2010房地产策划-天津市北辰区小贺庄项目可行性研究报告2007-39-018ppt打包下载

汇报汇报 部门部门 ：项目拓展部：项目拓展部2007-6-30天津市北辰区小贺庄项目天津市北辰区小贺庄项目可行性研究报告可行性研究报告 目录目录 天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析 天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析 北辰区小贺庄项目投资分析北辰区小贺庄项目投资分析目录目录 天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析 天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析 北辰区小贺庄项目投资分析北辰区小贺庄项目投资分析一、 城市概况 天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京 120公里；公里； 总面积总面积 11919.7平方公里，其中市区面积平方公里，其中市区面积 487平平方公里；方公里； 天津市辖天津市辖 18个区县个区县 传统老城区：和平、河东、传统老城区：和平、河东、 南开、河西、河北、红桥；南开、河西、河北、红桥； 四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰； 滨海新区：塘沽、汉沽、大港；滨海新区：塘沽、汉沽、大港； 其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县； 常驻人口常驻人口 1075万，其中城市人口约万，其中城市人口约 700万；万；二、 经济发展 京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市珠三角城市长三角长三角 城城 市市 群群京津冀城市群京津冀城市群 北京北京天津天津上海上海广州广州深圳深圳杭州杭州中国三大经济群示意图 珠三角、长三角、京津冀构成了珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成竞争力，这一区域完全有可能成为为 21世纪前二十年中国经济最活世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一跃的板块之一二、 经济发展 天津市生产总值与增长 天津市天津市 GDP连续多年保持在连续多年保持在 12% 16 的增幅，的增幅， 略高于北京的略高于北京的 10%-13%与上海与上海的的 11%-13%。体现出良好的经济发展势头。体现出良好的经济发展势头。 2006年天津市实现地区生产总值（年天津市实现地区生产总值（ GDP） 4337.73亿元，按可比价格计算，亿元，按可比价格计算，比上年增长比上年增长 14.4%，比，比 2000年增长年增长 1.2倍（见图倍（见图 1）。）。二、 经济发展 天津市 GDP与人均可支配收入 2002至至 2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。 2006年城市居年城市居民家庭人均可支配收入达到民家庭人均可支配收入达到 14283元元 ，比，比 2001年增长年增长 70.7%，年均增长，年均增长 11.3%。虽然低于虽然低于 2006年北京的年北京的 18344元元 与上海的与上海的 18645元 ，但可以看到天津 人均可支人均可支配收入还有较大的上升空间。配收入还有较大的上升空间。 天津在天津在 “ 十五十五 ” 期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，期间城市居民物质和文化生活质量不断提高， 人均可支配收人均可支配收入的提高带动了入的提高带动了 居民消费能力的不断提高；居民消费能力的不断提高；二、 经济发展 天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较 随着随着 GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从的增长，天津市房地产开发投资亦从 2002年的年的 175.84亿元，递增到亿元，递增到2006年的年的 403.32亿元亿元 。但是低于。但是低于 2006年北京房地产开发投资的年北京房地产开发投资的 1719.9亿元亿元 与与上海的上海的 1275.59亿元亿元 ； 2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在保持在 20%-22%，低于北京的，低于北京的 40%-45%与上海的与上海的 32%-38%； 由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；产市场会持续升温；三、 政策支持与利好消息 国务院对国务院对 天津市城市总体规划（年）天津市城市总体规划（年） 作出批复。在作出批复。在未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为展为重点，逐步建设成为 国际港口城市、北方经济中心国际港口城市、北方经济中心 和和 生态城市生态城市 ； 滨海新区滨海新区 开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破； 基础设施和公共环境设施建设力度加大，基础设施和公共环境设施建设力度加大， 立体交通网络立体交通网络 框架基本形成；框架基本形成； 北方商埠北方商埠 全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高； 全市全市 自来水自来水 、 燃气燃气 和和 集中供热集中供热 普及率分别达到普及率分别达到 100%、 96%和和 84%，百姓安居乐，百姓安居乐业；业； 天津成为我国天津成为我国 北方最大的港口北方最大的港口 和和 进出口货值最大的海关进出口货值最大的海关 ；四、 小结 城市经济发展城市经济发展 基础良好基础良好 、 前景广阔前景广阔 ； 城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还还 有较大的上升空间有较大的上升空间 ； 城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始 考虑改善考虑改善住房条件住房条件 ，促进了房地产行业的发展；，促进了房地产行业的发展； 相对相对 北京北京 和和 上海上海 ，天津的房地产市场发展还处于；，天津的房地产市场发展还处于； 滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了 