某市接履桥生态休闲度假中心可行性研究报告

某某某 市市市 接接接 履履履 桥桥桥 生生生 态态态 休休休 闲闲闲 度度度 假假假 中中中 心心心 可可可 行行行 性性性 研研研 究究究 报报报 告告告 目 录 第一章 项目概论 第一节 项目概况 第二节 项目建设地概况 第二节 项目建设目标及内容 第二章 项目建设背景 第三章 项目建设优势性评价 第四章 市场与竞争分析 第一节 发展现状和前景分析 第二节 竞争分析 第五章 建设方案和实施计划 第六章 财务计划和经济效益分析 第一节 投资概算 第二节 资金筹措与使用 第三节 效益分析 第七章 市场营销策略与风险分析 第一节 市场营销策略 第二节 风险分析 第八章 总体进度安排 第九章 环境 保护措施 第十章 结论 第一章 项目概论 第一节 项目概况 1、 项目名称： 某 市零陵区接履桥镇生态休闲度假中心 2、 项目选址： 某 市零陵区接履桥镇 3、 承办单位： 某 市零陵区接履桥镇政府 4、 项目负责人： 5、 财务负责人： 6、 技术负责人： 第二节 项目建设地概况 湖南省 某 市零陵区地处湘南，毗邻两广，属南岭山脉北麓，地理坐标北纬 25 11 26 48，东经 111 11 111 57， 土地总面积 1976 平方公里；最高气温 40，最低气温 7，全年平均气温在 全年日照数 降雨量 1028 1696毫米，无霜期 300天以上，相对湿度 80%以下；境内有 207、 322国道、 1812、 1830 省道、永连公路、衡昆高速公路、二广高速公路 (已动工 )、洛湛铁路 (已开工 )、与 某 机场一道构成了一个发达的交通网络。 零陵区接履桥镇辖 32个行政村， 284个村民小组，总人口 积 110平方公里，拥有耕地 5 万亩，民风淳朴，物产丰富，素有 某 “粮仓”之美称。接履桥镇是零陵的北大门，其区位优势明显，距零陵城区仅 9 公里，距冷水滩 城区 13 公里，地处中心城区的锲合点，是两区联城的关键链条。其次是交通优势突出，交通主线 322国道、零陵大道、永连公路、衡昆高速公路穿境而过， 1812线、 1830线贯穿全镇，待建的二广高速通过该镇，2008 年将全线开通，村公路四通八达，维护良好。再次是资源优势富足，境内山塘水库星罗棋布，且呈线状分布，大多靠近公路。全镇有骨干山塘 148座，其中沿 322国道、零陵大道、永连公路的马坝、柘塘、新塘尾、甸尾头开发区等村水养面积为 10亩以上的山塘 27 座。全镇另有小二型水库 7 座，其中画眉铺的龙塘、郑家的上木塘、枫木树的大 池塘等临近双牌干渠，水源充足，水质优良，是我区盛产鲜鱼的大型基地。其境内有一寿星岩，长约 内构造独特，石柱、石笋千姿百态，趣味横生，气温常年为 18 25，共有景点 20多处，有大型观音座佛像， 金猴捧月、双龙戏珠、龙宫神殿等等，数不胜数，流连其中，心旷神怡，赏心悦目；另外，洞内还有阴河，水流平缓曲折，绵延数里，沿途洞中有洞，置身其中，其乐无穷。第四是旅游开发和发展潜力较大，目前接履桥镇已建成初具规模的农家乐垂钓山庄两家，零星在建的 10 余处以上。双休日、节假日增多，请吃请喝已不时髦，家庭和集体旅游 休闲，回归自然已成为一种时尚，这为旅游提供了源源不断的客源。每到双休日、节假日以垂钓为主前来休闲度假的游客平均每天达 1000人次左右，营业额 3 5万元。据统计年接待该类游客达 8万人次，由于宣传到位，名气旺带来人气旺，已成为 某 市及零陵、冷水滩两区的钓鱼中心。因此，由于其地理位置优越，旅游资源丰富，开发潜力巨大，发展空间广阔，为充分利用自然资源，接履桥镇政府邀请有关部门和专家进行了为期半年的考察规划，通过论证，决定兴建接履桥生态休闲度假中心，融入宁远九疑山、双牌阳明山以及祁阳、零陵、东安等旅游圈。 第三节 项目建设目标及宗旨 一、建设目标 充分利用接履桥镇境内星落棋布的山塘水库，进行合理开发建设，计划投入资金 16000万元。主要建设农家乐山庄、垂钓中心、水上娱乐、溶洞探险等项目，建筑面积 5万多平方米，力争在 2006 2008年完成一期开发，基本完成 10处左右的休闲基地配套建设，初步形成休闲基地网群； 2008 2010 年完成二期开 发，力争双休日、节假日前来休闲度假娱乐日均达 10000人次以上，营业额达 50 万元左右，年收入 5000 万元，年获利 3000 万元，上缴税收 500万元的目的。 二、建设宗旨 对镇内旅游资源 进行有效整合，依托本地人文旅游资源优势，配合 某 市及零陵区旅游发展的大局，新建接履桥生态休闲度假中心，融“岩洞奇观”、“田园风光”、“水上娱乐”、“垂钓中心”、“溶洞探险”为一体，集休憩、观赏、游览、娱乐、度假、健身及文化活动为一体，使之成为全市乃至全省的综合性生态休闲度假中心。 