店铺开发——市场调查及商圈设定

店舖開發1一 、 立地 /商圈2Location的重要性好的店鋪開發策略將領導連鎖企業邁向成功之路。連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營業點的不動產動向，在將經營權交給加盟主前，必須完成開拓新點的開發作業。店鋪開發人員運用專業知識和能力，去篩選地點及評估其經濟效益。3Three Levels of Spatial Analysis店址分析商圈分析區域分析4(一 )商圈 (Trade Area)分析 商圈 (trade area) 商圈乃是商店吸引及服務顧客的一個空間區域，或周界範圍，也就是商店的營業範圍 。 一般依據行政區域、距離、時間距離、人口等設定 。 商勢圈 (company operation area) 店舖實際交易所及範圍，由商店經營的能力所決定 商圈(trade area)商勢圈(company operation area)=5 商圈的類別n 一級商圈（又稱基本商圈或主商圈）約佔營業額 70%。n 二級商圈（又稱副商圈）約佔營業額 25% 。n 三級商圈（又稱邊緣商圈）約佔營業額 5% 。商圈與業態1. 小商圈業態 :便利店。2. 中商圈業態 :量販店。3. 大商圈業態 :百貨公司 、 大型商場 。6商圈種類商圈流動化 /商圈間競爭1. 商業區2. 辦公區3. 文教區4. 住宅區5. 特種營業區6. 遊樂區7. 住商混合區8. 住辦混合區9. 商辦混合區1. 職住分離2. 汽車社會3. 週休二日4. 商圈老舊新商圈出現 7(二 ) 選址 (Site Selection)理論 甄選理想店址的秘訣n三角理論（ Triangle Concept)n陰陽面理論n角地理論 (三角窗原理 )（ Corner Concept）n前門後門理論（ Front Door/Back Door）n口袋原理n漏斗理論n心理障礙理論 (阻絕原理 )(Psychological Barriers)n生活動線理論n幹道原理n磁石原理 (地心引力理論 )8(三 )選址之考慮因素1. 店的位置2. 明顯度3. 接近性（無阻絕性）4. 交通型態（工具種類）5. 人流量、車流量6. 競爭狀況7. 集客場所（磁點）8. 店鋪面積9. 面寬、樓高10. 停車場11. 可取得性12. 營業的合法性13. 租金（或售價）14. 裝修費用9(四 )店址 /店質強化法店舖明顯度改善法 改善招牌的能見度到 200M前。 避免被隔鄰店招牌阻隔。 避免被路樹、公共設施阻隔。 夜間開放廣告招牌到夜間 2點（以 Timer控制）。 巷內開店，應設法在巷口租立招牌。 招牌破損，應即更新。 勿讓海報或置物箱遮住店面。 Refresh效果性（耳目一新）。10(五 )理想店址評估方法檢核表法類比法迴歸模式分析法電腦預測 （ GIS） 分析法11小結n店址是開店關鍵成功因素（ KSF)， 但非唯一成功要素 (ASF) 。n店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不起競爭，顧客會因商品服務不好而流失。n店址不好，但很努力，仍可創造佳績 。12二 、 店鋪 投資可行性評估13（一）市場調查及商圈設定 流通服務連鎖事業的市場調查 以消費者為主，掌握： who when where what why how how much 5W 與 2H的顧客消費行為特徵 14競爭店規模分析 立地、商圈 店數 營業額規模 店面面積 -坪效 營業人數 -人效競爭店經營分析 經營焦點 顧客特性與比例 商品 特性、 結構分析 供應商及供應條件 促銷手法 定價策略 服務定位(二 )競爭店分析15(三 )開店投資效益分析 營業額預估投資計畫費用預算損益平衡點預估 (BEP)長期損益估算16三 、 開店流程17（一）新店籌備一 .丈量二 .呈報預定點三 .LAYOUT四 .分公司執照申請五 .契約用印六 .租押金申請七 .交屋動工八 .開幕18新店開發注意事項 詳細的區域道路及店面位置圖 與地主談話的內容重點 都市計畫資料及該地區現況報導 公平市價的定位 最近的土地所有權狀影印本、稅單和水電資料 關於地主背景的資料 過去相同地點的存查資料調閱或原使用者情形 土地興建地的相關法令依據19制定開發策略考慮因素 須先取得各項執照 不宜採抽成方式計算租金 合約中不支付任何佣金 明訂各項房產賠償的權利 使用者有權決定房產的使用方法 合約中充許簽約者轉讓20 協商優先承租續約權 分期上漲租金幅度宜於合約期限內訂定 押金給付時間及可拆除進入建物有效時間 採用預付租金方式，需同時有折扣條件 儘量避免付訂金的交易方付21建立完整的開發評估報告 房產合約 工程評估及大量現場 取得相關證照 過戶或移轉證 稅單 權益平衡分析 空照圖或全景照片 電腦檔案的建立22咖啡店開店流程實例1.經營理念的形成用心瞭解，作市場分析 為何想開咖啡店？ 開何種類型咖啡店？ 用人工沖泡還是機器沖泡？ 是全服務還是自助式？ 目標客層為何？ 永續經營的策略為何？232.商圈立地點之選定立地點的選擇關係著未來的獲利及費用支出，與成功經營存著極大因果關係。 SWTO分析（強化優勢，改善弱勢，抓住機會，逃避威脅） 市場區隔分析 (Segmenting) 確立目標市場（ Targeting) 店鋪的市場定位 (Positioning)243.銷售商品的研發商品是顧客最直接的要求，皆應研究商品是否具有特色？商品力強度？等等核心問題。 商品調理手冊 餐點與飲料之盤飾 餐具配件 CIS建立 服務流程的設計規劃254.工程建設部分店鋪的裝潢是最耗費資金的部分。工程品質的優劣，影響顧客對店鋪的認同度，不可輕忽。 物件丈量 草圖規劃 工程圖確認 發包、施工及完工驗收265.器具設備之採購、訂貨除工程設備之外，器具設備的採購是開店費用中最大的支出。 家具、機器設備選擇 店鋪日常所用之器皿 生財器具：咖啡豆、杯盤、餐巾紙等等276.管理制度之建立制度制定，建立秩序 人事管理制度 物料訂貨 舖貨與儲存管理制度 工作職場規劃 錯帳處理 盤損管理 杯盤破損處理287.財務與會計制度之建立財務與會計對營運分析及經營成敗因素之判定極為重要，