忻府区团结路鲜活农副产品综合市场项目可行性研究报告

1 忻府区团结路鲜活农副产品综合市场 第一章 总 论 目概述 目名称： 忻府区团结路鲜活农副产品综合市场 目法人： 忻州市金地海纳物业综合服务有限公司 目负责人： 卢戌亮 设规模： 市场占地 15 亩（ 10000 平方米），建筑面积 4710 平方米。总投资 900 万元，全部由村委自筹。 设内容： 主要建设内容为放心粮油区；新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区五大功能区 ,自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积 4710平方米。 设地 点： 忻州市忻府区团结路（依托卢野村） 金来源： 项目总投资 900 万元，资金来源为卢野村委自筹解决。 目建设背景 随着经济的不断发展，国内商贸流通产业发展增势强劲及我市商贸流通产业发展战略，为 忻府区卢野鲜活农副产品综合市场 的发展提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环 2 境，提出了方向、提供了政策。 为适应城镇面貌改善，体现以人为本、改善民生的要求，完善城市功能，为群众办好事、办实事的原则，忻府区团结路鲜活农副产品综合市场 将建设成为 忻府区 及周边地区最 便民 的农副产品市场 ，带动周边商业成为忻州最具有代表 性的社区商业模式 ，共同推动 忻州 经济的发展。 按建设城市基础设施，满足市民基本要求和适应多层次消费的要求，本市场以生鲜超市和标准化菜市场为主要配置，完善副食品等结构功能为辅，调整区域便民产业结构，促进该区域产业结构的调整优化，并带动邻近商业及全区便民市场的优化升级，解决附近居民买菜难问题，增加附近商业流通收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快忻府区社区改革的步伐。 目的提出 依据建设“便民、利民、为民”的市场为出发点，采取示范引导，政府推动，科学规 划，社会参与，市场运作的模式，把本市场建成忻府区最有代表性的公益性“菜篮子”工程。建设地点位于忻府区北部，城市南北中轴线七一路和建设路之间的团结路，距 108 国道不足 5 公里，附近医院、学校、居民小区成群，有明显的地缘优势。 3 市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通加快。目前，该区域已有超市、大型商业中心等，并呈现出良好的发展趋势，有力带动和促进了本区域相关产业的发展。同时，随着附近居民对鲜活农副产品的需求量增大，附近超市及路边摊远远满足不了市场供需平衡，急需在团结街附近建设综合市场。 近年，附近路边小贩 成群，严重影响着市容市貌，并造成附近车辆拥挤，因此，建设该便民市场是提升居民生活质量，完善城市功能，改善市容环境的重要措施，也与当前忻府区经济发展相适应。 行性研究的依据及范围 制依据 1. 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发 2009 134 号） 2.商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知（商商贸 2009 290 号） 3.国务院办公厅关于统筹推进新一轮 “ 菜篮子 ” 工程建设的意见（国办发 2010 18 号） 4. 山西省人民政府办公厅关于推进新一轮 “ 菜篮子 ” 工程建设的实施意见 （ 晋政办发 【 2011】 4 号 ） 4 5. 忻州市城市总体规划 2011 究工作的范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容： 1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性； 2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件； 3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案； 4、估算项目建设投资和安排资金作用计划； 5、计算和评价项目的经济效益。 目建设的必要性 合忻州市城市建设的政策 随着忻 州市忻府区城区面积扩大和人口数量增加，应对“环境整洁化、布局合理化、消费安全化”的标准化菜市场建设要求，通过加快农副产品流通设施建设，以改变市场周边硬件设施档次偏低，缺乏科学规划等等问题，用以提高市场流通企业的竞争力。 建设标准化农副产品市场是城市的公益性、公用性的根 5 本设施，是事关群众利益和城市形象的重要民生工程。符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进消费，使农贸市场的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合农贸市场为中心的统一市场 体系。市场体系是由各层次的新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区组成。