房价的新支点房价的新支点 ，有，有力的带动了未来力的带动了未来 5-10年天津房地产业的发展；年天津房地产业的发展；目录目录 天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析 天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析 北辰区小贺庄项目投资分析北辰区小贺庄项目投资分析 宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析一、 土地市场 04 年、 05年、 06年土地交易总体情况 在经历了在经历了 2005年的房地产政策年的洗礼之后，年的房地产政策年的洗礼之后， 2006年的天津土地市场又重新年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。迎来了长足的发展。 2006年天津土地交易中心成交土地共年天津土地交易中心成交土地共 49幅幅 ，土地成交面，土地成交面积总计积总计 350万平方米万平方米 ，土地成交金额，土地成交金额 98亿元亿元 。与。与 2005年的年的 140万平方米、万平方米、 46亿亿元的成交规模相比，元的成交规模相比， 2006年土地交易明显回升；年土地交易明显回升； 经受了经受了 2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有年有所下降，平均每亩只有 187万元，低于万元，低于 2005年的年的 220万元；万元； 年份 出 让 面 积 （万平米） 出 让 金 额 （ 亿 元） 平均每 亩单 价（万元）2004年 700 142 1352005年 140 46 2202006年 350 98 187一、 土地市场 06 年土地交易情况分析 土地供应结构更趋于合理土地供应结构更趋于合理 :2006年出让的年出让的 49幅土地幅土地 (可分为三种类型：住宅用可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。 49幅土地中，纯住宅用幅土地中，纯住宅用地共地共 21幅，占土地出让总面积的幅，占土地出让总面积的 37%；纯商业用地；纯商业用地 15幅，占土地出让总面积幅，占土地出让总面积的的 31%；住宅及公建综合用地；住宅及公建综合用地 13幅，占土地出让总面积的幅，占土地出让总面积的 32%； 纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升 ： 2005年纯商业用地所占比年纯商业用地所占比例仅为例仅为 3%，而，而 2006年则上升至年则上升至 31%, 显示天津土地供应结构更趋于合理，但显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现也表现出纯住宅用地出现 稀缺性稀缺性 问题；问题； 土地性 质 出 让 量（幅） 总 占地面 积 （万平米）面 积 比例居住用地 21 130 37商 业 用地 15 109 31综 合用地 13 111 32一、 土地市场 06 年土地交易情况分析 中小型地块占据主流地位：中小型地块占据主流地位： 49幅土地中，幅土地中， 5万平方米以下的地块共计万平方米以下的地块共计 31幅，幅，占占 63%； 5万至万至 10万平方米的地块共计万平方米的地块共计 6块，占块，占 13%； 10万平方米以上的地块万平方米以上的地块为为 12块，占块，占 24%；单 幅面 积规 模 出 让 量（幅） 数量比例 总 占地面 积 （万 /平米） 面 积 比例5万平米以下 31 63 458784 135 10万平米 6 13 417102 1210万平米以上 12 24 2622804 75一、 土地市场 06 年土地交易情况分析 次中心区及郊县占据供应市场主体：次中心区及郊县占据供应市场主体： 10万平方米以上的地块大多处于城市边万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内缘地带或是郊县，市内 6区多以区多以 5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；饱和； 2006年成交的年成交的 49幅土地中，位于市内幅土地中，位于市内 6区的共计区的共计 18幅，土地出让总面幅，土地出让总面积为积为 82万平方米，仅占万平方米，仅占 2006年土地出让总面积的年土地出让总面积的 23%，次中心及郊县的土地，次中心及郊县的土地成交共计成交共计 31幅，土地出让面积为幅，土地出让面积为 268万平方米，占出让总面积的万平方米，占出让总面积的 77%，次中，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；土地区位 出 让 量（幅） 数量比例 占地面 积 （万平方米） 面 积 比例市内 18 37 82 23次中心区 /郊县31 63 268 77一、 土地市场 其它特性总结 净地出让：净地出让： 根据天津市最新的土地政策，根据天津市最新的土地政策， 07年开始所有准备出让的土地，必年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）； 公正公开：公正公开： 07年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在 300亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（ 60天以内），土地市场变天以内），土地市场变得非常公开；得非常公开； 拆迁困难：拆迁困难： 房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难； 供应紧缺：供应紧缺： 国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；土地供应的现在和预期都是越来越紧张； 容积率加大：容积率加大： 由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如 07上半年已出让上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在 3.0-4.0之之间，商业、综合地块在间，商业、综合地块在 4.0-8.0之间，区县城区内纯住宅地块在之间，区县城区内纯住宅地块在 2.0-3.0，商，商业、综合地块在业、综合地块在 2.5-4.0之间；之间；二、 房产市场 2006 年天津市房地产市场概况 