关于工业园项目的访谈汇报材料.doc

关于工业园项目的访谈汇报材料关于*国投*工业园的访谈汇报材料尊敬的各位领导：为有效促进*新区城市化进程和经济发展,*国投公司顺应国家经济结构调整和发展战略新兴产业总趋势，以扶持中小企业发展为宗旨，于 2014 年投资建设了*工业园。精心打造*工业园是*国投以工业地产助推区域城镇化发展的重要举措，在扶持民营企业和中小微企业发展、助推“大众创业，万众创新” 、促进工业企业退城进区、加强土地集约开发利用、推进区域城镇化发展等方面发挥了较好的引领、带动和示范作用。在房地产行业持续走低 ，*工业园却能逆势而行，于2013 年立项，2014 年开工建设，取得了“当年摘地、当年立项、当年建设、当年竣工 ，当年销售”的良好业绩 ，离不开国投公司将工业地产作为发展重要引擎的前瞻性战略定位，更离不开*新区的大力支持。 一、项目自然情况（一）规划特点立项之初，我们经过多方调研，广泛研讨，精心规划，为*工业园开发建设打下了扎实的基础。为契合工业园“扶持中小微企业、助推区域经济发展”的功能定位，园区项目规划立足五大特点：一是规模“大”，园区分四期开发，总占地面积 36 万平方米，总建筑面积 42 万平方米，项目总投资 11.2 亿元，是目前*新区在建规模最大的工业园区；二是建设“精”，整个园区厂房都采用大跨度预应力双 t 板设计和钢筋混凝土框架，结构坚固、外形时尚，各方面质量强于市面一般厂房 ，同时，厂房面积在 600 到 5000平方米，按规划要求结构上可实现合并、分拆、厂店互换，能够满足各种企业不同需求；三是模式“新”，工业园始终以客户需求为导向 ，针对入园企业的个性化要求、不断开展模式创新 ，采用了代建、股份合作 、以租代售、租赁、订单式建设等多样化的合作模式；四是价格“廉”，建设过程中，通过市场化公开招标方式有效降低建设成本，不同标准厂房成本单价控制在 2500-2700 元/，对中小企业的销售价格仅仅为 3000-3300 元/ ，不以逐利为目标；五是功能“全”，*工业园以九通一平为标准进行建设 ，即通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力、有线电视管线以及土地自然地貌平整，且园区动力电、路网配备齐全。（二）产业发展1、项目进展目前已经建设完成 7.2 万平方米混凝土框架结构的单层、双层、多层的标准化厂房及科技办公楼、宿舍楼、企业孵化器等配套设施，完成投资近 3 亿元。2016 年 6 月 7 日 ，一期三区工业厂房（2.2 万）开工建设，年底将完成全部一期工程建设任务。附属配套建设永久供电工程已完成 20 万平方米功能，供水工程一次完成 42 万平方米功能 ，供热和燃气已经完成 10 万平方米功能。园区绿化和道路同工程建设同步进行。此外，依托国投公司较为完善的产业布局，工业园还能为入园企业提供金融、产业等配套支持 。2、厂房租售根据*管委会确定的招商范围，按照出租和预销售两种方式，目前累计租赁厂房 6 套、面积为 10702.41 平方米，销售厂房 5 套、面积为 12990.68 平方米，产业涉及食品加工、设备制造、金融服务等多个行业（具体租赁和销售情况见下表 ）。*市鑫艾克电线电缆有限公司、*盛辉电气有限公司等企业已经先后进驻，目前运行情况良好。*工业园项目租售情况统计表单位：平方米产业分类企业名称主要产品建筑面积合作模式金融服务*省银雁金融服务有限公司金融服务2881.37租赁设备制造*市二次供水设备有限公司设备制造1020.27租赁*双证医疗器械有限公司医疗设备2040.53租赁*市净化水设备有限公司设备制造1020.27租赁*航盛艾思科电子有限公司电子设备2719.7租赁*吉斯特光学有限公司光学仪器1020.27销售*盛辉电气有限公司变电柜2881.37销售*市鑫艾克电线电缆有限公司电缆3571.67销售*中吉化工机械工贸有限公司机械3571.67销售食品加工*津瑞德农产品有限公司食品加工1020.27租赁包装业*圣兴包装印刷有限公司包装1945.7销售（三）机遇与挑战从政策层面和经济层面看，园区发展面临难得的机遇：一是“振兴东北老工业基地”、“*新区”、“哈长城市群” 、“大众创新、万众创业 ”等国家宏观政策的有利契机，二是“长#吉图开发开放先导区”、“长吉产业创新发展示范区” 、“长吉一体化”等地方区域经济发展的不断融合；三是依托国投公司旗下的国中传媒、汇瀛物业、园林公司、国兴担保、国投小贷等优势企业资源。但是我们认识到园区发展也面临着挑战：一是当前经济进入缓慢探底、宏观增长放缓，二是房地产出现周期性拐点、行业整体状况不景气，三是中小企业面临巨大的资金压力 、入园动力不强。但总体来说，未来的园区发展机遇大于挑战，园区优势将进一步得到发挥，对入园中小微企业和区域经济发展的助推力量也逐步显现 。二、园区与新区的关系（一）园区定位*新区是*融入长吉图的前沿阵地，是*市乃至*省最主要的“大工业”空间承载地，是未来的新兴产业高地、两化融合高地、生产服务高地，必是企业投资、创业的首选之地。