2008年哈尔滨房地产市场分析报告40页

Harbin Market Study2008年 4月 哈尔滨宏观经济环境 (Harbin Macro Economy) 哈尔滨房地产市场现状 (Harbin Real Estate Market)西密东疏形态 八区十一县1995年总面积为 5.31万平方公里，总人口为 946.23万人 ，其中哈尔滨市区面积为 1660平方公里 。Crowded in west and less population in the east; 9.46 Million population, suburban area 1,660 sqkm 哈尔滨大都市圈 是指黑龙江省城镇体系规划中所确定的以哈尔滨为核心的哈尔滨城市经济区的范围，包括哈尔滨市区、双城市、尚志市、五常市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、木兰县、通河县、延寿县、肇东市、绥化市区、望奎县，兰西、青冈、庆安、明水、绥棱、海伦市，共 20个 市县，总面积 84430平方公里 。Greater Harbin: 84,430 sq km, 22 cities and counties城区规模 (City Size)：2000年： 城区实际居住人口 289万人 ，城区建设用地 211.84平方公里；2000: city residents 2.89million, 211 sqkm developed area2003年： 城区实际居住人口 347万人 ，城区建设用地 293平方公里；2003: city residents 3.47million, 293 sqkm developed area2006年： 城区实际居住人口 369.8万人 ，城区建设用地 330平方公里；2006: city residents 3.698million, 330 sqkm developed area2010年： 城区实际居住人口 394万人 ，城区建设用地 365平方公里；2006: city residents 3.94million, 365sqkm developed area2020年： 城区实际居住人口 460万人 ，城区建设用地 458平方公里2020: city residents 4.6million, 458 sqkm developed area (Forecast)城区可开发用地渐少，城市向边缘化发展 (City expands outside)城市发展第二产业的主要方向，平房地区将是南延的载体，这里将建成国家机械制造业基地。 (National mechanical industry base)优化、整合哈东工业区、成高子、新香坊、团结、动力东侧等地区 。 (Optimization for eastern part of city在松花江以北、呼兰河两岸地区。将建成以行政办公、商贸居住为主，新兴工业、绿色产业为辅的生态型园林新城区 。 (River North for government, retail and commercial, new industry and greenery business.目前正在大力开发哈西和群力地区。这里将成为哈尔滨新的中央商务区和住宅聚集区，未来将有近 30万人口在此居住。 (New CBD and residential, over 300k population) “中兴 ”即调整优化中心城区用地布局结构，改善交通、绿化环境，提高文化品位，建设区域性商贸、金融、信息、保险、会展等中心。 (Optimize the center of city, improve accessibility, build commercial, finance, IT, insurance, conference centers. “外联 ”即构筑哈尔滨都市圈 -1小时车距为半径。 (Greater Harbin, 1-hr drive)未来 15年规划：北跃、南延、东优、西扩、中兴、外联城市发展方向 City Expansion Directions2006年哈尔滨商品房施工面积2006年哈尔滨商品房施工面积分类比例图2006 Development:Residential 65.8%Commercial 15.37%Govnt Housing 6.46%Office Bldg 3.38%High-end 3.47%Others 5.48%单位:万平方米哈尔滨年房地产总结和今后发展趋势 2007年哈尔滨经济及房地产行业发展背景分析 1、社会经济条件 哈市近 4年城市及经济发展一览表 从上表可以看出哈市近四年的居住人口得到了快速的增长，生产总值和人均可支配收入及存款总额也在不断提高，哈市经济及社会的不断发展正是哈尔滨房地产市场及购房需求不断发展和扩大的真实写照。 2、通过连续 4年哈市房地产市场走势分析： 1） 2004年以来哈市 GDP平均涨浮在 14%左右增长迅速，经济增长的同时人民收入得到了提高，购买力得到了加强。 2）哈市房地产销售价格在不断升高的同时，商品房的销售面积也在逐年增加，哈市消费者的购房需求在大幅度增加。年份（年） 2003 2004 2005 2006户籍人口（万人） 954.3 970. 23 974.38 980.3市内户籍人（万人） 340 394.54 398.61 472.7GDP产值（亿元） 1414.8 1680.5 1830.4 2094市内人均可支配收入（元） 7892.8 8940 10065 11230零售总额（亿元） 624.2 707.4 788.1 894.5存款总额（万元） 1153.7 1261.2 1461.5 1563.8透过东北三省看哈尔滨市场 哈尔滨、长春、沈阳三座城市 2006年房地产发展一览表 分析： 从上表中可以看出，沈阳市的商品房平均售价明显高于哈尔滨和长春， 2006年的统计结果显示，长春的商品房平均售价要比哈尔滨略低，但是在 2007年前 7个月的统计数据中可以看出，长春房价有了大浮动的提升，长春商品房平均售价 已经高于哈尔滨 商品房 平均售价， 哈尔滨房地产市场的发展速度明显落后于长春市。 沈阳、长春、哈尔滨作为东北三省重要的工业化城市，在我国的经济发展中占有重要地位。由于沈阳与发达地区距离较近的缘故，城市建设及经济发展一直保持较快增长，相对而言，长春市无论从城市规模、人口基数、经济实力、发展潜力、产业规模、战略地位均无法与哈尔滨市相提并论，而房价却高于哈尔滨市，说明哈尔滨房地产市场落后于长春市，其中一个重要原因是长春 市场成熟 较快，迅速吸引了全国 100强开发企业进入长春开发（包括万科、中海、中信、万达等），哈尔滨市作为有着良好发展潜力和前景的省会城市，全国 100强的进驻只是时间问题，随着这些地产巨头的进驻，将带来哈尔滨市又一轮的地产发展高潮，地价和房价还有较大的上升空间。城市 哈尔滨 沈阳 长春生产总值（亿元） 2094增长 13.5% 2482.5增长 16.5% 1741.2增长 15.1%人均 GDP（元） 21374增长 12.7% 23677增长 13.9%施工面积（万平米） 1585.6 3456.0 1365.5竣工面积（万平米） 667.3 1015.3 331.9商品房销售（万平米） 674.4增长 16.8% 983.68 408.3销售均价（元） 2620 3222 25572007年 17 月哈尔滨市房地产市场情况特征之一 ： 房地产开发投资保持平稳增长，土地交易旺盛 1-7月份 ，哈市 房地产开发投资 60.3亿元，比上年同期增长 15.5%。其中，住宅投资完成 42.2亿元，增长 10.8%，占全部房地产开发投资的 70%；办公楼投资 5196万元，下降 62.8%，占全部房地产开发投资的 0.9%；商业营业用房投资 8.6亿元，增长 20%，占全部房地产开发投资的 14.2%；其它商品房投资 9亿元，增长 61.4，占全部房地产开发投资的 14.9%。 1-7月份 ，哈市 房地产开发土地购置面积 105.8万平方米，比上年同期增长 52.9%，土地合同成交价款 9.9亿元，实际土地购置费为 9亿元，比上年同期多支付 3.1亿元购地款。