第二章 项目建设背景 一、大力发展旅游业特别是生态休闲度假意义重大 旅游是人们在满足日常的衣、食、住、行等基本生活需要后，追求更高层次的物质上和精神上享受的一种社会现象。尤其是现代旅游更明显地看出它是人类超出生存需要的一种更高 级的消费形式。从现实看，旅游业是一项关联度大，拉动性强，资源可持续利用的新兴产业。它不仅可以带动交通运输、商业购物、电信通讯、餐饮服务、文化娱乐等各相关产业的发展，还为解决社会就业、扩大内需、拉动消费起着积极的推动作用。旅游是人民生活质量提高的重要标志，是现代文明的生活方式之一，是人们追求提高精神享受层次的目标和途径，是现在及未来居民消费的三大热点之一。旅游在国外一直是人们所推崇的重要活动，休假 外出旅游成了生活中的必修课。我国在旅游方面有相当悠久的历史。二十世纪中叶，长期的战争和极贫极苦，使我国旅游业一度处 于低谷，改革开放以来，由贫困到温饱到小康到富裕，随着人民生活水平的提高，旅游重又成了人们的热门话题。发展旅游业的作用重大，如促使自然资源的合理开发利用，美化地区环境；优化产业结构，促进地区经济发展；带动与旅游业中食、住、行、游、购、娱等相关的交通运输、餐饮、宾馆酒店、建筑等行业的发展，扩大社会就业；促进国家、地区间不同思想文化交流；陶冶国民情操，促进社会主义精神文明建设；传承华夏文化，激发爱国之情；增强国民体质。而生态休闲度假作为旅游业的重要组成部分，在崇尚回归自然，返璞归真的今天，倍受人们的喜爱。象接履桥 生态休闲度假中心这种带有度假旅游娱乐休闲性质的项目还具有让人们身体机能休息放松，消除疲劳，恢复活力的功效，既丰富了休假内容，又大大提高了休假层次。 二、是促进国民经济快速增长的需要 近年来我国国民经济快速增长，三次产业全面发展。三次产业中，以第三产业的发展最为迅猛。特别是第三产业中的旅游业是近年增长最快的行业之一，目前每年以约 度增长，远远超过 游业所创造的国民生产总值已占 右，成为国民经济的一个新的支柱产业。脱颖而出的旅游业成为新的经济增长亮点。由于旅游业对资 源消耗和浪费少，对环境的压力小，投入和收益比例高，对促进地方经济发展的作用大， 被人们喻之为“无烟工业”，可见大力发展旅游业特别是生态休闲度假是促进地方经济快速增长便捷之路。 三、是与国际接轨，加强国际交流的需要 加入世界贸易组织是我国在新世纪扩大对外开放的一大战略举措，不仅对国民经济和社会发展将产生积极影响，也会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。中国作为资源丰富、人口众多的大国，在当今多极化发展的世界里，正提倡与国际接轨，加强与世界各个国家和地区的文化思想交流。同时，中国又是一个大市场，任何国 家和地区又希望来到中国领略神奇的中华文化，抢占中国市场，因此，中国需要开放的世界，世界也需要开放的中国。加入 旅游业发展的整体影响是积极的，有力的，多方面的。 四、是满足人们不断增长的物质和精神需求的需要。 经济的发展使得人们的生活水平得到了改善，对精神生活的要求越来越高，旅游逐渐成为人们喜爱的享受方式。双休日和节假日，也为广大群众提供了时间上的机会，人们不再满足于吃一顿了事，而是转而注重娱乐和精神享受了。另外，劳动人事制度的改革将推行带薪休假制，可为旅游提供更多的客源。目前旅游业的态势呈现出以下特色 。 1、高层次、多样化。 从近年来我国旅游业发展的特点看，随着经济的发展与人们生活水平的提高，一般的观光旅游也将随之增加，但所占比重将会有所下降；高层次的文化旅游、生态旅 游、休闲度假旅游、森林旅游及其 他一些有特色的旅游将越来越多，旅游的文化内涵将越来越丰富。众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与、体验和休闲享受，人们将更加重视精神疲劳的消除，这样就要求旅游企业推出丰富多彩的旅游产品。那些单纯游山玩水的消遣观光，将逐渐为多样化的旅游方式和项 目所取代。 2、个性化的实现自我价值的旅游项目将渐受青睐。 我国传统的旅游方式分为四种，即娱乐型、观光型、商务型和休闲度假型，大多数旅游活动更多的是各种方式特征兼而有之。一个国家或地区的旅游方式是由其资源条件、地理位置、市场条件等多方面因素决定的，不同的旅游方式也有不同的产品、价格、市场对策等，同时旅游者也有不同的消费要求和消费特点。当今，旅游消费动向的重大变化是消费由“目的”变为“手段”，人们消费是为了实现自我爱好，为了自由娱乐，表现丰富的感情，为了全身心的放松等。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满 足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生，而生态休闲度假正是顺应旅游业这一发展潮流产生的。 