土地开发政策与业务流程1128

土地开发政策与业务流程并购与投资银行部二一一年八月2目 录一、现行土地政策法规摘要二、土地分类三、土地规划四、土地使用权取得方式五、土地一级开发和土地供应及竞买六、土地二级开发七、工业房地产再处置八、实际工作中应关注的要点3序号 法规全称 生效日期 内容简介一 中华人民共和国土地管理法 1987.1.1规定我国实行土地国有和集体所有的公有制土地制度，土地所有权和使用权分离，即所有权归国有和集体，各用地单位和个人只能获得土地使用权；土地要按照土地利用总体规划来使用；占用耕地要按照 “ 占多少，垦多少 ” 的原则执行，占用基本农田要报国务院审批。二中华人民共和国城市房地产管理法1995.1.1城市建设用地必须是国有土地，集体所有的土地，经依法征为国有后方可出让；土地使用权可以采用招拍挂或双方协议方式出让；土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；达不到开发投资总额 25%的土地使用权不可转让；投入建设资金达到工程建设总投资的 25%并已确定施工进度和竣工交付日期方可预售，封顶可销售；房地产企业注册资本不少于 100万，有职称的专业管理人员不少于 5人（含财务人员）。三 中华人民共和国物权法 2007.10.01明确了国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。规定了不动产产权登记制度，保护了权利人不动产权利的行使和不动产被征收时应获得赔偿或补偿的权利。1、基本法律 ： 1986年国家颁布的 中华人民共和国土地管理法 1994年颁布的 中华人民共和国城市房地产管理法 2007年颁布的 中华人民共和国物权法 一、现行土地政策法规摘要4现行土地政策法规摘要2、指导具体工作的办法、条例、规定 ：在上述三部基本法律的指导下，下发了一系列关于土地管理、房地产开发、以及房地产物权管理等方面具体管理办法、条例和规定。按照土地开发流程将平时工作中涉及较多的主要法规摘要如下：序号所涉方面 法规全称 生效时间 文号 内容简介一土地利用规划土地利用总体规划编制审查办法 2009.2.4中华人民共和国国土资源部令 第 43号 土地利用总体规划实行国家、省、市、县和乡五级规划，下级服从上级。规划审查报批分为规划大纲和总体规划相关文本图件等的审批。土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等内容。现行规划实施情况评估；规划背景与土地供需形势分析 ;土地利用战略；规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；土地利用的差别化政策；规划实施的责任与保障措施。二 土地征用中华人民共和国土地管理法实施条例1999. 1.1 国务院令第256号建设占用土地，涉及农用地转建设用地的应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。按照程序审批、征收、补偿。土地利用年度计划管理办法 2006.12.19国土资源补第 37号令以年为单位制定年度新增建设用地和占用农地或耕地指标，必须按指标征地和供地，原则上一年下发一次指标。国有土地上房屋征收与补偿条例 2011.1.21国务院令第590号实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。5现行土地政策法规摘要序号所涉方面 法规全称 生效时间 文号 内容简介三 土地使用权出让转让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990. 5.19 国务院令第 55号1、规定土地使用权出让最高年限，工业50年，居住 70年，教育科研 50年，商业金融40年，综合或其他 50年；2、土地使用者未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门依据情节给予警告、罚款或无偿收回的处罚；3、土地使用权和其地上建筑所有权需同时转让；4、土地使用权转让价格低于市场价格，政府有优先购买权。国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006.8.31国发 2006 31号 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低标准，也不得低于一级开发成本价。 