中大君悦金沙营销策略报告

1中大 君悦金沙 营销策略报告 2我们的目标打造金沙片区以及成都市的中高端标志性社区树立企业品牌首期均价 实现 4200元 /平方米， 总 体 均价实现 4500元 /平方米3年销售完毕3中大的目标意味着什么？n 要达到区域同类高品质楼盘的价格n 要超过目前区域市场的销售速度我们能够做到吗？4中大还有更高的目标！n 树立企业品牌n 成为金沙片区乃至成都市中高端标志性社区怎么做？5本阶段我们做了n 房地产市场调研n 消费者深访n 专业人士访谈n 成功案例借鉴n 项目营销战略n 项目营销策略6我们的思考路径营销策略回顾：已形成的项目定位执行方案的分项说明中大的目标销售费用的概算营销取胜模式营销战略营销战略营销总攻略市场营销竞争环境分析核心价值主张我们的客户定位7我们的思考路径营销策略回顾：已形成的项目定位执行方案的分项说明中大的目标销售费用的概算营销取胜模式营销战略营销战略营销总攻略市场营销竞争环境分析核心价值主张我们的客户定位8项目定位规划建筑产品景观园林配套及功能设施产品定位绿地率较高，建筑密度较低，楼间距较大，园林规模大建筑与环境和谐统一，水为景观的灵魂，参与性外立面：现代建筑风格户型设计：每个房间都具备自然通风采光；动静分明小高层：一梯两户、板式设计，双面观景商业风情街平方米休闲娱乐会所单元入户：星级单元入户大厅，部分采用双面单元入户高层：一梯两、三、四户，电梯前室自然通风采光户型配比区间（平米） 70-80： 0.47%， 85-100：24.74%， 110-120： 8%， 120-140： 60.14%， 140-160： 3.12%， 160-200： 3.43%， 220-225： 0.1%9我们已有的产品竞争优势n 建筑密度低： 21.75%n 绿地率高： 32.65%n 容积率低： 2.69n 一梯两户面积比例：约 48 n 围合式规划，间距宽，空间感好n 星级单元入口n 户户自然通风、采光n 每个组团都有水系n 风情商业街n 产品均好性较高10这些能够实现我们的目标吗？在日益激烈的竞争环境中，均好性的产品已不能保证取胜，更不能卖得精彩。我们在思考：怎样能够使营销也成为我们的核心竞争力？11我们的思考路径营销策略回顾：已形成的项目定位执行方案的分项说明中大的目标销售费用的概算营销取胜模式营销战略营销战略营销总攻略市场营销竞争环境分析核心价值主张我们的客户定位12竞争市场营销环境分析竞争市场营销分析竞争企业分析客户需求分析13竞争市场营销环境分析竞争市场营销分析竞争企业分析客户需求分析14均价 4500元 /平方米意味着什么？三年卖 232168.7 平方米住宅可以实现吗？15项目名称 占地面积 （亩） 总建筑面积 ( ) 建筑形态 容积 率 绿地率 套型 面积 （） 比例 总户 数 均价 （元 / ） 销售情况时代尊城 170 18万 小高层 2.09 30% 套三 118 145 91% 121 4200-4300叠拼： 90%； 小高层： ； 高层： 跃层 177 9%高层套三 114 134 93%120 3700-3800跃层 155-200 7%优品道 400 40万 电梯 2.0 37%（绿化率）套二 89 94 4% A区393 4500 A区 100%套三 109 141 57%套四 153 190 33%跃层 200 332 6%金沙西园（ 2期） 100（ 2期） 10万 多层 1.740%（绿化率）套三 - 476 4300 99%套四 . - 45%跃层 - 17%香槟花园（ 3期） 50 6万 多层 1.735%（绿化率）套三 120-137 83%144 4300 20% 跃层 190-221 17%天韵 金沙 68.97 8万 多层 1.54 35%（绿化率）套三 140 150 46%276 5000 86%套四 169 188 44%套五 190 380 10%典型竞争楼盘分析16金沙 古韵 30 3万 多层 1.8以内 50% （绿化率）套三 100-135 82% 170 4300 31%跃层 122-178 18%丽都玉园 147 7万 小高层 1.14 32.50%套三 118-129 13%121 3800 46%套四 123-138 77%套五 149 