2006年天津市房地产开发投资年天津市房地产开发投资 403.32亿元亿元 ，较，较 2005年增长年增长 23.1%，占整，占整个城镇投资的比重为个城镇投资的比重为 23.6%； 全年施工面积全年施工面积 6164.52万平方米万平方米 ，较，较 2005年增长年增长 18%，其中住宅为，其中住宅为3459.18万平方米万平方米 ，较，较 2005年增长年增长 19.4%； 房屋竣工面积房屋竣工面积 2155.47万平方米万平方米 ，较，较 2005年增长年增长 5.5%，其中住宅为，其中住宅为1333.23万平方米万平方米 ，增长，增长 2.2%； 商品房销售面积商品房销售面积 929.61万平方米万平方米 ，较，较 2005年下降年下降 9.0%； 商品房销售额商品房销售额 430.90亿元亿元 ，较，较 2005年增长年增长 15.24%； 商品房销售均价为商品房销售均价为 5012.83元元 /m2；二、 房产市场 天津市商品房市场规模与人均销售面积分析 从销售面积来看，从销售面积来看， 2006年天津市的商品房销售面积为年天津市的商品房销售面积为 969.6万平方米万平方米 ，低于，低于2006年北京商品房销售面积年北京商品房销售面积 2607.6万平方米万平方米 与上海的与上海的 3025.4万平方米万平方米 。可见。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期； 从人均销售面积来看，从人均销售面积来看， 2003年年 -2006年保持在年保持在 0.8-0.9， 2006年人均承受达到年人均承受达到0.86，表现出未来较强的市场吸纳力；，表现出未来较强的市场吸纳力；二、 房产市场 天津市商品房施工面积与销售面积分析 由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的 国民经济和社会发展统计公报也国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难困难 ； 从已知的数据来看，施从已知的数据来看，施 /销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常， 06年更是降到了年更是降到了 2.93，相对于北京市，相对于北京市 06年年 10483.5万的施工面积， 2607.6万 的销售面积， 4的 施施 /销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远还是比率上都显得离泡沫更远 ,甚至比上海甚至比上海 10938.75万的施工面积 ， 3025.40万的销售面积， 3.3的 施施 /销面积比看起来都更加健康；销面积比看起来都更加健康；二、 房产市场 近年来天津市住宅均价持续上涨天津市住宅均价在天津市住宅均价在 2002年年 -2006年持续上涨，其原因有：年持续上涨，其原因有： 天津市有前面提到的足够多的天津市有前面提到的足够多的 利好消息利好消息 支撑；支撑； 人民币升值人民币升值 的预期和的预期和 流动性过剩的双重压迫，流动性过剩的双重压迫， 投资房产投资房产 便为一条主要投资渠道；便为一条主要投资渠道； 天津市是一个相对天津市是一个相对 更有吸引力的城市更有吸引力的城市 ，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，还存在后继的增长空间；，还存在后继的增长空间；二、 房产市场 06 年天津市成交出现 “价涨量升 ”现象价涨量升价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海和上海 03年年 05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。二、 房产市场 07 年上半年天津市成交出现 “价涨量升 ”现象价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海和上海 03年年 05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。价涨量升三、天津市房地产市场 小结土地市场土地市场 ： 土地供应结构更趋于合理；土地供应结构更趋于合理； 纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升； 中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体；中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体； 土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；房产市场房产市场 ： 自自 2002年后，天津房价持续上涨；年后，天津房价持续上涨； 由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选； 外来投资者看好天津未来外来投资者看好天津未来 5-10年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市；年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市； 随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨；随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨； 随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；目录目录 天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析 天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析 北辰区小贺庄项目投资分析北辰区小贺庄项目投资分析一、 项目简介 项目来源和经济技术指标 07年年 6月月 18号天津土地交易中心发布公告挂牌出让北辰区一地块，地块编号为号天津土地交易中心发布公告挂牌出让北辰区一地块，地块编号为“津北辰榆（挂）津北辰榆（挂） 2007-069号号 ”； 地块位于北辰区津榆公路南侧，具体四至范围见红线图；地块位于北辰区津榆公路南侧，具体四至范围见红线图； 挂牌竞价条件和地块经济技术指标（见表）挂牌竞价条件和地块经济技术指标（见表） 出让合同主要条款：挂牌成交出让合同主要条款：挂牌成交 30日内签订出让合同，签订合同后日内签订出让合同，签订合同后 60日内缴齐日内缴齐土地款；土地款