四土地使用权和所有权土地登记办法 2007.12.30国土资源部令第 40号国有土地使用权、土地抵押权需要进行登记，并以宗地为单位进行登记，未缴清土地有偿使用费和其他税费的不予登记。土地使用权证是合法拥有土地使用权的最权威凭证。6序号 所涉方面 法规全称 生效时间 文号 内容简介五土地监管方面违法土地管理规定行为处分办法2008.6.1监察部、人保部、国土部第15号令违法行为包括 ： 1）非法批准征收、占用土地； 2）规避占用基本农田由国务院审批规定的 ； 3）无土地利用计划指标批准用地； 4）无新增建设占用农用地计划指标批准农转用； 5）以 “ 以租代征 ” 等方式占用农地进行非农业建设的； 6）应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让； 7）在招拍挂中，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵招拍挂结果； 8）违反规定减免或者变相减免出让金； 9）出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件； 10）批准低于法定标准的征地补偿方案； 11）未落实社会保障费用而批准征地； 12）未按期足额支付征地补偿费用； 严重违法的标准为 ：年违法占用耕地面积占当年新增建设用地占用耕地总面积的比例达到 15%以上 。处理方式包括 ：主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分，触犯刑律的，移交司法机关处理。 7二、土地分类土地利用分类 建设用地出让方式 出让年限 （年）一级类 二级类 三级类编号三大类名称 编号 名称 编号 名称1 农用地 11 耕地 111 灌溉水田112 望天田113 水浇地114 旱地115 菜地12 园地 121 果园122 桑园123 茶园124 橡胶园125 其他园地13 林地 131 有林地132 灌木林133 疏林地134 未成林造 林 地135 迹地136 苗圃14 牧草地 141 天然草地142 改良草地143 人工草地15 其他农用地 151 畜牧饲养地152 设施农业用地153 农村道路154 坑塘水面155 养殖水面156 农田水利用地157 田坎158 晒谷场等用地8土地分类（续）土地利用分类 建设用地出让方式 出让年限 （年）一级类 二级类 三级类编号三大类名称 编号 名称 编号 名称2 建设用地 21 商服用地 211 商业用地 招、拍、挂 40212 金融保险用地213 餐饮旅馆业用地214 其他商服用地22 工矿仓储用地 221 工业用地 招、拍、挂 50222 采矿地223 仓储用地 招、拍、挂 5023 公用设施用地 231 公共基础设施用地 划拨 无固定期限232 瞻仰景观休闲用地24 公共建筑用地 241 机关团体用地 划拨 无固定期限242 教育用地 协议出让 50243 科研设计用地244 文体用地 划拨 无固定期限245 医疗卫生用地 划拨246 慈善用地 划拨25 住宅用地 251 城镇单一住宅用地 招、拍、挂 70252 城镇混合住宅用地 招、拍、挂 70253 农村宅基地254 空闲宅基地9土地利用分类 建设用地出让方式出让年限（年）一级类 二级类 三级类编号三大类名称 编号 名称 编号 名称2 建设用地26 交通运输用地 261 铁路用地 划拨 无固定期限262 公路用地263 民用机场264 港口码头用地265 管道运输用地266 街巷27 水利设施用地 271 水库水面 划拨 无固定期限272 水工建筑用地28 特殊用地 281 军事设施用地 划拨 无固定期限282 使领馆用地283 宗教用地284 监教场所用地285 墓葬地3 未利用土地31 未利用土地311 荒草地312 盐碱地313 沼泽地314 沙地315 裸土地316 裸岩石砾地317 其他未利用土地32 其他土地 321 河流水面322 湖泊水面323 苇地324 滩涂325 冰川及永久积雪土地分类（续）10三、土地规划1、土地利用总体规划（土地管理部门主导）： 对 所有土地 的使用性质进行划定，明确农用地、建设用地、未利用土地。2、城市规划（规划部门主导）： 对 建设用地 的用途进行规划，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、道路交通用地、广场用地、市政公用设施用地 、绿地、特殊用地、水域或其他用地。