并建立专门的管理机构和管理人员，从进货源头上对进入市场的商品质量安全等方面把关。 升居民生活质量的需要 “ 小市场 ” 关乎 “ 大民生 ” ， 在该区域以团结路为中心，已建成的居民区包括温馨苑、锦玉苑、兴盛苑、鸿禧园、师院宿舍、信用社小区、发改局宿舍、煤销公司小区等，还包括忻州师院、忻州第一中学、师院附中等，辐射面积的人口大约在 人左右。因此，为了满足附近社区居民日益增长物质需求，提升附近社区居民生活质量，而建设该标准化农副产品市 场。 按照市场标准化、制度化、规范化的 “ 三化 ” 建设目标要求，将市场肉类、蔬菜摊位及水产品、家禽区域等统一 标识 ，水路、线路进行 合理 布局设计，着力 加强 市场硬件环境。同时，该区 域 建立健全市场准入制度，加强经营者的引导教育，提高经营素质和服务质量，完善市场软环境，大大方便 6 群众日常生活，提高生活质量。 善城市功能的需要 根据山西省人民政府关于 推进新一轮 “ 菜篮子 ” 工程建设的实施意见 的 要求，各市县 在制订新一轮城市总体规划、经济社会发展规划、农业发展规划、土地利用规划时，要把“ 菜篮子 ” 基地建设、市场建设以及 相关配套设施建设纳入规划之中，列入政府重点民生建设工程。要高起点、高标准建设菜篮子生产、流通、加工、质量监管等基础设施，保证批发市场和菜市场建设用地，实现农业现代化与城镇化、工业化相协调。 所以，在忻州市忻府区团结路建设 城市菜市场是为 附近社区 居民提供基本生活服务的重要公共设施。加快忻州市 社区菜市场建设，是事关民生的大事，对于方便群众生活、完善城市功能、提升城市环境具有重要意义。 也是 为广大人民群众的生活提供安全、卫生、放心的 “ 菜篮子 ” 。 经济发展相适应 “ 十 二 五 ” 以来， 忻府区 委、 区 政府抓住机遇，深化 改革，加快发展，全县消费市场规模不断扩大，新型流通产业不断发展；商业结构趋向合理，流通秩序进一步规范，消费品市场活跃繁荣，拉动了全 区 国民经济增长。 2012 年， 忻府区 全年实现消费品零售总额 元，比 “ 十 一 五 ” 期末的 元增长 年均增长速度达 19%。在消费品零 7 售总额中，批发零售业销售额 元，住宿餐饮业 别比 “ 十 一 五 ” 期末增长 45%和 25%。目前 忻府区 城区范围内已有 三角道 农贸市场、 蔬菜公司 市场 等，完全满足不了市民对农贸商品的需求，尤其是以团结路附近只有一家华美超级 市场，与该区域的经济发展极不相应，重点 解决菜市场与城市建设发展不相适应的 “ 脏、乱、差 ” 和食品安全方面存在的问题。 城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代发展的潮流和城市发展的内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益性的基础设施建设更是关系到社会公众利益，关系到人民群众的生活质量。菜市场的建设也需要更紧城市发展的步伐，不断提高档次，逐步向净菜化、超市化、连锁化发展。团结路鲜活农副产品综合市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径 。 善市容环境面貌 城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象。菜市场是人民生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、卫生和高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，对于路边市场 8 要逐步取缔，规范市场，也能缓解城市的交通压力，从而达到提升市容面貌的功能。 目建设的可行性 （ 1）团结路鲜活农副产品综合市场，市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。 （ 2）市场 辐射面大，辐射本区域人口达到 5 万左右，为市场开发提供了广阔的空间。 （ 3）附近商圈所形成的各种业态，包括药店、美容美发、花店、烟酒、便利店、超市、洗染店等，为市场开发创造了极有利条件。 （ 4）交通便利，市场位于团结街中心，东邻七一路，西邻建设路，是忻府区城区的中心地带，地缘条件十分优越。 （ 5）附近经商人口众多，这为该市场建成 后能提供更多的商机。 （ 6）附近又是忻府区最主要的学区地，有忻州师范学院、忻州市第一中学、忻州师范学院附属中学等。 行性研究报告的主要结论 要研究结论 9 本市场作为农 副产品综合市场符合国家及忻州市产业政策，对该区域的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进社区居民商业网点的快速发展。 市场的建设可优化产业结构，促进社区经济协调发展起到重要作用。 团结路农副产品综合市场建成后，对提高社区居民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。 