[ppt]-土地开发整理项目可行性研究报告培训讲义》(98页)-地产可研

土地开发整理项目可行性研究国土资源部土地整理中心 项目计划处 贾文涛二 五年十一月1内容提纲一、国家投资土地开发整理项目管理程序二、项目申报中存在的问题、原因及对策三、一年政策回顾四、项目区选择及项目确定五、项目区概况六、项目分析七、项目规划方案及建设内容八、土地权属调整方案九、项目建设组织管理十、投资估算十一、效益评价与风险分析十二、可行性研究报告编制指南十三、项目评估论证可行性研究内容与方法2一、国家投资土地开发整理项目管理程序项目可行性研究与项目申报入库审查与批复规划设计与预算、投资计划与预算建议的编报与审查项目投资计划和项目预算下达项目实施与监督检查项目竣工验收项目成果管理与后评价编制专项规划编制项目投资计划和项目预算草案申报库备选库初审库预算库3（ 1）国家投资土地开发整理项目备选库（以下简称项目库）建在省级。从 2004年下半年开始，省级国土资源管理部门建立国家投资土地开发整理项目库，按照部项目管理有关规定要求，对申报的国家投资土地开发整理项目进行入库审查。（ 2）改进项目库管理后，省级国土资源管理部门负责落实国家有关政策措施，组织项目申报、入库审查和项目库建设与管理，并对项目的真实性、合法性、可行性负责。（ 3）部负责项目库建设有关规定的制定，项目备案与项目库的监督管理。部对项目库建设不定期进行检查。对项目库管理不善的，限期整改；备案项目检查不合格的，取消入库资格。 （ 4）经省级国土资源管理部门审定入库的项目，原则上每年一次，于 1月底前 集中报部备案，于 5月底前 将入库项目的规划设计与预算报部审查。关于改进国家投资土地开发整理项目入库管理的通知 国土资发 2004 115号4如何理解入库备案 报件受理：报件是否齐全 备案审查：是否符合备案条件 监督检查：是否符合入库条件 通报（备案通知）5二、项目申报中存在的主要问题 项目建设规模超出规定上限或者低于规定下限； 项目新增耕地率低于规定下限； 项目建设区属于公司以盈利为目的、已租赁经营的土地； 项目不符合土地利用总体规划，将限制为其他用途的土地规划为农业用地； 项目基础设施条件不具备； 项目涉及两个或以上县级行政区； 项目区位于生态环境十分脆弱、不宜开垦为耕地的地区； 项目区水资源无保障； 项目将林地、草地规划为耕地； 项目投资方向不合理，如工程内容主要为草场改良、矿区生态重建、建设大片经济林或生态林。 （一）选项不符合规定要求6申报材料编制不规范，总的来说就是 编制依据不足，深度不够，不符合有关规定要求 。具体表现在以下几个方面：一是 项目区位置和范围不清 。主要表现为：现状图上无项目区边界；现状图和规划图项目区边界不一致；项目区内含大片不动工林地、居民点等用地，但图件上未标注不动工范围。二是 项目区土地利用现状不清 。主要表现为：未提供项目建设范围内土地利用分类面积；现状图上土地利用分类不清；土地利用现状文、图不符。三是 项目无法核定建设规模、新增耕地面积等基本指标 。主要表现为：土地利用分类面积统计有误，基本指标前后不一致，文、图、表不符。四是 项目建设目标不明确 。主要表现为：对项目区当前土地利用限制因素分析不透彻，对项目拟解决的问题认识不清，项目建设目标不明确或依据不足。 （二）申报材料编制不规范7五是 工程技术方案不合理 。主要表现为：项目规划方案过于简单，无具体内容；项目规划图无工程布局；工程内容图、文严重不符；总体布局不合理，包括沟、渠、路布置不合理，未充分利用原有道路及水利等基础设施，建筑物布置不合理，灌溉方式不合理等问题；土方工程量计算不合理。 六是 图件不合规 。主要表现是不按相关办法和技术标准的要求编制图件，上图要素不全，图面不清晰，图例不规范等。七是 项目区土地权属现状不清 。主要表现为：报告和图件上均未交代项目所涉及行政乡（镇）、村或文、图不符；项目申报材料关于项目区土地权属的描述相互矛盾等。八是 投资估算编制不符合要求 。主要表现为：项目投资估算依据不足，标准过高；未提供投资估算指标的编制过程；项目投资估算中所列示的建设内容不符合相关规定，含超投资范围内容等。 （二）申报材料编制不规范8一是 不按规定时间申报项目 。项目申报不及时直接影响了项目入库审查工作，是导致入库通知不能及时下达、初步设计和预算编制时间不足、整个项目周期被拉长的最主要原因。二是 项目报件不全 。三是 报件无效 。主要表现为报件不按规定签字、盖章等问题。 （三）申报组织问题9存在问题的原因及对策（一）原因 对可行性研究工作没有给予足够的重视，可行性研究工作不深入。 参与可行性研究的单位和人员不具备相关能力（政策技术）。 （二）对策 加强对可行性研究工作的组织管理，避免粗制滥造 。 加强培训，提高技术咨询人员素质。（政策技术） 在关于组织申报国家投资土地开发整理项目有关事项的通知（国土资厅发 2001 64号）文件的基础上，进一步完善可行性研究方面的规定，建立健全可行性研究工作规范和技术标准体系。10入库审查权限下放以后出现的新问题 不按部制定的入库审查要点进行入库审查 不按 “115 号 ” 文要求报送材料 省文内容不全或不符合规定 报件不全 报件无效（不盖章缺省级评审论证意见缺电子文档等） 可行性研究阶段遗留的问题影响了初步设计的质量11 严格按照项目入库审查内容和程序认真组织审查，对项目报件齐全性、项目合法性、可行性研究报告完整性、有关图件合规性和项目基本控制指标、基础条件、土地适宜性评价、水资源供需平衡分析、项目技术方案、投资估算、权属调整方案等严格审查把关，对不符合规定要求的，不予入库。 省级国土资源部门必须组织专家对项目可行性研究进行评估论证，评估论证意见作为项目入库的重要依据，不得将项目的行政性审查代替专家评估论证。 2005年国家投资土地开发整理项目指南（ 国土资发 2005 79号 ）关于省级入库管理工作的要求12三、一年政策回顾2005年中央一号文件 土地出让金用于农业土地开发部分和新增建设用地有偿使用费，要结合 土地开发整理 安排一定资金用于小型农田水利建设。 控制非农建设占用耕地，确保基本农田总量不减少、质量不下降、用途不改变，并落实到地块和农户。 严禁占用基本农田挖塘养鱼、种树造林或进行其他破坏耕作层的活动。 承包经营权流转和发展适度规模经营，必须在农户自愿、有偿的前提下依法进行，防止片面追求土地集中。 中央和省级财政要较大幅度增加农业综合开发投入，新增资金主要安排在粮食主产区集中用于中低产田改造，建设高标准基本农田。 新增固定资产投资要把大型灌区续建配套作为重点，并不断加大投入力度，着力搞好田间工程建设，更新改造老化机电设备，完善灌排体系。 继续推进节水灌溉示范，在粮食主产区进行规模化建设试点。 13 干旱缺水地区要积极发展 节水旱作农业 ，继续建设旱作农业示范区。 各地要加强灌溉用水计量，积极实行用水总量控制和定额管理。 加快丘陵山区和其他干旱缺水地区雨水集蓄利用工程建设。 抓好防护林体系和农田林网建设，为建设高标准农田营造良好的生态屏障。 对国家投资和补助的乡村建设项目，要加快实行公示制度，通过招投标、资金跟踪监督和项目后评估等办法，确保管好用好资金，保证项目质量。 加快农村小型基础设施产权制度改革。要在总结经验的基础上，加大改革力度，明晰产权，明确责任，充分调动各方面投资建设和管好农村小型基础设施的积极性。 对受益户较多的工程，可组建合作管理组织，国家补助形成的资产归合作组织所有。 加快小型农村水利工程管理体制改革步伐。推进农村小型基础设施产权制度改革，要充分尊重农民意愿，维护工程原受益者的合法权益。 要结合农业结构调整、发展特色农业和生产实际的需要，开展针对性强、务实有效、通俗易懂的农业科技培训。 14关于加强和改进土地开发整理工作的通知国土资发 2005 29号n 当前和今后一个时期的土地开发整理方向和重点：n 要以提高农业综合生产能力为出发点，大力开展基本农田整理，促进补充耕地数量、质量、生态三者统一。n 要落实全国土地开发整理规划（国土资发 200369号），积极实施重大工程，促进项目布局的相对集中。n 要建立项目指南发布制度，促进资金与资源合理配置，向重大工程和粮食主产区、粮食主产县、基本农田保护区倾斜。n 要进一步下放项目管理权限，促进合理确定项目管理权责，改进项目管理方式，全面提高土地开发整理工作水平。 n 组织实施重大工程 :n 实施重大工程，要以项目建设为载体，通过科学评估论证，有计划、分步骤地组织实施。n 在规划期内，国家投资土地开发整理项目将主要安排在重大工程内。 地方投资土地开发整理项目也要优先安排在重大工程内，提高重大工程实施的规模效益。 15n 大力开展基本农田整理，突出土地开发整理重点 ：n 各地要在严格保护基本农田的同时，加大对基本农田的投入，以建设促保护。大力开展基本农田整理是今后一个时期土地开发整理工作的一项重要任务。 n 通过基本农田整理，增加耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件，不断提高农业综合生产能力。