房地产项目可行性研究报告 (3)

- - 1 武汉 城市 房地产开发有限公司 CB 项目 可行性研究报告 2004 年 8 月 - - I 目 录 一 总论 . 1 （一）项目背景 . 1 1、 项目名称 . 1 2、项目承办单位概况 . 1 3、项目提出的理由与目的 . 1 （二）项目概况 . 2 1、项目区位 . 2 2、项目土地现状 . 3 3、项目开发规模与目标 . 3 4、项目主要建设条件 . 4 5、项目主要经济指标 . 4 （三）项目可行性研究报告编制依据 . 5 （四）项目可行性研究报告研究范围 . 5 （五）项目建设存在的问题与项目实施建议 . 5 1、项目建设存在的问题 . 5 2、项目实施建议 . 6 二 项目开发市场环境分析 . 7 （一）项目开发经营政策层面分析 . 7 1、土地供给政策调整 . 7 2、房地产金融政策调整 . 8 3、物业管理政策 . 10 4、房地产业政策调整 . 10 （二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环 境分析 . 10 （三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 . 11 （四） A 区国民经济和社会发展状况 . 13 1、 A 区历史与发展现状 . 13 2、 A 区交通及配套 . 13 3、 A 区发展定位 . 13 4、 A 区国民经济发展指标 . 14 （五）武汉市房地产市场分析 . 14 1、 2003 年房地产市场运行特点 . 14 - - 、 2004 年上半年房地产市场运行特点 . 17 3、武汉市房地产业未来发展趋势 . 18 （六）项目供需圈区域房地产市场分析 . 20 1、 D 片区 . 20 2、 B 片区 . 21 （七）项目开发经营机会与风险分析 . 23 1、项目开发经营优势 . 23 2、项目开发经营劣势 . 23 3、项目开发经营机会 . 23 4、项目开发经营风险 . 24 三 项目建设方案 . 25 （一）项目规划设计目标 . 25 （二）项目规划构思 . 26 四 项目定位 . 28 （一）项目目标顾客群 定位 . 28 （二）项目产品定位 . 28 （三）项目价格定位 . 28 五 总体开发经营模式 . 29 （一）独创性模式 . 29 （二）差异化模式 . 29 （三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式 . 30 （四）分期滚动开发模式 . 30 六 项目环境影响评价 . 32 （一）项目实施过程中的环境影响及对策 . 32 1、工程建设对环境的影响 . 32 2、建设中环境影响的缓解措施 . 32 （二）项目完成后的环境影响及对策 . 33 七 项目建设指标及实施进度 . 34 （一）项目建设指标 . 34 （二）建设周期 . 34 （三）项目实施进度安排 . 35 （四）项目实施进度表 . 35 八 项目投资估算与资金安排 . 37 （一）建设投资估算 . 37 - - 、投资估算范围 . 37 2、投资估算编制依据 . 37 3、投资估算说明 . 37 （二）项目投入总资金及分年投入计划 . 38 九 项目融资方案 . 39 （一）项目融资主体 . 39 （二）项目资金来源 . 39 1、项目资本金筹措 . 39 2、项目债务资金筹措 . 39 （三）融资方案分析 . 40 1、资本金来源可靠性分析 . 40 2、融资结构分析 . 40 3、融资成本分析 . 40 十 项目财务评价 . 41 （一）财务评价基础数据与参数选择 . 41 1、财务价格 . 41 2、利率 . 41 3、项目计算期选取 . 41 4、财务基准收益率（ 定 . 41 （二）营业收入与成本费用估算 . 41 1、销售收入估算 . 41 2、成本费用估算 . 41 （三）项目利润估算与财务评价表 . 42 （四）盈利能力分析 . 42 1、财务内部收益率 . 42 2、财务净现值 . 42 3、投资回收期 . 42 4、投资利润率 . 42 （五）不确定性分析 . 42 （六）财务评价结论 . 43 十一 项目风险分析 . 44 （一）风险因素的识别和评估 . 44 1、风险等级划分 . 44 2、风险因素的识别和评估 . 44 - - 二）风险防范对策 . 46 1、风险回避 . 46 2、风险控制 . 46 3、风险转移 . 46 4、风险自担 . 46 十二 研究结论与建议 . 47 （一）结论 . 47 （二）建议 . 47 附表 . 49 - - 1 一 总论 （一）项目背景 1、项目名称 项目暂定名称： CB。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。 2、项目承办单位概况 开发商：武汉 C 房地产开发有限公司 武汉 C 房地产开发有限公司，是浙江 C 实业集团有限公司的全质子公司。浙江 C 实业集团有限公司于 1992 年 7 月批准成立，注册资本金人民币 元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。 武汉 C 房地产开发有限公司成立于 2002 年，注册资本金人民币 3000 万元，是 C 实业在武汉专业从事房地产开发的企业。 3、项目提出的理由与目的 项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。 “仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水 而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。 湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠 ，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。 项目位于 A 区“楚天 第一路”金山大道以北，紧临 B，分布于环湖公路两侧，属 B 生态旅游区的核心地段。其中有约 600 亩的卧龙岛三面临湖，向 B 中延伸，余下 400 多亩地一面临湖。项目周边拥有 大面积水域、成片山林，自然景观 优美，且周边视野开阔。 - - 2 项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。 在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、 A 区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。 （二）项目概况 1、项目区位 该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武 汉市后花园”之称的 A 区内。京珠高速公路、 107 国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。 A 区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。 项目位于 A 区 “楚天第一路” 金山大道以北， 紧临 B，分布于环湖公路两侧，属 B 生态旅游区的核心地段。宗地总面积 方米，约 1060 亩。其中约 600 亩的卧龙岛三面临湖，向 B 中延伸，余下 400 多亩地一面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。 项目所在地 B 板块水面面积超过 2 万亩，河流湖泊 星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。 经过几年的发展， 该区域 目前已经形成了一套完整的交通体系。从上空俯视B，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将 B 与汉口浑然连成一体。 