3、控制性详细规划（规划部门主导）： 对建设用地的具体地块的建设指标和配套设施的建设要求进行明确。土地的使用性质主要是通过上述三个规划来界定的。要了解一块土地 适合做什么项目，主要查看土地利用总体规划和城市规划；要了解一个工程 如何规划建设 ，主要查看控制性详细规划。 在项目选址时，要看这三个规划 。11土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地的范围有：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律行政法规规定的其他用地（如监狱、收容所用地等）。划拨方式 出让方式国有土地使用权出让，是指 国家 将一定年限的国有土地使用权有偿出让给土地使用者的行为。出让方式有招、拍、挂和协议出让等 4种方式。土地使用权出让最高年限为 ：1）居住用地 70年（招、拍、挂） ；2）工业用地 50年（招、拍、挂） ；3）教育、科技、文化卫生、体育用地为 50年（协议） ；4）商业、旅游、娱乐用地 40年（招、拍、挂） ；5）综合或其他用地 50年（招、拍、挂）。租赁方式土地使用权租赁是指新用地人向原土地使用人支付租金形式获得土地使用权的行为。主要在企业之间发生。四、土地使用权取得方式使用权人以不同方式取得土地使用权，获得的权益不同：以划拨方式取得土地使用权：只能使用，不能再处置；以出让方式取得土地使用权：既有使用权，又有处置权，可用于出租、再转让等处置；以租赁方式取得土地使用权：按租赁协议的约定使用，一般不具备再处置权。12五、土地一级开发和土地供应及竞买1、土地一级开发： 是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。1.1 一级开发主体：由政府授权的国有或国有控股企业、土地储备中心或者通过招标方式确定的一级开发企业。1.2 一级开发流程：包括计划编制、前期策划、征询意见和审批、 组织实施土地一级开发四个阶段 。具体流程见下页。13依据1、北京市国民经济和社会发展计划；2、北京市城市总体规划；3、北京土地利用总体规划。市政府1、土地供应计划；2、土地利用年度计划；3、土地储备开发计划。原土地所有者或使用者；1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意；2、向市国土局提出土地一级开发申请。市国土局1、受理申请并进行土地预审；2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案。前期策划计划编制土地一级开发流程图 （以北京市土地一级开发流程为例）土地一级开发14土地一级开发流程（续）市发改委核准土地一级开发主体市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续；2、存量国有建设用地收回国有土地使用权。市规委规划意见书市政专业部门市政接用意见市交通委交通评价意见市建委建设意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见。市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）；2、下达土地一级开发批复；3、签订土地一级开发合同。征询意见和审批编制控规报市规委市规委征询园林、交通、水务、市政、文物等部门意见市规委通过控规方案上报市政府市政府批准控规方案控规审批15土地一级开发流程（续）组织实施土地一级开发相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。市国土局会同相关委办局1、审核土地一级开发成本；2、组织验收土地；3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；4、纳入市土地储备库。161.3土地 一级开发成本组成：土地一级开发序号 费用类别 费用组成 备注1 征地补偿安置费1 土地补偿费2 转非人员安置补偿费3 青苗补偿费4 地上物拆迁补偿费2 向政府缴纳的征地税费1 耕地开垦费2 防洪费3 耕地占用税3 土地一级开发工程费 主要为 “ 通一平 ” 建设费用， “ 通 ” 包括通路、给水、排水（雨水、污水、中水）、电、暖、燃气、电信等， “ 平 ” 指土地平整。