10%典型竞争楼盘分析蜀风花园城 兰苑 2期50 28000 多层 1.02 50%（绿化率）套二 90 9% 160 5200 90%套三 154 160 63%跃层 182 284 29%成都花园望郡 30 41578多层 +小高层 2.0430%（绿化率）电梯 套二 90 6% 259 4500 83%套三 110-135 55%套四 135-155 33%跃层 155-210 6%多层套三 110-135 76%套四 135-155 10%跃层 155-210 14%项目名称 占地面积 （亩） 总建筑面 积 ( ) 建筑形 态 容积率 绿地率 套型 面积 （） 比例 总户 数均价 （元 / ）销售情况17意味着和区域高端楼盘以及花园洋房竞争。在产品竞争力不明显的情况下，我们能实现吗？均价 4500元 /平方米意味着什么？能实现，但有难度！18区域内楼盘销售情况项目名称 预计年推售量 每期推出套数 每期价格 销售情况优品道总建筑面积： 40万平米， A区推出 393套， 2004年推出一期 A区 62778.52平米； 2005.7月推出 B1区 202套， 35010平米；剩余 30万平米待开发。1期以 4300元 / 均价开盘，整体均价 4500元 / ;2期未开盘 ,预计均价 4800元 /1期 A区 100%销售周期： 5个月时代尊城总建筑面积： 184183.2平米， 2005年已推出： 1期叠拼别墅 106套、 2期小高层 348套 高层 129套：计 80264.18平米，剩余 103919.04平米待开发。1期叠拼别墅 5300元 / 2期小高层 4200-4300元/ 高层 3700-3800元/叠拼 90% 小高层 14% 高层 68% 销售周期： 2个月丽都玉园 总建筑面积： 7万平米 电梯 278套 3800元 / 电梯 55% 销售周期： 2个月天韵金沙 总建筑面积： 8万平米 花园洋房 276套 5000元 / 86% 销售周期： 4个月金沙古韵 总建筑面积： 3万平米 花园洋房 170套 4300元 / 31% 销售周期： 2个月成都花园望郡 总建筑面积： 41578 电梯 161套 ; 多层 98套 4500元 / 83% 销售周期： 4个月金沙西园（ 2期）2期 3月推出 293套 ;4月推出 182套 ;6月推出 60套 :1期 均价 3300元 / .后续有涨浮 ,均价 3500元/ ;2期均价 4300元 /99%(2期 ) 销售周期 ： 5个月典型竞争楼盘年推售量分析总建筑面积 28万平米， 2004年下半年推出 46648.68平米， 2005年上半年推出105123.51平米，剩余128227.8平米等开发。19三年卖 232168.7 平方米住宅可以实现吗？能实现。从区域典型楼盘来看，年推出量在 610 万平米左右本项目住宅总建筑面为 232168.7平米，分三年推出，平均每年推出 77656.2平米20竞争市场营销分析21项目 规模 户型 配比 配套 卖点优品道占地面积（亩）： 总建筑面积（）：万80-100 110-125 125-145 145-160 160-180 180以上 11% 27% 35% 1% 15% 11%国际标准网球中心、星级乒乓球会馆、羽毛球中心、壁球馆、健身会所、篮球场、足球场等各种大型运动设施一应俱全，加之数个全民健身场所以及 sport space，让这里成为一个享受运动的天堂。率先提出了 “1公里全配套社区 ”概念一是所在的区域优势，新光华片区是一个即将成型的新兴中产片区，该区域人口素质高，消费能力高；二是博瑞地产作为成都本土最具有号召力的房产企业，其品牌号召力不可小视；三是优品道的规划先进，建筑品质有保证，作为城西的标志性住宅，优品道的核心地位足以成为区域重心，引领光华整个高品质住宅区域。