更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨 1 号线二期（宗关三店，全长 里）预计 2006 年建成 ，届时将 A 区与汉口中心城区连成一个整体。并且 规划中的地铁 将 横贯 B 而过。 B 地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土 地资源以及优美的自然环境等优势在过去的 几 年内房地产开发量 迅猛增长。正在凭借 顺畅 的 交通，优雅 的 自然环境，良好 的 生活氛围，正在逐步完善 的配套 设施， 形成一个大型的 居住区， 成为武汉中产阶级的理想居住之所。 项目所处的地理区位 详 见项目区位图（图 1 1）。 - - 3 2、项目 土地 现状 项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘、藕塘以及养殖场。多处分布有 1 3 层建筑物，但总的来说规模不大。 3、项目开发规模与目标 项目拟 规划建 成 现代化的、具有前瞻性的 高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅、别墅、 联排别墅、复式洋房等。 根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施（详见项目开发分期安排），各期实施后形成四个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。 项目计划按照总体规划和布局分 四 期实施， 项目开发销售期为 7 年，其中 建设期为 6 年， 建设期与销售期重叠共 7 年。 项目总体规划指标 见下表（表 1 1）。 表 1 1 项目总体规划指标 序号 项 目 单位 数量 一 规划用地面积 总建筑面积 其中： 1 多层、小高层、高层住宅 别墅、联排别墅、复式洋房 公建面积 三 道路及停车场 四 建筑密度 五 容积率 六 绿化率 - - 4 4、项目主要建设条件 1）已签订“项目开发协议书” （ 2001 年 12 月） 。 2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。 3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着 手开始进行项目的正式规划设计工作。 4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。 5）项目建设资金已经准备到位。 6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。 5、项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表（表 1 2）。 表 1 2 项目主要经济指标 序号 项 目 单位 数量 备 注 一 主要经济结果和数据 1 项目投入总资金 万元 2 建设投资（不含建设期利息） 万元 其中：自有资金 万元 3 建设期利息 万元 4 销售收入 万元 5 销售税金 万元 6 销售利润 万元 7 所得税 万元 8 税后利润 万元 二 主要经济评价指标 1 项目财务内部收益率 % 基准收益率 % 2 税后项目财务内部收益率 % 基准收益率 % 3 财务净现值（税后） 万元 4 财务净现值（税前） 万元 5 动态投资回收期（税后） 年 6 动态投资回收期（税前） 年 - - 5 7 投资利润率 8 投资利税率 （三）项目可行性研究报告编制依据 1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第 三 版）（ 2006年） ； 2、建设部房地产开发项目经济评价方法（建标 2000205 号）； 3、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 （计办投资 200215号 ）； 4、武汉市城市总体规划 (1996 )； 5、武汉市及 A 区 2001、 2002、 2003 年国民经济和社会发展统计公报； 6、项目开发用地协议书； 7、武汉市及 A 区以及项目周边地区市场调研和现场勘 查 资料。 （四）项目可行性研究报告研究范围 1、项目开发市场环境分析； 2、项目建设初步方案； 3、项目定位； 4、项目开发经营模式； 5、项目环境影响评价； 6、项目投资估算与资金安排； 7、项目融资方案； 8、项目财务评价； 9、项目风险分析。 （五）项目 建设存在的 问题与 项目实施 建议 1、项目建设存在的 问题 1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。 2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。 3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。 4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期利益难以兑现的可能。 - - 6 5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。 6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。 2、项目实施 建议 对本 项目的实施建议主要有以下几点： 1）宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。 3）尽快组织国内 外 优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。 4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 5）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。 6）既要节省建设资金，又必须切实保证工 程质量，坚持以质量领先的市场策略。 7）临环湖公路的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。 8）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 9） 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。 - - 7 二 项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。 项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。 同样地，项目的开发经营风险 ，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。 （一） 项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。 我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对一个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地 位。 1、土地供给政策调整 2003 年 9 月 24 日 ， 关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知 （国土资发 2003356 号） 通知指出， 必须严格实行土地供应的集中统一管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。 