3、特色旅游、专项旅游将成新潮流。 除了现有的体现个性化的旅游项目 (如登山、探险、体育、人文考察等 )之外，还应有新的内容，如欣赏一些有地方特色和民族特色的歌舞、各种文艺表 演，品尝各地具有地方特色和民族特色的饮食风味，欣赏民族服饰，饱览自然秀丽的生态休闲旅游度假区等等，今后将越来越多，消费个性化将日益显现。 五、是合理开发充分利用资源的需要 零陵是历史文化古城，其旅游资源丰富，接履桥生态休闲度假中心现有农家乐山庄两家、垂钓中心两处、水上娱乐两处，双休日、节假日前来休闲度假垂钓的平均达 1000 人次以上，营业额 3罗棋布的山塘水库呈线状分布，便于游客分散垂钓休闲，寿星岩傍依山塘水库又临近公路，交通方便。为了更加充分合理利用人文、旅游资源，更多地吸引区内外游客，让更多的游客在零陵特别是接履桥生态休闲度假中心内停留更长的时间，我们决定新建接履桥生态休闲度假中心。根据本中心的不足之处和零陵的空白，结合零陵区的实际情况，有针对性地增加一些项目，如接履桥生态休闲度假中心内无餐饮、客房、吊脚楼等项目，我们就建接履桥生态休闲度假中心，内设餐饮、客房、吊脚楼等项目；根据境内山塘水库可泛舟游玩外，又可养鱼，供垂钓娱情之用，我们就建设水上垂钓中心、水上娱乐等项目。建成后的项目，我们除将进一步加强规范管理外，还将视情况变化增减项目，以达到与时俱进，满足人们不断增长的各类需要。另外，本项目区内外山水空间很大，具有广阔的自然山水发展空间优势，有利于项目朝更大更广更深的方向发展，可持续性发展强劲有力。 六、是加强零陵区大力发展旅游业之大局的需要 零陵区委、区政府明确提出打造“三城一区”的战略思想，要把旅游业作为新的经济增长点来抓，依托底蕴深厚的旅游资源优势，尽快把零陵的旅游资源优势转化为产业优势，树立“大旅游、大产业、大市场”的观念，把零陵的旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以岩洞奇观和山水生态休闲度假旅游为基础，大力发展观光、旅游、度假、休闲旅游，着力将零陵建设成一个“生态旅游城”。 第三章 项目建设优越性评价 一、政策支持。 旅游业是随着历史的发展，社会的进步兴起并发展的，属于第三产业范畴，是一种古老的产业，也是永恒的朝 阳产业。因此，不管是国家，还是地方政府，对于兴办第三产业特别是旅游产业都是大力支持的。 1、国家政策支持。 主要体现在： 一是 1998年 11月召开的中央经济工作会议上，党中央做出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游业在新世纪的发展创造了重要的发展机遇。 二是在 1999 年 11 月召开的中央经济工作会议上，江泽民总书记指出：加强第一产业，提高第二产业，发展第三产业是今后的基本思路。 三是在 2000年 3月召开的九届全国人大三次会议上，朱镕基总理所做的政府工作报告中，从三个方面三次提到旅游，这 是历 史上从来没有的。 四是国家制订大力发展第三产业规划，并要求地方政府对第三产业的发展做出详细的规划。 可见，发展旅游业不但在国家政策的鼓励范围内，而且得到政策性支持是巨大的。 2、地方政府政策支持。 为进一步扩大改革开放，加大招商引资力度， 某 市及零陵区均制定了诸多政策性规定，特别是 2003年零陵区制定了零陵区鼓励外商投资兴业的有关规定和零陵区招商引资中介人奖励办法，根据本地实际情况对外来投资客商提供最为优惠的用地、税费政策和高质高优的管理服务政策。如 (1)凡在零陵区行政区域范围内投 资固定资产 50 万元以上的旅游业，除享受 某 市关于鼓励外商投资兴办工业的若干意见的各项优惠规定外，对落户于城市规划区域以外的旅游业项目，项目用地可执行成本价。 (2)税费方面，除国家优惠政策外，对于地方财政享有的税费部分，给予相应优惠政策。 (3)对固定资产投资在 100万美元或人民币 1000万元以上的旅游业项目，可给予更优惠的个案优惠政策。 (4)实行政务公开全程代理服务，负责代办各种审批、发证、登记等手续，实行“一站式”审批，“一条龙”服务，坚决杜绝“乱收费、乱罚款、乱摊派、乱集资 ”现象，对所有收费项目进 行全面清理，并对重点骨干企业实行挂牌保护政策。 (5)零陵区政府组织有关部门制定了 某 市零陵区第三产业发展纲要特别对旅游业做出了详细的发展规划。 二、资源丰富。 零陵的人文资源和旅游资源极为丰富，且类型多样。悠久的历史文化积淀和优美的山川自然风光以及独特的某 民俗风情相融交汇，构成独树一帜的零陵旅游资源特色。