荆州景湖美树林房地产项目住宅营销计划

“景湖 美树林 ”2007年 12月住宅营销计划景湖营销目 录n 目前我们的现状n 12月的住宅销售任务和目标n 怎样找到出路n 12月的住宅营销安排n 销售提速关键点目前我们的现状截至 2007年 11月 27日，一期住宅 1幢 10幢共 352户（包括天然气职工），共计销售 292套 （包括天然气职工），总收入约为 6300万元 。其中一次性付款76套，按揭 185套，分期付款 3 套，天然气职工房 19套 ,未签合同 9套。剩余住宅的分布n 4幢 1套 5楼n 5幢 1套 2楼（由于开窗未确定，暂时保留）n 7幢 8套（ 3、 4楼各 1套， 5楼 2套， 6楼 5套）n 8幢 27套n 9幢 3套（ 5楼 1套， 6楼 3套）n 10幢 22套共计剩余 62套现目前住宅销售的障碍n 现目前，来访、来电客户量急剧下将n 经过开盘期销售，部分客户认为本项目住宅销售完毕n 8幢、 10幢开盘时均价和现目前实行的均价之间价差达 ，并且折扣幅度有所上升，给客户造成的心理价差过大420元 /平方米n 8幢、 10幢的位置是景观楼王，但无任何实际元素来支撑，和其他幢一样都是通过模型来进行销售，导致客户无法体验到真正景观楼王的优点n 除 8幢和 10幢外，其他几幢剩余的单位，主要集中在 5层和 6层。 5层滞销的原因主要是楼层高、建筑面积大而赠送面积过小， 6层滞销的原因是客户普遍担心屋顶的渗漏问题12月的住宅销售任务和目标任 务1、扩大来电、来访的客户量2、提高剩余住宅的销售速度3、重点消化 8幢、 10幢和其他幢的 5层、 6层住宅 目 标在 12月里销售住宅 30套 ，预计销售额 700万。其中 5层、 6层销售量需占总销售量 50怎样找到 出路 ？景湖美树林销售力策划力资源整合n 1、利用媒体宣传本项目还有房源可售，并且是景观楼王n 2、发动已购房老客户带新客户购房，给予老客户一定的利益n 3、每周通过短信方式向客户通报工程进度情况，让已购房客户时刻关注本项目n 1、把 5幢楼一楼按交房标准做一套房屋出来，做成一个生活体验馆。n 2、开辟看房通道，让客户能亲身体验n 1、随着合同签定完毕，置业顾问能更好的投入客户接待n 2、在销售中心里，美化销控板，增加部分展板，以便更好的烘托现场销售气氛策划力： 关于媒体推广推广主线：楼盘旺销，应市加推推广副线： 1、景观楼王推出 2、生活体验馆开放l媒体分级：1、报纸广告： 形象 +产品 +节点性事件2、短信广告： 节点性事件策划力：关于促销方式老客户带新客户奖励机制1、定制一批礼品，老客户带新客户成交的，进行礼品奖励2、由老客户带来的新客户可享受一次性付款 9.8折，按揭 9.9折优惠3、为弥补利润损失，建议将价格上调 20元 /平方米策划力：关于公共关系维持l短信通报工程进度作用：1、让已购房客户时时关心本项目2、有利于本地进行口碑效应的传播资源整合：做一个生活体验馆学习广州万科蓝山生活体验馆的做法n 彩色塑钢双层中空玻璃测试测试窗布局发音设备发热设备通过该测试，客户能清晰明白双层中空玻璃的优点n 厕所、厨房防水的做法本项目厕所、厨房的做法和上图的做法有点不同，形式上可参照执行，工艺按实际做法进行n 窗和栏杆的展示窗和栏杆的实际做法和上图有所差异，形式可参照执行n 屋顶的做法本项目屋顶的做法和左图工艺不同，需根据实际工艺做，展示方式可参照左图通过此种展示可以消除客户对 6楼渗漏的担忧n 外墙保温测试此种测试下面为发热的光源，用手触摸会发烫，用保温材料隔离后就无明显感觉12月住宅营销安排l推广主题： 楼盘旺销，应市加推推广策略：以企业实力和前期市场反响为推广主题，充分利用现有客户资源并拓展客户渠道，整合媒体、进行促销手段，锁定目标客户群进行针对性推广。第 1周 第 2周 第 4周第 3周节 点： 推广主题：推广副题：销售额度：生活体验馆报纸短信楼盘旺销，应市加推老带新有奖励 你能看见的就是你将拥有的5套 7套 10套