3a--2015年阅海湾商住项目营销报告77p

阅海湾营销报告2016年 3月2014年销售目标全 年销售目标 销售亿元，销售周期3项目自身情况是否支持？市场形势如何？我们的客户是谁？项目如何定位才能实现突围？营销工作如何开展？4第一部分 项目本体解读本案新 城新城北项目本体分析 |地块环境上海西路老厂区起重机厂老旧小区过去：新城核心区，工厂区、居住区 区域情节浓厚现在：人们对这个区域的认识 普通中端居住区本案 贺兰山中路上海西路北京路通达街南绕城入口满城街北绕城入口8公里10公里福州北街未打通上海路福州街口1公里比邻城市交通主干道，但福州北街未打通，项目道路堵塞公共交通体系欠缺，且距离较远项目本体分析 |交通环境7项目本体分析 |小结区域暂不成熟，地块展示性差，产品具备高价值2014目标解读 | 形势分析房 地产市场分析房 地产市场分析区域竞品市场分析十二届人大二次会议：国务院总理李克强发表重要讲话：保障性住房： “ 干一寸胜过一寸 ” 推进公租房等保障住房建设楼市调控： 抑制投机投资性质需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳发展；房产税： 房地产税法草案由全国人大常委会的有关工作机构会同国务院的有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。 “ 2014年 1月 1日起，对拥有 2套住宅的家庭，人均建筑面积 80 以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收 1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第 3套住宅，每年征收 4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第 4套及以上住宅，每年征收 10%的房产税，且没有减除额 ”十二届人大二次会议： 因城因地分类进行调控，抑制投机，房产税立法，促进市场平稳健康发展市 房地产市场分析 |政策解读以市场杠杆调节为主， “ 房产税 ” 实施，加强行政管理，将使得观望情绪加重u整体市场累计存量超过 600万，均年销售量约 300万，且新增供应量不断增加商 品房供大于求，市场风险长期存在市 房地产市场分析 |商品房供求量情况2012年成交户型比例 2013年成交户型比例2013年市场需求户型逐步偏向于 130平米以内产品，大面积产品去化量降低刚需、首改趋势明显60以下产品去化下降 53%， 60-130产品去化上升 100%， 130以上产品去化下降 19%市 房地产市场分析 |商品房成交户型分析市 房地产市场分析 |小结刚需、首改产品存在市场机会，但需顺应市场，快速应变区域房地产市场分析产品类型： 该片区内楼盘 2014年推出的产品以刚需性产品为主，面积区间以 80-100 和 100-120中小户型居多。区域划分：同属金凤区新城片区，头号竞品绿地凤凰城、未来城，金润华府一般竞品、森林九里、福满苑纯刚需竞品：金凤花园潜在竞品：世茂建面 30万竞争区域选取原则： 同质同区竞争区域选取 本案金润华府新城片区森林九里区域竞品市场分析 |竞品选取世茂区域竞品市场分析 |当期户型去化情况产品结构 成交均 价 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130以上 去化周期凤凰城 1T2 5400 162 102 30 15 5个月未来城 2T2 5400 176 95 20 5个月2T4 5100 288 104 36个月金润华府 2T4 4800 56 14 8森林九里 1T2/2T2 5600 276 20 13个月福满苑 1T2 5300 260 13个月2T4 5000 56 110 20个月金凤花园 2T4 4600 185 88 168 35 890-110刚需产品受市场青睐， 2T4产品价格低，去化快竞品项目平均年销售额在 1.7亿元，直接竞品成交价 5400元 /区域竞品市场分析 |竞品价格走势前期低价入市引起销售热潮，后期逐渐加推实现价格涨幅，且去化情况较好（ 2013年 10月开盘，推出约 320套， 10月销售 63%）区域竞品市场分析 |竞品成功案例分析当期产品剩余量少，处于蓄客期1、开盘时间滞后，先行用临时销售中心蓄客，积攒大批客户；2、产品展示呈现速度快、档次高，客户体验感强；3、 “ 低开高走 ” 的入市策略，开盘消化大量客户，后期逐步提升价格。区域竞品市场分析 |竞品成功案例启示借鉴其成功经验，同时寻找项目差异化加强项目竞争力区域竞品市场分析 |总结20自身条件区域劣势，地块被包夹，道路堵塞市场情况区域准现房居多，竞争激烈，产品同质如何突围？精准客户及项目定位，打造项目自身特色，提升整体市场竞争力21第三部分 项目定位客群定位市场地位产品定位形象地位22项目客群定位23p30-40岁为主，约占整体份额的 43%；p首置首改客户是 未来客户的主体。p属于中国第二次人口高峰期出生人口，数量相对较大；p文化水平普遍有所提高，现阶段多为城市精英阶层；70-80人群 目前已成为购房主力项目定位 |客群定位 | 宏 观市场客户分析p面积户型配比显示，以小面积产品为主，故 产品总价较低符合刚需客户价格承受能力范围。p项目整体特征，自带商业，配套基本完善，足以 满足刚需客户基本生活需求 ，但项目地块狭小，居住舒适度较低，项目自身产品属性，基本符合刚需客户需求特征项目定位 |客群定位 |项目产品分析项目定位 |客群定位 |竞品区域客群分析2013年成交客户以地缘性为主，以周边能源企业及企事业单位为主居住区域 居住区域占比 主要职业构成金凤区 42% 能源、政府、金融、教育、医疗兴庆区 23% 贸易、服务、消费西夏区 12% 化工、教育、医疗银南银北 9% 政府、教育、金融、金属、医疗两县 10% 宁东煤矿、电力外地 4% IT、建筑项目定位 |客群定位 |竞品区域客群分析成交客户年龄 35岁以下占 69%，乘坐交通工具以公交为主交通工具 比例公交 63%出租车 10%自行车 15%私家车 12%成交客户乘坐交通工具27我们的客户平时阅读习惯有哪些？关键词：网络类新闻（腾讯、微信、百度）项目定位 |客群定位 |竞品区域客群分析我们的客户阅读习惯，将是我们重点推广的渠道