本项目选址于接履桥镇境内，正是利用岩洞和山塘水库两大优势，增设项目，集休憩、观赏、游览、娱乐、度假、健身及文化活动为一体，以期吸引更多的游客留连忘返，更好地发挥其优 势。 三、区位优势明显 1、从大处看，零陵地处湖南省四大历史文化名城 地级某 市中心，区域位置十分优越零陵南界双牌县、东毗祁阳县、西与东安县、广西全州县接壤，上联珠江水系，下通长湖流域，南接九嶷，北临衡岳，西控百粤，东接五岭，区位优势极为明显，是全市交通、文化、教育、金融中心和湘西南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区 150余个相邻县市有直接的辐射作用。既是湖南向南部沿海地区和港澳开放的前沿阵地，又处于全国一、三线地区和华中、华南两大经济区的结合部，南 临“山水甲天下”的广西桂林仅 180公里，北达南岳 170 公里，西望川贵，是华中、华南两大旅游区域的中转枢纽。 2、从小处看，接履桥生态休闲度假中心地处零陵北郊，位 于零陵、冷水滩、祁阳三（县）区交汇处，濒临潇湘，距 某 机场仅 5公里，衡昆高速公路、二广高速公路、 322国道、 1812省道、1830 省道、永连公路、零陵大道穿境而过，地理位置优越，交通便捷。 四、气候温和适宜 零陵属于大陆性亚热带季风湿润气候区，年于均气温 16 18，年平均日照 1300 1800小时，无霜期 278 300天，大气达国家二级标准，水质为国家 2 类标准，年平均降雨量 1200 1800毫米，森林覆盖率 四季分明，日照充裕，热量充足，雨水充沛，水利资源丰富，气候温和。 五、交通便利 零陵城区中心距 某 机场仅 7公里，距湘桂铁路 某 站 18公里，距衡阳 156公里、桂林 206公里、广州 450公里。国道 207线、322线、高等级永连公路、衡昆高速、二广高速公路（已开工）、洛湛铁路（已开工）贯穿全境。乘车至广州、深圳可当天往返。水路可由湘湖水运直下洞庭，通湖达海。交通上的便利，可为游客特别是区外游客提供极大的方便 六、取用水方便 接履桥镇虽属干旱乡镇，但是该项目建设和建成后的生产生活用水可以通过以下途径解决： 1、取用双牌干渠的水； 2、可从湘江引水； 3、可以开采地下水。 七、供电充足 全区电力充沛，距本项目区 10 公里素有“湘南明珠”之称的南津渡电站年发电量达 3亿千瓦时，并入大电网和农村电网改造后，供电正常。 八、通讯良好 程控电话和移动电话已开通，通讯信号良好，接收国际国内信息快捷。 第三章 市场与竞争分析 第一节 发展现状和前景分析 一、旅游业发展现状。 旅游市场是一个不断变 化的动态因素，因此，我们要了解旅游者的旅游需求情况，对旅游市场进行调查研究、分析，加强市场预测才能使规划设计、决策、经营更适应发展，才能达到盈利的目的。当前，旅游已成为现代人生活中不可或缺的一部分。 从世界范围来看，旅游业的发展速度近年来一直比世界经济增长速度快一倍以上，其产业空间潜力巨大；而在国内，国家现已将旅游业当作实现经济腾飞的重点产业来扶持，加大资金投入及景点开发，完善旅游设施，加强旅游管理，为旅游业的发展创造了极有利的条件。中国经济结构调整将使旅游产业的发展空间越来越大。政府还在加大环境性 、基础性建设投资。 从旅游市场看，旅游市场是一种特殊的流通领域，必须及时了解市场需求和发展趋势，旅游者的性别，年龄、需求层次各有不同，旅游行为也存在差异。在游览、考察、观光、保健、疗养体 育锻炼、烧香拜佛、娱乐、了解民俗民习等等方面，旅游者的旅游目的和动机不尽相同，譬如，游客中一般是男性多于女性，青年人多于老年人和儿童，有的喜欢国内游，有的喜欢出境游，还有外国人入境游等等，总体看，我国旅游市场存在以下特点： 1、 国内旅游市场活跃。 1999 2001年中国国内旅游状况统计 年份 国内旅游 人数 （亿人次） 增长 （ %） 国内旅游收入 （亿元） 增长 （ %） 1999 2000 2001 上表可以看出，国内旅游人数不断增多，旅游收入逐年增长。 2、出境旅游和入境旅游高速增长 以 2001 年为例 (见下表 )，国内旅游和出境旅游人数呈现高速增长趋势。 2001年我国旅游出游状况表 出游方式 数据 比 2000年增长 国内旅游 78366(万人次 ) 旅游收入 3522(亿元 ) 出境旅游 1213(万人次 ) 因私出境 695(万人次 ) 另据统计， 2002年，入境旅游人数达 9791万人次，比上年 增长 其中：外国人 上年增长 香港同胞 长 澳门同胞 长 台湾同胞 人次，增长 15个主要客源国全部实现增长，其中有 14 个国家实现两位数增长，有 6个 (泰国、韩国、马来西亚、菲律宾、日本、印尼 )国家的 增幅超过 20%。 