宝、参茸、化妆品、名表、名烟酒、鞋类为主 ，超市 ； 2楼经营淑女装、少女装、女内衣、女杂； 3楼经营男正装、休闲装、商务装、运动装； 4楼经营童装、童玩、床上用品、家电、电脑数码 经营模式 1 5 层是大型精品百货商场，共有 150 多个国内外知名品牌签约 入驻，是前唯一的集休闲、购物、娱乐、美食为一体的时尚消费场所。 市场采用统一招商，统一经营，统一开票方式经营。 （二） - 30 - 市场基本数据 经营范围 一楼经营五金、日用百货、副食品、服装辅料批零； 二楼经营服装、鞋、童装、棉布、床上用品批零； 三楼及以上经营服装、鞋类。 总营业面积 右 门店总数 共计 三 楼 ， 共 800余 家 商 户 年营业额 超过亿元 商铺层数 局部 4层 （夹层） 产权性质 租赁 商铺租金 一楼平均 天 / 二楼平 3 6元 /天 / 三楼 5 6元 /天 / 位置不同，业态不同差别大，服装最高，副食品最低 租赁方式 以前是投标，目前改签 一年 ， 租金 年付 各类税费 无 周边配套 处于绝对的市中心位置，周边有医院，购物中心等 - 31 - 经营模式 批零兼营 零售为主 进货渠道 当地厂家、义乌、衢州、杭州等 辐射范围 市区及 乡镇 物流方式 厂家发送与自行解决 市场档次 服务市区及周边郊 区 的零售终端低档消费市场 市场地址 解放南路 经营状况 该商 城 属 贸委，商城建筑为 大棚形式 。 是 前唯一的 规模 最大、品种最齐全的低档商品批 零 市场； 商城主要通过价格优势与周边商业进行竞争；市场人气旺盛，不仅满足市区 中低人群的 消费需求，同时可辐射周边 乡外镇 ；经过多年 自然形成 ，目前已成为 具影响力的“百姓 日常生活 主力消费场所” 市场主要业态及配比、门店面积 体 洗化 厨具餐具 日杂百货 服装 / 鞋 食品 / 副