地铁商业发展现状及经营模式专题研究104pp

第一章：走进地铁第二章：地铁商业及研究第三章：地铁商业经验借鉴 香港地铁商业第四章：国内地铁商业的发展现状和经营模式第五章：案例解析第六章：福州开启地铁时代目录地铁作为城市交通的大动脉，每天承载着大量的市民、白领和商务人群，因此地铁站口必然成为大量城市人群的集散地。这些外因也使得地铁商业的前景备受关注。研究背景现状解读地铁商业发展缓慢，市场盈利水平低从我国地铁商业发展现状看，由于我国地铁商业缺乏专业的规划，地上、地下商业之间难以形成有效的联动，地铁延伸所带来的商业价值没有得到充分的挖掘，市场盈利水平较低。趋势分析地铁大规模扩张带动城市商圈升级，地铁商业迎来发展良机，成成为新的投资热点。地铁建设的发展，改变人们出行交通方便的同时，也带动城市原有商业圈不断升级，作为地下商业的投资，可以有效的实现保值增值的目的，地铁商业将成新的投资热点。第一章走进地铁地铁的概念地铁是地下铁道的简称。它是一种独立的有轨交通系统，不受地面道路情况的影响，能够按照设计的能力正常运行。地铁具有效率高、无污染、大运量等特点。地铁和轻轨的最主要区别就是在运量上。通常衡量的标准是高峰时的每小时客流量，超过了 3万人次就叫地铁。 什么是地铁地铁车辆是成列运行的。一般情况下由 4辆或 6辆编成一列，少数情况下，也有 8辆编成一列的。地铁车辆简介车辆的车体，现在一般都采用铝合金或不锈钢材料，采用整体承载结构，以减轻自重。一辆车的两侧均开有多个车门（一般为四个），车门的开关可以自动控制，也可以由司机手动控制。车体设计地铁路网的基本型式有：单线式、单环线式、多线式、蛛网式。每一条地铁线路都是由区间隧道（地面上为地面线路或高架线路）、车站及附属建筑物组成。车站按其功能分为四种：1.中间站： 只供乘客乘降用，此类车站数量最多。2.折返站： 在中间站设有折返线路设备即称为折返站，一般在市区客流量大的区段设立，可以满足乘客需要，同时节省运营开支。3.换乘站： 既用于乘客乘降又为乘客提供换乘的车站。4.终点站： 地铁线路两端的车站，除了供乘客上下或换乘外，通常还供列车停留、折返、临修及检修使用。 地铁路网的基本形式北京市地铁运营线路图上海市地铁运营线路图广州市地铁运营线路图目前，世界上已有 43个国家的 118座城市建有地铁。最早的地铁： 世界上最早的地铁于 1863年在英国伦敦建成，其长度约 6.5公里，采用蒸汽机车。最短的地铁： 土耳其的伊斯坦布尔地铁，总长度只有 610米，而且只有首尾两个车站。速度最快的地铁： 美国旧金山地铁运行时速最高达 128公里，为世界地铁速度之最。最有效益的地铁： 香港地铁是全球独一无二最具商业价值的地铁，经济效益十分可观。最繁忙的地铁： 莫斯科的地铁由 10余条线路组成，全年运送的乘客达 26亿人次，占整座城市交通总运量的 45。最长的地铁： 英国有一条地铁穿越 8座城市，总长度近 100公里，共设 458个车站。世界地铁之最最先进的地铁： 法国里尔地铁是无人驾驶的全自动化地铁，高峰期间，列车间隔时间只有 72秒。最清洁和安全的地铁： 新加坡地铁最清洁，最安全。列车及车站清洁光亮，一尘不染。乘客所能触及的地方，均采用不易燃的材料进行装修，同时还有一整套灭火救灾的自动检测系统。最深的地铁： 朝鲜平壤市的地铁，最大埋深达 100米左右，称得上世界埋深最深的地铁。最浅的地铁： 我国的天津地铁，最浅处埋深仅 2-3米，可谓世界上埋深最浅的地铁。最有艺术氛围的地铁： 瑞典斯德哥尔摩地铁被誉为 “ 世界最长的地下艺术长廊 ”。在 99个地铁车站中，有一半以上装饰着不同的艺术品，它们表现着不同的主题。海拔最高的地铁： 墨西哥地铁，修建在海拔 2300米的高原上，是目前城市地铁中海拔最高的。线路和车站最多的地铁： 纽约地铁有 30条线路， 469个车站，堪称世界上地铁线路和车站最多的城市。第二章地铁商业及研究地铁商业 是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。地铁商业的定义地铁商业主要有三种方式 :点式商业、条式商业、立体化商业 。点式商业： 多为在地铁的候车点、出入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。地铁商业的类型点式商业条式商业： 多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等。条式商业立体化商业： 则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间。其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。其经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。 立体化商业1.地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含 空间、时间和客流 三个层面的因素。A).从 空间角度 看：地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。比如上海的徐家汇作为最早拥有地铁的区域，其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。地铁的商业功能与价值体现B)：从 时间角度 看：地铁通行区域的广泛和运营时间的饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。 C)：从 客流吸引角度 看：地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费流。在地铁的 日客运量 数据方面：巴黎超过 1000万人次、纽约 2000万人次、莫斯科 800万人次、北京 130万人次、上海 100万人次、广州 60万人次。香港虽然地铁线路的总长只有 43.2公里，但其日客运量高达220万人次，最高时可以达到 280万人次；有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。 2：地铁商业价值的主要体现A).地铁自身的商业转化和应用，除了票价收入外，对地铁商业的经营收益和出租物业收益也占了越来越大的比率。举例来说： 2000年香港地铁获得纯利 40亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看， 1999年香港地铁 72.5亿的经营收入中，票价收入占 56.4亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。东京地铁 2002年度靠提供场地收取的租金有 9亿日元，加上它拥有的 38家便利店的 57亿日元销售额，合计 66亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的 2%，但也是一笔很大的收益。 B).发挥和利用地铁的客流优势激发了地铁的商业潜力。上海人民广场下的迪美广场和香港名店街、广州天河城广场等都是国内地铁商业的典型代表。C).地铁可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈的辅射范围。 香港沿着地铁网络大约分布有 30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，而目前香港主要购物中心基本上都是在 1979年以后地铁通车后落成开业的。此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响。地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。 考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。3：地铁商业的准确定位及商业组合能激发最大的商业潜力和价值A).地铁商业的分布区位不同，定位和业态形式也会有所不同。 从商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为 四个层次 ：第一层次： 是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；第二层次： 是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。第三个层次： 为地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档，强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。第四层次： 为地铁上盖大型的购物中心，以其更完善的商业功能，多样的业态组合、主题特色，利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的消费者。B).地铁商业应坚持特色化发展思维。体现在地铁商业项目上，就是应该坚持特色发展与适应地铁人群全面需求二者的并举。地铁商业特色的塑造难度大于一般性商业项目。因为