据旅游部门统计， 2005 年我国入境旅游人数达到 15000 万人次左右，其中过夜海外旅游者约 6450 万人次，旅游外汇收入约 420亿美元；国内旅游人数达到 11 亿人次，旅游收入约 5000亿元；出境旅游人数约 1636万人次。 二、旅游客源广阔，市场前景看好 1、国内游客越来越多。 我国人口众多，地大物博，旅游资源丰富。改革开放以来，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，想旅游和旅游的人越来越多，特别是近几年来，双休日和“五一”、“十一”黄金周长假的实行更使旅游业火爆。另一方面随着农村经济的长足发展，农民的旅游意识逐渐增强，旅游的人数将越来越多。 2、国外游客越来越多。 由于港澳的回归，使得更多的同胞回国旅游更加方便；同时国内经济的持续高速增长、综合国力的增强，世界地位的提高，也使得欧美游客对昔日神秘的中国和东方文化产生浓厚的兴趣和向往。因此，我国的境外游客客源广阔，客源几乎遍布世界各国，而且会以相当高的速度增长。由于中国 多元化以及丰富的自然环境对外国游客具有巨大的吸引力，根据世界旅游组织预测，到 2020 年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国，中国的旅游产业将成为 21 世纪中国经济发 展的重要支柱产业。 3、旅游已成为国际经济的三大支柱产业之一。 据最新资料统计显示，自 1950年至 2005年近 55年间，全世界国际旅游人数、国际旅游收入、旅游从业人员、旅游业提供税收等经济指标均呈快速递增趋势，已同石油、汽车工业一起成为国际经济的三大支柱产业。 4、近年来 某 市及零陵的旅游发展较快。 由于政府重视旅游开发，不断加大投入，加强了旅游基础设施配套建设和旅游景区、景点的开发建设，零陵的旅游发展较快，据对城区内朝阳公园、怀素公园和柳子庙三处景点的调查统计，其接待游客人次和旅游收入，年增幅均在 20%以 上。因此，在接履桥镇兴建生态休闲度假中心是切实可行的。 第二节 竞争分析 一、成功范例分析 任何行业都有其内在的发展规律，旅游业亦不例外，认真对待，搞好旅游竞争分析，有利于为发展旅游业提供科学实在的决策依据。下面，以广西“乐满地”、湖南郴州和河北涞水县野山坡发展旅游业的成功为例，对竞争作简要分析如下： 1、乐满地。 即欢乐满地。取名直观雅致，深入人心，号称 欢乐之都，位于广西兴安县，距有名的桂林山水甲天下旅游区60 公里，以桂林市为中心，周围县区旅游景区 (景点 )众多，密度大，不但没有因竞争而影响 旅游的发展，反而形成了旅游上的独特优势，互相之间取长补短，竞相发展正因如此，台商马志玲先生甘冒风险投入巨资，在桂林兴安灵湖风景区兴建了集观光、休闲、旅游、度假、高尔夫为一体的乐满地度假世界。该项目 92年立项， 97年破土动工，占地逾千亩，规模之宏大，规模之完善，堪称华南之最。目前已投入资金超过 20亿元，从 2000年首次投入营业，一炮打响，接待旅客人次和旅游收入一路攀升，曾创下“五一”、“十一”假期三天内接待游客超过 12 万人次的纪录，现在一到节假日、双休日，游客如织，真可谓欢乐满地。 2、郴州。 历史上经济发展处于湖南省弱势地区的郴州，与某 市的地理位置大体相似。近几年的发展却大有后来居上，睥睨三湘的新锐气势，国民经济快速发展，其中旅游业的发展占有重要地位。当初针对经济落后，但旅游资源丰富、距粤港澳较近的现实，郴州市委、市政府提出了要做粤港澳的“后花园”之设想，大力发展旅游业。其著名的五盖山国际狩猎场，东江漂流等等无不是利用自然景观做的山水文章。现在的游客每年增长 20%，其中近一半来自粤港澳。 3、野山坡。 在巍巍太行山的北段河北省涞水县野三坡地区长期流传着这样的一首歌谣：“野山坡、野山坡，山高坡陡石头多。哪年石头能换钱，三坡变成金银窝。”如今的野山坡真的变 成了金银窝了。该地区就是通过发展旅游业，实现了山区人民祖祖辈辈想用石头变钱的愿望，普写了一曲脱贫致富的乐章。八十年代初，涞水县领导亲自到野山坡长期调查研究，跋山涉水，寻找有观赏价值的景观，对野山坡的山川河流，观其形而命其名，编其说而注以灵，使景观为开拓旅游服务，编写出太行深邃睡美人的宣传材料，请专家、学者论证。描绘出了野三坡方圆520公里的太行“宠儿” 百里峡、“北方桂林” 拒马河、奇泉怪洞 佛塔洞、绿色明珠 白草畔、文化长廊 龙门峡、风 情荟萃 金华山等六大景区，七十二个景点；并根据野三坡旅游资源的性质，在突出“野”字上做文章，即登野山、观野景，食野味、宿野舍、玩野趣，搞田园式的旅游，为发展旅游业提供了翔实的依据。功夫不负有心人。经过若干年的开发，野山坡的旅游业取得了突破性的进展，旅游人数逐年递增，带来了显著的经济效益，使得野山坡广大农民脱贫致富奔上小康路。