10 第二章 市场分析 场现状 改革开放以来，特别是 20 世纪 90 年代后，随着农业的持续发展和农产品流通体制改革的深入，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已放开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补充，多种经济形式、多种经营方式共存的农产品流通体系。 发市场居于农产品市场体系的主导地位 农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散 、价格形成、信息服务等多种功能。据统计，截止 2012 年底，我市共有大中型农产品批发市场 2 个，三角道市场以蔬菜为主，还有水果批发和禽类市场。市场辐射到市、区，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。 代流通方式在农产品市场中的地位日益提升 随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景广阔。 通设施建设不断加强 11 一是城市仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐全，现代化水平提 高。二是标准化市场档次明显提高，市场的地面已全部硬化，城区露天交易场地逐步缩小，社区商业模式要求设置封闭式交易大厅和恒温库，保证农副产品的四季供应。特别是近两年城市扩容和人口增加，要求新建市场的基础设施完善，布局规划科学合理。三是市场配套功能要进一步拓展。配备相应的管理人员，提高市场的整体服务功能 场需求分析 农副产品市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农副产品市场的形成与发展，对区域农产品流通至关重要。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、经营的效率、 对内外客户的服务内容和质量以及市场内外的信息沟通提升到了一个新层次，更好地为社区商业服务 。 内农副产品市场政策导向分析 国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教育部等政府管理部门出台了一系列农业信息化建设规划，在全国范围内推进了一系列的重大农业工程，并在资金、退税等方面给予全力的支持。因此，从整体上看，该行业进入了加速发 12 展时期，而且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、居民欢迎、注重实效的鲜明特征。 副产品市场信息化需求分析 农副产品市场作为农副产品流通的主要环节，承担了价格、信息 、集散和辐射的功能。现在越来越多的农副产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场的信息沟通提升到一个新层次。 1、从形势发展要求出发，不断增强交易市场信息化意识 市场管理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一个从一般化到不断强化信息工作的过程。 2、建立网站以信息服务为主体，信息服务体系仍亟待完善。信息化为农副产品市场带来了新的经营管理理念和交易形式，并成为实现传统市场跨越式发展的重要途径。建立在计算机、通信技术 和网络技术基础上的现代信息革命，导致了从研究开发到市场营销的整个企业活动都面临着根本转变，市场的信息化，将为市场升级和功能创新提供强有力的支持。 3、农副产品流通的信息化是社会发展的必然趋势 13 农副产品流通领域的信息化的过程，就是运用信息技术对传统农副产品流通在运作模式、技术、观念、信息等方面进行改造、充实、提升的过程，是社会发展的必然趋势。 4、农副产品交易市场信息化与物流配送互动发展 电子商务的发展离不开物流配送的支持。部分农副产品交易市场已充分认识到这一点，在开展电子商务、以信息化提升其竞争力的同时根据 自身特点开展不同类型的物流配送。 创新农副产品市场的交易方式，提高交易量 积极推行电子统一结算，规范市场交易活动，保证交易安全。通过互联网络沟通供需信息，逐步向较高层次的电子商务过渡和升级。 14 第三章 市场建设方案 设原则和思路 1、以市场为导向，以忻府区国民经济和社会发展规划为指导，以现代信息和物流技术为支撑，忻府区团结路标准化农副产品市场为区域性现代化骨干企业为主体，充分利用忻府区农业资源优势，提高产品流通效益和市场竞争能力，加快产业结构调整，实现区域经济的可持续发展 。 2、市场设置信息管理、信息采集发布和电子结算系统，瓜果和蔬菜农药残留检测、病虫害检疫系统，商品储藏、物流配送系统，健全市场功能，提升市场档次，促进区域农贸市场管理体制的改革和现代化市场体系的建立。 3、忻府区团结路标准化农副产品市场选址位于团结路中段，该市场符合城市总体规划的要求，无需拆迁和移民，以布局合理、功能齐全、机制健全、设施配套、运行规范、信息灵敏和高起点、规模化为原则而进行科学设计。 4、忻府区团结路标准化农副产品市场将以优美的现代化建筑造型，舒适的交易环境，现代的经营理念，造就地方特色的市场 文化。 