2007年长沙雨花亭高档住宅和商务楼项目市场调研报告

2007年雨花亭项目市场调查报告2007年 12月报告纲要 房地产宏观市场房地产宏观政策房地产中观市场房地产竞争市场目 录一、房地产宏观市场分析 41、中国房地产长期发展的原因2、中国房地产发展的一般周期规律3、 07年 10月前中国房地产市场情况4、 07年 10月后三年内中国房地产市场预测二、房地产宏观政策分析 211、 07年 10月前调控政策2、 07年 10月后长沙房地产发展情况三、房地产中观市场分析 381、 06年长沙房地产发展情况2、 07年上半年长沙房地产发展情况3、 07年 10月后长沙房地产发展情况四、竞争市场分析 561、板块竞争2、高档住宅竞争市场3、商业竞争市场4、商务（商住楼）竞争市场房地产宏观市场中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年 10月前中国房地产市场情况07年 10月后三年内中国房地产市场预测政治稳定就业增加保证经济持续增长中国房地产长期发展的原因1、经济高速发展带动房地产行业高速发展为保证中国每年新增人口就业机会，中国 GDP增长率将不得低于 7政治稳定就业增加GDP增长速度小于 4%4%5%5%8%8%10%10%以上房地产市场发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展经济持续增长 中国每年新增就业人口近千万GDP每上涨 1，增加新工作岗位 80 90万个经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境中国房地产长期发展的原因国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五 ”（ 2006-2010）期间，中国 GDP均增长率将达到 8左右高盛、摩根将中国 2008年 GDP增幅预期自先前的 10.0%调高至 10.9%中国历年经济增长率12%10% 10% 10%11% 11% 11%10%9% 9%8% 8%7%8%7%8%6%4%2%0%1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年经济发展前景看好 ,推动住宅产业持续高涨未来 10年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石中国房地产长期发展的原因2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展1981年至 2006年，仅仅 25年的时间，我国城市化率由 19%迅速跃升至 43.9%；而与发达国家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来 10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均 1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。中国房地产长期发展的原因3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济 20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪 80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。2060 岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在 27岁， 20 60岁人口占总人口比例仍超过 60%，这种特殊人口结构至少 10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。中国房地产长期发展的原因4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产中国房地产长期发展的原因5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场；社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式；成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国 2006年 9月居民消费价格指数 (CPI)同比上涨6.2% ， 1-9月 CPI则同比上涨 4.1% ，而一年期存款利息仅为 3.87 ）；中国房地产长期发展的原因6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系2007年 10月 29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为： 1美元对人民币 7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值 10.45%。今年 1-9月份我国外贸顺差为 1856.5亿美元，同比增长了 69.2%，巨大的贸易顺差也给人民币升值带来了持续的动力。对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大量海外游资进入我国的股票和房地产市场。房地产宏观市场中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年 10月前中国房地产市场情况07年 10月后三年内中国房地产市场预测中国房地产发展的一般周期规律我国房地产的发展规律：我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展 5年，调整 2年的发展趋势。1、第一个阶段（ 1989-1993年）：我国房地产得到 5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期 1993-1997年（历时 4年）；2、第二个阶段（ 1998-2004） ： 1998年之后的长达 5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发； 2004-2007年界定为第 2个小型调整期；3、第三个阶段（ 2006-2010）：这 5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计 2011-2012 （历时 2年）将成为第 3个小型调整期。这是 2007年 10月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由于 07年中国房地产的疯狂发展，导致政府在 2007年 10月后出台了严厉的宏观调控政策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。房地产宏观市场中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年 10月前中国房地产市场情况07年 10月后三年内中国房地产市场预测07年 10月前的房地产市场07年 10月前房地产市场主要呈现以下几个特点：1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。房地产宏观市场中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年 10月前中国房地产市场情况07年 10月后及未来三年内中国房地产市场预测07年 10月后及未来三年内房地产市场情况预测07年 10月后房地产市场分析1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。07年 10月后及未来三年内房地产市场情况预测上海： 11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达 7个百分点，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。深圳： 11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。北京：在 10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。 11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比 10月下跌了 9.78%，同比去年 11月下跌了24.22%。07年 10月后及未来三年内房地产市场情况预测2、多米诺效应：整体楼市进入观望期11月，全市各项楼市交易指标在 10月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再度出现有价无市现象。在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。07年 10月后及未来三年内房地产市场情况预测3、未来房地产发展趋势预测虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续 10年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（ 20082010 年），房地产行业不可能再出现 07年 10月前的剧烈增长局面，而会保持一种相对平稳和健康的增长。报告纲要 房地产宏观市场房地产宏观政策房地产中观市场房地产竞争市场房地产宏观政策07年 10月前调控政策07年 10月后调 控政策07年 10月前调控政策1. 2006年房地产调控政策一览人民币贷款基准利率上调 0.27%（ 06.4.28实施） 关于促进房地产业健康发展的六点意见 （国六条）（ 06.5.17） 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （十五条细则）（ 06.5.29） 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 （ 06.5.30）人民币存、贷款基准利率上调 0.27%（ 06.8.19实施）三次上调存款准备金率累计 1.5% 据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（ 06.7.5、 8.15、 11.15）07年 10月前调控政策2006年政策影响分析2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而 2006年的调控重点则是调整住宅供应结构。政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可的检查与监督，切实保证 “十一五 ”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。07年 10月前调控政策国家税务总局发布 国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 ，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。九部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “套型建筑面积 90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的 70%以上 ”这一规定，将使得城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理优化城市住宅供应结构的目标。07年 10月前调控政策2、 2007上半年房地产新政一览 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （ 07年 2月正式开始征收） 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 （ 07年 1月 1日起实施） 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （ 07年 1月正式实施）央行的再次加息征收物业税传闻已久，有可能在 08年落实实施07年 10月前调控政策2007上半年房地产新政影响分析土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部分转嫁给消费者助涨房价。房地产市场整体价格的增长会在所难免。新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。政策调整内容涉及三个方面：首先，从 2007 年 1 月 1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方 3070 分成体制。此外，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，收入仍然全部用于土地。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。07年 10月前调控政策修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达 30元 /平方米。其中，大城市为 1.5元至 30元，中等城市为 1.2元至 24元，小城市为 0.9元至 18元，县城、建制镇、工矿区为 0.6元至 12元。修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。从今年 5月 8日起，长沙市城市基础设施配套费开始执行新的标准，试行期 1年。其中，长沙市住宅用地的城市基础设施配套费最高可达 270元平方米（建筑面积），商业用地最高可达 360元平方米（建筑面积）。而原来的执行标准为 :建设项目在征地、报建、建设、登记、交易环节必收的行政事业性收费项目为住宅 93.5元平方米，非住宅 117.3元平方米。此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加 3 5 的开发成本。城市基础设施配套费需要在房地产项目前期交纳，其费用的提高对开发商的资金流影响很大，房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。07年 10月前调控政策央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。但从目前国内经济现状而言，央行若采取惯常小幅加息的做法，对控制房价不会起到太大作用，国际惯例在中国经济中不一定适用，因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。或许物业税改革的最大受益者还是开发商，首先，房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；其次