*工业园位于*新区核心位置，距离 102 国道 1.5公里，距离京哈铁路、京哈高速公路 2.5 公里，距龙嘉机场直线距离 15 公里，距*市中心直线距离 20 公里，是目前*新区在建规模最大的工业园区 ，未来将成为区域重要的产业聚集地。根据*新区发展总体部署，主要面向食品加工、机械和电子加工、高新技术、新兴产业、文化创意产业等企业开展项目招商。（二）合作关系项目做到今天 ，我们认为在*新区这方沃土，*国投公司与新区政府合作顺畅卓有成效，是合作共荣，共享发展的关系。市领导也十分关注园区建设，多次前来调研指导。1、合力助推区域经济发展作为投资方，国投公司十分重视*工业园项目，并将其列入了集团公司“十三五 ”规划的关键任务之一。通过与*新区政府的合作，依托自身国有资本综合运营能力，力求将其打造成为长东北特色产业园区优秀品牌、国有企业与政府成功合作的优秀范本 、凝聚中小企业力量助推区域经济发展的优秀样板 ，项目建成后，将直接吸引上百户企业入驻，带动 3000 至 5000 人就业，拉动社会投资近 10 亿元，将成为区域最重要的产业聚集地和战略经济增长极。*新区十分关注*工业园，从政策支持、宣传推广和办公环境等多方面给予大力帮助和扶持，我们能够感受到新区领导给予的关怀和温暖，更感受到他们谋事做事的魄力和热忱。2.为入园企业搭设合作平台借助优势资源，国投公司为入园企业搭设以下合作平台：一是股权合作，国投公司能够与有发展潜力的的企业开展股权合作 ，为入园企业提供土地、建筑物、资金等多方面支持，与企业共同成立合资公司；二是融资服务，国投公司依托旗下的较为完善金融服务板块，能够为资金短缺的优秀企业提供融资服务；三是政策支持 ，借助国投公司与政府及相关部门的良好关系，可为入园企业提供政策补贴 、税收优惠等各项优惠政策。三、需提供的政策支持自项目建设以来，*工业园得到了*市政府、高新区政府和*管委会的全力支持和高度关注，特别是*管委会在土地、基础设施、办公环境等方面给了我们极大的支持。国投公司和国投建投公司也不负众望，在缺乏相关配套政策的困难下，创新性的开辟新的销售思路，实现了较好的销售和租赁情况，工业园项目运行良好。但深入思考 ，谋划长远，园区发展也面临着一些困难和问题，需要政府及相关部门给予政策支持。并且这些问题也是其他园区面临的共性问题，如果能够研讨出台相应政策，可以使*新区在省内率先实现政策瓶颈的突破，借*新区成为国家级新区的东风，极大推动我市工业地产项目建设和使用，加速产业聚集。（一）产权分割及预售政策支持项目实施过程中，遇到的最大政策难题是所兴建的标准厂房对外销售问题。因*市没有关于工业园区工业厂房预售销售和产权分割的相关政策，预售许可证 办理工作至今没有进展 ，导致公司无法和业户签订合法化合同。公司财务没有主营业务收入，经济指标考核面临压力，承担极大风险。作为工业地产项目，投资大，利润低，周期长，如不能将一部分建成厂房对外销售，仅凭租金和物业管理收入就会对自有资本金的回收、项目自循环和投资回报周期造成极大影响，无法实现资金的滚动利用。因此，如果没有明确的工业地产产权分割并可预销售配套政策支持，工业地产很难健康发展。2013 年至今，*、*、* 、*、天津、*等地 ，相继出台工业地产可分割转让的相关政策和管理办法，为当地经济和产业发展注入了新的活力。经报请政府和国投公司积极推动，并且张晶莹和孙亚明、白绪贵等市领导先后来园区调研，工业地产政策及相关细则有望于近期出台。（二）规划审批支持工业园是集生产、商务和生活于一体的产业综合体，规划设计应体现人性化、现代化和舒适化 。我公司近两年专门组织人员前往天津、重庆、*等地对工业园区进行了考察，对标高位，发现先进工业园区规划已经打破了传统工业生产基地的呆板,设计更为人性化，发展模式多为“微工厂”、“前店后厂”、研究园、孵化器、高技术加工区和科学城及以上两种或多种的复合模式，引入了舒适生产、快乐办公的新工业化模式，着力打造品牌运营的产业园区。*工业园主要面向的客户为中小企业，建筑单体的可分割 、可转换功能就显得至关重要，希望规划部门审批时予以充分考虑。（三 ）金融及人才支持发展高科技产业是突破经济发展瓶颈的关键所在，引入高端企业入园工作还需要进一步强化，并深入参与企业的成长，形成“园区+ ”模式，不仅仅提供物业服务，同时还积极引进园区企业需要的各类服务企业，形成服务联盟和股权关系，与园区企业共同成长。注重产业生态的打造，不仅硬件上产业链配套，而且技术服务、人才服务、投资服务等多要素予以匹配，才能打造满足大多数企业需要的产业生态，从而提高园区的竞争力。推进园区升级，招商引进“大平台、大企业、大项目和大产业”，需要政府在金融和人才等方面政策层面给予更大支持。（四）通信服务支持进一步加强园区的内涵提升 ，主要是解决水、电、热 、气的问题，建立了良好的规划协调机制，增强园区承载能力。园区通信服务非常重要，在目前信息化高度发达社会，互联网+更是企业发展的新动力 。因此，通信服务在区域配置上政府提供完善的服务保障，园区内通信服务要引入竞争机制，降低建设成本。（五）税收政策支持园区厂房的租售涉及国有资产转让和租赁 ，政府及相关部门应出台更符合工业园区长远健康发展的相关政策和细则。同时，在出台工业地产政策及相