15 场建设目标 忻府区团结路标准化农副产品市场建设工程按照“统一规划、合理布局、突出特色、辐射区内外”的原则，充分依托忻府区的资源优势，建设一个以实施“三绿工程”（倡导绿色消费、建立绿色市场、开辟绿色通道）为目标的涵盖城区的以各类农产品为主、功能齐全、管理科学的区域性中心现代化农副产品市场。该市场完全可以与已有的集贸市场联合互补，形成布局合理的、完整的市场网络体系。这个市场既有传统的交易功能，还具备国际化的新功能。根据设置的信息交流中心，发展网上信息交流，不仅向区域内广大居民提供最新的农副产品供 求信息，也为周边各类商业提供市场信息。 营品种 市场主要包括水果、蔬菜、粮油、活畜、水产、蛋禽、餐饮及少量的工艺品等。 营目标 项目全面建成后，年交易额达到 12000 万元以上，届时本市场将成为城区为数不多的符合国家标准化菜市场的项 16 目。 平面布局 局原则 结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境。 场建设总体方案 根据市政道路合理布置商业建筑，根据功能和景观需要结合实际地形合理安排间距、绿地、停车场。 规划布局 1、规划先行，以人为本。菜市场按 1500 米服务半径，形成科学、合理、便捷的商业网点布局体系。 2、与忻府区城区商业网点规划中便利店、超市、购物中心等商业业态相结合。 3、市场布局合理，规模适中。根据团结路附近居民区开发建设的布局和规划，强化农副产品市场功能配套，一般居民 10 分钟左右步行都可以到达此市场。 17 市场土建结构符合国家建筑、安全、消防等要求的新型材质结构；市场建筑 具有良好的通风条件，室内宽敞明亮，自然采光好；市场出入口共 6 个，主要出入口门的宽度为 4米；市场内主通道宽度设计为 4 米，购物通道宽度为 ，其它通道宽度设置为 2 米。市场建筑营业面积是 4000 平方米左右。市场布局结构比例为：摊位面积 55%、通道面积 35%、辅助面积 10%。 4、实行科技支撑，设施齐备。强化农副产品市场科技、信息的建设。市场内实行微机管理系统，包括电子屏幕显示5、管理科学，制度健全。规范市场的内部管理，建立市场档案，台帐清晰，设立商品货源追溯制 度等。经营户统一着装，营业证、健康证等齐全，农药检测规范，消防、治安、卫生保洁责任落实，实行全天候保洁，争取所有的摊位前都没有垃圾和污水，整洁的市场犹如规范的超市。 场基本建设内容 市场占地面积： 10000 平方米（折合 15 亩），总建筑面积 4710 平方米。 功能划分：办公区、电子信息交易平台、果品区、蔬菜区、粮油区、鲜肉区、活禽区、水产海鲜区、冰 18 鲜区、熟食区、干货区、自产自销区、百货区、美食区、生态停车场等。 本项目的综合技术经济指标见下表： 表 3号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 10000 2 总建筑面积 4170 3 建设总工期 年 1 4 建筑密度 % 43 5 容积率 6 绿化率 % 12 电负荷 Kw/h 80 水负荷 50 8 项目总投资 万元 900 主要经济指标 静态投资回收期 年 6 税后投资内部收益率 % 税后财务净现值 万元 筑设计 配合城市环境建设，突出建筑的时代特色，是设计构筑的主题。建筑造型轻松自然。它不仅反映了 建筑风格而且是环境塑造的基础。立面造型充分体现其商业时代气息特征。建筑物在色彩上整体以银灰色调为主，绿色镀膜玻璃衬托，感觉高雅、简洁。局部玻璃屋顶采用浅黄色西瓦，色彩对比 19 强烈，蓝天、白云、绿树，给人感觉清新淡雅。 1、 市场整体工程结构 96 44m、建筑面积 4170 ， 以门式刚架为主要承重结构的轻钢结构，梁柱间距 6m、单跨 21 米，檐口标高 。 钢结构外露部分为白色面漆、屋面板为灰色面漆，砼地面 150 厚（ 0 以上 300）。 2、 动力 、供配电 本项目属二级负荷，采用双回路 10源供电，由忻州市供电局供电。 电力负荷测算采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，用电指标测算如下表： 负荷预测指标： 表 3筑性质 负荷预测指标 需要系数 各交易区 20w/平方米 食区 40W/平方米 食区 40W/平方米 备机房 50W/平方米 照上述指标，则本项目计算负荷为 350kw/h。 图 4 20 市场内部平面布呈图 第四章 公用设施工程 水工程 市场给水水源自团结路与师院北巷交汇处自来水 400主干管提供，从自来水干 管以 400 管径水管引至交易市场室外，长度约 100 米，在距建筑 2 米形成 200 的环绕建筑物的给水管网，管长 300 米，另外还需铺设 200 米的生活用水管和 800 米的消防供水管。 为保证消防应争用水及生活用水平衡，在建设场地内建设 1000 立方米消防供水管。 水工程 市场用地范围内的生活污水由室内排向设于室外的分流制排水系统，出口管径为 200。其中活畜交易市场室内地面为便于清扫设排水明沟系统，分流汇合后由室外暗沟排到室外地下化粪池，分期泵抽排空处理。 室外排水：蔬菜洗涤用水、生活污水及雨水分别就近按市政规 划接入市政管网。 电系统 近采用 10线， 5 路 380/220V 出线，在市场的西南角设配电室。高压为单母线接入。低压分段单母线接 22 入。