如今的野山坡年接待国内外游客达 150万人次，当地旅游局直接年收入达 1200 万元，创社会效益 12000 万元，已成为中国北方的国际知名风景旅游区。 以上三处成功范例告诉我们，无论是 旅游业发达地区，还是旅游业不发达地区，或是贫困落后偏僻闭塞的山区，只要采取积极的对策：立足本地实际，发挥资源优势，定位设想准确，做好山水文章，突出特色旅游，提高服务水平，增强旅游的可进入性和竞争能力，发展旅游业都是可以取得成功的。面对旅游市 场的激烈竞争，根据我区起步晚、基础差的实际情况，要做好“丰、奇、特、优”四字文章，丰：即有丰富的旅游资源和旅游内涵；奇：即有突出新奇的旅游方式；特：即有独特的旅游景观；优：即有优质的服务特别是旅游服务。从接履桥镇的实际情况看，首先要加强钓鱼场的建设，保持名声再响一些；其次 是要把寿星岩作为重头开发建设，加强宣传，以吸引更加广泛的游客。 二、竞争分析 示强项 (弱项 (机遇(威胁（ 对此进行分析，可谓知已知彼，近远利弊等一概明了。此处只做结论性分析。 1、强项分析 土地资源丰富且价格低廉，不用为土地的取得付出高额代价 项目区四周山水面积宽广且空气清新，开发空间广阔，游客到此能真正寻找到在静谧的环境下休闲度假的感觉 地理位置 优越，区位条件好 良好的资源环境 内容丰富多样，可满足不同层次的需求 可进入性强，稳定性好，质优 2、弱项分析 经营理念欠佳 知名度不高 尚无完善的营销渠道 旅游企业管理水平有待提高 人才的聚集和人才资源的开发有待进一步加强 3、机会分析 和平与发展是时代潮流，国际国内大气候有利于本项目的建设和发展 综合性旅游项目前景看好 居民收入持续增长，生态休闲度假旅游消费购买力潜力巨大 永连公路和衡昆高速公路开通， 某 机场通航，洛湛铁路、二广高速公路已破土动工，交通将更加便利，可进入性更强 政府支持，政策有利 提高服务质量 4、威胁分析 新产品的不断出现 周围竞争对手先入为主，已占领了部分市场，并有继续扩大之势 竞争对手的竞争战略调整 市场竞争激烈，未来可能出现强大对手 替代旅游产品抢占市场份额 在营销中分析 的是从定价、广告、促销等方面扬长避短，变风险为优势机遇，并力图抓住对方缺点，压制对手。 第五章 建设方案和实施计划 一、规划概况 经过充分酝酿、策划，结合本地的自然资源，通过考察 论证，对接履桥生态休闲度假中心建设项目进行了精心规划，本项目占地面积 亩，主要建设内容为： 1、钓鱼中心：主要建设寿星塘、西脚塘、冬禾塘、哲木塘、罗禾塘、大池塘水库、杨梨冲水库、大新塘水库、上木塘水库、狭吉口水库、大喜塘水库、枫塘水库等 12 口山塘水库，新建钓鱼中心 12处，钓鱼走廊 4000米，在杨梨冲水库、大新塘水库、上木塘水库、枫塘水库四处增加水上游船供游客钓鱼和娱乐。 2、寿星岩洞内建设：大胆采用星、光、电等高新科技项目，开发建设 20个以上的洞内景观，让游客在洞内能停留 2小时。 3、度假村： 主要建设宾馆、吊脚楼、娱乐项目等。 二、建设方案和实施计划 本项目建设期为 4年。具体建设时间规划细分见下表： 项目名称 建设内容及规模 建设时间 备注 前期工作 论证、立项、规划设计、办理有关手续等 2006 年底以前 一 期 工 程 度假村 6 处，新建宾馆、吊脚楼，建筑面积 40000平方米 2006 年 7 月一 2008 年 6月 钓鱼中心 8 处、钓鱼台若干个，建筑面积 3000 平方米，钓鱼走廊 3000米 寿塘岩 岩洞长 里及洞口广场等基础设施建设、洞内 10个景点建设 二 期 工 程 度假村 6 个 , 新建宾馆、吊脚楼，建筑面积 5000平方米 2008 年 7 月一 2010 年 6月 钓鱼中心 4 处 , 钓鱼台若干个，建筑面积 1500平方米 ,钓鱼走廊 1000米 寿塘岩 岩洞内 10 个景点建设以及景点装饰、美化、亮化工程 说明：接履桥生态休闲度假中心建筑物为湘南瑶、壮族少数民族 特色建筑，设计豪华客房 300间，床位 600张，提供餐饮、娱乐、住宿等项目。 第六章 财务计划和经济效益分析 第一节 投资概算 根据项目的开发构想，结合具体项目的设计 ，本项目建设期为 4年，计划总投资 16000万元，具体估算投资见下表： 建设内容及投资概算表 项目名称 建设内容及规模 计划投资 （万元） 备注 前期 工作 论证、立项、规划设计、办理有关手续等 100 一 期 工 程 度假村 6 处，新建宾馆、吊脚楼，建筑面积 40000平方米 2000 钓鱼中心 8 处、钓鱼台若干个，建筑面积 3000 平方米，钓鱼走廊 3000米 500 寿塘岩 岩洞长 内 10个景点建设 3500 二 期 工 程 度假村 6 个 , 新建宾馆、吊脚楼，建筑面积 5000平方米 2000 钓鱼中心 4 处 , 钓鱼台若干个，建筑面积 1500平方米 ,钓鱼走廊 1000米 200 寿塘岩 岩洞内 10 个景点建设以及景点装饰、美化、亮化工程 5500 基础设施建设及绿化 1000 其 他 管理费 400 流动资金 600 不可预见费 200 合 计 16000 第二节 资全等措与使用 一、资金的筹措 本项目建设计划总投资 16000万元，实行全额引资。 