n 根据全国基本农田分布和资金状况，部将下达各省（区、市）年度基本农田整理任务。 n 基本农田整理项目的 新增耕地率可按不低于 3%掌握。 n 重大工程区域内的基本农田整理，可结合实施重大工程开展。重大工程区域外的，应优先选择在粮食主产区开展。n 基本农田整理应集中连片 ，整理后基本农田的耕作条件和质量应达到当地基本农田的较高水平。n 经过整理的基本农田要切实加以保护，不得违法占用。16n 加强和改进项目管理 :n 部将建立土地开发整理 项目指南发布制度 ，明确项目组织安排的指导思想、基本原则、投资方向、投资重点和建设任务，指导项目入库、项目审查和项目计划与预算编制工作。 n 国家投资项目管理 实行中央与地方分级负责机制 。部主要负责制定政策和技术规范，发布项目指南，受理入库项目备案， 审查项目初步设计与预算 ，下达项目计划，开展项目监督检查。 n 省级国土资源部门主要负责落实国家政策与任务，组织项目申报，负责项目入库审查和项目库建设，核准项目实施方案，监督指导项目实施，开展项目竣工验收。n 对强化项目管理技术保障，要逐步完善国家和省级土地开发整理项目管理专家库， 依靠专家力量 ，对项目审查、实施监督检查和竣工验收等提供咨询、评估、论证服务，提高项目决策和管理的科学化、民主化水平。 n 项目前期可行性研究要深入实地充分论证，确保经济、社会和生态效益 ；初步设计和施工图设计要符合实际，切实可行，严禁脱离实际的 “ 形象工程 ” 和随意变更设计行为；项目选址、论证和设计，要吸收当地群众参与并尊重群众意见。 17关于进一步规范国家投资土地开发整理项目报件的函 国土资耕函 2005 010号n 项目备案报件要求n 报件齐备（ 10种）n 报件有效n 基本情况一致n 基本情况准确n 可行性研究报告规范n 认真填报 “ 项目效益测算表 ”n 项目初步设计编制要求n 项目初步设计应与可行性研究报告相一致n 在当前阶段，项目初步设计暂按部土地开发整理项目规划设计规范（国土资发 2000 215号）要求进行。n 项目初步设计及预算报件要求（ 7种）n 报件装订要求182005年国家投资土地开发整理项目指南国土资发 2005 79号n 重点支持区域、重点支持项目（后面详述） n 2006年备案项目申报要求n 围绕指南要求科学合理选项，突出重点支持区域和项目，切实保证项目真实、可行、合法。n 基本农田整理应相对集中连片，形成规模效益，发挥示范作用；在规定的项目建设规模内，鼓励申报项目的建设形成规模。n 项目 可行性研究编制人员 应当具有土地、农业、林业、水利等业务知识，熟悉当地农业生产和农业工程建设情况。n 可行性研究 必须进行现场调查，切实掌握项目区自然、经济、社会等状况，可行性研究方案要广泛听取当地群众意见，确保方案符合实际，切实可行，坚决杜绝闭门造车、图上作业、脱离实际现象。 n 省级国土资源部门要严格按照项目入库审查内容和程序认真组织审查。n 严格遵守国家投资土地开发整理项目备案时间，切实规范备案材料。 2006年省级国土资源部门申报项目备案时间截止 2006年 1月 31日 。 19财政部、国土资源部关于结合土地开发整理推进小型农田水利建设的通知 n 对土地出让金用于农业土地开发部分和新增建设用地土地有偿使用费安排的土地开发整理项目，要将小型农田水利建设作为一项重要的工作内容。 n 小型农田水利建设是实施土地开发整理项目 必不可少的工程 ，对于改善农田灌排，实现农业增效、农民增收发挥着重要作用。 要结合土地开发整理，通过一定区域土地综合整治，加强对小型农田水利建设的投入，以充分发挥土地开发整理综合效益，提高农业综合生产能力。 n 坚持小型农田水利建设与土地开发整理项目的土地平整、田间道路、防护林建设等其他工程统筹安排，做到 同步建设，相互衔接，统一管理 。在土地开发整理项目设计时，要充分考虑项目区内必需的小型农田水利建设，更新改造老化设备，完善项目区内灌排体系， 满足小型农田水利建设的投资需要 。 n 要认真执行土地开发整理的有关规定，加强对项目区必需的小型农田水利建设的管理，认真做好小型农田水利建设的论证、规划设计、审查、实施管理及工程验收，发挥长期效益。20关于进一步做好基本农田保护有关工作的意见 国土资发 2005 196号 n 大力开展基本农田土地整理 。各级政府投资的土地整理项目要向基本农田保护区，特别是国家粮食主产区（主产县）和商品粮基地的基本农田保护区倾斜，落实基本农田土地整理任务。 