负荷按不同性质分供。大容量、集中控制主要负荷采用放射配线直供。一级负荷为双电源供电，考虑市政 10网引入。另外自备柴油发电机组。 压配电系统 380/220V 中性点直接接地系统。照明及电力设备共用变压器，只在母线上分开，同时事故照明与正常用电线路分开。配电方式采用放射直线配线，分散负荷点，采用树杆式供电。 防工程 防系统 市场消防系统均为室内消火栓系统结合室内自动喷淋灭火系统。 （ 1）市场建筑室内沿建筑周边间隔 50 米设 1 个消火栓。 （ 2）其给水管网为环状。并有两根不同方向的引入进水管。 （ 3）消防系统用水来自城市市政管网和地下消防水池。 防报警控制系统 消防控制室设于管理用房内，对建筑进行实情实时监控，并与通风、消防管线联动，消防设施建设需新建消防点，采购消防设备 1 套。各个消火栓口调节压力流量由减压孔板均衡调节。沿建筑不同方向设3水泵结合器，并设独立吸水管，保证消防应急用水。 23 第五章 劳动安全、节 能、环保与卫生 动安全 市场管理人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危害性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编在生产中一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护、实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度。保护工作人员的 身体健康；对进入市场的商品应严格按食品卫生标准进行抽检，杜绝各种渠道的污染源进入市场。 由于市场经营的特殊性，从业人员多、客流量大、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。因此要求市场管理者与社会各界 密切配合，为经营者的日常生活，人身安全等诸多方面提供保障。 全防护 本市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域、市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍，积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的 隐患。在市场的主要出入口及市 24 场通道等处安装必要的监控设施，以保证 经营者和消费者的权益。 约资源与能源 能的主要技术措施 本市场建设 节能主要采用屋顶带式和墙体自然采光，减少用照明用电。市场照明设施全部采用新型节能环保的 灯及平板灯。停车场照明设施使用 阳能路灯。 能管理 本市场定员编制中设有专人负责节能工作，其任务是制定规章制度，节能措施和监督检查，主要考虑节水、节电，减少交易产品浪费。 境保护与卫生 设地点环境现状 本市场建设地点，经调查建设地点环境质量良好。绿化带建设主要目的是美化市场环境，减少尘土飞扬。市场周边布设绿化带 450 平方米，主要以道路绿化树建设为主，间隔灌木丛及花丛。 废”处理 25 （ 1）废水：拟建项目的废水主要是生活废水类别，就近直接排入城区污水排放系统管网，由城市污水处理设施统一处理，设一座 60 立方的化粪池来处理清洗市场地面的废水。 （ 2）废渣：市场的废渣主要是腐果、腐菜等，统一清理至市场东南角的垃圾箱，然后运往有关部门指定的垃圾场。 （ 3）废气：市场的土建工程均无废气产生渠道，另外在主体建筑顶部设有通风排气口。 疫检测卫生及农产品质量认证 市场所经营的是与人们息息相关的生活必须品，所以为保证质量，对市场内的农副产品进行检疫检测。由市场管理部 门负责购买各类检验仪器设备，与相关部门建立密切联系，派驻工作人员，按国家的有关规定长年在批发市场开展检疫检测工作，切实把好农副产品质量关，为人民群众提供优质、安全、放心的农副产品。为此，市场管理者要做好以下几个方面 ： （ 1）设立专门机构，购置专门仪器设备，制订专门检疫检测制度； （ 2）做好农副产品疫病和农药残留的检测工作，检测蔬菜、水果农药是否超标、抓好畜禽产品、水产品的市场检疫，以及违禁药物和生长激素等有害物质的残留检测。 26 （ 3）加强卫生宣传和信息反馈，让经营者了解有关无公害农副产品的知识和信息，并积极与 生产主管部门配合，通过市场把检测结果公布于众，起到警示、引导的作用。 （ 4）积极推动产销方式的改革，建立“放心菜”，绿色产品或无公害农副产品的专销区，以优质和安全带动生产、销售，扩大农副产品的产销量。 （ 5）除了检疫检测方面的卫生外，还要抓好市场内部的环境卫生。要做到摊位整洁，场地无垃圾堆放，卫生间清洁等。 27 第六章 项目组织管理 项目管理 管理原则 建立现代企业制度，实行规范的公司制，使企业成为适应市场机制的法人实体和竞争主体。企业实行独立核算、自主 经营、自负盈亏，并承担项目的资金投放、工程建设、经营管理和偿还贷款、债务的责任。 采取先进的劳动组织形式，以科学合理的调整管理人员结构和协调经营人员，正确处理管理者、经营者和消费者之间的关系，充分发挥经营者的技能和积极性，保证市场经营正常进行，提高市场经济效益。