二、资金使用计划 根据项目建设进度，所需资金需分期分批及时到位。为加快项目建设，也可采取分段划区 细分项目的方式进行招商，按照“谁投资，谁受益”的原则进行统一管理，这样，项目建设可同时进行，建设的步伐就会加快。 第三节 效益分析 一、收入分析 1、度假村 根据有关资料显示，未来五年零陵区年接待各类游客在 100 200万人次之间，现按平均数 150万人，而到接履桥生态休闲中心来游玩的客人按其 1/3计算，即年接待各类游客 50 万人次，其收入情况为： (1)餐饮收入：按游客的 40%在山庄内就餐，按每人每天消 费 60元计算： 50万人 x 60元人 =1200万元。 (2)客房收入：按每 间房均价 100 元，入住率 70%，每年 200天计算为： 300间 *100元天间 *70%*200 天 =420万元 2、娱乐中心收入：按年接待游客的 70%，每人消费 20元计算为： 50万人 *70%*20 元人 =700万元 3、水上垂钓中心收入：按游客的 30%，平均每人消费 50元计算为： 50万人 *30%*50元人 =750 万元 4、寿塘岩收入：按年接待游客的 70%，每人消费 30元计算为： 50万人 *70%*30元人 =1050万元 以上合计为： 1200+420+700+750+1050=4120万元 二、成本分析 根据本项目的财务制度并结合旅游产品及服务的特点的年成本估算，编制总成本费用如下： 1、物资及消耗品：根据项目区平均年客流量预测，年需要经营物资约 300万元。 2、燃料及动力：考虑到服务业的特殊性，主要为燃料和电力费，每年约 100万元 3、工资及福 利：由于需要 300 名工作人员，年平均工资总额为 人 月 =288万元。 4、拆旧费：折旧方法按直线折旧法，折旧年限为 10年，残 值为 70%，每年的折旧费为： 16000 万元 x(1 70%)480 万元。 5、管理费用：包括办公开支和业务招待等管理费用为 30 万元。 6、销售、推介费用：按销售收入的 10%提取，每年计提 412万元。 7、维护费：按折旧费用的 10%计提 48万元。 8、财务费用：固定资产长期贷款按 年息计算为 96万元。 9、税金：控制在 8%以内计提 为 320万元。 上述九项费用合计每年为 2074万元。 三、经济效益分析 通过以上分析可知，接履桥生态休闲度假中心的各项经济指标为： 1、年接待游客 50万人次。 2、年各类收入 4120万元 3、上交税金 320万元。 4、年纯利润 4120万元一 2074万元 =2046万元。 5、投资利润率 =利润 /投资额 *100% =2046 16000*100%=6、投资利税率 =(利润 +税收 )投资额 *100% =(2046+320) 16000*100% =7、投 资回收期 =投资额 /利润 =16000 2046=即不到 8年时间收回全部投资。 四、社会效益分析 本项目建设成功后，其社会效益是多方面的： 1、合理利用资源，为接履桥生态休闲度假中心配置必要的游玩、娱乐、休闲、餐饮、住宿等项目，充分发挥其优势，为发展零陵区第三产业特别是旅游业起到带头示范作用。 2、拉动和促进地方经济大发展，为财政增收，成为新的经济增长亮点。 3、带动项目区周围第三产业的大发展。 4、可解决 300 人以上的就业问题，有利于社会的稳定。 第七章 市场营销策 略与风险分析 第一节 市场营销策略 一、市场开发 市场开发是企业经济效益的重要工作，客户资源成为企业实现价值的保障，是企业赖以生存的基础。 1、为广大客户提供优质服务。 2、设立长途交通专线，如桂林 某 、南岳 某 等等。延长市内公交专线 (零陵城区至接履桥、冷水滩城区至接履桥 )。 3、开发旅游系列产品，让游客在游玩中购买后留作纪念。 4、不断推出新产品，最大限度吸引新老客户，使企业永葆 生气和活力。 二、营销策略 旅游企业进入市场，必须树立良好 的形象，提高知名度、信任度，争取更为广泛的客源，因为利润依赖于市场，市场营销策略的优劣影响企业产品占有市场的份额，决定企业效益实现的好坏，因此，现代企业无不重视市场调查分析而因势利导采取正确有效的市场营销策略。 1、广告策略。广告的目的就是为了让消费者了解产品及至使其购买消费某产品。