4 专业费用 1 可研报告2 环境评价、交通评价等。3 地质勘察4 评估委托 1 地上物评估2 土地出让评估3 地灾评估5 测绘费用 1 普测费（地形图）2 钉桩费3 勘界费5 一级开发管理费和利润6 营业税及附加172、 土地供应和土地竞买2.1 供应方式土地供应和土地竞买2.2 供地价格组成2.3 土地供应和竞买流程：包括入市准备、市场交易、签订合同和办理后续手续三个阶段。具体流程见下页。一级开发商直接挂牌出让土地储备中心先收储，然后再招拍挂出让土地一级开发建设补偿费土地出让金（包括溢价收益）注：工业用地两种供地方式均可，但房地产开发用地只能是先由储备中心收储，然后再招拍挂出让。18依据市政府年度土地供应计划；1、北京市国民经济发展计划；2、宏观调控和房地产市场运行情况；3、储备开发土地情况。市国土局1、确定土地出让方案；2、发布国有土地使用权出让公告 (报纸、网站、土地交易市场 )；3、制定招标拍卖挂牌文件。市国土局会同市发改委等有关部门确定土地出让价格投标人、竞买人市土地交易市场1、到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件；2、提出竞买或投标申请，需提供竞买或投标申请书、董事会决议或法定代表人授权委托书等资料，并交纳竞买保证金或者投标保证金；3、竞买人按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动。市国土局1、签订国有土地使用权出让合同；2、交纳政府土地收益和土地开发费等。中标人、竞得人规划委建设用地规划许可证签订合同和办理土地证市场交易国土局地籍调查、国有土地使用证入市准备土地供应和土地竞买流程图（以北京市土地供应和竞买流程为例）土地供应和土地竞买193、 土地竞买时优惠地价的落实在土地竞买前，一般先与属地政府签订项目入驻协议，以约定属地政府对项目提供的优惠政策，工业项目一般可向属地政府申请如下优惠政策：地价补贴、建设资金补贴、项目贷款贴息、税收返还、人员安置、提供配套生活区用地、配合项目审批、减免市政配套费等相关费用。关于优惠地价的落实方案： 土地竞买时实际竞买成交价一般高于此约定价格，两者的差额即为政府在项目土地供应上给予的优惠政策。其落实方案有：（ 1）先补后缴 政府先将差额部门补贴给企业，然后与企业应承担的部门一并缴清；（ 2）先缴后补 先由企业按照成交价缴清地价款，然后由政府将差额部门补贴给企业。政府补贴企业的方式一般有：（ 1）产业结构调整基金；（ 2）科技研发费；（ 3）企业发展奖励基金；（ 4）项目奖励资金。具体要根据各地招商引资政策而定土地供应和土地竞买20六、土地二级开发（工程建设）1、新建工程程序图（工业用地）212、新建工程流程图（工业用地）土地二级开发（工程建设）223、新建工程程序图（配套住宅用地）土地二级开发（工程建设）234、新建工程流程图（配套住宅用地）土地二级开发（工程建设）24七、工业房地产再处置1、产权变更出的方式不同，流程也不同开发完成后的房地产的使用（ 1）房地产投资流程（ 2）房地产买卖的流程项目提出评估董事会 /股东大会决议 签订协议新公司注册完税 过户登记工商变更登记验资增资时项目提出 评估 董事会 /股东大会决议 签订协议 完税 过户登记自 用对外出租对外出售对外投资不发生产权变更发生产权变更252、两种处置方式的运作成本分析用房屋土地投资时项目 序号 税费名称 备注受让方缴纳1 契税 成交价的百分之三2 印花税 合同价的万分之五投资方缴纳1 企业所得税 2 印花税 合同价的万分之五专业费用1 测绘费2 评估费房屋土地买卖时序号 税费名称 备注买方缴纳1 契税 成交价的百分之三2 印花税 合同价的万分之五卖方缴纳1 企业所得税 2 土地增值税 3 印花税 合同价的万分之五4 营业税 成交价的百分之五5 城市维护建设税 营业税的百分之三6 教育费附加 营业税的百分之七 专业费用1 测绘费2 评估费工业房地产再处置对于用土地投资这种处置方式，财税 2002191号文规划定免征营业税，财税字1995048号文规定免征土地增值税。同时由于城市维护建设税和教育费附加是随营业税缴纳，所以也免缴。而对于用土地买卖交易这种处置方式，营业税和土地增值税均不能免交，同时需要随营业税缴纳城市维护建设税和教育费附加。263、房地产交易税费地方财政留成情况工业房地产再处置税种 税率 分配关系 备 注中央 财 政 省市 级财 政 区 县