市场的建设规模、年交易量及市场的功能设置原则、权责对等原则、命令同一原则。通过科学有序的管理、协调、监督等有效手段，建立一个集管理与服务之中的管理机构。 管理机构 根据市场管理原则。结合实际需要，市场实行村民董事会领导下的 经理负责制，管理机构的组织形式采取直线职能式结构形式。 按照精简、高效的原则，本市场下设总经理办公室、人 28 事部、财务部、市场管理部、招商部、经营策划部、信息中心、检验检测中心及绿色产品认证服务中心和保安部。各职能机构在经理指导下具体执行各自承担的任务和工作，经理任免各机构负责人并直接调配一般管理人员和工作人员。 详见项目自制机构框图 7、各部门职能 （ 1）办公室：接受总经理领导，负责企业日常的具体事务管理和办公业务、人员管理、对外联络，协调各部门之间的工作。 （ 2）财务部：负责项目 建设的资金计划、资金安排、资金管理和日常财务工作，市场投运后生产经营的财务管理等。 （ 3）人事部：负责企业人事管理，人才招聘、人才培训等。 副经理 会计师 总经理 村民董事会 办公室 财务室 人事部 招商部 市场管理部 经营策划部 信息中心 检疫检验中 心 心及绿色农产品认证中心 绿色食品认证 保安部 29 （ 4）市场管理中心：全面负责市场的运行管理，如摊位管理、仓储管理、物流进出管理，协调各经营户的关系。 （ 5）招商部：负责市场经营商户的引入。 （ 6）经营策划部：负责市场年度和未来发展计划和策略。兼负责市场设施、设备的管理、维修和物品采购。 （ 7）信息中心：负责市场信息平台网络的建立，产品市场信息的发布，实现商品和经营等各环节的信息引导服务。 （ 8）检疫检测中心及绿色农产 品认证中心 :负责市场所经营产品的检验检疫及农产品质量认证。 （ 9）配送中心：负责对经营者的商品进行统一配送，用以应对消费者的送货上门服务。 （ 10）保安部：负责市场日常运行的安全保卫工作。 项目实施管理措施 组织措施：市场主管部门要对该项目进行指挥、协调、组织和领导工作。项目财务实行独立核算。项目在具体实施过程中采用层层承包方式，实行目标责任制。 技术措施：对市场工程建设中专业性较强，技术含量较高的设施建设，主管部门应定期派出技术人员现场指导和监督。 30 劳动定员和培训 劳动定 员依据合理分工协作，使每一个员工有足够工作量的原则及因事责人定岗设人原则配备人员。本市场总定员 25 人，其中管理人员 5 人，员工 10 人，临时工 10人。详见劳动定员表 6 劳动定员表 表 6 单位：人 序号 职务及部门 管理人员数 员工 临时工 合计 1 总经理 1 1 2 副总及会计 2 2 3 办公室 0 2 2 4 人事部 1 0 1 5 财务室 0 1 1 6 市场管理中心 1 1 2 7 招商部 0 0 1 1 1 1 8 经营策划部 9 信息中心 0 1 1 10 检疫检测中心及绿色农产品认证中心 0 1 1 2 11 配送中心 0 5 5 12 保安部 0 2 4 6 13 合计 5 10 10 25 31 动力来源和培训 本市场用工实行动态管理，末位淘汰制。一般管理人员均面向社会招聘。对下岗工人可优先。 管理人员必须具有专科以上学历，并有从事专业工作 3年以上经历。新招员工按国家有关规定必须有 3月的试用期，试用期届满根据员工技能和表观符 合市场工作要求的可与员工签订劳动合同，不符合的不办理劳动合同签订手续，聘用自行终止。 签订劳动用工合同的员工，必须参加上岗培训，培训时间一般 1，培训内容主要是对员工进行国家方针政策法律、法规、工商税务基础知识、市场管理服务、市场信息调查收集、市场预测、环保、卫生、检疫、安全保卫、营销策略等知识的培训。服务中心所有管理人员必须挂牌上岗，在管理市场，为市场服务的同时，还要接受市场客户的监督。 目资金管理 本市场建设对国家投入资金设立专门账户，接受主管部门监督管理。要求专款专用，专项决算。 企业其它 各项资金由公司统一管理，包括计划安排、资金使用、项目有关经济合同以及资金的回收等。 32 第七章 市场建设实施进度计划及社会效益分析 施计划安排原则 1、根据该市场现阶段具备的建设条件，按照基本建设程序结合各步骤（阶段）间相互衔接关系，预测其组织协调、财、物等各因素及其变动的可能性，研究、规划经济合客观可实现的较短的建设工期计划。 2、在具体进度安排时，应考虑项目前期各项条件的落实情况，如该市场规划、征地、资金到位等，科学合理地安排各个工程环节的实施进度，尽量缩短建设工期，合理使用资金，控制工程成 本，促使市场早日建成，更好地发挥应有的效益。 3、根据该市场的建设规模及当地的气候特征，尽量避免冬季施工，考虑其总体建设期为 1 年。 4、在综合协调、把握该市场整体建设的基础上，除具体安排现阶段建设外，应合理安排目前市场交易的正常运行，使其与项目整体建设步骤协调一致，确保市场进度各环节前后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范要求的标准。 5、本工程建设涉及面广，社会影响广泛，对参与履行项目的供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要的资格审 33 查，通过招投标方式，优选经验丰富、社会信誉好、优良品率高的单位参加 本工程的建设。 