在经济飞速发展、信息日益膨胀、竞争日益加强的情况下，广告成了一种非常重要的营销手段。同样的产品，广告做得好就能更畅销；同样的企业，广告做得好，企业就能更好地生存发展。谁忽视了广告的作用，谁就会受到经济规律的嘲弄，更何况旅 游产品是一种几子无法搬到异地销售、更不可能在异地消费的产品，必须通过一定的手段把游客吸引到目的地才能完成销售消费，尤其对于一个品牌正在成长中的旅游开发区来说，广告的作用就尤显重要。因此，我们要尽可能利用多种广告手段，宣传介绍接履桥生态休闲度假中心。 好酒也怕巷子深。广告的作用无可替代。 广而告之更能扩大知情范围。 好的广告，胜过十万推销大军 2、优质服务策略 相对而言，优质服务更能深入人心，吸引客户。 优质服务是吸引新老客户的锐利武器和法宝。 追求优质服务是企业经营的目标，得到优质服务是每个客人的基 本要求，是一种心理需要，是人格上的满足。 优质服务虽不能直接创造利润，但其创造的价值无可比拟。 顾客就是上帝。 3、高品质化策略。 随着人们生活水平的不断提高，人们对产品的品质越来越高，优质优价已成为新的消费动向。劣质产品和落后的生产技术已在淘汰之列。 以质取胜、以优发财已成共识。 第二节 风险分析 一、风险因素 现代企业都存在或多或少、或大或小的风险，综合本项目建设情况，风险因素主要有以下几种： 1、资金风险。资金到位与否决定企业兴建的成 败，到位的快慢与多少影响建设时期的速度与规模，周转资金的多少影响生产经营的正常秩序和目标的顺利实现，资金管理的妥善与否直接关系着经济效益的好坏，因此，资金能否落实到位是目前的首要问题，如何管好用好资金，又是关系企业兴衰的主要问题。 2、市场风险。本项目建设虽然前景广阔，但是市场风险因素很多，如： 旅游产品的落后性缺乏吸引力。 服务差影响客户再次光临。 同类企业降低价格抢占客源。 3、管理风险。企业经营管理的好坏在于机构设置是否合理，制度是否严格可行和执行的严与松，更在 于管理者素质的高低，人才配备和结构是否合理等等。 管理出效益 二、风险对策 趋利避害，智者所为。基于风险因素的分析，为降低和规避风险保证投资达到预期效益，拟采取以下应对之策。 1、资金风险对策。 做好资金需求和使用计划，并确保资金按时足额到位 申请银行贷款 发行内部股票集资 制定严格的财务管理制度，严格执行财务制度 财务人员必须持证上岗，做到专人专户，帐帐相符，帐实相符 抓住时机，专款专用，加快建设初期的建设步伐，力争提前完成建设任务 厉行节约，严格控制开支，降低成本，提高效 益 2、市场风险对策。 创建优良环境，立足本地市场，积极开拓外地市 利用互联网建立市场价格信息的搜集和反馈系统，密切关注 国内外旅游市场信息 不断改进和完善市场营销策略 3、管理风险对策。 引进高素质的管理人才，提升企业档次 定期选派员工参加业务和技术培训，提供“充电”“换脑”的机会，以提高专业技术水平和素质 进一步优化管理体系，完善管理制度，提高管理水平，增强凝聚力 第八章 总体进度安排 一、项目建设进度 项目建设期为 4年，一期建设自 2006年 7月至 2008年 6月；二期建 设自 2008年 7月至 2010年 6 月。 二、项目的组织管理 项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目上或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程管理方式见下图 基建指挥部 采购部 施工部 财务部 后勤部 监理部 其他部门 项目 调各方） 项目 调各相关方） 项目 调各相关方） 建设施工的矩阵式管理图 第九章 环境保护措施 一、环境保护原则 增强法制意识，切实保护环境。接履桥生态休闲度假中心必须严格遵循国家对环保的各相关管理法规，其保护规划要与湖南省及周边地区的文化氛围和自然环境相适应要维护整个区域的完整性，严禁直接排放未经防污处理的废水废物，明确具体要求，划分责任区，做到专人专片，专人负责。 二、生态环境保护 1、主要目标：通过项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率，到项目完成期使绿化率达到 40%以上 2、保护措施：生态环境的保护措施很多，如： (1)加强水资源保护，防止污染； (2)植树造林，防沙固土； (3)取消周围地区现有的挖沙、采石、开矿、烧山等现象，防止泥沙淤积河道及沙尘颗粒物污染空气； (4)保护生物资源，规划区内严禁滥捕滥猎 滥渔滥伐和放牧； (5)统一建设规划，杜绝随意建筑房屋； (6)适当退耕还林还草种花，山上山下可人工造植风景林； (7)保护水质，防止水质被污染； (8)项目区一定区域内严禁化工、电镀、轧钢等治金类项目上马。 3、主要依据：中华