特征之二 ： 建设规模增长较快 1-7月份 ，哈市 房地产开发房屋施工面积为 1109.7万平方米，比上年同期增长 10.5。其中，住宅施工面积 860.9万平方米，增长 19.4%，高于全市 8.9个百分点； 1-7月份 ，哈市 房地产开发新开工面积为 455.7万平方米，比上年同期增加 170.5万平方米， 占哈市 全部房地产开发施工面积的 41.1%。其中，商品住宅新开工面积为 365.9万平方米，增加 135.1万平方米； 特征之三 ： 商品房销售市场活跃，市场供销两旺 截止到 9月末，全市实现商品房销售建筑面积 325.9万平方米，比上年同期增长 17.5%。其中，商品住宅销售 295.5万平方米，增长 24.9%，买房人逐渐增多。全市实现商品房销售额 94.4亿元，比上年同期增长 25.5%，其中商品住宅房销售额 81.2亿元，市民购房热情高涨。 特征之四 ： 房价大幅攀升 哈市在售的房地产项目 36个，大部分均价在 4000元 /平方米以上，多数以 5000元 /平方米打底，均价大部分在 5500元 /平方米以上，有的甚至高达万元，多位于二环以内。通过简单的计算可以看出，在中心城区的许多地段买新房，每平方米建筑面积销售均价已经突破 5000元 /平方米。 特征之五 ： 哈市商业进入快速发展阶段 大连大商集团进入哈市道里区域商业中心，为哈市的商业带来了新的活力，哈市各个区域不断兴建的商业复合体就是哈市商业发展最好的见证。随着哈市经济的不断发展，哈市商业中心的规模将会不断扩大，并进入了快速发展阶段。 特征 之六 :商品房空置面积总量下降房地产销售市场的活跃，使商品住宅空置不断减少，从而带动全市商品房空置面积总量下降。统计数字显示， 1月 9 月 商品房空置面积为 346.4万平方米，比上年末减少 85.3万平方米。其中，住宅空置面积为 176.3万平方米，减少83.7万平方米。这种现象是近年来少有的，这标志房地产市场的供应和需求契合恰当。大面积的开发和大量的投资来自市场需求，同时也证明开发建设的户型和面积正趋于理性 ,房地产市场仍在健康轨道上运行。2008年及未来哈尔滨的房地产投资价值分析（一） 2008年哈尔滨的房地产投资价值主要体现在以下方面：1、价格继续大幅上涨，房地产增值空间明显联单 自从 2006年哈尔滨将松北、呼兰、阿城纳入哈尔滨城市版图后，市区面积达到了 7086平方公里，是 2004年市区总面积的 1.66倍，市区总人口达到了 472.7万人，比 2006年市区总人口增加了 8.46万人。哈尔滨大城市战略的第一步已经基本完成。但由于市区总人口大部分集中居住在城市的中心区域，哈市虽然在版图上得到了扩大，但却没有形成大面积的居住群体，也就无法真正在经济上进行扩张，哈尔滨大都城市圈的战略只能浮于表面。所以受城市发展战略因素的影响，哈市中心城区房价将会不断上涨，从而促使部分消费群体到哈市的二、三环附近及城郊区域购置房屋，以满足城市发展的战略要求。预计二环以内的中心城区销售均价 2008年预计在建筑面积 63006600 元 /平方米之间，哈市房地产增值空间明显。 造成哈尔滨房价上涨的主要原因是在市民消费能力提高带动下产生的结构性上涨，哈市房价的上涨是与国民经济发展和群众收入水平的提高相协调的上涨，是可持续的，是稳定的价格上涨，与投机炒作带来的虚假上涨有着本质的区别，房地产价格的变化在一定时期内与经济的变化成正比，随着我国整体经济向上发展，房价的上涨是个必然，较沿海及发达地区相比较，哈市房地产价格还有较大 上涨空间。2、哈市房地产将会向外城区方向发展 随着哈尔滨大都市圈战略的逐步实施和城市中心区域土地的稀缺性，加之政府宏观调控力度加大，土地价格的不断上涨导致房价不断上升，大部分消费者的置业会选择在二、三环左右或城郊附近， 2008年及今后几年中哈尔滨房地产市场将会向哈市主城区的边缘及松北区、呼兰区和阿城区与哈市之间的这些区域发展，从而实现大都市圈战略，而这些地方的房价势必将会在主城区价格上涨的同时随之上涨而得到发展的空间。