目实施阶段 本市场实施阶段包括项目调研、申报立项、可研报告编制、审批、施工图设计、项目招投标、工程施工、试运行、正式运行九个阶段。 根据项目实施计划安排，上述各阶段之间存在交叉并行的关系。 度安排 根据上述原则和各阶段划分的具体情况，进行项目建设的实施进度计划安排，考虑市场滚动发展，计划用一年的时间建成该市场，目前第一阶段已完成“三通一平”及施工图设计、基础配套设施建设。根据现在市场情况，在后续资金筹集完毕情况下进行第二阶段的内容建设。 第二实施阶段的内容主要包括： 市场内部规划设计和施工，完备内部设施设备，进行市场招投标和招商工作。 会效益 1、该项目属民生工程，项目建成后将成功构建忻府区农副产品安全防控体系，完善忻府区“果、菜篮子”工程战略 34 布局。有效保障忻府区的水果、蔬菜等农副产品安全稳定供应，确保忻州市一级标准化市场的地位，并实现跨越式发展。 2、随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。本市场建设以保障水果、蔬菜等食品安全供应为宗旨，通过建立水果、蔬菜等产品质量安全保障体系，从流通环节对水果、蔬菜等农产 品实施监控。 3、该市场的建设提供了水果、蔬菜等农副产品在城区集中交易的场所，以市场为纽带，把区域商业与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，把传统商业模式转换为新型社区商业模式，最终实现产品的有效供给。同时，水果、蔬菜等农副产品通过市场集中交易，提高了水果、蔬菜等农副产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了水果、蔬菜等保鲜程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了经营者的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。 4、本项目率先实现水果、蔬菜等农副产品零售及物流管理的现代化、自 动化和信息化，将成为忻府区及忻州市便民社区商业的示范基地，从而对忻州市社区商业的发展起到重大的推动作用。市场的建设和成功的运作，可以为忻州市标准化市场建设及物流配送的业务提供一个技术进步，现代化 35 管理的示范推广基地，它将为政府加强“果、菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。 由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。 响分析 表 7 项目社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围、程度 可能出现的结果 措施建议 1 对居民收入的影响 有较大影响 提高当地 居民的收入 2 对居民生活水平与生活质量的影响 有较大影响 优质优价组织货源，加强果菜检测 推进民生工程建设 3 对居民就业的影响 有较大影响 增加当地居民就业机会 4 对弱势群体的影响 有直接影响 保证果菜物价稳定 5 对地区文化、教育、卫生的影响 有一定影响 弘扬生态食文化 宣传弘扬 由此可见，项目建设符合当地产业政策和城市规划，能够与所在地的经济环境、社会环境、人文条件相适应。 36 第八章 环境保护和安全防护 境保护 域环境现状分析 该农贸市场东、北两侧为城市道路，西侧是锦玉苑小区，南面是信用社小区。大部分区域除道路车辆产生污染外，基本无其他形式环境污染。只是在规划市场区的东面是正在建设当中的企业孵化中心项目，产生的污染物主要是建筑灰尘，在市卫生部门的管理下，建筑垃圾都得及时清扫，对周围环境影响不大。 要污染源与污染物 市场场内污染物主要有垃圾、废渣、废气及污水。 1、废气：废气主要为周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气等。 2、噪声：汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫 噪声以及人流产生的噪声。 3、废水：主要为蔬菜、活禽和生活污水。 4、垃圾：主要为清理蔬菜产生的菜叶、沙土，活禽类粪便以及人员活动产生的废弃物。 境保护处理措施 37 1、废气：为了减少市场内汽车尾气对大气的污染，采取在市场内进行植树绿化，对进入市场车辆一律规定关闭发动机。 2、噪声：在市场四周设置绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛，降低噪声对周围环境的影响。 3、废水：污水主要来源于蔬菜和日常生活。对于蔬菜和日常生活产生的污水，通过场内排水系统直接排入城市排水管网。 4、垃圾：在市场内每个摊位 前设置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定时由保洁人员送往封闭式垃圾收集站集中分类；用垃圾车运至指定的垃圾掩埋场。 市场管理部门应加强管理，制定严格的规章制度。提高经营者的环保意识，保持市场的清洁卫生，对产生的垃圾、污水按规定及时处理。