时代尊城占地面积（亩）： 总建筑面积（）：万60以下 60-80 80-100 110-125 125-145 145-160 160-180 180以上1% 1% 0% 0% 12% 12% 46% 28% 入口广场、景观中轴、滨河公园、游泳池、网球场、篮球场、会所地处光华片区核心，被城西三座主题公园环绕，清水河绕项目流过，自然条件极为优越，形成了城西半岛优势生活区，有光华 “第四座公园 ”之称；项目建筑设计上采用南北朝向、退台式设计、保证了户户无暗房；项目内设南北两区主题园林，并与道路自然衔接；道路系统分级明确，分别设置车行和人行出入口，实现人车分流；金沙西园（ 2期）占地面积（亩）：（ 2期占地100亩） 总建筑面积（）：万60以下 60-80 80-100 110-125 125-145 145-160 160-180 180以上9% 4% 10% 11% 46% 13% 3% 4%餐厅、健身房、棋牌室、游泳池、私人会所、商业街项目处于首个由政府规划的中高档生态社区，位于金沙片区中心，交通方便，毗邻 380余亩金沙遗址公园、摸底河公园，静享周边两大公园生态环抱；项目将川西民居的精髓融入到现代建筑风格中；项目周边教育、餐饮、休闲、购物、娱乐配套完善成熟，生活上便捷无忧。中海国际花园1811占地面积（亩）： 1811总建筑面积（）：约万 中大户型全线产品 国际学校、高星级酒店、涉外医院、国际品牌商业、约 200亩的滨河公园和体育公园等大量公建配套中海品牌；充分利用成都西部片区上风上水的天然地利优势，打造城市功能丰富的新住区，塑造一个环境优美、配套设施完善、空间宜人及富含国际化风情的高尚社区，体现国际化社区特色，打造商、住皆宜的混合空间，引领消费、生活、时尚和潮流。鹭岛国际社区占地面积（亩）： 422 总建筑面积（）：万大户型 五星级私家会所、按北欧著名景点打造的 1万 m2 “溪谷森林公园 ”。大堂配备有世界顶级音响 丹麦 B & O音响，并提供英式管家服务。目前成都市中心城区规模最大的原生态、高绿化率的都市豪宅。秉承 “国际视野、中国一流 ”的开发目标和理念，该项目将特聘澳大利亚、美国、日本、新加坡等著名国际建筑、规划、景观设计大师联手，打造一期以北欧森林、二期以亚马逊热带雨林、三期以夏威夷冲浪沙滩为主题景观的大型国际社区。 全现房销售。典型竞争楼盘分析22典型竞争楼盘分析项目名称 户型配比 配套 卖点丽都玉园 占地面积（亩）： 147 总建筑面积（）： 7万套三 130-140 51% 会所、晨跑道、游泳池、运动中心、儿童乐园 天鹅湖体育休闲公园、西郊艺术公园、清水河左右环抱，社区居住环境优越。纯居住环境，以密集培育的楠竹为社区天然屏障，隔离了三环路车辆噪音干扰；园内渐退递减式布局，保障自然景观最大化。套四 123-138 49%天韵金沙 占地面积（亩）： 69.97 总建筑面积（）： 8万套三 140 150 46% 游泳池、康体休闲娱乐场所 地处青羊大道旁，与金沙车站相邻，交通十分便利；紧邻金沙遗址公园和摸底河公园，环境条件优越，拥有浓厚的文化底蕴；采用 “三错层”户型设计，按功能空间布置不同楼层，达到错落有致，富于变化，私密性强的效果套四 169 188 44%套五 190 380 10%金沙古韵 占地面积（亩）： 30 总建筑面积（）： 3万套三 100-135 82% 休闲广场、儿童娱乐处、会所 (棋牌室 ) 位于金沙片区金沙遗址公园西，摸底河自小区南侧流过，周边自然环境得天独厚；川西民居建筑设计风格跃层 122-178 18%成都花园望郡占地面积（亩）： 30 总建筑面积（）： 41578电梯 套二 90 6% 会所、羽毛球场、室内 (外 )泳馆 /金苹果幼儿园、成都市实验小学、华西医院社区服务中心、中行、农行、建行、光华派出所位于光华片区光华大道旁，交通便利；紧靠清水河、河滨公园自然条件优越；项目配套完善成熟，小区内设有学校、医院等设施； 7大主题园林，户户都能观景；主卧设八角窗，六米挑高阔景空中花园；大盘成熟名园，品牌优势套三 110-135 55%套四 135-155 33%跃层 155-210 6%多层 套三 110-135 76%套四 135-155 10%跃层 155-210 14%23典型竞争楼盘主题推广语24优品道优品道推广语 “just enjoy”享受的世界主题 优品道 ,打造 5分钟生活圈宣传推广商报为主、华西、居周刊为辅，配合户外、导旗、网络、杂志、公交站牌等全面进行宣传。推广主调调性：成熟、品质色调：蓝色、白色、金黄色项目标准色系价格 均价 4680元 /平米核心卖点 品牌、区位、规模、社区配套客户主力客户以经商、公务员、白领为主，年龄以 -岁人士为主，原居住区域以城西、城南为主