通知要求， 严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地 后用于房地产开发； - - 8 2004 年 3 月 30 日 ，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（ 国土资源部和监察部， 国土资发 200471 号） 通知指出， 2004 年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。 通知强调， 各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在 2004 年 8 月 31 日前将历史遗留问题界定并处理完毕。 8 月 31 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004 年 4 月 29 日 ， 国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 （国办发明电 200420 号） 通知要求清理检查 2003 年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题； 在 治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 土地供给政策的调整 ： 大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行 为 ； 使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有 利 的地位 ； 促使城市土地价格上涨 。 将在总体上增大房地产投资风险。 2、 房地产 金融政策调整 2003 年 6 月 5 日 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发 2003121 号） 通知要求： 1）房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 2）商 业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 3）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对 - - 9 借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行 20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60，贷款期限最长不得超过 10 年。 4）对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房 或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。 2003 年 9 月 25 日 和 2004 年 4 月 25 日 两次提高存款准备金率，从 6%提高到 回笼资金 2500 亿元。 2004 年 9 月 2 日 商业银行房地产贷款风险管理指引 （ 中国银行业监督管理委员会 ） 指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人的偿贷能力等。规定所有住房贷款的贷款成数不超过 80%，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下 (含 50%)，月所有债务支出与收入比 控制在 55%以下（含 55%）。 指引在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。指引还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款 人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有债务支出与收入比控制在 55%以下（含 55%）。商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。 中国人民银行 出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产 “ 过热 ” 和 “ 泡沫 ” 现象的出现。 它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面 ； 它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。 - - 10 3、物业管理政策 2003 年 6 月 8 日 物业管理条例于 2003 年 5 月 28 日国务院第 9 次常务会议通过，自 2003 年 9 月 1 日起施行（中华人民共和国国务院令第 379 号） 物业管理条例的实施将： 强化开发商承担售后服务的责任 ； 有力促进房地产市场全面健康的发展 ； 使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分 。 4、房地产业政策调整 2003 年 8 月 12 日 ，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发 200318 号） 通知指出 “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业 ” 。 要求完善供应政策，调整供应结构 ； 改革住房制度，健 全 市 场体系 ； 发展住房信贷，强化管 理服务 ； 改进规划管理，调控土地供应 ； 加强市场监管，整顿市场秩序 ， 促进房地产市场持续健康发展。 2004 年 4 月 26 日 ，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发 200413 号） 通知 要求 “水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由 20及以上提高到 35及以上 ”。 房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大、关联性极强的产业，土地供给、房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的一系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业“结构性”的、“区 域性”的“过热”苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪90 年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控 、主动性调控、改革性调控，是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的一系列政府调控行为。 但从长期来看，政府鼓励、支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长期的政策取向。 房地产业 政策的 调整 将 继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点， 促进房地产市场持续健康发展。 （二） 项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 我国国民经济在经历了 20 年代初高速运行与房地产大范围 “泡沫 ”期、 1997 - - 11 年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入 21 世纪后，我国国民经济较快增长， 连续几 年国内生产总值增长速度保持在 8%左右。 2004 年上半年，中国宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长，经济效益继续提高，经济运行中的一些不稳定、不健