基本农田土地整理新增加的耕地要划为基本农田 。生态脆弱地区在对陡坡地和严重沙化地退耕的同时，要加大对平坝和缓坡耕地的整理力度，加大坡改梯、淤地坝以及对出现沙化趋势的耕地的建设和治理力度。 n 加大基本农田质量建设力度 。采取各种有效措施提高耕地产出水平，推广绿肥种植、秸秆还田技术，加大对使用有机肥料的支持力度，培肥基本农田地力；大力推广应用配方施肥、保护性耕作、地力培肥、退化耕地修复等技术，提升基本农田地力等级。加大对基本农田保护区农田水利建设的投入，改造和配套水利灌溉排水设施，增加基本农田的有效灌溉面积。n 探索新机制，落实基本农田保护责任 。 国家投资土地开发整理项目和其他支农项目要向基本农田保护成效突出的地区倾斜。21关于建立农田水利建设新机制的意见 国办发 2005 50 号 n 土地出让金用于农业土地开发部分和新增建设用地有偿使用费，要结合土地开发整理安排一定资金用于小型农田水利建设。n 认真做好农田水利建设规划编制工作。农田水利建设规划的编制工作，采取以县为单位、自下而上的方式进行，原则上每个县都要编制。编制规划要统筹兼顾，突出重点，分步实施，讲求实效。规划按程序经过审批后，即为安排国家补助资金的依据， 申报项目必须符合规划的要求 。n 进一步加强农田水利建设的组织领导工作。县乡政府要将农田水利建设工作纳入重要议事日程，明确目标和责任，落实有关政策，组织规划编制，抓好项目实施，加强监督检查。水利部门要加强对工程建设的指导和检查监督。22四、项目区选择及项目确定（一）项目区选择的基本原则n 完整性原则u 项目区应相对集中连片，发挥规模效益。u 应结合土地开发整理规划关于项目的总体布局，避免 “ 只见树木、不见森林 ” 的现象。 n 先易后难原则u 投资环境好u 风险因素少u 施工难度小n 综合效益原则23（二）项目区选择的具体要求n 位于国家重点支持区域n 项目合法n 以整理和复垦为主n 基础设施条件具备n 资源和环境条件具备n 无权属问题n 投资方向合理n 基本控制指标符合规定241.位于国家重点支持区域n 全国土地开发整理规划确定的土地开发整理重点区域n 全国土地开发整理规划确定的土地开发整理重大工程n 国家确定的粮食主产区（ 河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、安徽、江西、山东、河南、湖北、湖南、四川等 13个省份 ）和非粮食主产区内的粮食主产县n 土地利用总体规划确定的基本农田保护区 上述区域相重叠的，原则上选择其中一种支持力度较大的区域予以支持。 25重点支持上述区域内符合以下六类条件的土地整理和复垦项目n 基本农田保护区内土地利用不充分，整理后新增耕地量较大的基本农田整理项目n 农田基础设施条件较差，项目建成后新增生产能力幅度较大的土地整理项目n 对责任人灭失的工矿废弃地恢复治理，新增耕地量大，改善生态环境效果明显的土地复垦项目n 水资源总量不足地区的节水效果好、农田灌溉保证率高的土地开发整理项目n 结合村庄治理开展土地整理，群众积极性高，当地政府大力支持的项目n 公路、铁路建设后沿线农用地区域改善生产条件、效益明显的土地开发整理项目。 262.项目合法n 项目 “ 合法 ” 的两层含义：一是符合现行法律、法规规定；二是符合相关规划 n 中华人民共和国土地管理法规定： “ 开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。 ”n 土地开发整理若干意见规定： “ 土地开发整理活动必须符合规划。土地开发整理项目的审查、规划设计、项目实施和检查验收，都必须依据土地利用总体规划和土地开发整理规划。 ” n 关于报国务院批准的土地开发用地审查报批工作有关问题的通知规定： “ 禁止在大于度以上坡地和自然保护区内开垦耕地。 ” n 关于进一步规范国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知（国土资厅发 2002 68号）规定： “ 国家投资项目必须符合土地利用总体规划和土地开发整理规划，符合湿地保护、生态保护等有关法律法规和政策规定。 ” 273.以整理和复垦为主n 土地整理、土地复垦、土地开发的概念n 土地整理 是指采用工程、生物等措施，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。n 土地复垦 是指对在生