3、哈市商业将会快速蓬勃发展 哈尔滨未来要发展成为中国北方重要的中心城市，有创新能力的国内一流城市，有国际竞争力的东北亚大都会，哈尔滨的产业基础和市政基础就要相配套，城市的功能也要大幅度的提高，所以真正意义上的国际大都会城市商业中心就是城市中心的复合体，这也是未来哈尔滨的城市定位。而哈市现阶段并未达到复合型城市商业中心的规模，哈市商业将会进一步快速 发展。（ 二）对哈尔滨未来的房地产预测1、市场需求较大 随着我国对振兴老工业基地各项工作的大力扶持，中央及地方的各项优惠政策不断出台，哈市的经济发展势必将会迎来快速发展阶段，人口的不断增加和人们收入的大幅度增加，市场呈现供需两旺的发展态势 。2、全国 100强房地产商将会进入哈市房产市场 因全国范围内土地价格的不断上涨，全国 100强房地产商在各大城市攻城掠地，从而储备土地资源。而哈尔滨作为东北重要的老工业基地，房屋价格一直在全国省会级城市中排名倒数第二，哈市的经济优势和区位优势还没有得到充分发挥，土地价值被低估。但随着哈尔滨大都市圈逐渐形成，经济的不断发展壮大，土地的稀缺性，哈市土地价格将会大幅提高，全国 100强地产商将会进入哈市地产市场，与本土企业竞争哈市稀缺的开发地块。3、哈市本土房地产开发企业洗牌将会进一步加剧 一方面由于哈尔滨二环以内的城区土地供应越来越稀少，并且土地价格不断增加，一些小型的开发企业根本无法与有实力的大型房地产开发企业竞争，所以只有有实力的大型房地产开发企业才可能取得这样的土地开发权；另外一方面由于大城市战略的加快，哈尔滨市区土地供应稀缺，未来哈尔滨将会向城郊地区发展，向供应的地块大面积，产品规划一流的趋势发展，对此哈市一部分中小房地产企业为了与大型企业进行竞争和对抗，不得不进行合作。由此加速了哈尔滨房地产开发企业在今后几年中的洗牌和资源优势的重组，拥有土地开发权的开发商和拥有大量资金的投资体的结合，将会使哈市的房地产开发企业综合竞争实力增强。 环城高速（ 2/3 ） 2nd/3rd ring road 地铁一号线（起动） Subway #1 (on-going) 公路大桥拓宽（起动） Broadening of bridge (on-going) 二十道街新江桥（起动） New river bridge (on-going) 过江隧道（起动） Tunnel across river (on-going) 平交口、转盘道、断头路 Complete city roads城市地产板块发展松北道外东部群力新区南岗中心区哈西 动力板块分布图近期住宅建设本着新区开发为主、危棚房改造为辅原则，以疏解中心城区人口为目标，大力加强江北等居住用地的开发建设，将形成九大住区，分别是：群力片区、车辆厂片区、松北片区、平房南部片区、道外西部片区、道外东部片区、动力片区、南岗中心片区、利民片区等九大住宅区 .车辆厂道外西部近期住宅建设板块发展Real Estate Development Area Rencently立汇美罗湾世茂滨江新城爱建滨江国际海富山水文园运华广场新天地家园调研 部分楼盘分布图- 后附具体资料世茂滨江新城调研报告 投 资 商：世茂房地产 开 发 商：哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司 物业类别：多层住宅、高层公寓、别墅、五星级酒店、行政办公中心 总占地面积： 243.6万平方米 总建筑面积： 360万平方米 容 积 率： 1.42 绿 化 率： 50% 项目地址：哈尔滨市松北区世茂大道 88号 售 楼 处：松北新区世茂大道与三环路交汇处 售楼电话：网 址： 项目主题：一江一城，开启上游江域生活，现代化滨江生态园林新城区 推盘进程：共分四期开发 目前仅开第一期，占地 41.6万平方米，建筑面积 75万平方米，总套数 3292套 二期占地 73万平方米，建筑面积 110万平方米； 三期占地 52万平方米，建筑面积 95万平方米； 四期占地 77万平方米，建筑面积 120万平方米。