除此之外，要把市场周边绿化作为市场建设的一个重要内容，在各功能区四周、道路两侧种植花草和林木，以改善和美化内部环境。 全防护 动保护 对市场内人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危险性大、技术性强的工种实行上岗 38 证制，定岗定编；在生产中 一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护，实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度，保护工作人员的身体健康；对蔬菜瓜果、生鲜肉类和海鲜水产应严格按食品卫生标准进行检测，杜绝各种渠道的污染源进入市场。 由于市场经营的特殊性，从业人员多、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。困此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活、人生安全等诸多方面提供保障。 全防护 批发交易市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的 易发、多发区域，市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。一定要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍、积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的隐患。 在市场的主要出入口及市场通道等处安装必要的监控设施，尽可能避免安全隐患。 39 盗措施 (1) 建立一个智能化的保安系统； (2) 定期组织防盗宣传教育； (3) 加强保安人员的防盗培训； (4) 划分防盗片区，落实责任； (5) 加强商品流通区域的保安力量。 40 第九章 投资估算和资金筹措 资估算 算依据 （ 1）建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照山西省建筑工程单位估算指标、综合定额和市场建设场址地质情况等进行测算； （ 2）主要设备（消防、电力、检验检测、信息化价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算； （ 3）设施安装费根据相关行业规定，并结合实际发生比例确定； （ 4）土地征购费根据忻州市土地管理局地价综字 201322 号文件精神，建设用地土地一级的使用权为 375 /平方米，即出让金为 250000 /亩； （ 5）供电费 /度； （ 6）勘察、设计费按直接工程费的 2%计取； （ 7）建设单位管理费按直接工程费的 取； （ 8）办公用品购置费估列 4 万元； （ 9）预备费包括基本预备费和价差预备费，基本预备费按直接工程费和间接工程费的 8%计取，价差预备费根据 *维 41 吾尔省计划委员会转发国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知的通知（新计设标 1999 1008 号）文件精神不再计取。 定资产投资 估算项目固定资产投资为 600 万元。（详见固定资产投资估算 表） 金分年使用计划 根据项目建设期安排，固定资产投资分 2 期投入。 （ 1）建设第一期，主要建设内容为场地平整、主干道路完成土建主体工程等。 安排使用投资为 500 万元，占固定资产投资的 （ 2）建设第二期，主要建设内容为完成建筑物装饰、设备安装、室外给排水、供热、供电管线、植树种草等。 安排使用投资为 100 万元，占固定资产投资的 （ 3）建设第三期完成总体规划中剩余工程内容。 金筹措 项目固定资产投资 600 万元，其中：卢野村委会自 筹解决 300 万元，申请银行贷款 500 万元 ，。 42 第十章 财务效益评价 述 该项目建设期共 3 期，项目经营期 20 年，贷款偿还期 3年，投资回收期所得税前 6 年，所得税后 7 年，根据全部投资测算，财务净现值（ 元，财务内部收益率 产品销售收入合计 元，财务效益分析以上述方案为主体，对项目的整体经济状况进行效益分析。 价依据和基本参数的确定 价依据 根据国家发展计划委员会和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及国家有关文件规定和要求，对本项目在计算期内的经济效 益进行分析与评价。 本参数和数据 （ 1）租金：根据项目本身特点并参考 *现有各类交易市场的租金水平，营业用房按 /平方米 宿 /平方米 售店铺 /平方米 发店铺 /平方米 售大棚 /平方米 发大棚 /平方米 鲜库 /平方米 储库 /平方米 商税务银行 /平方米 43 （ 2）财务基准收益率：财务效益分析中财务基准收益率取定为 12%； （ 3）实施进度：项目建设期为 2 年，营业第 2 年达产（摊位出租 率 100%），因项目达产期和收益期较长，计算期确定为 20年，经营期为 18年。基准年定为工程开工的第一年（ 2008年）。 （ 4）劳动定员及工资总额：项目合同制劳