小高层 观江高层 多层住宅 独栋别墅 联排别墅 叠拼别墅 地下车位数量 15栋 4栋 4栋 27套 50套 - 1500个楼层 11层 33层 6层 - - - -面积区间（）50-142 50-142 50-200 295-420 均为 220 均为 160 -均价（元 / ） 3000 4700 2500 11000 6000 5000 11万物业费（元 / ) 1.1 1.5 0.7 1.8 1.8 1.8 -销售情况 已售 90% 已销售两栋，另两栋未开盘05年销售完毕仅余 1套 仅余 2套 已售 90% 已售 70%世茂滨江新城 项目综述 世茂滨江新城共投资人民币 100多亿，倾力打造出总面积达 400万平方米，具有北方特色的现代化滨江生态园林新城区。世茂滨江新城整体建筑群以弧形排列，沿江 6000米一线江景，建筑造型现代优雅，社区规模浩大。社区外围与内部环境堪称双重生态圈，社区内 70000澳洲园林，引用世茂集团成熟的水体造景模式，将天然河流水系引入社区，水体之间营造出绿洲岛屿， TOWNHOUSE及别墅分布于各岛之上。住宅通透板式结构设计使户户 “前观江景，后拥园林 ”。社区另拥有 20000平方米功能较为齐备的大型会所，满足社区居民休闲娱乐所需。世茂滨江新城项目规划图社区实景图世茂滨江新城立汇 美罗湾调研报告 投 资 商：黑龙江辰能投资管理有限公司 开 发 商：黑龙江立汇房地产开发公司 建筑施工：哈尔滨长城建筑集团 /黑龙江省建工集团 物业管理：黑龙江辰能物业管理有限公司 建筑规划：北京市建筑设计研究院 /哈尔滨方舟建筑设计事物所 总占地面积： 43万平方米 总建筑面积： 70万平方米 容 积 率： 1.72 绿 化 率： 42% 物业类别：普通住宅 建筑类别：多层、小高层、叠拼 建筑风格：北欧 装修状况：毛坯 推盘进程：军民街地块分为三期，预计在哈慈对面进行第四、五期开发 项目地址：哈尔滨市新香坊区军民街 24号 售 楼 处：哈尔滨市新香坊区军民街 24号 售楼电话：网 址： 项目主题：原创 “情景洋房 ”，与哈尔滨同在北纬 46度的北欧汲取营养，将世界公认的生活幸福指数最高的北欧生活引入哈城。 医 院：汽轮机医院 一期 占地面积： 18万平方米 建筑面积： 20万平方米 套 数：住宅 2400套，商业 40套 车 位：地下车位 260个 车库 160个 面积区间： 31.06120平方米 户型类别：多层花园洋房，电梯观景洋房 均 价：住宅 2300元 /平方米；商铺 5500元 /平方米 栋 数： 31栋 层 数： 7层 -11层 物 业 费： 0.7元 /平方米 /月 楼 间 距： 30米 开盘时间： 2006年 9月 进户时间： 2007年 10月 28日 二期 均 价 ： 3400元 /平方米 面积区间： 28120平方米 户型类别：紧凑型情境洋房，舒适型情境洋房，电梯景观情境洋房，叠拼洋房 开盘时间： 2007年 12月 1日 进户时间： 2008年 5月 周边配套 交通线路： 10、 19、 22、 60、 62、 333、 337路， 23、 55、 365路直达社区 商 业：社区规划商业街 院 校：社区幼儿园，风华中、小学分校 银 行：工行、邮政储蓄立汇 美罗湾 项目综述 立汇美罗湾属大型复合社区，生活配套功能完备，低密度规划，大面积绿地。二期结合地块特征，分别规划紧凑型情景洋房。在一期完美建筑立面基础上，保留灰瓦斜坡顶，尖堡型建筑外形，又特别设计半步阳台，改变传统的建筑单调外观。 立汇美罗湾引入重点名校风华中学、风华小学，一流师资，奠定社区优质教育基础。社区巴士定时接送至繁华中心，让生活真正做 “离尘不离城 ”。社区内大型复合商业，以及特色步行酒吧街，在充分满足社区需求的基础上，更将成就未来哈市的特色商业区域。立汇美罗湾项目规划图建筑风格示意图立汇 美罗湾海富 山水文园调研报告 投 资 商： 黑龙江海富房地产开发有限公司 开 发 商： 黑龙江海富永业房地产开发有限公司 总占地面积： 30.3万平方米 总建筑面积： 70万平方米 物业类别：普通住宅 建筑类别：多层，小高层 装修状况：毛坯 容 积 率： 2.3 绿 化 率： 40% 楼 间 距： 3060米 物 业 费： 0.70元 /平方米 /月